Можно ли продать квартиру если там прописаны несовершеннолетние дети?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру если там прописаны несовершеннолетние дети?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Продать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети, возможно, однако понадобится соблюсти некоторые условия. Законодательство РФ предусматривает возможность защитить малолетних граждан от незаконных действий заинтересованных лиц.

B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa

3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:

• Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
• Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
• Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
• Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.

Что закреплено в законодательстве

Продажа квартиры – процедура затратная и хлопотная. Если в ней зарегистрированы лица, не достигшие возраста 18 лет, реализовать недвижимость становится сложнее. Законодательство Российской Федерации направлено на защиту интересов несовершеннолетних детей. Ведь иногда опекуны и даже родители действуют исключительно в своих интересах, нарушая права малышей.

Продать квартиру, в которой прописаны дети, можно. Законодательство допускает проведение подобной процедуры. Однако перед ее совершением потребуется совершить немало юридических шагов.

Обратите внимание на следующие моменты:

• ребенок, являющийся собственником жилья, самостоятельно распоряжается имуществом,
• ребенок, зарегистрированный в квартире, имеет право пользоваться недвижимостью по своему усмотрению,
• до достижения ребенком 14 лет он считается недееспособным, поэтому его интересы представляют родители, опекуны.

Именно от вида обладания квартирой зависят дальнейшие действия лица, желающего продать недвижимость. Ведь несовершеннолетний может быть просто прописан на жилой площади, а может быть ее полным собственником или ее части.

Главным нормативно-правовым актом, регулирующим действия по продаже квартиры, где зарегистрированы дети, является Конституция Российской Федерации.

Продажа квартиры, если ребенок не собственник

При реализации квартиры, в которой прописан ребенок, но собственником не является, получать разрешение от органов опеки и попечительства нет необходимости, так как имущественные права несовершеннолетнего не затрагиваются. Однако каждый ребенок должен где-то жить, поэтому без удостоверения сотрудника ФМС о намерении прописать малыша в другом доме, снять с регистрационного учета его не получится.

Существует два варианта выхода из сложившейся ситуации:

• прописать ребенка у родственников. В этом случае несовершеннолетний должен достигнуть возраста 14 лет,
• зарегистрировать ребенка вместе с одним из родителей в любой квартире. Подобный вариант подходит для прописки детей, не достигших возраста 14 лет.

При перерегистрации ребенка жилплощадь не уступает ни по каким параметрам предыдущему. Иначе сотрудник ФМС откажется выписывать малыша.

Запомните! Для снятия с регистрации ребенка потребуется предоставить пакет документов:

• паспорта родителей,
• свидетельство о рождении ребенка или его паспорт,
• техпаспорт на новую недвижимость,
• заявление на снятие с регистрационного учета,
• листок убытия.

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребёнка

Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.

Порядок оформления сделок с недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, зависит от возраста ребёнка:

• До 6 лет — такие дети считаются полностью недееспособными. Решения относительно продажи жилья за них принимают родители, ребёнок может даже не присутствовать при подписании договора.
• От 6 до 14 лет — в этом возрасте дети считаются частично дееспособными. Все сделки с недвижимостью от их имени также совершают законные представители, так как ребёнок младше 14 лет не имеет права ставить подписи в документах. При этом присутствие несовершеннолетнего может потребоваться при подписании договора.
• От 14 до 18 лет — по закону в этом возрасте ребёнок также считается частично дееспособным, но он уже может совершать сделки с недвижимостью с согласия родителей и имеет право подписи. Без личного присутствия несовершеннолетнего продать квартиру нельзя.

В любом случае продажа квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребёнок, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.

Как получить предварительное разрешение органов опеки?

Для получения разрешения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Продажа квартиры может быть одобрена лишь в том случае, если такая сделка будет соответствовать интересам несовершеннолетнего.

Критерии, по которым опека оценивает соблюдение прав ребенка, законом не установлены. Но, как правило, для получения разрешения должно соблюдаться одно из условий:

• Приобретение в собственность ребенка иного жилья. При этом условия проживания должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире. Оценивается площадь нового жилья, количество комнат, инфраструктура, регион. Доля, которая будет выделена ребенку в приобретаемой квартире, должна быть не меньше, чем в предыдущей. Если родители не планируют покупать новое жилье, они могут выделить долю несовершеннолетнему в ином жилом помещении, которое находится у них в собственности;

• Перечисление средств от продажи на счет несовершеннолетнего. Снять деньги можно будет только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Стоит иметь в виду, что выполнение этого условия не всегда является основанием для получения разрешения. Зачастую органы опеки настаивают на предоставлении недвижимости в собственность ребенка.

Подробнее о разрешении из органов опеки

Обращаться в ООП за разрешением на продажу жилого имущества, в котором прописан несовершеннолетний, нужно, если он:

• владелец квартиры;
• просто прописан (не имеет доли собственности), но сам находится под опекой или попечительством.

Чтобы получить согласие на реализацию жилого помещения, законным представителям малыша необходимо обратиться в местные исполнительные органы, приложив такие бумаги:

• заявление с просьбой дать согласие на реализацию имущества. Обязательно описать ситуацию, почему квартиру нужно продать, и обосновать перспективы для ребенка: где он будет жить и как планируется соблюсти его имущественные права.

Рассматриваем ТОП-5 ошибок

Не всегда выписку детей можно осуществить быстро и без препятствий, учитывая, что против этого могут быть не только госорганы, но и один из родителей. Законом установлено, что для снятия с регистрационного учета потребуется согласие каждого родителя, и в случае развода супругов это может стать проблемой.

Когда органы опеки могут отказать:

• Один из родителей не дал согласие

• Если купленное жилье еще не достроилось

• В отсутствии лицевого счета, когда продают квартиру ребенка

• Не выделена доля ребенка в квартире, купленной с использованием материнского капитала

• Если после предыдущей выписки ребенка был нарушен порядок процедуры

Выписка несовершеннолетнего

Для осуществления сделки купли-продажи потребуется выписать несовершеннолетних граждан. В ином случае уже проданную квартиру нельзя будет полноценно использовать из-за наличия обременения. Поэтому выписку нужно предварительно осуществить, и ее выполняют по стандартной схеме при отсутствии каких-либо ограничений.

Прежде всего, нужно получить разрешение от органов опеки и попечительства. Данный этап можно пропустить только в том случае, если есть причины не обращаться в государственный орган. Также если дети не являются собственниками, то тогда их можно выписать вместе с родителями. Однако важно, чтобы у них было новое место для регистрации.

Из документов потребуется предоставить в ГУВМ:

1. Паспорта участников сделки.
2. Документ, подтверждающий право владения имуществом.
3. Нотариальное согласие на продажу от всех собственников недвижимости.
4. Разрешение на продажу, полученное от представителей детей.
5. Бумага от органов опеки и попечительства (при необходимости).
6. Договор купли-продажи, составленный по всем правилам.
7. Справка из кадастрового паспорта.
8. Квитанция об уплате государственного сбора.
9. Акт приёма-передачи недвижимости.

Как только дети будут выписаны, можно будет по стандартной схеме осуществить продажу имущества. Для этого договор купли-продажи заверяется у нотариуса, после чего оформляется акт приема-передачи. Когда продавец получит всю сумму, то тогда покупатели смогут законно перерегистрировать права на недвижимость, оформив объект на себя.

Возможно, придётся подождать, пока съедут прежние владельцы, если была об этом договорённость. При отсутствии обременений на дом можно будет стать полноправными собственниками. После этого можно будет проживать на территории квартиры, а также совершать с ней имущественные сделки. Главное, своевременно оформить на себя документы и получить свидетельство о праве собственности.

Когда разрешение органов опеки не выдадут?

Думая, как можно продать квартиру, если там прописан ребёнок, несовершеннолетний совладелец, нужно учитывать и ситуации отказа в заключении такой сделки. Есть чёткий перечень причин, по которым органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на заключение такой сделки. Это:

• Ребёнку, который владел долей в продаваемой квартире, не выделили долю в новой.
• Новая квартира хуже предыдущей по важным параметрам, определяющим условия проживания ребёнка.
• Один из родителей против заключения сделки.
• Ребёнок не прописан в новой квартире.
• Он наследник продаваемой квартиры, но в наследство ещё не вступил.
• Новое жильё ещё строится и построено менее 50%.
• Новое жильё в аварийном состоянии.
• В нём нет ряда необходимых коммуникаций (электросети, канализации, водопровода и т.д.).

Кроме этих типичных причин отказа могут быть и другие. Задача органов опеки рассмотреть конкретную ситуацию и учесть все факторы, нарушающие интересы ребёнка. Например, если у него есть заболевания дыхательных путей, органы опеки могут отказать в сделке, в ходе которой будет куплена новая квартира в районе с большим количеством предприятий или автомобильных трасс.

Документы для заключения сделки

Чтобы продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребёнок, нужно собрать ряд документов. Главные из них связаны с получением разрешения органов опеки и попечительства.

К ним относятся:

• Заявление о разрешении на продажу. Его должны подписать оба родителя (опекуна) и указать в документе причины продажи, а также обязательство предоставить ребёнку иное жильё. Если ребёнок владеет долей в продаваемой квартире, то и в новой он должен получить долю такого же размера.
• Согласие несовершеннолетнего собственника, если он уже достиг 14-летнего возраста.
• Выписка из домовой книги.
• Оригинал свидетельства о рождении.
• Правоустанавливающий документ (договор купли, дарственная и т.д.).
• Справка из налоговой об отсутствии долгов.
• Выписка из Росреестра.
• Кадастровый паспорт на квартиру.
• Справка из БТИ о стоимости квартиры.

Помимо этого обязательного перечня органы опеки могут потребовать представить дополнительные документы.

Для выписки ребёнка, который не является собственником жилья, необходим следующий набор документов:

• Паспорт родителя (достаточно одного из родителей).
• Свидетельство о рождении ребёнка или его паспорт (если он старше 14 лет).
• Техпаспорт новой квартиры, в которой ребёнок будет прописан.
• Заявление и лист убытия, которые заполняются в паспортном столе.

Если же ребёнок владеет квартирой или её частью, то для выписки дополнительно нужно предоставить письменное согласие органов опеки.

Одним из стандартный требований органов опеки и попечительства при снятии ребёнка с регистрационного учёта является наличие нового жилья, которое по своим различным параметрам будет как минимум соответствовать текущему месту проживания.

Законодатель предусматривает ряд ситуаций, когда стандартная процедура может быть нарушена, а требования попечительского совета при продаже жилья могут не соблюдаться. Обязанность родителей (опекунов) в предоставлении нового жилья не принимается в расчёт при таких обстоятельствах:

1. Эмиграция в другое государство. Если факт эмиграции подтверждён документально, продажа квартиры осуществляется без обязательной прописки ребёнка по новому месту жительства.
2. Переезд в другой город. Здесь действует требование, чтобы родители открыли банковский счёт на имя ребёнка и внесли на него сумму, эквивалентную стоимости его доли в проданной квартире.
3. Покупка квартиры в недостроенном доме с высокой степенью готовности. Данный вариант допускается при наличии документального подтверждения и даче убедительных объяснений относительно места проживания ребёнка до момента передачи новостроя в эксплуатацию.

Последующая прописка ребёнка на новом месте

После того, как согласие от Органов опеки получено, можно переходить к оформлению сделки купли-продажи недвижимости и её регистрации в Росреестре. Одним из условий договора является обязательная выписка всех зарегистрированных в квартире лиц. В случае с несовершеннолетним ребёнком она возможна только после получения разрешения от органов опеки.

Родители ребёнка должны посетить УФМС по старому адресу и оформить специальный бланк и листок убытия, в котором будет отображена информация о новом адресе проживания ребёнка. Если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет, он обязан заполнять бланк самостоятельно, в присутствии родителей и представителей УФМС.

Для осуществления процедуры в УФМС следует предоставить некоторые документы:

• паспорта обоих родителей (даже если они находятся в разводе или не ведут совместный быт);
• паспорт или свидетельство о рождении ребёнка;
• письменное согласие органов опеки на снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта;
• выписка из ЕГРП на предыдущее жилое помещение.

В течении следующих 7 рабочих дней сотрудники УФМС производят проверку документации. Если никаких замечаний не возникает, по прошествии обозначенного временного периода выдаётся листок убытия на ребёнка. Срок его действия — 30 календарных дней. С момента выписки ребёнок должен встать на регистрационный учёт по новому месту проживания в течении 7 рабочих дней (ст.20 ГК РФ).

При регистрации ребёнка по новому месту жительства нужно помнить о некоторых законодательно утверждённых нюансах:

1. Ребёнок до 10 лет. Зарегистрировать ребёнка можно только через паспортный стол по месту регистрации одного из родителей (опекунов). Прописать несовершеннолетнего у других родственников не получится.
2. Ребёнок от 10 до 14 лет. Для детей старшей возрастной группы имеется возможность зарегистрироваться у родственников первой линии родства (бабушки, дедушки, братья, сёстры) при условии, что они достигли совершеннолетнего возраста, не имеют ограничений в дееспособности.
3. Ребёнок от 14 до 18 лет. Помимо двух вышеуказанных вариантов, ребёнка можно зарегистрировать одного по месту фактического проживания. Зачастую данный вариант реализуется в случае, когда ребёнок находится на обучении в техникуме или ВУЗе, проживает в общежитии.

Существует небольшой перечень случаев, когда стандартные процедуры и требования при продаже жилья с прописанным несовершеннолетним могут быть нарушены.

Комиссия ООП может не потребовать немедленного наличия нового жилья для совершеннолетнего в таких случаях:

1. Эмиграция в другую страну. Если этот факт подтвержден документально, то продажа квартиры может производиться без прописки ребенка в новое жилье.
2. Переезд в другой город. В этом случае нужно положить на счет ребенка в банке сумму, эквивалентную стоимости доли в продаваемой недвижимости.
3. Приобретение квартиры в недостроенном доме, но с высокой степенью готовности. Такой вариант также допускается при наличии документального подтверждения и убедительных объяснений о том, где будет жить несовершеннолетний до сдачи новостройки в эксплуатацию.

Похожие записи:

• Налоговый вычет при покупке машины в кредит в 2023 году
• Входит ли декретный отпуск в страховой стаж?
• Оформление дома в собственность в 2023 году: стоимость, порядок