Особенности текущего ремонта многоквартирного дома
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности текущего ремонта многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует ряд отличий между капитальным и текущим ремонтом. Первый вариант предусматривает выполнение глобальных работ с целью предотвратить износ здания (полная замена электрической проводки, системы канализации и водоснабжения и т.д.). А текущий предназначен для поддержания нормального технического состояния и сохранения работоспособности многоквартирного дома (устранение неисправностей, частичная замена участка инженерных коммуникаций и т.д.).
Отличие капитального ремонта от текущего
Деньги на капитальный ремонт МКД выделяют из соответствующего фонда, куда жильцы ежемесячно перечисляют денежные средства. В ряде случаев возможно получение дотаций или субсидий от государства. Работы по текущему восстановлению и поддержанию удовлетворительного состояния жилья проводятся только за счет средств собственников, которые те оплачивают в ежемесячных квитанциях вместе с квартплатой. Средства накапливаются на счетах управляющей компании и расходуются по мере необходимости конкретного МКД.
Текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется несколько раз в год, а для капитального характерна периодичность один раз в несколько лет. При этом, продолжительность текущего варианта составляет несколько дней или недель. А для капитальных мероприятий этот срок может достигать нескольких месяцев.
УО отремонтировала подъезд по решению общего собрания
Управляющая организация в Кемерово получила протокол общего собрания собственников с решением о текущем ремонте общего имущества дома – одного из подъездов (ч. 4.1 ст. 44 ЖК РФ). Протокол был подписан членами счётной комиссии и председателем Совета многоквартирного дома.
В протоколе ОСС было указано, что ремонт проводится за счёт средств собственников. Они должны были ежемесячно вносить дополнительную плату в адрес УО до полного погашения затраченной на работы суммы. Стоимость ремонта подъезда составила 68 000 рублей. УО согласно решению ОСС включила в счета за ЖКУ дополнительный платёж.
Собственники созвали внеочередное общее собрание и отказались платить за ремонт. На этом собрании они узнали о протоколе ОСС, согласно которому действовала управляющая организация. Оказалось, что такого собрания не проводилось, собственники помещений в доме о нём не знали и не голосовали.
Отличие капитального ремонта от текущего
Существует ряд отличий между капитальным и текущим ремонтом. Первый вариант предусматривает выполнение глобальных работ с целью предотвратить износ здания (полная замена электрической проводки, системы канализации и водоснабжения и т.д.). А текущий предназначен для поддержания нормального технического состояния и сохранения работоспособности многоквартирного дома (устранение неисправностей, частичная замена участка инженерных коммуникаций и т.д.).
Деньги на капитальный ремонт МКД выделяют из соответствующего фонда, куда жильцы ежемесячно перечисляют денежные средства. В ряде случаев возможно получение дотаций или субсидий от государства. Работы по текущему восстановлению и поддержанию удовлетворительного состояния жилья проводятся только за счет средств собственников, которые те оплачивают в ежемесячных квитанциях вместе с квартплатой. Средства накапливаются на счетах управляющей компании и расходуются по мере необходимости конкретного МКД.
Перечень работ, входящих в текущий ремонт
В 2003 году Госстроем был издан документ, в котором прописан перечень ремонтных работ. В правилах под №170 указываются работы по текущему ремонту. Список объемный, в него входят:
- покраска стен, потолков, перил;
- очистка вентиляционных шахт;
- обслуживание подвальных входов;
- восстановление фундамента;
- комплекс работ по восстановлению архитектурных элементов;
- замена стекол в окнах;
- ремонт тамбура и входной группы;
- замена ламп освещения;
- поддержание в работоспособном состоянии систем водоснабжения;
- замена и ремонт электрических щитков;
- обслуживание мусоропроводов.
Каким может быть текущий ремонт
По закону собственники могут потребовать от Управляющей компании или ТСЖ устранить неполадки в системе водоснабжения, электропроводке и косметическому состоянию подъезда в любое время.
Пример 1. Перед квартирой Иванова А.И. отломилась напольная плитка. Собственник обращается в УК, и она обязана заменить поврежденное покрытие на новое.
Пример 2. В квартире 9-этажного дома на последнем этаже у собственника Петрова А.В. протек потолок, повреждена побелка и обои на стенах. Собственник вправе указать УК на плохой ремонт кровли и потребовать возмещение ущерба, а также устранение причин протечки.
Если разбито стекло в окнах, проводится замена. За счет владельцев жилья оплачивается замена входных дверей и покраска стен в подъездах. Жильцы сигнализируют о неисправностях в работе вентиляции, и организация принимает меры по очистке вентиляционных шахт.
Текущий ремонт это не только «косметика». Если вы заметили, что не соблюдаются нормы температуры в системе ГВС, обращайтесь в управляющую компанию. Сотрудники обязаны разобраться, выяснить почему в магистрали отопления появились неполадки и устранить их.
Кто оплачивает ремонт
Бюджет на проведение текущего ремонта формируется из средств, которые собственники жилья вносят ежемесячно. В зависимости от дома тариф может отличаться. Он определяется с учетом потребностей жильцов и состояния помещения, поэтому обычно устанавливается на общем собрании.
Если жильцам и УК договориться не удалось, оплата производится по стандартному тарифу муниципального образования, утвержденному местными органами власти.
Важно заметить, что материальное участие в расходах у каждой квартиры будет разным. Это объясняется тем, что сумма ежемесячного платежа зависит от площади жилого помещения. При этом количество проживающих в квартире людей значения не имеет.
Таким образом, расходы начисляются по следующей формуле:
Тариф за 1 м2 х площадь квартиры.
Расходование средств из ремонтного фонда происходит:
- на основании договора с подрядчиком;
- в соответствии с оценкой восстановительных работ;
- согласно составленной смете, которая включает покупку материалов, выполнение работ и уплату налогов.
Процесс завершается подписанием акта приема-передачи, который подтверждает, что плата за текущий ремонт многоквартирного дома произведена обоснованно.
Закон предписывает утверждать график работ на общем собрании жильцов, но обычно кворум собрать нереально. Поэтому эти функции делегируются работникам обсуживающего предприятия (управляющей компании). Руководство УК составляет ежегодный план, который может быть оперативно откорректирован.
Текущий ремонт в многоквартирном доме входит в обязанности управляющей компании, но она имеет право нанимать подрядные организации. Для этого организуется конкурс. Инициаторами закупок выступают собственники жилья, уполномоченный представитель, ТСЖ или управляющая организация, действующие на основании подписанного договора.
Контроль качества выполняемых услуг обязаны осуществлять собственники или представитель уполномоченной компании. Если есть подозрения, что коммунальные услуги оказываются ненадлежащим образом или не в полном объеме, привлекаются специалисты Государственной жилищной инспекции.
После завершения работ составляется акт, который подписывается комиссией. В нее входят представители подрядной организации, уполномоченный представитель и представитель собственников МКД. При возникновении спорных вопросов привлекаются независимые эксперты.
В чем отличие от капитального ремонта
Ремонт жилого дома может быть текущим или капитальным. В таблице приведены значимые отличия между указанными мероприятиями.
| Основание | Текущий | Капитальный |
| Проводимые работы | Производятся мероприятия по поддержанию помещений дома в удовлетворительном состоянии. Для примера, когда частично ремонтируется инженерная коммуникация | Реализуются масштабные работы. Целью выступает предотвращение разрешения здания. К примеру, смена системы канализации или электричества |
| Финансирование | Средства поступают из фонда, куда ежемесячно жильцы МКД переводят финансы. Иногда дотации производятся со стороны государственных, муниципальных органов | Учитываются только деньги лиц, владеющих правами собственности на помещения в доме. Эта плата производится каждый месяц по соответствующей квитанции |
| Длительность | Месяц и более | От нескольких дней до нескольких недель |
| Стоимость | Отражается в отдельной квитанции. Тарифы утверждаются органами власти регионов | Прописывается в единой квитанции. Тариф устанавливается ТСЖ или УК |
Важно! Организация, отвечающая за производство текущего ремонта, должна реализовать указанные мероприятия несколько раз за 12 месяцев. Об этом предоставляется отчет собственникам квартир.
Текущий отцепочный ремонт вагона:
«…Текущий отцепочный ремонт вагона ТР — ремонт, выполняемый для обеспечения или восстановления работоспособности грузового вагона с заменой или восстановлением отдельных частей, переводом вагона в нерабочий парк и подачей на специализированные пути.
По состоянию грузового вагона, месту обнаружения его отказа и отцепки, текущий отцепочный ремонт подразделяется:
— текущий ремонт вагона ТР-1 — ремонт порожнего вагона, выполняемый при его подготовке к перевозке с отцепкой от состава или группы вагонов, подачей на специализированные пути и переводом в нерабочий парк;
— текущий ремонт вагона ТР-2 — ремонт груженого или порожнего грузового вагона, с отцепкой от транзитных и прибывших в разборку поездов или от сформированных составов, переводом в нерабочий парк и подачей на специализированные пути…» (извлечение из «Положения о системе технического обслуживания и ремонта грузовых вагонов, допущенных в обращение на железнодорожные пути общего пользования в международном сообщении»)
Какие требования нужно учитывать при проведении текущих ремонтов
Вот некоторые из документов, требования которых нужно учитывать при проведении текущих ремонтов:
- СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»;
- ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия»;
- ГОСТ 25772-83 «Ограждения лестниц, балконов и крыш стальные. Общие технические условия»;
- СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»;
- СП 10.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Внутренний противопожарный водопровод. Требования пожарной безопасности»;
- СП 17.13330.2017 «Кровли»;
- СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии»;
- СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий»;
- СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»;
- СП 134.13330.2012 «Системы электросвязи зданий и сооружений. Основные положения проектирования»;
- СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий».
Различия между двумя видами работ
Основные отличия текущего ремонта от капитального:
- замена кровли не более чем на 50 %;
- замена инженерных или иных конструкций — не больше 15 % от всего объема МКД;
- периодичность — не реже 1 раза в год;
- сравнительно небольшая стоимость;
- отсутствие радикальных изменений.
К основным видам текущего ремонта МКД относят:
- укрепление и ремонт части фундамента, устройство или восстановление отмостки;
- ремонт стропил, ремонт водостоков, замена или укрепление части кровли;
- окраска фасада, ремонт стыков, устранение деформаций;
- ремонт текущих повреждений лифтового оборудования;
- замена отдельных конструкций окон и дверей, ремонт доводчиков, замена остекления;
- частичный ремонт или замена инженерных коммуникаций (труб и батарей отопления, систем водоотведения и подачи воды, электропроводки, газового оборудования).
На придомовой территории в процессе текущего ремонта будут восстановлены тротуары, газоны, благоустроены детские площадки, проезды для транспорта.
Основные задачи капитального ремонта:
- полный ремонт верхней части фундамента МКД;
- замена стропил, всей или большей части кровли, герметизация, утепление;
- фасад подлежит полной отделке либо оформлению другими материалами (обшивка панелями, замена элементов балконов);
- замена или полный ремонт лифтового оборудования и шахты;
- полная замена дверей и окон;
- восстановление или полная замена инженерных коммуникаций.
При капитальном ремонте придомовая территория подлежит полной реставрации — замена дорожного покрытия, детской площадки, ограждений, обустройство парковок, замена или восстановление уличного освещения.
Отвечает юрисконсульт офиса «Переделкино» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Юлия Калганова:
Какие работы относятся к текущему ремонту?
- устранение местных деформаций фундаментов, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, входов в подвалы;
- герметизация стыков стен и фасадов, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов;
- частичная смена отдельных элементов перекрытий; заделка швов и трещин; укрепление и окраска;
- усиление элементов деревянной стропильной системы крыш, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции;
- смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнение окон и дверей;
- усиление, смена, заделка отдельных участков межквартирных перегородок;
- восстановление или замена отдельных участков и элементов лестниц, балконов, крылец;
- замена, восстановление отдельных участков полов;
- работы по устранению неисправностей печей и очагов;
- восстановление внутренней отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах;
- установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные;
- установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях;
- установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит;
- замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы;
- восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств;
- замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованным государственными надзорными органами;
- ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток, ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.
Регламент или плановый ремонт некапитального характера
Еще один тип работ, называемых регламентными, которые очень важны и должны регулярно проводиться в многоквартирной постройке при каждом осмотре, но к текущему ремонту имущества общего пользования в многоквартирном доме, как таковые, они отношения не имеют. Это скорее обслуживание инфраструктуры, чем полноценное восстановление.
К регламентным процедурам относятся:
- Очистка вентиляционных каналов, воздуховодов и шахт;
- Восстановление проходимости мусоропроводов, вентиляций, канализационных и водопроводных коммуникаций;
- Мелкий ремонт дверных коробок на этажах многоквартирного дома;
- Подклейка напольной плитки или покрытий лестничных маршей;
- Реставрация кровельного покрытия в местах примыкания к стенам и вентшахтам;
- Измерительные и ремонтные работы с электропроводкой и заземлением в многоквартирном доме;
- Замена водопроводной запорной арматуры, обслуживание радиаторов системы отопления многоквартирного дома.
Подобные мероприятия проводят как минимум один раз в году, при подготовке к новому отопительному сезону. К текущему ремонту их не относят и финансируют из статей обслуживания жилфонда.