Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы четко понимать, в каких случаях у продавца квартиры с несовершеннолетним собственником возникает обязанность получения разрешения опекунского органа, давайте рассмотрим, что же означают понятия «несовершеннолетие» и «недееспособность». Одно ли это и то же? Безусловно, нет.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Как обезопасить себя?
Прежде всего, наймите хорошего риелтора. Затем проверьте, не привлекался ли материнский капитал – в большинстве случаев, это прописывается прямо в договоре купли-продажи. Если же такой отметки нет, попросите предоставить продавца справку из Пенсионного фонда о размере оставшегося маткапитала. Не предоставит – отказывайтесь от покупки.
Тщательно проверьте все документы, особенно – согласие от органов опеки. Если сомневаетесь, свяжитесь с ведомством лично. И, конечно, уточните условия, которые поставили органы опеки, выдав свое согласие – права ребенка не должны быть ущемлены.
Также можно воспользоваться титульным страхованием. Оно защищает от потери права собственности. Но, конечно, лучший способ обезопасить себя – выбрать квартиру, где всем собственникам уже есть восемнадцать лет.
Как выписать несовершеннолетнего?
- Один из родителей (усыновитель или опекун) вместе с ребенком (возрастом более 14-ти лет) должен обратиться в тот паспортный стол, который обслуживает граждан по прежнему месту жительства, для того чтобы написать заявление на выписку ребенка. Бланк заявления – документ установленной формы, его предоставляют сотрудники этого учреждения. К заявлению необходимо приложить: паспорт родителя, свидетельство о рождении или паспорт ребенка, свидетельство о праве собственности на новое жилье с указанием в нем имени ребенка, разрешение опекунского органа.
- Далее необходимо заполнить так называемый листок убытия, в котором указывается адрес новой квартиры.
- В течение недели сотрудники паспортного стола проводят проверку предоставленных данных и выдают листок убытия. С этого момента ребенок считается выписанным.
В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости
Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.
Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную меру господдержки, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в новой недвижимости нужно выделить доли ребёнку. Так он станет одним из сособственников жилья.
Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.
Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.
Как государство защищает собственность детей
После покупки жилого имущества за владельцем закрепляются его имущественные права. Их нарушение незаконно, и за их сохранностью устанавливается контроль со стороны органов опеки и попечительства. В случае отчуждения купленной квартиры для сделки необходимо соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства.
Причем продавец должен представить контролирующему органу отчет, что средства, вырученные с продажи недвижимого имущества, положены в банк на имя бывшего собственника. Или же на них приобретен равноценный объект недвижимости либо жилье с улучшенными характеристиками. Подобные действия нужны лишь при отчуждении. Если же оформляется купля-продажа квартиры, разрешение от органов опеки не потребуется.
Также закон запрещает:
- безвозмездное отчуждение имущества несовершеннолетнего;
- имущественные сделки с законным представителем.
Итак, далее мы рассмотрим пошаговую продажу квартиры. Инструкция поможет не запутаться в том или ином случае. Затем мы рассмотрим пункты более подробно. Алгоритм действий при заключении сделки по жилью выглядит следующим образом:
- Подготовить жилье к продаже. Желательно сделать косметический ремонт и уборку.
- Обратиться в опеку за разрешением установленной формы.
- Подготовить пакет бумаг для дальнейшего проведения операции.
- Дать объявление и подыскать покупателей.
- Показать жилье и договориться о цене с клиентом.
- Произвести выписку зарегистрированных ранее жильцов из квартиры. Сделать это рекомендуется заранее, до сбора документов.
- Составить договор.
- Заключить соответствующее соглашение. Например, у нотариуса или в агентстве недвижимости.
- Получить деньги в оговоренные сроки и выдать покупателю расписку установленной формы.
- Составить акт приемки-передачи жилья.
- Обратиться в Росреестр для проведения перерегистрации прав собственности.
Несколько слов о том, когда ООП не позволит провести куплю-продажу квартиры с несовершеннолетним ребенком-собственником. Существует ряд обстоятельств, при которых соответствующая служба не разрешает изучаемые сделки.
К таковым относят:
- сделка проводится с ущемлением прав и интересов несовершеннолетнего;
- новое жилье, предложенное ребенку, обладает худшими условиями;
- один из родителей отказывается от заключения сделки;
- ребенок является наследником жилья, но он все еще не вступил в наследство;
- приобретаемое жилье на стадии строительства и завершено менее чем на 50%;
- новая квартира не оснащена удобствами, необходимыми для нормального проживания (полностью или частично);
- жилое имущество, покупаемое за счет денег, вырученных от продажи квартиры, находится в аварийном состоянии.
Это наиболее распространенные ситуации, при которых родителям не дадут продать квартиру, принадлежащую по документам ребенку. Но ООП имеют право отказать и по иным причинам. Ведь каждая семья индивидуальна.
К примеру, родителям могут отказать в продаже жилья, если новое предполагаемое место жительства ребенка обладает сильной загазованностью, а в ячейке общества есть дети-астматики.
Выписка граждан из квартиры
А как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры при продаже имущества? Это не такая уж и трудная задача. Особенно если есть место, куда можно прописать детей. Выписка несовершеннолетнего ребенка из квартиры при продаже – это не так трудно.
Новое жилье может обладать худшими условиями, нежели старое. Данная особенность радует всех собственников жилья. Ведь прописать ребенка можно в любую квартиру.
Алгоритм действий имеет приблизительно следующий вид:
- Подобрать место жительства для ребенка.
- Собрать документы: паспорт собственника и родителя несовершеннолетнего, свидетельство о рождении, выписку из ЕГРН.
- Обратиться в УФМС (МФЦ/паспортный стол) с заявлением на снятие ребенка с регистрации в квартире.
- Подать заявление на прописку несовершеннолетнего в новом месте.
Вот и все. Листки прибытия и убытия заполняются и выдаются прямо в УФМС. В конечном итоге ребенок будет одновременно снят с учета в одной квартире, а затем перерегистрирован в новой.
Если ребенку еще нет 10 лет, то предварительно (а лучше одновременно) рекомендуется перепрописать родителей несовершеннолетнего в новом месте жительства. Как мы уже подчеркивали, все дети должны жить со своими законными представителями. Выписка взрослых жильцов осуществляется по уже изученным нами принципам.
Посредники и сделки с имуществом
Возможна ли продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка через посредников? Да, это довольно распространенный прием. И он приветствуется гражданами.
Обращаться для подачи объявления, а также для поиска покупателей необходимо в риелторские компании. Их называют агентствами недвижимости.
Среди плюсов подобного приема выделяют следующие нюансы:
- быстрый поиск клиентов;
- полная юридическая безопасность;
- сопровождение сделки от начала до конца;
- низкая вероятность работы с мошенниками.
Недостатки у этого приема тоже есть. Например:
- комиссия за сделку (обычно зависит от стоимости жилья, в среднем составляет 50000 рублей);
- существует вероятность работы с недобросовестной компанией;
- нет гарантий на успешную и быструю продажу жилья (хотя обычно фирмы в кратчайшие сроки подыскивают покупателей).
Именно такой расклад больше привлекает покупателей. Ведь риелторские компании тщательно проверяют своих клиентов. А значит, продаваемое жилье действительно готово к продаже на момент начала сотрудничества с агентством.
Покупка квартиры у несовершеннолетнего собственника
Таких случаев все меньше и меньше, но они возникают. Могу из практики нашего юридического бюро. Ситуация такая: человек приобрел квартиру у ребенка. От имени ребенка эту квартиру продавал опекун. Это было порядка 5-6 лет назад, но ситуация возникла сейчас. Квартира впоследствии ребенку не была приобретена опекуном, то есть он получил деньги, покупатель получил квартиру, въехал в нее. Ребенку же квартиру не купили, то есть ребенок остался без жилья. Эту сделку купли-продажи суд признал недействительной, хотя было и согласие органов опеки и попечительства. Оказались непорядочными в том случае риэлторы. Риэлторы сидят в тюрьме. Но покупатель страдает. Его сделку признали недействительной. Пострадал добросовестный приобретатель, и он сейчас в суде доказывает, что сделка была действительна.
Каков порядок покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника?
Рустам Таминдаров, директор Юридического бюро:
Ребенок собственник или доли в квартире или всего помещения. Сам распоряжаться своей собственностью он не может. За него это могут сделать или законные представители, то есть его родители, или опекуны, или попечители. Сделка купли-продажи, когда присутствует несовершеннолетний, заключается только с обязательным участием органа опеки и попечительства.
В пакете документов, который собирают для отчуждения, обязательно должно присутствовать постановление о согласии на сделку органов опеки и попечительства. Причем они смотрят продаваемое жилье не только по документам. Обязательно на объект выезжает специалист. Смотрят все: этажность, планировку, наличие рядом школы, равнозначность районов.
Изначально органы опеки и попечительства дают согласия на единовременную покупку и продажу. Причем регистрация идет сначала покупки жилья для ребенка, а затем уже продажи его квартиры. Вот, нехороший момент здесь присутствует.
Как снизить риски признания сделки недействительной при покупке квартиры у несовершеннолетнего собственника?
Обязательно нужно отследить, чтобы ребенку было куплено жилье. Покупателю нужно взять инициативу в свои руки. Нужно проверить, есть ли согласие органов опеки и попечительства.
Сделки регистрируются в один день. В чем минус? Переход права собственности у нас в стране осуществляется 28 дней. Сначала ребенку приобретается жилье, потом его жилье продают, то есть сделка идет наоборот. Вот в эти 28 дней проверить пакет документов, попросить своего юриста это сделать, истратить немного денег и проверить пакет документов по квартире, которую не вы приобретаете, а которая будет приобретаться ребенку.
Насколько часто встречаются сделки по продаже жилья с участием несовершеннолетних?
В России подобные операции не являются редкостью. Встречаются они весьма часто. Особенно после введения материнского капитала, который выдается за рождение второго и более детей в семье. Эти средства многие тратят на покупку жилья. И в последствии граждане продают приобретенные квартиры. Собственниками долей имущества будут являться и совершеннолетние, и дети.
Если же говорить о финансовых операциях по квартирам и домам, в которых только прописаны несовершеннолетние (регистрация никак не отражается на праве собственности), то такие предложения тоже являются частыми. Более того, они доставляют намного меньше хлопот.
Тем не менее, покупатели не слишком охотно соглашаются на любые сделки, связанные с несовершеннолетними. И не важно, кем будет являться ребенок – обычным жильцом или собственником. Связано это с определенными рисками. Особенно если покупатели планируют жить в купленном жилье сразу.
Где и сколько правильно выделять долю?
Перед тем, как продавать старое жилье, предоставьте бумаги на продаваемую квартиру органам опеки и поинтересуйтесь, на какой вид жилья они выдадут разрешение. Не раз такое было, что родители просто покупали недорогую комнату и полностью оформляли ее на ребенка. В таком случае попечительский совет не давал разрешение, потому что несовершеннолетний не может жить один, а как минимум с матерью.
Ведь на двоих такая площадь не достаточна.
Если старая доля была 1/3 от общей жилплощади, то новая должна быть тоже 1/3 или более того. Ни в коем разе недвижимость, которую Вы оформляете на ребенка, не может быть меньше, чем он имел.
Далее речь пойдет непосредственно о том, как продать квартиру если прописаны несовершеннолетние дети и какие документы придется для этого собрать.
При чем тут материнский капитал
«С приобретением квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала, стоит быть осторожным, – говорит юрист Петр Гусятников. – Законом предусмотрено, что в такой недвижимости должны быть выделены доли всем членам семьи, в том числе детям, независимо от их количества.
В случае, если при покупке квартиры был использован маткапитал, но кто-то из детей не является собственником, от такого объекта лучше отказаться, потому что подобную сделку признать недействительной очень легко. Сделать это может даже сам ребенок, которого обделили, по достижении им возраста 18 лет. Поэтому покупка такой квартиры – это мина замедленного действия».
Отдельный случай, когда к продаже предлагается квартира, купленная в ипотеку, кредит по которой еще не выплачен, но при ее приобретении был задействован маткапитал. Как правило, до момента погашения ипотеки родители физически не выделяют доли детям, потому что банки не любят брать в залог такие объекты. Поэтому купить такую квартиру по стандартной схеме, предусмотренной для продажи жилья с непогашенными кредитами, не получится, ведь доли детям будут не выделены на момент продажи.