Безопасные способы расчетов при покупке квартиры в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Безопасные способы расчетов при покупке квартиры в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.

Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом

Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).

Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.

Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:

• безналичный;
• наличный;
• расчеты у нотариуса;
• аккредитив;
• банковская ячейка.

Нюансы, если квартира покупается в ипотеку

В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.

Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.

Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки.

Это безопасный способ по нескольким причинам:

• это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
• открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
• банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.

Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована.

Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива:

• покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;

• покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;

• Росреестр регистрирует переход права собственности;

• продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;

• продавец получает деньги на свой счет.

Возможные сложности при продаже/покупке квартиры

Мы упомянули о том, что рассчитываться с продавцом крайне нежелательно до момента перехода права собственности. К сожалению, препятствий к этому достаточно, но чаще всего регистрация невозможна в случаях, если не было получено соответствующее разрешение, которое потребуется в следующих случаях:

• в роли продавца выступает несовершеннолетний или лицо, не способное отвечать за свои действия – в этом случае понадобится разрешение органа опеки;
• если возраст продавца 14-18 лет, помимо разрешения органов опеки понадобится также разрешение родителей или опекунов, представленное в письменной форме;
• жилое помещение куплено в ипотеку, которая еще не была погашена – продать такой объект без разрешения кредитора не получится;
• на продаваемой жилплощади проживает несколько человек, которые должны дать свое разрешение на сделку.

Игнорировав эти требования, покупатель рискует потерять свои деньги, так как такая сделка считается сомнительной. При желании она может быть оспорена и признана недействительной. Отсюда вывод: покупая жилье, стоит обращать пристальное внимание на возможную необходимость разрешения сделки третьими сторонами. Это залог безопасности покупателя, важно также определиться, где и в каком виде будет происходить расчет.

Удобной и безопасной формой расчета является безналичный расчет.

При совершении сделок купли-продажи недвижимости, эта форма расчета является наиболее подходящей с использованием банковского инструмента, называемого «Аккредитив».

Слово «аккредитив» происходит от латинского «accredo», то есть, «доверяю».

Аккредитив – это форма безналичных расчётов, которая может применяться при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Фактически, аккредитив — аналог банковской ячейки.

Как работает аккредитив:

1. Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости
   • например, земельного участка
2. Покупатель открывает в банке аккредитив на 30 – 60 и более дней:
   • срок на оплату не влияет
3. Банк, на основании заявления покупателя на открытие аккредитива, открывает покупателю аккредитивный счет:
   • равнозначно банковскому сейфу при наличной форме расчета
4. Покупатель дает распоряжение банку перечислить деньги со своего текущего счета на открытый аккредитивный счет.
5. В течение указанных в договоре аккредитива 30 – 60 и более дней покупатель не может «забрать» перечисленные деньги из банка.
6. Документы отдают на государственную регистрацию.
7. По завершении государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость (земельный участок), продавец с зарегистрированными документами идет в банк и представляет их в банк:
   • перечень документов указывается в договоре купли-продажи и/или договоре аккредитива
8. Банк перечисляет на текущий счет продавца причитающуюся ему сумму по договору.

Если регистрация по каким-то причинам не прошла, по истечении срока, на который аккредитив был открыт (30 – 60 и более дней), банк перечисляет сумму аккредитива на текущий счет покупателя, т.е. осуществляет возврат денег.

Таким образом, аккредитив – это обязательство Банка перечислить на банковский счет продавца сумму денежных средств от имени покупателя в соответствии со строго определенными условиями, указанными в договоре купли-продажи недвижимости (земельного участка) и заявлении об открытии аккредитива.

Расчеты по аккредитиву имеют рядпреимуществ по сравнению с наличной формой оплаты.

К таким преимуществам относятся:

1. осуществление платежей путем безналичного перевода с банковского счета плательщика на банковский счет получателя:
   • то есть, нет необходимости арендовать у банка ячейку, получать наличные средства, пересчитывать их, проверять на подлинность
2. сведение к нулю риска потери денег для покупателя (в отличие от использования ячейки):
   • так как никто не может изъять денежные средства с его банковского счета помимо воли самого покупателя.
3. полная гарантия для продавца получения им денежных средств от покупателя после передачи квартиры (иной недвижимости)
4. возможность выбора для продавца:
   • или перечислить свои деньги на счет в другой банк
   • или либо снять средства наличными
5. в случае, если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет (осуществить возврат)
6. стоимость аккредитива сравнима со стоимостью пересчета купюр и аренды банковского сейфа
7. отсутствие необходимости пересчёта и проверки купюр на подлинность:
   • банк это делает за свой счет
8. банк, в случае необоснованного перевода денег, несет имущественную ответственность перед плательщиком в соответствии с российским законодательством (возмещает убытки).

Взаиморасчет в рамках сделки купли-продажи квартиры производится с учетом интересов сторон — и покупателя, и продавца. Оплата жилья возможна 2 способами: через посредника и без него. Кроме того, взаиморасчет между сторонами сделки купли-продажи осуществляется наличными или безналичным способом.

Взаиморасчет через посредника — один из наиболее распространенных способов оплаты квартиры при покупке, ведь при подобном расчете обеспечивается безопасность и полный контроль за процессом.

Оплата стоимости жилья через посредника допустима одним из следующих способов:

1. С помощью аккредитива.
2. При использовании банковской ячейки.
3. По счету эскроу.
4. Через нотариуса.
5. С помощью векселя.

Схема продажи квартиры через банковскую ячейку

При продаже недвижимости важно все сделать правильно, чтобы избежать неприятностей. Банковские ячейки как раз-таки используются для сокращения рисков в этом вопросе. Договор аренды сейфа заключает на себя покупатель, он же вносит туда деньги. А продавец получает доступ к ячейке в случае успешной перерегистрации квартиры.

Продажа квартиры – зачастую сделка не на один миллион рублей. И важно все сделать с юридической точки зрения правильно, чтобы не попасть на удочку мошенникам, позарившимся на деньги.

В договоре участвуют две стороны – покупатель и продавец. Могут быть и посредники: банки, риелторы, юристы. Физическими лицами обычно используется банковская ячейка при расчетах с недвижимостью. Ее арендуют в любом банке на стадии, когда достигнуты все договоренности между покупателем и продавцом и подписан договор.

Какую валюту выбрать?

Обратите внимание! Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает только одну валюту, в которой выражаются денежные обязательства – рубли.

Тем не менее, проводить фактические расчеты, например, в долларах не запрещается. Если выбрана иностранная валюта, в ДКП следует указать цену в рублевом эквиваленте (с учетом официального курса Центробанка на день заключения договоренности), а по факту провести передачу денег в выбранной валюте.

Соответственно, закон позволяет самостоятельно выбирать валюту. Приверженность тому или иному варианту связана с экономической ситуацией в стране. Считается, что евро и доллары более стабильны и не подвержены кризису. С другой стороны, на конвертации денежных знаков можно потерять существенную сумму.

Советуем, выбирая валюту, продумывать пути ее использования – если вы продавец. Покупателю такая сделка будет выгодной, если деньги на квартиру он собирал в иностранной валюте и теперь не желает их конвертировать.

Особенности сделки в ипотеку

При оформлении ипотеки банк становится полномасштабным участником сделки и диктует клиенту некоторые условия. Отслеживает финансовая организация и проведение расчета. Чаще всего банки выбирают использование ячейки, иногда заключают договоры на открытие аккредитива. Редко можно увидеть смешанный тип с предоплатой – какую-то часть покупатель передает хозяину до регистрации, а кредитные средства – уже после.

Передача денег из рук в руки даже с написанием расписки кредитором не приветствуется. В любом случае, покупателю стоит быть готовым к тому, что альтернативы у него не будет. Этот вопрос желательно уточнить заблаговременно, чтобы договориться с продавцом.

Расчет с продавцом – стратегически важный этап сделки и к нему нужно подойти ответственно. Теперь вы знаете, когда лучше платить деньги и какими инструментами можете воспользоваться для снижения существующих рисков.

В любом случае просите продавца составить расписку, при необходимости пользуйтесь услугами банков-посредников и указывайте порядок перечисления денег в основном договоре купли-продажи. Снижению потенциальных рисков также способствует проверка юридической чистоты покупаемой недвижимости.

Передача денег при покупке квартиры от продавца к покупателю – завершающий и очень ответственный этап сделки купли-продажи недвижимости. Стороны стараются прийти к соглашению, которое бы минимизировало риски для каждого участника правоотношений.

К каким способам чаще всего прибегают на вторичном рынке, а к каким – на первичном?

Самый популярный способ расчетов при покупке на вторичном рынке – через банковскую ячейку.

Он может проводиться в два этапа (с закладкой половины или другой части суммы, а потом оставшихся средств после регистрации). Это безопасный и не слишком дорогой способ, который прекрасно подойдет и в том случае, если вы оформляете купчую в простой письменной форме без заверения у нотариуса. Для более безопасных расчетов рекомендуется взять у продавца расписку после того, как он заберет деньги из ячейки.

Популярны также депозиты нотариусов и безналичные расчеты со счета на счет. На первичном рынке оплата договора долевого участия в строительстве или иного инвестиционного соглашения происходит на счет застройщика. Если предусмотрены расчеты с использованием рассрочки, то оплата может вноситься поэтапно, согласно условиям договора. Иногда оплата вносится и наличными в кассе, но с обязательной выдачей квитанции покупателю.

✅ Подводные камни и риски при расчете через банковскую ячейку

Однако банковские ячейки имеют не только объективные плюсы, но и минусы. Речь идет про следующие пункты:

1. Если стороны договариваются об индивидуальном сейфовом хранении, то Продавец оказывается не в самом выгодном положении. Покупатель будет закладывать деньги в одиночестве, и банковский служащий не будет проводить опись содержимого. Получается, что никто не будет знать, что вообще было положено в сейф.
2. Сотрудники банка не отвечают за подлинность документов, которые им предоставляются. Обычно такой пункт прописывается в договоре аренды, т.к. любое учреждение стремится снять с себя возможную ответственность. Представьте следующую ситуацию: Продавец приносит весь пакет бумаг, необходимый для получения доступа к деньгам. Все, что смогут сделать работники, – это проверить верность данных во всех документах, сверить бумаги с паспортом Продавца и т.д. Однако никакая проверка документов на юридическую «чистоту» и подлинность, разумеется, проводиться не будет.
3. Сторонам понадобится потратить время и силы, чтобы найти подходящее банковское учреждение, составить договор аренды, произвести закладывание содержимого в сейф и выполнить другие процессуальные шаги.
4. За аренду банковской ячейки необходимо платить, хотя деньги висят там «мертвым грузом». Некоторые учреждения берут плату не только за аренду, но и за дополнительные услуги. С вас могут потребовать определенную сумму в качестве страхового взноса, сумму в качестве залога на случай потери ключей и т.д.
5. В стандартную услугу входит только оформление договора аренды, составление иных документов не предусматривается по умолчанию. Если вы хотите составить дополнительное соглашение с конкретизирующими пунктами, то за него понадобится заплатить отдельно.
6. В самих депозитариях могут отсутствовать камеры наблюдения. Современные системы слежения устанавливаются в большинстве банковских отделов, но не всегда присутствуют в депозитариях. Это делается для сохранения конфиденциальности и для сохранения тайны вложения. Случаи пропажи содержимого из сейфов крайне редки, однако если такое произойдет с вашими средствами, то найти виновного будет практически невозможно.
7. У банка могут отозвать лицензию, и тогда участники сделки рискуют столкнуться с неприятностями. Возможно, ни Продавец, ни Покупатель не смогут попасть в хранилище и забрать оттуда деньги. Вот почему при поиске и выборе банковского учреждения предпочтение рекомендуется отдавать только проверенным организациям, которые существуют в течение многих лет.

Как не быть обманутым – советы о безопасности

Есть несколько полезных советов о том, как правильно передать деньги за квартиру, чтобы не стать жертвой мошенничества или обмана:

• В момент, когда происходит оплата по сделке купли-продажи, лучше иметь при себе парочку свидетелей. Это обеспечит доказательства заключения договора и оплаты за приобретённую квартиру;
• Необходимое условие – это тщательно проверить все предоставленные продавцом документы и не скупиться оплатить помощь профессиональных юристов либо риэлторов;
• Можно разузнать немного больше о личности владельца продаваемой квартиры, расспросив о нем и его семье у будущих соседей;
• Лучше передать деньги за квартиру только после госрегистрации сделки.

Общая суть банковской ячейки

Что это такое и зачем нужно? Депозитная ячейка является, фактически, мини-сейфом, хранить в котором можно как деньги, так и, например, драгоценности, образцы искусства, акции и прочие имеющие высокую ценность для клиента бумаги, предметы.

Важно! Сохранность размещённого в боксе имущества – это зона ответственности банка. Хранилище с ячейками всегда оснащено системами сигнализации (в т.ч. противопожарной) и камерами видеонаблюдения.

Если вкратце, эксплуатация сводится к следующим моментам:

• клиент и банковская компания заключают соглашение, после чего деньги, ценности размещаются на оговоренный срок;
• выдача содержимого сейфа происходит в присутствии сотрудника кредитно-финансового учреждения и при условии предъявления паспорта.

Если продажа квартиры по какой-либо причине не была завершена, покупатель может прийти в депозитарий и забрать свои деньги. Для этого в договоре специально указывается срок, после которого покупатель получает доступ к наличным средствам. Например, это может быть 21 день со дня заключения договора на аренду ячейки.

Если после расторжения договора покупатель и продавец еще нормально общаются, им лучше всего вместе прийти в банк и подписать дополнительное соглашение о расторжении первого соглашения, в котором описывались условия доступа к ячейке. Сразу после этого покупатель может достать из депозитария свои деньги.

Если же общение между сторонами договора прервалось окончательно, покупатель дожидается окончания срока, после которого ему открывается доступ к ячейке, и забирает свои деньги. Обычно при этом сотрудник банка звонит продавцу и предупреждает его об изъятии наличных.

Способы мошенничества

ВНИМАНИЕ! Банковские ячейки не гарантируют, что сделка не окажется мошеннической.

Дело в том, что есть способы мошенничества, которые как раз учитывают особенности такой передачи денег.

К способам мошенничества, учитывающим специфику сделки, относятся:

• Закладка в ячейку меньшей суммы или даже фальшивых купюр.
• Доступ к ячейке по поддельным документам.
• Сроки аренды банковской ячейки. Покупатель может так подгадать, чтобы получить обратно доступ к содержимому сейфа раньше, чем продавец.

  В этом случае он может просто забрать деньги и скрыться.

• Использование доверенности на доступ к ячейке. В этом случае подельник покупателя-мошенника может забрать деньги и скрыться – и при этом покупатель формально будет считаться исполнившим свои обязательства.

Передача денег при продаже квартиры: риски и как их избежать

Передавать наличными деньги за недвижимость опасно. Это должно происходить с соблюдением многих нюансов, чтобы снизить риски, а банковская ячейка, аккредитив или депозит уменьшают их до минимума. Самый востребованный вариант расчетов – это ячейка в банковском хранилище. Основное преимущества данного вида – это полная адаптация операций под физических лиц и простота действий. Рассмотрим основные факторы, которые влияют на рискованность предприятия:

1. Незнание законодательства.
2. Мошеннические схемы.
3. В попытке сэкономить люди отказываются от участия нотариуса и профессиональных юристов при заключении сделки.
4. При передаче наличных денег есть риск потерять не только их, но и будущее жилье.
5. Банковская ячейка исключает факт подделки купюр (при использовании услуги по проверке денег).
6. Основной риск возникает при заключении сделки и передаче денег.
7. Передача квартиры в собственность после совершения оплаты (процедура регистрации длится порядка месяца).

Выбирайте опытного юриста и нотариуса. Наличие диплома еще не говорит о юридической грамотности человека. Судите по репутации специалиста. Простому обывателю сложно понять, что сделка фиктивна, а передача денежных средств без страховки банка — дополнительный риск. Участие третьих лиц всегда должна настораживать покупателей и продавцов.

Похожие записи:

• Предварительный договор купли-продажи дома и его оформление
• Отпуск совместителям (тк рф) — внешним, внутренним
• Новости Республики Коми / Комиинформ