Чем коммунальная квартира отличается от общежития?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем коммунальная квартира отличается от общежития?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Порядок оплаты коммунальных услуг зависит от наличия общеквартирного и индивидуальных приборов учета. Обычно на каждую комнату отдельно ставятся только счетчики электроэнергии. В этом случае каждая семья платит за свой объем потребления, а показания общеквартирного прибора учета делятся на количество комнат.
Как появились коммунальные квартиры?
Впервые коммунальное жилье появилось в СССР в 1920-е годы на фоне нехватки жилплощади, вызванной стремительной урбанизацией и резким увеличением количества городских жителей.
Для решения жилищного вопроса советским правительством была реализована временная мера – так называемое «уплотнение». На практике это означало, что весь жилой фонд в стране, который на тот момент уже находился в государственной собственности, распределялся среди граждан из расчета 9 кв. метров на человека. Это приводило к тому, что в квартиры могли заселяться несколько семей, которые делили жилплощадь друг с другом.
Данная практика сохранялась вплоть до 1950-х, когда в СССР было начато массовое строительство типовых многоквартирных домов. Тем не менее, процесс расселения существовавшего коммунального жилья начался только в начале 1990-х годов.
Быт в коммунальных квартирах
Процесс совместной жизни в таких условиях широко освещался в художественных произведениях многих советских авторов. Разумеется, такая жизнь приводила к конфликтам и ссорам. Многие могли договариваться и жить спокойно. Нужно понимать, что все семьи разные. У каждой из них свой распорядок жизни. Согласовать все было просто невозможно.
Самой наболевшей темой конфликтов были общие зоны — кухня, санузел. Убирать их нужно было по очереди. Разумеется, никто не делал это на совесть, поэтому эти зоны всегда были грязными. На кухне, как правило было установлено несколько плит, однако все равно на всех не хватало и приходилось ждать своей очереди, чтобы приготовить ужин или завтрак. Очень часто на двери в ванной висело расписание того, кто и когда может ей воспользоваться. Чаще всего в каждой семье свой счетчик за электроэнергию, свой звонок в дверь и так далее. Коммунальные платежи, разумеется, у каждого свои. Ремонт в коммунальных квартирах делали крайне редко. Вероятно, из-за того, что у каждой семьи был свой доход и договориться о совместном ремонте было крайне проблематично.
Определение по закону: что такое коммунальная квартира
Квартира коммунального типа представляет собой один из объектов недвижимости, имеющий несколько собственников, в том числе из проживающих лиц. В коммунальной квартире имеется кухня, санузел и прихожая — все эти помещения общие для всех жильцов.
Стороны распоряжаются имуществом в соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса РФ. Предусмотрены правила проживания, особенности сдачи помещений в аренду.
Для проживания лиц без регистрации требуется заключение специального соглашения. Процедура бесплатная, но требует соблюдения определенных норм.
Гости без регистрации могут проживать в коммунальных квартирах не более 3-х дней. При несоблюдении этого срока соседи вправе обратиться с жалобой в контролирующие органы. В коммунальной квартире все жильцы наделены равнозначными правами.
Каким законодательством регулируется правой статус коммунальной квартиры?
Согласно ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
При этом ЖК РФ выделяет следующие виды жилых помещений:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
В свою очередь, комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Таким образом, коммунальная квартира — это жилое помещение, состоящее из самостоятельных объектов недвижимости (комнат) и мест общего пользования, которые уже принадлежат на праве долевой собственности собственникам комнат.
Основной фонд — ведомственный, принадлежит учебным учреждениям, предприятиям, фабрикам, заводам. К заселению допускаются учащиеся и работники предприятия. Пребывание временное, решение о поселении принимается администрацией или комитетом.
Типы:
- Коридорный. Жилые зоны расположены в ряд вдоль длинного коридора. Помещения общего пользования расположены в конце коридора.
- Блочный. Чаще наблюдается в коммерческом сегменте. Секции поделены на изолированные блоки, где расположены несколько комнат с общей кухней и санузлом.
- Квартирный. Помещения обустроены в квартирах с большой планировкой, где есть изолированные комнаты.
Плюсы:
- Цена. Определяющий фактор для студентов и рабочих. Стоимость в разы ниже цены за съем отдельной квартиры. Территория включает минимальный набор мебели и утвари, что позволяет сэкономить на обустройстве.
- Месторасположение. Здания располагаются вблизи места учебы или работы, что гарантирует экономию времени и средств на проезд.
- Дисциплина. Рабочие и студенческие «общаги» дисциплинируют жильцов, так как здесь действуют строгие законы и ограничения. При нарушении общепринятых правил существует риск выселения.
Нарушители порядка и как с ними бороться
К сожалению, коммунальные квартиры, в которых царит мир и взаимопонимание, встречаются крайне редко. Скорее, напротив, соседи устанавливают свои порядки, чем нарушают права других жильцов на спокойную жизнь. Как следует поступать в таком случае: смириться или отстаивать свою гражданскую позицию?
Прежде всего, стоит помнить, что интересы каждого человека защищены Конституцией Российской Федерации. И если вам не удается мирно уладить конфликт, то стоит обратиться в письменной форме:
- в правоохранительные органы с жалобой на шум, порчу имущества, курение в местах общего пользования и т.д.;
- в суд с иском о нарушении порядка в местах общего пользования;
- в БТИ при незаконной перепланировке.
Где разрешается курить
Действующее законодательство предусматривает ограничение курения сигарет в общественном месте. Иначе говоря, по умолчанию это разрешается делать только в собственной комнате. Такие действия категорически запрещаются проводить на территории общественного пользования.
Если соседи оказались курильщиками, разрешается курить в отдельных помещениях, которые они согласовали между собой. На этой площади должны обязательно соблюдаться правила пожарной безопасности.
Заметим, что действующие нормативы, касающиеся коммунальной квартиры, нигде не говорят о курении. Однако если курильщик создает дискомфортные условия проживания соседям, у них остается право потребовать прекратить табакокурение.
Если сосед игнорирует эти просьбы, жильцы могут попросить помощи у участкового по месту жительства. Конечно, такой вариант лучше использовать только в самом крайнем случае. Юристы советуют решить вопрос мирным путем без привлечения силовых структур.
Как заставить соседок по коммуналке поддерживать чистоту
Законом не предусмотрена никакая ответственность за бытовую неряшливость соседок. Исключение – если создаются реальные антисанитарные условия. Если не удается уговорить, тогда может помочь вызов участкового или обращение в социальные службы. В отдельных случаях надо жаловаться в СЭС. Принудить законодательно соблюдать порядок крайне сложно.
Обратите внимание! Правила поддержания чистоты устанавливаются по договоренности.
Один из мирных способов, который иногда действует – это навести демонстративно идеальный порядок в квартире совместно с поддерживающими идею соседями. Там, где чисто, сорить не хочется даже самым неряшливым соседкам. Следует понимать, что скандалы в коммуналках – частое явление. Однако, они редко приводят к желаемому результату. Грамотное поведение в конфликтах более результативно.
Продажа доли в коммунальной квартире
Продать свою долю может лишь собственник. Он должен оповестить и получить нотариально заверенные отказы от права первоочередной покупки. Отказы от несовершеннолетних собственников подписывают их законные представители с согласия органов опеки. Если собственник не проживает по адресу, оформляется письмо с уведомлением. После его получения должен пройти месяц. Если ответ не получен, это оформляется, как отказ.
Соседи с договором социального найма в этих вопросах не участвуют. Только собственники обладают правом первоочередной покупки. Это значит, что они могут купить долю в первую очередь. Если претендуют сразу несколько соседей, выбор между ними осуществляет сам продавец. Только убедившись, что никто не желает приобрести эту недвижимость, можно выставлять ее в широкую продажу. Если хотя бы один отказ отсутствует, сделку не зарегистрируют. Соседи не могут препятствовать продаже. Им лишь предлагается купить комнату.
Обратите внимание! Если соседский жилец имеет договор социального найма и хочет приобрести продающееся жилье, также нужны письменные и нотариально заверенные отказы собственников. Другой вариант – приватизировать жилплощадь и стать собственником, если позволяют условия.
Статья 15. Коммунальная квартира
Статья 15. Коммунальная квартира
2. Освободившееся изолированное жилое помещение в коммунальной квартире должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.
При отсутствии в квартире вышеуказанных граждан освободившееся жилое помещение должно предоставляться гражданам, проживающим в данной квартире и занимающим жилые помещения по договору социального найма размером менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи, с учетом права на пользование дополнительной площадью в соответствии с законодательством.
3. При принятии решения об улучшении жилищных условий граждан путем предоставления по договору социального найма освободившегося изолированного жилого помещения в коммунальной квартире учитываются жилые помещения (доли в праве на жилые помещения), в отношении которых граждане и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, а также гражданско-правовые сделки, совершенные гражданами и членами их семей с принадлежащими им жилыми помещениями (долями в праве на жилые помещения) за период, установленный законодательством города Москвы.
4. При отсутствии в квартире граждан, перечисленных в части 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение должно предоставляться иным гражданам, проживающим в этой квартире, по договору найма или передаваться по договору купли-продажи, в том числе с рассрочкой платежа.
Разберемся, требовалось ли вообще согласие других собственников при подселении новых жильцов.
Когда собственник комнаты предоставляет ее во владение другому человеку, предполагается, что этот человек будет пользоваться и общим имуществом квартиры — но по соглашению со всеми собственниками. Участники спора такое соглашение не заключали и никак не определяли, как именно будут пользоваться общими помещениями, если кто-то из них вселит новых жильцов.
В связи с этим считаем, что, заселив чужих людей без согласия своих соседей, владельцы комнат нарушили их права.
Старожилы просят еще выселить посторонних жильцов. Но тут они неправы. В квартире помимо них живет только одна женщина — новый собственник 1/ 4 комнаты. Она въехала в коммунальную квартиру и зарегистрировалась в ней на законных основаниях. Причин выселять ее нет.
Больше в квартире никто не зарегистрирован и не проживает. Это подтвердили и приезжавшие по вызову сотрудники полиции.
Что касается компенсации морального вреда, то в законе есть исчерпывающий перечень оснований, когда ее нужно выплачивать. Старожилы не доказали, что собственники других комнат причинили им физические и нравственные страдания.
Иск удовлетворяем частично. Запрещаем соседям сдавать комнаты, а их арендаторам — пользоваться туалетом, кухней и коридором в коммунальной квартире, если старожилы-собственники не давали на это согласия в письменной форме. Те, кто владеет этой квартирой, в том числе собственница четверти комнаты, могут свободно пользоваться общими местами. В остальной части в иске отказываем.
Обе стороны остались недовольны решением и обжаловали его в вышестоящем суде.
Свои возражения представил и участвовавший в деле прокурор. Он не был согласен с тем, что судья отказался взыскивать компенсацию морального вреда. И с наложенным судьей запретом он тоже не согласился: зачем запрещать что-то в судебном решении, если принудительно исполнить его в этой части не получится. Вызывать полицию, как только арендатор идет в туалет или на кухню, невозможно.
Московский городской суд: 👈
Коллеги правильно отказали в выселении и взыскании компенсации морального вреда. Однако мы еще считаем, что нельзя запрещать другим собственникам сдавать комнаты в коммунальной квартире без письменного согласия их соседей.
Из закона и так следует, что передавать жилье в пользование нужно с учетом интересов соседей. Сдавать комнату в коммунальной квартире можно, только если на это дали согласие жильцы других комнат, и это согласие ответчики обязаны получить в силу закона. Дополнительно закреплять эту обязанность в судебном решении не надо.
И вообще, старожилы уже дважды судились с остальными собственниками — в 2016 и 2017 годах. И тогда суды не стали накладывать запрет на вселение постояльцев без согласования.
Решение районного суда отменяем, в иске полностью отказываем.
Согласны с коллегами. Оставляем в силе определение Московского городского суда, а жалобы отклоняем.
Старожилы и на этом не остановились — подали жалобу в Верховный суд.
Коллеги из апелляционной и кассационной инстанций ошиблись. А вот решение районного суда было правильным.
Неважно, что по закону и так нужно получать согласие всех собственников, чтобы передать комнату в пользование другим лицам. Это не мешает наложить запрет и повторить это требование еще и в судебном решении.
Суды знали, что другие собственники систематически нарушали права старожилов, которые уже два раза, в 2016 и 2017 году, через суд пытались выселить соседей. По закону права можно защищать разными способами: например, пресекать действия, которые нарушают права или могут их нарушить в будущем.
Считаем, что суд первой инстанции был абсолютно прав, наложив запрет. Решение апелляционной и кассационной инстанций отменяем. Оставляем решение районного суда в силе.
Что происходит с коммунальными квартирами сейчас
Коммунальные квартиры остались не во всех городах России. Однако в том же Петербурге они до сих пор популярны.
Пожалуй, самый простой способ найти жилье в «северной столице» — это просто снять «коммуналку». Невысокая цена может обмануть, так как жилищные проблемы могут быть гораздо большими, чем кажутся на первый взгляд.
Например, слишком близкое соприкосновение с соседями может причинить головную боль. Особенно если ими являются асоциальные элементы.
Некоторые люди покупают комнату в коммунальной квартире в случае, если им жизненно необходима прописка в городе — это самый дешевый из легальных способов. При этом приобретать комнату в коммуналке для того, чтобы в ней потом жить — это не самый лучший вариант.
Если вам не повезет с соседями, то никакого уюта и комфорта в своей квартире получить не получится. Необходимость делить общие пространства может приводить к регулярным конфликтам и ссорам.
Некоторые и вовсе считают, что жить в коммунальной квартире нельзя — многие стереотипы заставляют людей отказываться от такой формы аренды. Тем не менее, у этого жилья есть и несомненные плюсы.
Например, зачастую коммунальные квартиры расположены в центре города, что позволяет жить не на окраине, но и за относительно небольшие деньги. В случае, если собственник следит за состоянием жилья, то и бытовые вопросы могут быть проигнорированы.
И если снимать комнату в коммунальной квартире с адекватными соседями, то такой формат становится не только выгодным, но и удобным. Другой вопрос — узнать про адекватность соседей до заключения договора удается не всегда.
Как продать свою долю: общие правила
Здесь не обойтись без статьи 250 ГК РФ. В соответствии с ней первоочередное право на приобретение доли предоставляется соседям по коммуналке. Если они отказываются от этой привилегии, то должны предоставить письменный отказ. Данный документ необходим для регистрации сделки по отчуждению имущества.
Порой соседи не желают покупать долю и не предоставляют отказ. В этом случае необходимо отправить им письменные извещения, заверенные нотариально. Считается, что сосед не оповещен, если ему не вручено извещение. Отсутствие ответа в течение месяца после получения документа истолковывается как отказ.
Если собственником помещения в коммунальной квартире является несовершеннолетнее лицо, то отказ предоставляется только с согласия органов опеки и попечительства.
Отличие коммунальной квартиры от квартиры
По жилищному кодексу комната в коммунальной квартире является отдельным объектом, имеющим свой номер, указанный в поэтажном плане БТИ.
При смене собственника новый владелец получает свой объект, то есть комнату. Этим имуществом он вправе распоряжаться по собственному усмотрению, но в рамках установленных законодательством норм.
Порядок пользования долей в квартире устанавливается по конкретной ситуации, не только с учетом полагающихся в пропорции метров, но и льгот по состоянию здоровья. Часто правила определяются в судебном порядке. Новым собственникам приходится мириться с устоявшейся ситуацией или отстаивать свои права в суде.
Отличия от квартиры заключаются также в применении налоговых норм. Налоговыми объектами являются сами квартиры, но не доли в них. Этот нюанс имеет значение при исчислении налоговых вычетов при процедуре продажи.