ВС указал, как правильно устанавливать сервитут

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС указал, как правильно устанавливать сервитут». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Сервитут земельного участка: определение и законодательство

2. Особенности судебных тяжб

3. Решение суда об удовлетворении иска или отказе

4. Примеры исков и решений

5. Образец искового заявления об установлении сервитута на земельный участок

6. ВС РФ о плате за сервитут

7. Практика судов о сохранении сервитута при переходе прав на земельный участок

8. Когда нужно идти в суд и что следует сделать перед этим?

9. Подготовка документов для суда

10. Когда применяется публичный сервитут

11. Как оспорить наложение сервитута

Сервитут известен еще со времен Древнего Рима. Именно как ограниченное право пользования чужим земельным участков. Возник такой правовой институт потому, что при владении землей могут возникнуть нюансы. Например, земельный участок находится на удалении от дороги. И собственник такого земельного участка должен каким-то образом проезжать к своему участку. Или здание принадлежит одному человеку, а земля вокруг него — другому. В качестве примера приведем и ситуацию: нужно протянуть водопровод к дому через землю соседа. И так далее.

Сервитут – это сложное гражданско-правовое отношение, поэтому доверить составление иска лучше всего юристу, специализирующемуся в земельном и кадастровом праве.

Конечно, можно попытаться оформить иск самостоятельно, но при этом следует быть готовым к тому, что суд заметит недочеты искового заявления и его доказательственной базы и откажет в приеме или вернет иск на доработку.

Чтобы уменьшить шансы на отказ в приеме иска, рекомендуем воспользоваться имеющимся на сайте типовым шаблоном исковых заявлений рассматриваемого типа. Однако предупреждаем, что не существует типового шаблона, способно учесть весь спектр правоотношений, связанных с сервитутом.

При составлении заявления рекомендуем придерживаться следующей схемы:

«шапка» иска, то есть наименование судебного органа, в который иск направляется, и ФИО истца и ответчика с указанием их адресов;
описательная часть иска, в которую входят сведения об объектах недвижимости истца и ответчика, сведения о причинах, делающих сервитут необходимым. Следует указать также, что попытка заключения договора на добровольных началах не увенчалась успехом;
мотивировочная часть, в которой следует обосновать требования о сервитуте. В первую очередь мотивировочная часть должна содержать в себе сведения о невозможности обойтись без установления сервитута;
резолютивная (просительная) часть, в которой в сжатой форме излагается просьба об установлении сервитута, с указанием владельца объекта, на который будет наложено обременение и адреса объекта:
список приложений, то есть документальных подтверждений необходимости сервитута;
подписи истца и даты подачи в суд заявления.

Сервитут земельного участка: определение и законодательство

Сервитут земельного участка — обременение участка, предполагающее право ограниченного пользования земельного участка, находящегося в чужой собственности, лицом или группой лиц. Его действие подчиняется нормам Гражданского и Земельного кодекса.

В ст.274 Гражданского кодекса указывается на то обстоятельство, что собственник недвижимости вправе требовать от собственника соседнего или иного участка право на ограниченное пользование участком.

Различают следующие разновидности сервитутов:

Частные и публичные. В первом случае обременение устанавливается в пользу конкретного физлица или компании, во втором – в интересах местных жителей.
Срочные и бессрочные. Срочный сервитут действует на период проведения определенных работ (например, прокладки коммуникаций).
В зависимости от цели установки сервитута различают обременения для обеспечения прохода, проезда, проведения строительных работ и пр.

Сервитут может потребоваться для проезда или прохода через земельный участок соседа, для целей реконструкции и строительства, эксплуатации ЛЭП. При этом обременение не должно мешать собственнику свободно эксплуатировать свой участок в соответствии с его целевым назначением.

Особенности судебных тяжб

Президиум ВАС РФ провел аналитический обзор особенностей судебных дел по сервитуту и составил основные положения по самым частым и популярным проблемам на практике.

Он отметил, что обязанность по доказыванию того, что сервитут на определенном участке является единственной возможностью использовать свою недвижимость по назначению, лежит на заинтересованном лице, то есть на истце.

Большое значение здесь имеет именно объективная невозможность использования по назначению своего недвижимого имущества. Желание сэкономить не будет являться доводом в пользу заинтересованного лица.

Но если, устанавливая сервитут по альтернативной возможности, лицо вынуждено будет понести очень много затрат, например, в одном из дел при альтернативной возможности нужно было провести дорогу через ж/д линию, ликвидировать свалку и суд, понимая насколько это нереально на практике, пошел навстречу истцу.

Законодательство требует, чтобы истец, доказал, что это единственный шанс для него, и что других вариантов нет. Сервитут не должен доставлять лишних неудобств собственнику обслуживающего участка. Здесь суд балансирует исходя из интересов сторон.

Решение суда об удовлетворении иска или отказе

В случае положительного решения суда сервитут вносят в государственный реестр. Для этого предоставляют заявление с просьбой зарегистрировать документ, выписку о решении суда, копию паспорта, оплачивают пошлину в размере 1 500 рублей и получают выдержку из реестра о факте регистрации сервитута.
Сервитут наделяется юридической силой только после прохождения этой процедуры.

Следует отметить, что такое право пользования чужой собственностью не лишает владельца этой собственности возможности распоряжаться им. Собственник может продать этот участок, подарить, завещать, обменять или сдать в аренду, при условии, что он уведомит вторую сторону о своих намерениях. В противном случае договор расторгается.

Примеры исков и решений

В Прохоровский райсуд Белгородской области поступило заявление от гражданина К., занимающегося предпринимательством, сопряжённой с перегоном машин-большегрузов. Он просил судебный орган установить сервитут на землю ответчика (местная администрация) для возможности осуществления проезда данных автомашин. Данное дело было прекращено, т.к. споры, имеющие экономическую составляющую, рассматриваются арбитражем (определение от 09.01.2019 г.; N 2-6/2019).
Гражданин ФИО 1 обратиться в судебный орган с целью получить ограниченное право пользования соседним участком, владельцем которого является гражданин ФИО 2. Тот, в свою очередь, также подал исковое требование установления платного договора сервитута. В итоге суд удовлетворил все требования (определение апелляции Красноярского крайсуда от 01.08.2016 г.; N 33-9180/2016).

Образец искового заявления об установлении сервитута на земельный участок

Вы являетесь хозяином участка, на котором имеется обременение в виде сервитута? В некоторых случаях данное ограничение способно доставлять неудобства фактическому владельцу территории.

В такой ситуации гражданин вправе настоять на снятии обременения. Однако это допустимо исключительно при наличии определённых оснований для прекращения сервитута.

Если обременение было установлено в связи с подписанием соответствующего соглашения, стороны вправе обсудить вопрос о прекращении действия данного сервитута, если он доставляет неудобства собственнику земли. В этом случае сторонам достаточно заключить иное соглашение – о снятии обременения.

Основная сложность в этом случае – добиться согласия держателя сервитута. Обычно он не готов отказаться от права на ограниченное использование земли. В таком случае гражданин может предложить ему встречную сделку, например, заключить договор об аренде своего участка или его части.

Если же достичь компромисса не получается, у сторон имеется один выход – обращение в судебную инстанцию. В этом случае важно иметь веские основания для прекращения земельного сервитута, зафиксированные в 48 статье ЗК РФ и 276 статье ГК РФ:

отсутствие обстоятельств, послуживших основанием для установления обременения (например, завершение ремонтных работ на определённом участке);
невозможность использования территории по назначению (к примеру, в связи с нарушением второй стороной условий договорённости).

Порой самый простой способ снять обременение с собственной территории – дождаться окончания периода действия сервитута. Если речь идёт о срочном сервитуте, временные рамки его действительности указываются в документе, на основании которого устанавливается ограничение.

Лица вправе оформить данный документ и при наличии других причин. Их перечень может содержаться в заключаемом ранее соглашении об установлении обременения.

Преимущество данного способа снятия ограничения с участка заключается в отсутствии необходимости обращения в судебную инстанцию. Расторгнуть оформляемое ранее соглашение о назначении сервитута в одностороннем порядке не получится, потому как это запрещено законом. С этой целью необходимо получить согласие обеих сторон.

Если вторая сторона отказывается подписать соглашение, речь о котором шла выше, а у владельца участка имеются веские основания для снятия обременения, разобраться в данном конфликте можно исключительно через суд.

Порядок действий в этой ситуации следующий:

подготовьте иск и дополняющие его документы, подтверждающие факт наличия у вас оснований для снятия обременения с территории;
направьте данные бумаги в суд общей юрисдикции, уполномоченный заниматься рассмотрением подобных дел, по месту расположения ответчика;
примите участие в рассмотрении дела;
получите решение, вынесенное судьёй.

Данное судебное постановление является основанием для снятия обременения с участка. С этим документом и правоустанавливающими бумагами на объект гражданин должен обратиться в ТО Росреестра.

ВС РФ о плате за сервитут

Разъяснениям судебной практики по вопросам установления платы за сервитут посвящен § 3 Обзора (пп. 12, 13), согласно которому:

плата за сервитут определяется исходя из таких критериев, как соблюдение принципов разумности и соразмерности, принятие во внимание деятельности сторон, площадь и период действия сервитута (п. 12 Обзора);
плата может быть как единовременной, так и периодической, равно как сочетать единовременный платеж с последующими периодическими выплатами (п. 12 Обзора);
для определения размера платы суд не только оценивает иск, но и учитывает конкретные условия, объем сервитута, принимает во внимание степень влияния данного вещного права на реализацию собственником ЗУ его прав, а также может ориентироваться на представленные экспертные оценки (п. 12 Обзора);
соглашение сторон, а также судебное решение об установлении сервитута может содержать не только фиксированный размер платы, но и возможность его периодического изменения по заранее заданной формуле (например, исходя из показателей инфляции, п. 13 Обзора);
стороны соглашения могут просить изменения платы в сторону ее увеличения или уменьшения, в частности, исходя из изменения условий осуществления сервитута (например, при изменении интенсивности движения по дороге, п. 13 Обзора).

Практика судов о сохранении сервитута при переходе прав на земельный участок

В соответствии с п. 1 ст. 275 ГК РФ переход прав на ЗУ по общему правилу не отменяет сервитута. Исключение из указанного правила сделано, в частности, для случаев изъятия земель для публичных нужд (п. 4 ст. 279 ГК РФ).

В судебной практике отмечается, в частности, что если после перехода права собственности на ЗУ с новым собственником подписано соглашение об установлении размера платы за сервитут, то указанное соглашение не является соглашением об установлении сервитута (поскольку продолжает действовать ранее установленный сервитут) и в этой связи не подлежит госрегистрации (определение ВАС РФ от 06.05.2011 № ВАС-5002/11 по делу № А21-2041/2010).

ВАЖНО! Положения о сохранении сервитута при смене вещных прав на ЗУ не лишают нового владельца возможности обратиться в суд с заявлением о прекращении сервитута при наличии оснований на это (постановление 17-го ААС от 02.06.2014 № 17АП-5069/2014-ГК по делу № А60-10728/2013).

П. 2 ст. 275 ГК РФ устанавливает, что сервитут сам по себе не может быть предметом купли-продажи, залога или передачи лицам — несобственникам имущества, для пользования которым необходим сервитут.

В судебной практике встречается позиция, что сервитут не может быть объектом наследства, он переходит не в порядке универсального правопреемства, а согласно правилу о следовании права за вещью (апелляционное определение ВС РЧ от 26.03.2014 по делу № 33-1078/2014).

Когда нужно идти в суд и что следует сделать перед этим?

Право на ограниченное пользование участком в порядке сервитута установлено в Гражданском кодексе (ст.274). Необходимость эта возникает достаточно редко, потому что существует не так много участков, отрезанных от дорог и проездов общего пользования.

Обычно они возникают, когда территорию большого предприятия делят несколько маленьких фирм, и у кого-то не оказывается своего въезда, либо в результате наследственного или бракоразводного дележа участка не удаётся создать два полноценных домовладения со своими въездами. В этом случае хозяин, который нуждается в проезде, должен договориться с хозяином, который может такой проезд предоставить. Подробнее о том, в каких случаях устанавливается сервитут, читайте здесь.

Не всегда удаётся договориться без суда. Иногда собственник внешнего участка хочет слишком большую плату за сервитут, иногда отказывает принципиально (если не сложились отношения). Как устанавливается плата за сервитут вы узнаете тут.

В этом случае единственный путь добиться сервитута — обратиться в суд.

Чтобы представить в суд доказательства досудебной претензионной работы, нужно направить ответчику просьбу о сервитуте заказным письмом с уведомлением о вручении и желательно с описью вложения. Один подписанный экземпляр просьбы нужно оставить у себя. Если в течение предложенного в письме срока (достаточно недели с момента получения письма) согласия не последовало (а равно если адресат вообще отказался получать заказное письмо), можно обращаться в суд.

В исковом заявлении следует описать проблему: расположение участков, затруднительность или невозможность доступа и желаемое решение в виде сервитута.

Нужно указать, что отсутствие сервитута нарушает права истца на пользование участком в части или в полном объёме, сослаться на указанную выше статью из Гражданского кодекса.

В просительной части искового заявления следует указать, на основании какого предложенного проекта следует установить доступ через внешний земельный участок.

Исковое заявление об установлении сервитута на земельный участок — образец.

Ознакомьтесь с другими полезными материалами наших экспертов о том, что такое частный и публичный сервитут, а также какой срок действия сервитута, на каких основаниях он может быть прекращён.

Подготовка документов для суда

Итак, соглашение с соседом в отношении сервитута не достигнуто. Остается вариант обращения в суд. Начать надо с составления искового заявления
об установлении земельного сервитута
.

Истец в исковом заявлении должен указать, что он обращался к собственнику соседнего земельного участка с предложением установить сервитут, однако соглашения достичь не удалось по таким-то причинам. В качестве причин могут быть такие:

собственник (сосед) отказался заключить соглашение;
собственник не направил ответ на предложение;
собственник не согласился с предложенными условиями.

Кроме того, в исковом заявлении надо указать срок, цели и условия установления сервитута, а обязательно отразить то обстоятельство, что нужды истца не могут быть обеспечены иначе, кроме как установлением земельного сервитута.

Одновременно с иском надо подготовить документы, которые подаются в суд вместе с исковым заявлением. К исковому заявлению надо приложить:

документы, подтверждающие право собственности или другое право (право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования) на участок (другую недвижимость);
документы, подтверждающие обоснованность ваших требований. Это могут быть, например, выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) о земельном участке, справка СНТ, заключение эксперта или оценщика;
доказательства обращения к собственнику соседнего участка, а также доказательства его отказа установить сервитут или несогласия с условиями сервитута (если имеются);
паспорт представителя и доверенность (если от вашего имени в суде будет действовать представитель);
квитанцию об уплате госпошлины.

Госпошлину надо оплатить до подачи документов в суд. Размер госпошлины по иску о сервитуте составляет 300 рублей.

Исковое заявление об установлении сервитута и необходимые документы подаются в районный суд по месту нахождения земельного участка, в отношении которого истец требует оформить сервитут.

По окончании судебного рассмотрения дела суд оформляет решение об установлении сервитута или об отказе в таком установлении.

Внимание. Иск об установлении сервитута — основной документ, который будет рассматриваться судьей во время процесса.

Составляется согласно требованиям ГПК статей 131, 132.

Чтобы не допустить неточностей, способных повлиять на решение суда, при составлении искового заявления желательно обратиться к юристу, который специализируется в подобных делах.

Рассмотрим, как пишется исковое заявление при самостоятельном оформлении. В документе указывают:

название судебного органа, в которое подается заявление;
паспортные данные истца, его номер телефона и адрес;
фамилию, имя, отчество ответчика, его адрес и номер телефона;
для юридического лица — название компании, реквизиты (для учреждений ИНН, КПП, для ИП только ИНН);
юридический и фактический адрес юрлица;
права доверенного лица, принципы для представления интересов истца;
документ, указывающий на способы досудебного урегулирования вопроса и причины, по которым не удалось к нему прийти;
причины установки сервитута, сроки и цели (например, выгон скота, прокладка коммуникаций и т.д.);
короткую просительную часть заявления с указанием владельца оспариваемого имущества;
список документов, подтверждающих невозможность решить проблему другим способом;
дату, когда подан иск, расшифровку и подпись истца.

Важно. Исковое заявление составляет лицо, инициирующее судебную тяжбу.

Когда применяется публичный сервитут

Публичное ограничение предусматривает эксплуатацию земли государственным или муниципальным образованием.

Подробнее о том, как взять в аренду государственную или муниципальную землю.

Основания наложения обременения включают:

прокладка коммуникаций (газопровод, ЛЭП);
прогон и выпас скота, принадлежащего фермерским и крестьянским хозяйствам;
прохождение дороги общего пользования через частную территорию;
проведение исследовательских и поисковых работ;
строительство общественных объектов;
возможность беспрепятственного прохода к источнику воды (береговой зоне);
размещение информационных знаков;
выполнение дренажных работ.

Договор о публичном использовании участка должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.
Пользователи общественного сервитута должны соблюдать санитарные нормы, правила пожарной защиты, заботиться о сохранении земли.

Как оспорить наложение сервитута

Установление обременения – сделка, предметом которой выступает пользования объектом недвижимости. Любая сделка оспаривается в судебном порядке.

Собственнику, на имущество которого налагается обременение, следует подготовить исковое заявление. Истец должен доказать, что условия, при которых возникает сервитут, лишают его возможности использования земли в своих целях.

Индивидуальный предприниматель А. обратился в Хостинский районный суд Сочи с иском к частной компании об отмене бессрочного сервитута. Суд выяснил, что через соседние участки проходит подземная сеть водоснабжения. На территории, принадлежащей А., находился инженерный узел. Обслуживание оборудования организацией существенно ограничила использование А. своей собственности.

Проведенная экспертиза показала, что инженерный объект можно переместить на участок, находящийся во владении компании. Судья отменил обременение и обязал фирму выполнить работы по перемещению.

Наложение сервитута подразумевает причинение наименьшего неудобства собственнику. При рассмотрении дела об оспаривании суды стараются добиться соблюдения баланса интересов всех участников соглашения.