Предварительный договор купли-продажи дома и его оформление

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи дома и его оформление». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Особенности предварительного договора купли продажи, обремененного ипотекой от Сбербанк

2. Возможные ошибки при составлении и как их избежать

3. Форма договора купли-продажи дома с задатком

4. Нужно ли регистрировать?

5. Особенности подписания и заверения документа

6. Спорные ситуации, связанные с фактическим незаключением основного договора

7. Иные категории споров из предварительного договора купли-продажи дома

8. Как выглядит образец?

9. Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка

10. Предварительный Договор Купли-Продажи Квартиры по Ипотеке

11. Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом

12. ДКП земельного участка на 2021 год

13. Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком: образец

14. Предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка

Дополнительными, но не менее важными, документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и расписка от продавца в получении денег. В статью 380 ГК РФ с 1 июня 2015 года внесен пункт 4 о задатке.

Особенности предварительного договора купли продажи, обремененного ипотекой от Сбербанк

Продажа дома на земельном участке, обремененного ипотечным кредитом, может быть осуществлена следующими способами:

После досрочного погашения долга перед банком за счет погашения средствами продавца или покупателя, когда обременение снимается;
Ипотечный кредит переоформляется на покупателя, и он продолжает платить по нему. Происходит только с согласия банка.

Поскольку на снятие обременения или переоформление кредита требуется время, участникам сделки лучше заключить предварительный договор купли-продажи. Рассмотрим особенности каждой операции:

После погашения остатков ипотечного займа продавцом банк выдает справку, подтверждающую отсутствие задолженности. Тогда предоставляется возможность заключить основной договор на продажу участка с находящимся на нем домом.
Если ипотека гасится средствами покупателя, то он открывает в банке ячейку и помещает сумму, составляющую разницу между стоимостью недвижимости и средствами, которые требуется передать кредитному учреждению в счет погашения кредита. В срок, установленный предварительным договором, обременение снимается и заключается основной договор купли-продажи. Денежные средства из ячейки будут переданы продавцу только после регистрации перехода прав собственности на предмет соглашения и предъявления выписки из ЕГРН.
Обязанности по ипотечному кредиту с согласия банка могут перейти к покупателю, т.е. происходит их переуступка. При этом новый заемщик должен соответствовать требований банка. Заключается трехстороннее соглашение с покупателем, продавцом и банком и долг по кредиту переходит к покупателю. После заключается договор сделки и кредитный договор с новым собственником.

Возможные ошибки при составлении и как их избежать

Оплошности при заключении ПДКП приводят к негативным последствиям: от недействительности соглашения до его признания основным договором купли-продажи. Что может навредить сделке:

Несоблюдение формы. Преддоговор заключается только в письменной форме.
Неправильное или нечеткое описание предмета (имущества).
Непонимание различий между задатком/авансом.
Неправильный расчёт. Если заплатить большую часть стоимости по ПДКП, то он может быть признан основным.

Цена — уже необязательное условие для преддоговора, но если вы сразу её укажете, будет лучше. Потому что если дело дойдет до судебного разбирательства, цену на недвижимость будет устанавливать судья.

Чем больше условий указать в преддоговоре, тем легче будет оформить договор купли-продажи.

Форма договора купли-продажи дома с задатком

Форма договора состоит простой письменной. Данный фактор не зависит от сроков и суммы. Переход прав собственности к стороне покупателя регистрируется порядком, который установлен законодательством. Никакая сторона не может отказаться от предусмотренной процедуры.

Указанным договором должен четко оговариваться предмет, конкретно – необходимо определить подробные характеризующие данные объекта недвижимости с земельным участком, который обычно тоже передается во владение покупателя, в соответствии со ст.554 ГК РФ.

Дома, не включая участок, продают в редких случаях. В случае такого расклада событий, необходимо учесть, что разрешения собственника земельного участка на продажу недвижимости не требуется, согласно ст.552 ГК РФ.

Сделка включает в себя покупателя и продавца, не принимая во внимание их правовой статус. Из этого следует, что бланк договора купли-продажи недвижимости может заполняться физическими и юридическими лицами.

Также имеются ограничения по возрасту сторонам. В момент фактического осуществления правового действия обе стороны должны быть совершеннолетними. В иных случаях достаточно будет письменного разрешения опекуна или родителей на произведение сделки.

Нужно ли регистрировать?

Предварительный договор, в соответствии с которым стороны обязуются в будущем осуществить покупку-продажу недвижимого имущества, регистрации не подлежит. Об этом говорится в п.14 . Регистрации подлежит только непосредственный переход права собственности (о том, что нужно знать при регистрации договора купли-продажи земельного участка, читайте здесь).

Рекомендуем ознакомиться с другими нашими статьями об особенностях оформления акта приёма-передачи земельного участка, а также о порядке составления и заключения договора на куплю-продажу земельного участка по доверенности и дачного и садового участка с домом и без него.

Предварительный договор является гарантом выполнения обязательств по заключению соглашения купли-продажи недвижимого имущества. При этом его подписание не является основанием для возникновения имущественных отношений. Дополнительным подтверждением серьезности намерений сторон может быть залог, при невыполнении обязательств в таком случае участники понесут финансовую ответственность. Грамотный подход к составлению данного документа станет основой для удачного проведения сделки.

Особенности подписания и заверения документа

В заключении предварительного договора обычно участвуют две стороны: продавец и покупатель, и именно их данные отражаются в первом подразделе с включением паспортных данных. В ряде случаев, если недвижимость находиться в долевой собственности, сторон может быть несколько.

Если владельцами являются 2 гражданина, они оба подписывают предварительный договор, и такой же принцип действует в отношении покупателей.

А вот заверять нотариально предварительное соглашение по закону не обязательно, даже если речь идет о долевой собственности. Ведь соглашение предусматривает только номинальное соглашение, что возможно осуществить и без привлечения специалиста.

Однако если одна из сторон сомневается в чистоте сделки либо же существуют спорные моменты, желательно привлечь юриста еще на начальной стадии заключения сделки.

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком заключается между продавцом и покупателем в качестве свидетельства о том, что стороны намереваются совершить сделку.

Документ составляется, если в текущий момент времени нет возможности совершить основную сделку. Примером подобных ситуаций могут служить следующие:

Покупатель жилого дома с земельным участком в настоящий момент не имеет достаточной суммы для оплаты покупки. Ему необходимо время, чтобы взять кредит или собрать нужную сумму.
Продавец не имеет в наличии всех требуемых бумаг. Ему необходимо время, чтобы собрать весь пакет документов.
Отсутствует физическая возможность оформить основную сделку.

Предварительное соглашение позволяет закрепить намерения о совершении сделки купли-продажи дома с земельным участком. Продавец получает гарантии того, что покупатель не откажется от сделки и не исчезнет, а покупатель — уверенность в том, что условия соглашения не изменятся.

Спорные ситуации, связанные с фактическим незаключением основного договора

Достаточно часто предварительный договор состоит всего из нескольких пунктов и не содержит механизма реализации обязательства по заключению основного договора. Это ошибка, поскольку отсутствие ясно прописанных условий может не дать возможности говорить об их нарушении.

Обязательства прекратятся, если до истечения срока действия предварительного договора стороны не направят друг другу предложение заключить основной. Если форма его направления будет произвольной, а не выраженной в виде проекта основного соглашения, сложно будет требовать и понуждения к заключению, и возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства (см. решение Киевского районного суда г. Симферополя от 16.02.2018 по делу № 2-183/18).

Если договором предусмотрен задаток и он стал частичным возмещением убытков, остальные могут быть взысканы в части, не покрытой суммой убытка (см. п. 2 ст. 381 ГК РФ, решение Ивановского районного суда от 29.12.2017 по делу № 2-2199/17).

Но основной договор может быть не подписан в срок, установленный для этого, по причинам, не зависящим от воли сторон, например:

из-за отказа банка в переоформлении залога;
наложения ареста на объект недвижимости;
смерти или утраты дееспособности продавцом или покупателем, его попадания в места лишения свободы.

Иные категории споров из предварительного договора купли-продажи дома

Бывают споры, связанные с требованием признать предварительный договор купли-продажи дома незаключенным. Они часто связаны с тем, что подготовка проекта документа проводилась без учета всех требований законодательства в части согласования существенных условий.

Одним из них будет идентификация предмета. Для индивидуализации предмета достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (см. ст. 554 ГК РФ и п. 2 постановления № 54). Тем менее этот объект может не быть на конкретный момент в собственности стороны, так как предварительное соглашение выражает только намерение (см. решение Хостинского районного суда г. Сочи от 25.12.2017 по делу № 2-2787/17).

Следует учитывать, что, если действие предварительного договора прекратилось, необходимости в признании его незаключенным не возникает, достаточно заявить требование о взыскании суммы задатка как неосновательного обогащения (см. решение Октябрьского районного суда г. Томска от 14.12.2017 по делу № 2-3025/17).

Как выглядит образец?

Абсолютно все такие договора купли – продажи имеют одинаковую форму. Единственное различие между ними – это заполняемые данные сторон и самого объекта купли – продажи. Рассмотрим каждый пункт типового предварительного соглашения, образец которого вы сможете скачать по ссылке ниже.

Вступление. В этой части стороны “представляются”, то есть указывается, какая сторона будет продавцом, какая – покупателем, а так же описываются самые важные данные их документов;
Предмет договора. Многих оформляющих данный документ впервые этот пункт может сильно озадачить, так как в нем прописывается не сама передача имущества, а именно обещание передать имущество (то есть дом и участок). Именно это отличает предварительный договор от основного;
Основные условия основного договора. Название этого пункта говорит само за себя. В нем прописаны самые базовые условия, которые будут обозначены в основном договоре. Таким образом определяются основные положения купли – продажи. Так же в этом пункте прописываются все технические данные передаваемого участка и дома;
Ответственность сторон. В этом пункте рассматриваются обязательства, которыми соглашение связывает стороны. В нем то и определяются как возможные виды нарушений, так и штрафные меры, которые последуют за этими нарушениями;
Урегулирование споров. В этом пункте все так же достаточно понятно и просто – он описывает варианты разрешения споров, возникших при оформлении договора купли – продажи и не предусмотренных предварительным договором;
Форс мажор. В этой части договора описываются действия сторон в том случае, если они сталкиваются с обстоятельствами, препятствующими сделке и от них не зависящими. Этот пункт определяет как ответственность в таком случае, так и порядок действия сторон;
Заключительные положения. Иными словами – важные дополнения, которые нельзя включить в тот или иной пункт соглашения. Это – пожалуй единственный пункт, который в каждом договоре выглядит абсолютно по разному, однако и одинаковые пункты вида “Адреса для уведомления сторон” встречаются постоянно;
Подписи сторон. Как только соглашение будет полностью заполнен, прочтен и утвержден как продавцом, так и покупателем, его можно подписать. Подписанные договора с пустыми полями могут быть признаны недействительными.

Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка

Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН)
Паспорта участников сделки
Кадастровый паспорт земельного участка
Основания, по которым возникло право собственности (свидетельство о наследовании или же ДКП)

Только земельные участки имеющие четко обозначенные границы и адрес могут выступать в качестве предмета сделки купли-продажи.

В соответствии с российским законодательством, сделки купли-продажи могут совершаться только с участками прошедшими кадастровый учет. При заполнении договора необходимо также указывать следующие данные участка:

адрес земельного участка
регистрационный и кадастровый номера
площадь участка
целевое назначение

Предварительный Договор Купли-Продажи Квартиры по Ипотеке

для определения суммы займа и иных существенных условий кредитования, так как при разработке кредитного соглашения учитываются стоимость квартиры, сумма личных сбережений, возможность привлечения иных доходов, кредитоспособность заемщика и так далее;
для фиксации намерения приобретения определенной жилой площади и исключения возможности реализации недвижимого имущества третьим лицам. Ипотечное кредитование является целевым, то есть денежные средства выдаются заемщику на покупку определенной квартиры, расположенной по указанному адресу. Воспользоваться заемными средствами для приобретения иного объекта недвижимости невозможно;
для фиксации стоимости квартиры. По условиям предварительного соглашения продавец не имеет право по собственному усмотрению изменить стоимость объекта недвижимости.

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом

Приобретение земельного участка с домом подвержено большим рискам, поскольку участвуют несколько объектов. Каждый из них имеет свои характеристики и стоимость, но неразрывно связаны друг с другом.

Не всегда продавец и покупатель готовы сразу заключить основной договор купли-продажи земельного участка и дома.

Тогда для снижения факторов, которые могут повлиять на успешность сделки, рекомендуется оформлять достигнутые договоренности предварительным соглашением, где указываются обязательство сторон и сроки исполнения.

Договор купли-продажи земельного участка с домом — образец 2019 года

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом служит гарантией для обеих сторон, что покупатель не передумает приобретать недвижимость, а продавец – ее продавать. Здесь также важно закрепить достигнутые соглашения документально, чтобы никто из сторон не изменил их.

Согласно норм Земельного и Гражданского кодекса отчуждение дома неразрывно связано с отчуждением земли, на котором он находится. При продаже доли в доме следует провести разграничение участка и отчуждение его доли.

Предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка: скачать бланк

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом 2019 года

ДКП земельного участка на 2021 год

6.1. Ни одна из Сторон не несет ответственность перед другой Стороной за невыполнениеобязательств по настоящему предварительному договору, обусловленное форс-мажорными обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания Сторон и которые нельзя предвидеть или избежать. Указанные обстоятельства включают в себя объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия, террористический акт, а также решения органов государственной власти и управления, препятствующие исполнению обязательств по настоящему предварительному договору.

6.2. В случае сохранения Форс-мажорных обстоятельств в течение более чем дней, любая из Сторон имеет право либо приостановить действия настоящего предварительного договора до момента окончания действия форс-мажорных обстоятельств с соответствующей приостановкой платежей, причитающихся по настоящему предварительному договору, либо прекратить настоящий предварительный договор, известив об этом другую Сторону письменно не позднее, чем за дней.

Предварительный договор – это соглашение на основании которого, стороны обязуются в будущем подписать основной документ по правилам, установленным нормами закона.

Он может заключаться как в отношении обязательств по передаче имущества другому лицу в порядке купли-продажи, так и оказания услуг либо же выполнения определенных работ.

Оформление предварительного договора с точки зрения закона является только намерением заключить основной договор впоследствии. Но соглашение имеет юридическую силу и может повлечь за собой ряд последствий, в частности понуждение к заключению сделки купли-продажи.

Именно поэтому к составлению документа следует подойти серьезно и прописать все условия, от существенных до дополнительных, особенно если возникают некоторые опасения.

Участок земли, выступающий предметом соглашения, должен иметь кадастровый номер и адресные данные, с помощью которых его можно идентифицировать. В ДКП потребуется указать следующие характеристики земельного надела:

его площадь;
кадастровая и регистрационная нумерация;
адрес;
целевое использование.

К ДКП следует приложить план земельного надела. Права владения на него должны находиться лишь у продавца. Если у него имеется супруг, то потребуется получить его письменное согласие на проведение сделки.

Не допускается продажа участка, находящегося в залоге. В данном случае сделка возможна только после одобрения залогодержателя.

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком: образец

Данный документ может быть представлен в суде для принуждения одной из стороны выполнить свои обязанности, прописанные в нем.

Информация, которую необходимо указать при составлении документа следующая:

Детальное описание условий, на которых будет составлен договор.
Полная информация об участниках сделки.
Вся информация о земельном участке и недвижимости на нем (адрес, количество этажей, кадастровые номера и т.д.).
Стоимость земельного участка и недвижимости на нем.
Условия расчетов обеих сторон.
Задаток, который будут использовать в качестве предоплаты.
Намерения обеих сторон заключить основной договор. Период его подписания.

В статье 429 Гражданского кодекса РФ указано, что в случае несоответствия условий предварительного договора основному, он утратит свою юридическую силу.

Предварительный договор составляется письменно. Его можно заверить нотариально, если этого требуют стороны.

После того как обе стороны заключат основной договор, предварительный теряет свою юридическую силу. Предварительный договор не дает возможности передать права собственности, он только фиксирует факт заключения сделки между двумя сторонами с целью купли-продажи объекта недвижимости.

Задаток в данном договоре является гарантом выполнения условий, указанных в самом документе. Он представляет собой оговоренную обеими сторонами сумму, которую обязан внести покупатель в определенные сроки. Вносить задаток необязательно. Но он является более надежным гарантом того, что условия договора будут выполнены обеими сторонами, так как, в случае отказа покупателя от подписания основного договора, он теряет внесенные деньги. Продавец в такой ситуации обязан вернуть покупатель внесенный задаток в двукратном размере. Внесенную предоплату в договоре можно называть исключительно задатком, не авансом или предоплатой. В противном случае данная правовая норма не будет действовать.

Чтобы заключить основную сделку о купли-продажи, продавец обязан обладать правами собственности на недвижимость. Если земельный участок находится в СНТ, то его владелец обязан иметь документ, который будет свидетельствовать о его правах собственности или же выписку из ЕГРН, в которой он будет указан правообладателем.

Садовая книга не имеет юридической силы. Поэтому предварительный договор на основе подобного документа лучше не составлять, он не будет иметь юридическую силу. СНТ также не может продавать земельные участки на основании садовой книги. Это означает, что недвижимость за ними реально не зарегистрирована.

В первом пункте детально указывают обязанности для продавца и покупателя.
Во втором и третьем пунктах описывают все документы, которые необходимо предоставить для заключения данного договора.
Все финансовые вопросы о стоимости и размере залога и прочие указываются в четвертом и пятом пунктах.
В шестом пункте указаны гарантии со стороны продавца. А в седьмом пункте расписывают все обязанности продавца.
В восьмом, девятом и десятом пунктах указаны нюансы передачи права полного владения.

Способ проведения оплаты и ее порядок описывают в тринадцатом пункте. В самом конце договора обе стороны ставят свои подписи.

В любом предварительном договоре обязательно необходимо предъявить такие следующие документы и данные:

Личные данные обеих сторон и их паспортов.
Кадастровый номер продаваемого объекта недвижимости.
Выписка из ЕГРН и реквизиты, которые подтверждают наличие прав собственность у продавца.
Инвентарные номера.
Почтовый адрес объекта недвижимости.
Стоимость сделки и способы расчета.
Информация о предмете сделки.
Обременения для обеих сторон.
Данные о заключении основного договора (место и дата заключения сделки).
Дополнительные нюансы.

Предметом заключения предварительного договора является намерение владельца недвижимости передать ее покупателю за денежное вознаграждение, размер которого оговорен обеими сторонами.

Стоимость необходимо указывать в национальной валюте в рублях в прописном формате и цифрами. Расчет можно провести банковским переводом, взаимозачетом или наличными.

Пакет документов, который необходимо предоставить при заключении предварительного договора:

технический паспорт на дом;
план поэтажной экспликации;
межевой план земельного участка.

В договоре необходимо указать информацию о составлении передаточного акта. Он может быть встроен в основном договоре или же идти отдельным документом.

Договор купли-продажи земельного участка по доверенности. Передаточный акт
Договор купли — продажи квартиры по доверенности
Акт приема-передачи земельного участка с домом к договору купли-продажи недвижимости
Акт приема-передачи к договору купли-продажи земельного участка
Акт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома
Договор купли-продажи земельного участка
Договор купли-продажи квартиры (ипотека)
Соглашение об определении долей в имуществе, находящемся в общей собственности
Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала
Договор купли-продажи жилого помещения с использованием материнского капитала (вариант 2)
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Передаточный Акт к Договору купли-продажи квартиры (с рассрочкой платежа)
Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа
Акт приёма-передачи квартиры
Договор аванса за квартиру
Договор задатка за квартиру
Договор купли продажи доли квартиры
Договор купли-продажи комнаты
Договор передачи жилого помещения в собственность (Договор приватизации)

Предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка

Несмотря на то что предварительный договор технически идентичен обычному договору купли-продажи имущества, внимательно изучите все составляющие такого типа договора. Обязательным пунктом является указание реквизитов сторон.

Помните, что информация вносится в текст документа и о продавце, и о стороне покупателя, при этом должны содержаться следующие данные:

Информация о том, как зовут представителей каждой стороны;
Паспортные данные;
Адрес прописки и фактического проживания, если эти данные не совпадают;
Дата и место рождения;
Если стороны представлены юридическими лицами, то предоставляется полная информация о наименовании организации, ФИО директора организации, реквизиты;
В случае применения помощи третьих лиц в качестве представителей при совершении сделки, подготовьте доверенность, ее копия нужна будет при подаче документов на оформление договора в качестве приложения.