Сдача квартиры без договора. Чем рискуют собственник и жильцы?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача квартиры без договора. Чем рискуют собственник и жильцы?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Порядка 80% собственников сдают жилье нелегально на свой страх и риск, надеясь на то, что органы не узнают об их незаконном деянии. Тем не менее с каждым годом органы выводят на чистую воду все больше недобросовестных арендаторов.
Как сотрудники налоговой инспекции чаще всего узнают о нелегальной сдачи имущества в наем?
Как вычисляет налоговая?
- Соседи. Конфликт с собственником, проживающим по соседству, может закончиться тем, что он обратится в органы с жалобой на незаконную сдачу жилья. Как правило, соседи подают жалобы, если наниматели нарушают общественный порядок, права проживающих собственников, шумят в неположенное время или ведут аморальный образ жизни.
- Росреестр. Если договор между собственником и жильцом заключен на 1 год и более, то такая сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Данные о факте сдачи в аренду недвижимости из регистрирующего органа попадает и в налоговую.
- Миграционная служба. Если в квартире проживает мигрант без прописки по месту пребывания, то в случае обнаружения этого факта управление по вопросам миграции передаст данные о квартиросъемщике в ФНС.
- Риэлторы. В случае обращения к посредникам при сдаче жилья в наем один образец договора остается у агента по недвижимости. Конфликт с риэлтором или проверка деятельности агентства может повлечь за собой установление факта незаконной сдачи имущества в наем.
Порча имущества в съемной квартире
Вместе с жилым помещением- наймодатель принимает и все имущество, находящееся в данном помещении. Рекомендуем обязательно закрепить перечень имущества и его состояние в акте приема-передачи. Не бойтесь указывать сколы, трещины и иные недостатки, в противном случае при расторжении договора- устранение данных недостатков могут удержать с залога или потребовать возместить. Правильно оформленный перечень имущества и его состояния – смогут минимизировать данные риски.
Целесообразно при заключении договора распределить какие риски при порче имущества несет каждая из сторон, в какие сроки последуют ее устранение и, самое главное, за чей счет.
В случае если действия арендатора привели к порче имущества- например сломалась кровать или дверца шкафа, то ответственность за данные действия возлагается на квартиросъемщика. Во избежание спорной ситуации – необходимо сообщить о случившейся поломке арендодателю. Возможно, ситуацию удастся решить мирным путем. В случае если Вам кажется, что арендодатель завышает цену испорченного имущества, находите меры ремонта предлагаемые собственников нецелесообразными и не разумными- можно решить вопрос взыскания возмещения порчи имущества в судебном порядке.
В случае если договор найма помещения не заключался, доказать порчу имущества значительно сложнее, так как нет документов, подтверждающих передачу данного имущества. В случае если при выезде с квартиры- арендодатель предъявляет вам к возмещению стоимость испорченного имущества- самым верным решением будет предложить данное взыскание в судебном порядке.
Арендодатель не имеет право удерживать ваше имущество либо денежные средства как возмещение порчи имущества либо обеспечение такого возмещения.
Как вернуть деньги за аренду квартиры?
Как быть в ситуации, когда договор найма заключен, внесена оплата проживания, но проживать в данной квартире нет возможности? Дальнейшие действия и возможность возврата данных денежных средств зависят от того- почему вы не можете проживать в данной квартире.
Если основанием являются невозможные условия проживания- о которых вы не были предупреждены- например не предоставляются коммунальные услуги, температуры не соответствующие СанПинам и пр. , то необходимо составить уведомление о расторжении договора с указанием причин- аварийное состояние или состояние помещения непригодное для проживания, и сообщить требование о возврате уплаченных денежных средств.
Для себя подкрепите данные доводы фотографиями, свидетельскими показаниями, можно вызвать бригаду ЖЭК для составления акта. В таком случае, даже если арендодатель откажется возвращать денежные средства добровольно- можно будет потребовать их в судебном порядке.
В случае если ваши планы изменились или вы нашли другой вариант, но договор подписан, деньги уплачены, заселение произошло, то возврат денежных средств за весь период – добрая воля арендодателя. В противном случае, при надлежащем уведомлении о расторжении договора за срок, указанный в договоре, — дни до даты расторжения договора, указанного в уведомлении, подлежат оплате.
В России дела обстоят проще, так как всегда найдется тот, кто захочет обойти закон и заработать денег на несовершеннолетнем. Поэтому, если у гражданина достаточно средств, то можно снять квартиру в 16 лет и жить отдельно. Но что необходимо учитывать и знать?
Собственник может сдавать в аренду пригодную для жилья квартиру либо ее часть за плату на определенный срок. Такое помещение должно соответствовать пунктам жилищного законодательства и отвечать единым требованиям, таким как:
- возможность проживания в любое время года;
- отапливаемость;
- освещенность;
- уровень шума;
- уровень вибраций;
- санитарные правила;
- безопасность.
Прежде чем думать об отдельном жилье, подростку необходимо знать не только, со скольки можно снять квартиру, но и то, как должна выглядеть нормальная жилплощадь, чтобы не замерзать зимой и не остаться без воды летом.
Подписывая документы на аренду квартиры/дома, стоит внимательно изучить правоустанавливающие документы, убедиться, что помещение действительно находится в собственности наймодателя. Иначе после оплаты аренды есть риск остаться на улице, если найдется настоящий хозяин.
Вернуть деньги, как и добиться поселения в арендованной квартире будет невозможно. Теоретически, снять квартиру можно, но на практике 14-17-летние подростки многого не знают, и сознательный взрослый не рискнет подписывать с ними договор, а несознательный найдет, как их обвести вокруг пальца.
Самостоятельная жизнь подростков: за и против
Можно абстрагироваться от закона и рассмотреть вопрос, когда можно отпустить ребенка на «вольные хлеба». Существует два диаметральных мнения. Одни уверены, что после окончания школы ребенок должен учиться самостоятельной жизни и не важно, со скольки лет можно снять квартиру в России, главное – начать жить отдельно от родителей.
Вторые не видят проблемы в том, чтобы ребенок оставался в родительских стенах как можно дольше, а заработанные деньги тратил не на съем жилья, а на путешествие или образование. Все зависит от объективных факторов. Случается, что и в 16 лет подросток разумно действует, а бывает, и в 34 года человек поступает как малое дитя.
Если родители уверены, что можно снять квартиру в 14 лет своему ребенку, то им самим необходимо заключить договор аренды жилья, подписать его по всем правилам и только после этого разрешить проживать ребенку отдельно. Но ответственность за ребенка до его совершеннолетия все равно остается на их плечах.
Необходимо понимать, что получение паспорта не является единственным критерием для самостоятельной жизни. Ребенок должен быть готов к этому.
Вопрос:
Если арендодатель оформил ИП на УСН, должен ли он вести учет расходов?
Ответ: Нет, если он применяет ставку 6% от дохода. В случае, если ИП работает по ставке 15%, то учет вести нужно. Это связано с тем, что расчет налоговой базы определяется по формуле «доходы минус расходы». Практика показывает, что большинство арендодателей оформляют ИП по ставке 6%. Это выгодно, так как собственник не имеет наемных работников и не несет существенных расходов на услуги и материалы, которые необходимо учитывать.
Вопрос:
Арендодатель имеет доход от аренды свыше 300.000 в год. Меняется ли для него налоговая ставка?
Ответ: Нет, ставка остается прежней. Но в случае, когда Вам по итогам года удалось получить доход более 300.000, то дополнительно нужно перечислить 1% от дохода в ПФ.
Как отказать в заселении
Мы стараемся быть максимально вежливыми и корректными со всеми гостями — даже теми, которым отказываем. Так они не будут обижаться, конфликтовать или хитрить, например пытаться бронировать ту же квартиру с другого номера телефона.
Во время бронирования. Если во время телефонного разговора гость говорит, что планирует вечеринку, менеджер должен вежливо отказать в заселении. Самая простая и действенная фраза: «Извините, у нас не предусмотрено проведение вечеринок». Главное, чтобы в описании к объекту это было указано, тогда человек не решит, что вы ему отказали без причины. При том можно честно объяснить свою позицию: «Вечеринка — это скопление людей: может быть шумно, и это помешает соседям. Наша задача — обеспечить комфорт всем».
Если гость не говорит о тусовке, но у менеджера в ходе разговора возникают серьёзные сомнения, он тоже корректно отказывает в заселении: «Извините, мы не готовы вас принять». Гость не всегда такому рад, но вы имеете право на отказ, потому что вы отвечаете за квартиру, вам потом разгребать последствия.
Во время передачи ключей. Если мы подтвердили бронирование, встретились с гостем в день заселения, но что-то во внешнем виде человека нас сильно насторожило, мы тоже отказываем в заселении. Универсальный вариант отказа: «Обстоятельства изменились, квартира временно не сдается». Если человек просит подобрать ему другую, говорим: «Мы постараемся вам помочь. Разместим запрос в партнёрской группе, коллеги подыщут вариант жилья». До самой помощи обычно не доходит, но человеку приятен сам факт, что мы о нём заботимся. Квартиру на замену он сам себе найдёт быстрее.
Что нужно знать при съеме квартиры с Авито
На просторах российского интернета платформа Авито – самая популярная доска объявлений. На данном ресурсе можно найти любые товары, включая и недвижимость.
Совсем неудивительно, что мошенничество при сдаче квартиры в аренду на Авито процветает. Основную схему можно описать следующим образом.
Фейковые варианты сопровождаются фотографиями дизайнерского евроремонта. При этом цена за пользование квартирой подозрительно низкая. Таким способ аферисты хотят привлечь как можно больше клиентов.
Далее предлагается перечислить на карту небольшой платеж в качестве подтверждения намерения заключить сделку. Жулики берут не суммой, а количеством обманутых граждан. Расчет таков, что вряд ли кто-то захочет обращаться в полицию из-за незначительной утраты денег.
Почувствовать неладное просто. Достаточно в телефонной беседе задать как можно больше уточняющих вопросов. Они могут касаться времени, когда сделан ремонт, расположения ближайших объектов инфраструктуры. И если на том конце линии будут отвечать неуверенно, с паузами, есть повод задуматься.
По данным федерального портала «Мир квартир», цены на аренду в регионах за последний месяц почти не изменились. «Однушки» в среднем по стране сдаются за 17,5 тыс. руб. в месяц (+0,2% рост с середины декабря по 12 января), «двушки» — за 22,8 тыс. (-0,3%), «трешки» — за 29,3 тыс. (-0,6%).
По данным сервиса «Авито.Недвижимость», в целом по России к концу декабря спрос на долгосрочную аренду квартир сократился на 15,7% (по сравнению с ноябрем). А вот средняя ставка аренды квартир в стране не изменилась — на конец года она составляла 25 тыс. рублей.
Цены на аренду снижались преимущественно в крупных городах. Наиболее заметно — в Волгограде (-5,9%), Перми (-5,6%) и Москве (-5,5%). В условиях экономической нестабильности потенциальные арендаторы не уверены в завтрашнем дне и на время откладывают поиск квартиры и переезд. А это отражается и на спросе, и на ценах, поясняет руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев.
Плата за аренду квартиры
Принято оплачивать аренду квартиры ежемесячными чеками, расписанными заранее на весь срок договора. Вы даете 12 чеков арендодателю, он самостоятельно вкладывает их каждый месяц и, таким образом, никто никого не тревожит.
В последние годы участились случаи, когда арендодатели просят передавать им деньги наличными, чтобы избежать уплаты налогов. В принципе, чужие разборки с налоговой вас не касаются, а деньги вы платите в любом случае, но видиться с хозяином раз в месяц для передачи денег – это неудобство, а значит, если требование вас устраивает, может послужить поводом с вашей стороны попросить снизить цену аренды.
Существуют также другие формы оплаты: каждые два, три или четыре месяца, прямым переводом на банковский счет и так далее. Все это завист от соглашения, к которому придут обе стороны.
Подписание договора и акта передачи
Договор найма жилья – документ, который поможет избежать ненужных конфликтов. Его можно составить самостоятельно, прописав определенные пункты, в том числе касающиеся прав арендатора:
- Наименование сторон договора. ФИО и паспортные данные наймодателя (или его представителя) и нанимателя.
- Предмет договора – это квартира. Необходимо указать полный адрес, площадь, количество комнат.
- Срок действия договора и порядок оплаты. Обозначаются сроки внесения оплаты, а также штрафные санкции, в случае задержки платежа.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность сторон по договору, например, в случае ущерба, нанесенного имуществу.
- Изменение и расторжение договора.
- Заключительные положения и подписи с указанием контактов сторон.
Вредный совет №7 Ничего не подписывайте и не платите вперёд!
Не подписывайте никаких бумаг – договоры для слабаков! К чему все эти формальности! К тому же, документ о найме квартиры ограничит вашу свободу и привяжет к одному месту минимум на год, а ещё не известно, хотите ли вы здесь задержаться. Аргументы рантье про гарантии и уверенность в завтрашнем дне – вздор, по вам и так видно: человек порядочный. А предложение внести предоплату или оставить залог за последний месяц – повод развернуться и уйти без объяснения причин. Очевидно: перед вами вымогатели и мошенники!
Арендовать жильё без договора найма, значит жить на пороховой бочке и полностью зависеть от порядочности рантье. Последствия могут быть непредсказуемы: иногда жильцы даже не успевают переехать в квартиру, так как выясняется, что сняли её у мошенника. Также нередки случаи, когда рантье выдают сезонное жильё за квартиру, которая сдается на длительный срок. Если наниматель заблаговременно не уточнил сроки в договоре, через несколько месяцев ему придётся снова искать себе крышу над головой.
Конечно, краткосрочный договор найма не гарантирует долгой и безмятежной жизни в съёмной квартире. При желании собственник всё же сможет досрочно выселить жильца, а учитывая неповоротливость российской правоприменительной системы, восстановить справедливость через суд будет довольно сложно. Но часто само наличие официального документа останавливает квартирного хозяина от самодурства – мало ли что.
А желание получить страховой депозит или залог – абсолютно нормально для любого вменяемого рантье. В конце концов, он оставляет вам ключи от квартиры со всей мебелью и техникой и не обязан на слово верить в добропорядочность жильца, которого видит впервые.
Наш полезный совет квартиросъёмщикам: ищите золотую середину. Заранее определитесь с требованиями к квартире, но будьте готовы идти на компромиссы — тогда вы быстро найдёте жильё. Будьте доброжелательны и честны с риэлтором и лендлордом, но не верьте никому на слово – тогда вас не обманут. И в любой ситуации сохраняйте адекватность, доброжелательность и чувство юмора!
Что должен знать арендатор
Цель арендатора – найти хорошую квартиру и проживать в ней с комфортом.
Вот, что еще нужно знать будущему квартиросъемщику, чтобы избежать неприятных сюрпризов:
- нельзя ходить на осмотр квартиры в одиночку – рядом должен быть еще один близкий человек;
- нельзя платить вперед – никаких оплат или даже авансов и задатков, пока не подписан договор, и не переданы ключи;
- деньги можно передавать только под расписку, если оплата передается банковским переводом, то должна быть выписка;
- важно убедиться, что у собственника нет долгов по коммунальным оплатам, чтобы проверить это, нужно потребовать все квитанции;
- на момент заключения договора нужно снять показания со всех счетчиков и зафиксировать их письменно;
- все договоренности не должны оставаться в устной форме – они будут иметь юридическую силу, только если будут зафиксированы в договоре;
- договор сроком действия более 12 месяцев должен быть зарегистрирован;
Договор аренды. Основные понятия, особенности и преимущества
Договор аренды подразумевает заключение письменного и заверенного подписями соглашения между юридическими лицами. Однако, в данном понятии есть свои особенности:
- Договор может заключаться между физическим и юридическим лицом. Данный пункт обозначает, что соглашение составлено хозяином квартиры и какой-либо организацией либо предпринимателем. В таком случае, юридическое лицо обязано выплачивать налоги и проценты от пользования чужой жилищной площадью.
- Соглашение может быть составлено между двумя юридическими лицами. Это обозначает, что две организации либо индивидуальные предприниматели заключают договор аренды на любой срок.