ВС объяснил, кто оплатит порчу имущества из-за капитального ремонта
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС объяснил, кто оплатит порчу имущества из-за капитального ремонта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
До 2012 года капитальный ремонт проводился за счет средств коммунального фонда. Федеральный Закон №271 в корне изменил алгоритм сбора денежных средств. Теперь капитальный ремонт проводится исключительно за счет взносов владельцев квартир. При этом денежный фонд распределяется между всеми участниками реформы ЖКХ.
Что такое взносы на капремонт, и являются ли они обязательными?
Взносы на капитальный ремонт — это ежемесячные платежи, которые начисляются собственникам жилья в многоквартирных домах. Они являются обязательными для всех граждан, за исключением льготных групп населения, и перечисляются в специализированные региональные фонды.
Что будет, если не платить взносы?
В этом случае плату могут взыскать в судебном порядке. В зависимости от продолжительности неплатежей и суммы долга могут применяться различные меры, включая от начисления пени до ареста имущества и ограничения выезда за границу.
Какое общее имущество подлежит капитальному ремонту в многоквартирном доме?
В соответствии со статьей 166 Жилищного кодекса РФ капитальному ремонту из числа общего имущества в многоквартирном доме за счет средств фонда капитального ремонта подлежат:
1) внутридомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) лифтовое оборудование (ремонт или замена), признанное непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт
3) крыша дома;
4) подвальные помещения, относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) фасад дома;
6) фундамент дома.
Но вышеуказанный перечень не исчерпывающий. Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, может быть дополнен услугами и (или) работами:
— по утеплению фасада,
— переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу,
— устройству выходов на кровлю,
— установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа),
другими видами услуг и (или) работ.
Узнать о том, какие виды работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме установлены дополнительно правовым актом субъекта РФ можно в региональном органе исполнительной власти в сфере ЖКХ (департамент жилищно-коммунального хозяйства).
Важно! Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение о проведении любых других работ, но за счет установления превышения минимального размера взноса (дополнительного взноса) на капитальный ремонт.
Часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Что такое фонд капитального ремонта?
Фонд капитального ремонта формируется за счет:
— взносов на капитальный ремонт
— процентов, уплаченных собственниками в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт
— процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.
Кроме того, доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме, средства товарищества собственников жилья, в том числе доходы от хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья, могут направляться по решению собственников помещений в многоквартирном доме, решению членов товарищества собственников жилья на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт.
По достижении установленного минимального размера фонда капитального ремонта собственники вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.
Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для:
— оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
— разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности),
— оплаты услуг по строительному контролю,
— погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.
В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме.
А в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и соответственно изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений.
Мнение: На наш взгляд недостатком такой системы формирования фонда капитального ремонта является отсутствие четких механизмов защиты накоплений (от инфляции, коррупции).
Возможно ли установление минимального размера фонда капитального ремонта, по достижению которого собственники помещений могут прекратить уплачивать взнос на капитальный ремонт?
Согласно пункту 8 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации законом субъекта Российской Федерации может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах. В этом случае по достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.
Что делать если пришло время делать ремонт, а средств недостаточно?
Что такое специальный счет?
Специальный счет открывается в банке в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и особенностями, установленными Жилищным кодексом РФ.
Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк РФ ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют установленным требованиям.
На таком счете формируется фонд капитального ремонта, сформированный за счет взносов на капитальный ремонт, процентов, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете.
Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником такого помещения.
Важно: При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме. Договор специального счета является бессрочным.
На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, за исключением обязательств, вытекающих из договоров о проведении капитального ремонта.
В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.
Кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.
Собственники могут выбрать не любой приглянувшийся им банк. Законодатель ограничил возможность выбора из более 900 банков, действующих на территории РФ, до примерно 30, установив в качестве обязательного требования минимальный размер собственных средств в 20 млрд рублей.
Уточнение: если кредитная организация не выбрана или не соответствует требованиями части 2 статьи 176 ЖК РФ, право выбора кредитной организации передается региональному оператору.
Особенности открытия и закрытия специального счета, проведения операций по счету регулируются статьями
Договор специального счета может быть расторгнут по заявлению владельца специального счета при наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счета или кредитной организации.
Банк, в котором открыт специальный счет, и владелец специального счета предоставляют по требованию любого собственника помещения в многоквартирном доме информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, о всех операциях по данному специальному счету.
В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:
1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;
3) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;
4) владелец специального счета;
5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.
Могут ли собственники дома, обслуживаемого управляющей компанией, накапливать средства на специальном счете?
В случае если управление многоквартирным домом не осуществляется товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и собственники помещений в таком доме приняли решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, то счет для них откроет региональный оператор по их обращению.
Владельцем специального счета в таком случае является региональный оператор, но денежные средства на нем будут принадлежать собственникам соответствующего многоквартирного дома, которые будут распоряжаться ими в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.
Способы и порядок подачи
В соответствии с положениями жилищного законодательства, в ведении которого находятся вопросы капитального ремонта многоквартирных домов, в настоящее время для подачи жалобы на итоги таких ремонтных работ действуют определенные правила, к числу которых относится:
- подача жалобы только в строгом соответствии с иерархией ответственных и контролирующих органов, где сначала жалоба подаётся заказчику капитального ремонта — управляющей компании или региональным оператором — и только после этого — в контролирующие и проверяющие органы, а также в Прокуратуру Российской Федерации;
- направлять жалобу на результат проведённого капитального ремонта в вышестоящую инстанцию только после полного ее рассмотрения в нижестоящей инстанции (одновременно подать жалобу в жилинспекцию и Прокуратуру нельзя по закону);
- подавать повторную жалобу в вышестоящую инстанцию в случае, если в нижестоящей инстанции она была рассмотрена, и результат рассмотрения является положительным, запрещено.
Капремонт нежилых помещений в МКД
В частной собственности может находиться и нежилая площадь, например, помещения, переданные под коммерческую или иную деятельность: подвалы, выведенные из жилого фонда квартиры и так далее.
Как и в случае жильцов, их собственники сами отвечают за ремонт нежилого помещения в многоквартирном доме. Согласно ст. 39 ЖК, наравне с другими жильцами они являются совладельцами общего имущества МКД, в связи с чем на них налагаются аналогичные обязанности:
- заключение договора с управляющей компанией;
- уплата взносов за управление, текущий ремонт, уборку двора и лестничных площадок, даже они если не имеют доступа к ним;
- оплата капитального ремонта.
Характер и степень использования общего имущества в данном случае не имеет значения. Если владельцы нежилого помещения отказываются делать взносы, задолженность и набежавшая пеня будут взыскиваться принудительно.
Жилищный кодекс о капремонте
Проведение капремонта общего имущества в многоквартирном доме должно быть предварительно согласовано регион.оператором либо управляющей компанией с собственниками жилья. Порядок действий при выполнении капремонта регламентирован 189-й статьей ЖК РФ №188-ФЗ от 29.12.2004 (редакция 03.04.2018).
Собственники недвижимости созывают общее собрание, на котором определяют, нужно ли проводить капремонт. Согласно Жилищному кодексу владельцы жилья могут самостоятельно инициировать выполнение ремонтных работ УК или регоператором, не дожидаясь предложения от данных организаций.
Управляющая компания, если иное не оговорено законом, действующим на территории конкретного субъекта РФ, организует информирование владельцев квартирной собственности о сроках проведения ремонтных работ жилых и нежилых помещений не позднее шести месяцев до начала исполнения обязательств по выполнению капремонта. Регламент ЖК предписывает сообщить квартиросъемщикам, за счет каких средств и объемов будут проводиться работы.
Особенности капремонта в новостройках
Капремонт в новостройках вызывает много вопросов, поскольку плата за капремонт в новостройках представляется жильцам необоснованной. Дом только что ввели в эксплуатацию и на него еще распространяется гарантийный срок. Ссылаясь именно на гарантийный срок в 5 лет по строительным работам, жильцы отказываются осуществлять взносы на капремонт в новом доме. Однако такая позиция является ошибочной.
Прежде всего, гарантийный срок от подрядчика строительных работ никак не влияет на плату за капитальный ремонт в новостройке. С точки зрения закона, эти понятия относятся к разным сферам и смешивать их не следует.
Момент начала уплаты взносов на капитальный ремонт в новостройке начинает исчисляться с даты включения дома в региональную программу. В свою очередь, включение происходит по решению местных властей. При этом к моменту принятия такого решения собственники уже должны определиться с вопросами:
- тариф;
- куда направляются деньги – региональному оператору или на специализированный счет в банке;
- список первоочередных работ.
Капремонт в новостройках предусматривает возможность отсрочки начала уплаты взносов. Максимальная отсрочка – 5 лет, но на практике субъекты дают собственникам «каникулы» намного короче, в несколько месяцев. Максимальная пятилетняя отсрочка по сборам на капитальный ремонт в новостройках установлена только в Самаре.
Итак, за капремонт в новостройках жители платят на общих основаниях, но с учетом предоставленной местными властями отсрочки.
Что делать при некачественном исполнении НКО своих обязательств?
Фонд капитального ремонта должен в полной мере нести ответственность за невыполненную или выполненную некачественно работу по восстановлению дома.
Больше о том, что подразумевает под собой капитальный ремонт и каких видов бывает, читайте тут.
Если у собственников протекла крыша по вине подрядчиков, которые делали в доме ремонт, то выплату всех ущербов, штрафов и компенсаций осуществляет Фонд капитального ремонта. Подробно о капитальном ремонте кровли и крыши многоквартирного дома мы рассказывали здесь.
Если он не сделает это в добровольном порядке, то собственники могут смело идти в суд. Но на первом этапе лучше начать решение вопроса с досудебных разбирательств.
На каком основании могут отказать и что тогда делать?
Суд не всегда встает на сторону потребителей. Если есть основания признать регионального оператора невиновным или его действия законными – истцу откажут в удовлетворении иска. В таком случае необходимо в десятидневный срок после вынесения решения, подать апелляцию в суд вышестоящей инстанции. Поэтому рекомендуется собрать как можно больше доказательств вины Фонда капремонта к иску приобщить экспертное мнение.
Фонд капитального ремонта – это своеобразная копилка, куда собственники откладывают деньги на проведение капитальных работ по мере необходимости. Для управления этим Фондом в каждом регионе создана некоммерческая организация. Если собственники МКД решили ей доверить свой фонд, то они могут и требовать проведения качественного ремонта в положенные сроки.
Какими способами копятся деньги на капремонт?
Здесь существуют два варианта: сбрасывать средства в Фонд капитального ремонта по принципу «общего котла» или собирать средства на специальном счете.
Первый вариант предполагает накопление в Фонде поступающих от всех домов средств и проведение в первую очередь ремонта там, где это требуется быстрее (в зависимости от состояния дома). Этот путь подходит больше владельцам квартир в старых домах, поскольку в этом случае ремонт осуществят раньше, чем при накоплении денег по второй схеме.
Вторая схема предполагает накопление на счете средств, поступающих от одного конкретного дома. Эти деньги и будут потрачены на ремонт дома, причем в ожидаемые сроки, а не через условные десятилетия. Для выбора такого варианта накоплений нужно организовать общее собрание собственников жилья и принять соответствующее решение. Данный способ больше подходит обладателям квартир в крепких добротных домах.
Многие сомневаются, нужно ли оплачивать капитальный ремонт жилых домов? Да, платить придется в любом случае. Если этого не делать, то не избежать начисления пени, которые могут быть востребованы в судебном порядке управляющей компанией. Суд всегда удовлетворяет такие иски и обязывает должника выплачивать долг.
Если существуют неоплаченные финансовые обязательства, неплательщик может быть лишен права выезда за границу, ему запрещается заключение сделок с недвижимостью и даже может быть проведено изъятие имущества. При долгах по ЖКХ любой гражданин лишается льгот на коммунальные услуги.
Деньги для создания фонда могут отчисляться и из других источников. При этом средства могут идти не только на погашение уже имеющихся задолженностей, но и на оплату дополнительных работ. К другим источникам причисляют финансовые средства, выплаченные за аренду нежилых помещений и размещенную в здании рекламу. В этом случае могут даваться скидки на платежи для пенсионеров и ветеранов.
Кому жаловаться на рабочих и качество работ
Капремонт проводится фактически за деньги собственников квартир, которые те годами собирают через фонд. Поэтому владельцы имеют полное право требовать нормальное качество проводимых работ.
Первая инстанция, куда следует жаловаться на качество работ – это заказчик капремонта. В зависимости от формы сбора денег на ремонт, это может быть региональный Фонд, управляющая компания или ТСЖ. Соответственно, заказчик имеет право и обязанность контролировать качество работы подрядчика.
Заявление с требованием исправить имеющиеся дефекты можно подавать как лично, так и коллективно (так больше шансов, что заказчик отреагирует на жалобу). Заявление составляется в свободной форме, но к нему нужно приложить побольше доказательств выявленных дефектов.
Заказчик капремонта обязан ответить на такое заявление в течение 10 дней. Если ответ в назначенный срок не поступил, переходим к следующей инстанции.
Следующая инстанция – Государственная жилищная инспекция (создается в каждом регионе). Туда нужно будет также направить заявление, в котором указать: была жалоба в фонд капитального ремонта или УК, ответа не последовало, или ответ был без решения проблемы.
К заявлению прикладываются доказательства дефекта капремонта, копии отправленных ранее заявлений и копии ответа на них. Госжилинспекция должна будет отреагировать в течение 30 дней.
Если жилищная инспекция тоже не смогла решить проблему или вообще проигнорировала ее, идем дальше – в Роспотребнадзор. Аналогично пишут заявление, в котором указывают, какие жалобы и кому были отправлены и что проблема не была решена. В Роспотребнадзор следует обращаться и при выявлении дефектов в 5-летний гарантийный срок (если подрядчик не хочет их устранять добровольно).
В случае, когда и Роспотребнадзор не решил проблему, остается обращаться в прокуратуру с заявлением. Прокурор проведет проверку информации из заявления, и при необходимости примет меры: направит подрядчику предписание устранить нарушения или инициирует привлечение его к ответственности.
После прокуратуры остается обжалование решения в Генеральной прокуратуре, а также обращение в суд. Однако если в сложившейся ситуации действительно вина исполнителя капремонта, проблема обычно решается начальными инстанциями и до суда дело не доходит.
Единственная процедура, которая освободит Вас от уплаты этого взноса, — это деприватизация. То есть, когда Вы возвращаете имущество в государственную или муниципальную собственность, ее капитальный ремонт производится за счет бюджета (государственного или регионального). Вы же не сможете больше ее продать, так как не будете собственником, но зато платить за капремонт тоже не будете.
Также за капремонт не платят те, у кого квартиры находятся:
- в домах, признанных аварийными;
- в домах, которые перейдут в собственность государства или муниципалитета (например, на этом месте будут проложены магистрали);
- дома, в которых менее 3 квартир;
- МКД, у которых стены, фундамент, крыша износились более на 70%;
- дома, стоимость капремонта в которых нерентабельна и выше нормативной стоимости (которая устанавливается в регионе в виде предельной цены ремонта на 1 кв. м).
Естественно, не платят взносы на капремонт владельцы индивидуальных домов.
Если какое-то время человек оплачивал капитальный ремонт, а потом его дом «приговорили» к сносу (и собственники отказываются от распределения средств на снос/реконструкцию), он имеет право на возврат уплаченных средств. При этом, даже тех средств, которые выплачивались до него другим собственником.