7.1. Общие положения об ограничениях прав на участки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «7.1. Общие положения об ограничениях прав на участки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

На таких территориях действует ограничение прав на землю. В пределах этих зон работают обязательные правила, которые собственники должны исполнять, чтобы использовать участки. Например, в составе промышленных либо других специальных земель должны устанавливаться защитные, охранные, санитарные или иные зоны. Они необходимы для обеспечения безопасности людей, формирования надлежащих условий для эксплуатации энергетических, производственных, ядерных и радиационных объектов, складов опасных соединений, транспортных средств и пр. Участки, включенные в такие зоны, не изымаются у собственников. Но в их пределах может вводиться ограничение прав на землю, предполагающее запрет на осуществление определенной деятельности, несовместимой с назначением этих территорий. Например, на участках в пределах охранных зон системы газового снабжения не допускается сооружение зданий, возведение конструкций ближе минимально разрешенного расстояния до опасных объектов. Запрещено препятствовать обслуживающей организации или уполномоченной ею службе выполнять работы по ремонту, ликвидации аварийных последствий и пр.

Собственники. Право собственности на земельный участок

Право на земельный участок

• проход (проезд) через земельный участок в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования;
• использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и иных коммуникаций, а также объектов транспортной инфраструктуры;
• размещение на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним и другие.

Виды ограничений прав на участки земли

На сегодняшний день юристами предложена различная классификация основных ограничений прав использования земельного участка, даже если он оформлен в частную собственность. При этом в качестве основания подобной классификации включаются как субъекты, так и объекты правоотношений, а также иные факторы, которые затрагивают собой правовой статус земли. Если проанализировать современное законодательство, то можно выделить следующие виды ограничений прав:

• Ипотека земельного участка. В данном случае в силу вступает Федеральный закон РФ под № 102-ФЗ, принятый в 1998 году;
• Доверительное управление наделом. В данном случае подписывается официальный договор, который регламентирует собой права и обязанности со стороны субъектов соглашения (ст. 1012 ГК РФ);
• Рента земельного участка. Данный тип основания ограничения регламентирован ст. 586 ГК РФ;
• Арест земельного участка и запрещение совершать какие-либо действия в отношении земли (ст. 28 Закона «О государственной регистрации прав»);
• Публичные сервитуты в качестве основания для ограничения прав прописаны в ст. 23 ЗК РФ;
• Права требования, вынесенные в судебном порядке;
• Резервирование земельных наделов для обеспечения государственных или же муниципальных нужд и пр.;

Перечисленные виды ограничений не являются исчерпывающими. Отдельные правовые акты также предусматривают в качестве основания для ограничения законных прав граждан аренду или субаренду земельного участка, запрет на продажу и иную реализацию земельного надела и др.

Зоны с особыми условиями

Виды ограничений прав на землю

Существуют различные виды ограничений прав на землю. Не всегда этот процесс связан с ненадлежащим использованием объекта. Права на собственность прекращаются, если владелец продал недвижимость. Нередко процедура запускается, когда у собственника есть долги перед банком или другими официальными структурами, когда имущество конфисковано по решению суда.

Итак, рассмотрим некоторые виды ограничений на земельный участок, установленные действующим законом:

1. Ограничение в пользовании участками расположенных в зонах с особыми условиями пользования территорией. В качестве примера такого ограничения можно привести санитарно-защитную зону для котельных на угле и мазуте первого класса опасности. Данная зона составляет 1 000 м.
2. Ограничения, связанные с условиями окружающей среды. В пределах границ земельного участка может находится зона памятников природы, естественной среды обитания и пути миграции диких животных, объект культурно истерического наследия. В данном случае в качестве примера можно привести расположенный в пределах границ вашего земельного участка памятник.
3. Земельные участки, изъятые из оборота. Среди примера таких земельных участков можно выделить участки, на которых расположены заповедники, либо же участки, на которых расположены объекты вооруженных сил РФ, кладбища.
4. Земельные участки, ограниченные в обороте. К таким относятся земли лестного фонда, участки, предназначенные для производства ядовитых и наркотических веществ и так далее.

Обременения на земельный участок

При покупке земельного участка, специалисты не рекомендуют сразу оформлять договор купли-продажи. Есть вероятность, что земля имеет некоторые ограничения на использование, которые с юридической точки зрения называются обременением. Давайте разберемся, какие могут быть наложены ограничения на земельный участок и какие последствия они влекут для владельца участка.

О бременение земельного участка — это ограничение собственника в его праве пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему землей. Оно может предполагать следующее:

• ограничение в возможности пользования (например, запрет размещать промышленные объекты в охранных зонах);
• обязанность предоставлять землю для ограниченного использования другим людям или организациям (сервитут);
• ограничение в праве владения и распоряжения (ипотека, арест и т. д.).

Обременения могут налагаться на основании закона или подзаконного акта, на основании договора (ипотека, аренда и т. п.) или на основании решения суда (публичный сервитут, арест и т. д.).

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса РФ к зонам с особыми условиями использования территорий относятся охранные, санитарнозащитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия народов РФ, водоохранные зоны и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ. Кроме прочего, могут быть обременения, связанные с находящимися на ней объектами недвижимости, имеющими статус памятников культуры.

Статья 51. Реквизиция земельного участка

1. В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции.

2. Реквизицией не является изъятие земельных участков, осуществляемое в порядке изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд на условиях и в порядке, которые установлены статьей 55 настоящего Кодекса.

3. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии со статьей 66 настоящего Кодекса, или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.

4. Собственник земельного участка, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке.

5. В случае наступления обстоятельств, указанных в пункте 1 настоящей статьи, при отсутствии необходимости реквизиции земельного участка он может быть временно, на период действия этих обстоятельств, занят для использования в целях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, с возмещением собственнику земельного участка убытков, причиненных в связи с временным ограничением его прав.

6. Оценка, в соответствии с которой собственнику земельного участка компенсируются стоимость реквизированного земельного участка, убытки, причиненные в связи с его реквизицией или временным ограничением его прав, может быть оспорена собственником земельного участка в судебном порядке.

Чем можно ограничить право на землю: типичные формы обременений

Обременение земельного надела может выражаться в следующих возможных формах:

• земельный сервитут;
• договор ипотеки;
• соглашение аренды участка земли;
• концессионный договор;
• наложение ареста на конкретный участок земли;
• соглашение доверительного управления (глава 53 Гражданского кодекса РФ);
• запрет на отчуждение, установленный нотариусом (по основаниям статьи 76 Основ законодательства РФ о нотариате);
• ограничение эксплуатации земли по требованиям закона (характерно для территорий особых зон – согласно нормам статей 105-107 Земельного кодекса РФ);
• ограничение эксплуатации наделов, относящихся к охранным зонам (речь идет о территориях с ЛЭП и трубопроводами).

Гражданам надо понимать, какие земли подлежат ограничению в использовании. Цели введения ущемлений и запретов на надел могут быть разными. Поэтому наложить ограничение власти могут на любой участок.

Чаще всего – это земли, расположенные около промышленных объектов и охранных зон. Ограничения в правах делятся на виды по характеру ущемления, сроку действия, типу земли.

В законодательстве России выделяют два вида ограничений прав на землю:

1. запрет на оборот надела. Ущемляет права собственника на распоряжение участком. Это означает, что владелец имущества не может его продать, обменять, сдать в аренду, подарить и т.п. Регламентируется статьями №15 и 27 ЗК РФ, а также третьей статьей ФЗ №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
2. ограничение на использование надела. Устанавливается с целью соблюдения интересов и прав других природопользователей, сохранения особо охраняемых территорий, ландшафтов, обеспечения нормального функционирования промышленных, транспортных объектов и инженерной инфраструктуры. Регламентируется статьей №56 ЗК РФ.

Как снять обременение

До тех пор, пока за участком зафиксировано обременение, возможность распоряжения землей будет существенно ограничена. По этой причине каждый владелец надела заинтересован в снятии обременения и аннулировании записи в госреестре ЕГРН о его регистрации. Исходя из правового режима различных видов обременений, их снятие может происходить следующим образом:

1. в результате отмены законодательного или распорядительного акта, которыми ограничение было введено (например, установленная постановлением властей охранная категория земли может быть изменена аннулированием указанного акта);
2. расторжением соглашения о частном сервитуте или ином виде ограничений на землю;
3. истечением срока, на который было зарегистрировано обременение (например, если закончился срок сервитута или арендного договора);
4. полным исполнением обязательства, для обеспечения которого регистрировалось обременение (например, полный расчет по ипотечному кредитному договору);
5. вынесение судебного акта, которым аннулируется обременение.

Наиболее простым и очевидным вариантом снятия обременения является истечение срока его действия или заключение соглашения. В частности, при наличии на участке частного сервитута, его стороны вправе в любой момент расторгнуть соглашения или обратиться за отменой судебного акта. Никаких специальных оснований для этого закон не требует, сторонам достаточно выразить свободное волеизъявление.

Принудительная отмена сервитута и аннулирование соответствующего обременения возможна в следующих случаях:

• несоблюдение условий установленного сервитута – нарушение порядка и сроков перечисления платы собственнику, препятствия для свободного пользования остальной частью надела и т.д.;
• нарушение законодательных норм при введении сервитута при вынесении распорядительных властных актов;
• устранение оснований для сохранения сервитута (например, перенос линейных сооружений за пределы участка).

Ограничения на земельном участке: полный гид

Ипотека, согласно абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК, есть не что иное, как залог недвижимости. Заключая с кем-либо договор ипотеки на земельный участок, физлицо, по сути, предоставляет его в качестве гарантии возврата займа. Если финансовые обязательства не будут исполнены, кредитор имеет право удовлетворить претензии за счет заложенного имущества: земля должника перейдет ему.

Чтобы обеспечить права залогодержателя, ипотека обременяет заложенное имущество. С момента ее регистрации собственник лишается права свободно распоряжаться недвижимостью. Он может продать, подарить или иным образом совершить отчуждение участка только после погашения ипотеки или по согласованию с кредитором.

Согласно ст. 63 , не допускается залог земельных наделов, которые:

1. Находятся в государственной и муниципальной собственности (за некоторыми исключениями);
2. Имеют меньший размер, чем норматив, установленный в отношении участков разного целевого назначения.

Если гражданин передал свой участок в аренду, у нанимателя, согласно ст. 606 ГК, возникает право временного пользования и/или владения землей. Вещные права собственника при этом временно прекращаются.

Это не означает, что больше не действуют субъективные права на землю третьих лиц: ранее установленный сервитут, залог и так далее.

Обременение арендой, то есть временное ограничение собственника в пользовании и владении, согласно п. 2 ст. 609 ГК, возникает с момента государственной регистрации договора. Однако ст. 26 ЗК позволяет регистрировать лишь соглашения со сроком действия более 1 года.

Гражданам надо понимать, какие земли подлежат ограничению в использовании. Цели введения ущемлений и запретов на надел могут быть разными. Поэтому наложить ограничение власти могут на любой участок.

Чаще всего – это земли, расположенные около промышленных объектов и охранных зон. Ограничения в правах делятся на виды по характеру ущемления, сроку действия, типу земли.

В законодательстве России выделяют два вида ограничений прав на землю:

1. запрет на оборот надела. Ущемляет права собственника на распоряжение участком. Это означает, что владелец имущества не может его продать, обменять, сдать в аренду, подарить и т.п. Регламентируется статьями №15 и 27 ЗК РФ, а также третьей статьей ФЗ №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
2. ограничение на использование надела. Устанавливается с целью соблюдения интересов и прав других природопользователей, сохранения особо охраняемых территорий, ландшафтов, обеспечения нормального функционирования промышленных, транспортных объектов и инженерной инфраструктуры. Регламентируется статьей №56 ЗК РФ.

По сроку действия ограничения прав на землю бывают двух видов:

1. бессрочные. Вводятся на постоянной основе;
2. временные. Устанавливаются на определенный период.

Что такое обременение земельного участка

Помимо личного владения, предусматривающего полноценное использование и распоряжение землей, есть варианты оформления наделов на правах бессрочного или временного пользования. Использование наделов может быть ограничено установленным целевым назначением (например, для выращивания сельскохозяйственной продукции или жилого строительства).

Права собственников ограничивает:

• договор, на условиях которого передают в собственность надел;
• законодательство;
• решение суда.

Способы проверки объекта недвижимости

Наличие обременения – прямое указание на ограниченный спектр действий в отношении недвижимости. Права ограничиваются после того, как вносится соответствующие изменение в базу Росреестра. Основанием для ввода станет новая сделка с одновременным оформлением залога, либо отдельное обращение граждан с установлением частного сервитута по соглашению. Пока действует запись в государственном реестре, права собственника ограничены.

Чтобы узнать о наличии обременений на участок, обращаются с запросом в отделение Росреестра напрямую или опосредовано:

• территориальное подразделение МФЦ по месту расположения участка;
• на сайте госуслуг через авторизованный доступ дистанционно.

За что могут отнять участок или выписать штраф: разъяснения Росреестра

• Перепланировка жилого помещения
• Имущественный вычет — образец декларации
• Снять квартиру с домашними животными
• Затопили соседи: пошаговая инструкция

Пожалуй, наиболее распространенный вид обременения. Согласно закону, между съемщиком и арендодателем, в обязательном порядке, составляется договор аренды. Он определяет все аспекты сделки и подписывается обеими сторонами. Только тогда он будет иметь юридическую силу. Устные соглашения законом не признаются.

После того, как все формальности соблюдены, арендодатель получает право временно владеть и пользоваться недвижимостью в своих интересах, в то же время на собственника налагаются некоторые ограничения.

Например, он обязан при желании продать свою собственность, в обязательном порядке уведомить арендатора, а покупателю, вместе с домом и участком, передать все права и обязанности по заключенному договору аренды.

Собственник недвижимости передает свой объект другому лицу в ДУ на конкретный срок. Право собственности на свой дом и участок по-прежнему остается за ним, а лицо, которому недвижимость передана, обязан управлять ею так, чтобы соблюсти интересы владельца или третьих лиц.

Доверительное управление недвижимостью также обязательно должно быть оформлено в бумажном виде: стороны предварительно оформляют соглашение, либо это может быть судебное решение, по итогам которого собственность передается доверительному управляющему.

Действующий ипотечный договор на дом или участок — это ограничения, которые накладываются банком на заемщика. Любая ипотечная недвижимость обязательно вносится в ЕГРН. А в документах, подтверждающих право собственности, ставится пометка «Залог в силу закона».

С разрешения банка, ипотечная недвижимость может быть продана, но долговые обязательства по ипотеке автоматически переходят к новому владельцу. В случае неуплаты долга, такое имущество может быть изъято в пользу залогодержателя.

Имея обременения на свою недвижимость, ее владелец ограничен в возможности проводить сделки с ней и должен выполнять определенные условия.

Основание для ограничений:

• Судебный иск, по которому накладывается арест или предписывается установка сервитута;
• Официальный документ между двумя или несколькими лицами. Сдача в эксплуатацию недвижимости на время, превышающее 12 месяцев, ипотечный кредит и пр.;
• Законодательный акт.

Иногда, в отношении объекта недвижимости устанавливаются особые условия, когда:

• его нельзя передавать другим лицам, также и за деньги;
• устанавливается определенное время для заключения сделки;
• нельзя осваивать участок и осуществлять ввод объекта в эксплуатацию;
• оформляется наследство и проводятся различные работы по ремонту или реконструкции недвижимости.

Поэтому, перед покупкой недвижимости, важно не только ознакомиться с документацией, но и изучить законодательство или проконсультироваться с опытным юристом.

Отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка

Отсутствие в ЕГРН (ранее — в ГКН) сведений о границах земельных участков не препятствует собственникам таких участков предъявлять негаторные иски в защиту своих прав. Эта правовая позиция сформулирована в Определении ВС РФ от 20.10.2015 No 14-КГ15-7, в котором Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ указала, что исходя из ч. 9 ст. 38, ч. 1 ст. 45 старого Закона о кадастре земельные участки, кадастровый учет которых был проведен до вступления в силу указанно­го закона, и земельные участки, в отношении которых кадастровый учет не проводился, но право собственности зарегистрировано, считаются учтенными, а их границы — определенными в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент образования этих участков. И тот факт, что границы земельных участков не установлены в соответствии с действующим законодательством, не препятствует, по мнению ВС РФ, собственникам защитить свои права, предъявив иск об устранении препятствий в пользовании земельными участками.

Похожие записи:

• О возможности работы самозанятого по трудовому договору
• Алименты на содержание родителей-пенсионеров
• Дарение квартиры 2023: порядок, налог, близкие родственники