Жилье с обременением: какими бывают ограничения для владельца

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Жилье с обременением: какими бывают ограничения для владельца». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сегодня наиболее распространенным видом обременения является ипотека, уточняют в Росреестре. До полной выплаты кредита имущество находится в залоге у банка, запись об этом вносится в ЕГРН. Таким образом, покупатель ипотечной квартиры, хотя и является ее собственником, не может совершить сделку без согласия банка. Заключать сделки с квартирами, которые находятся в ипотеке, можно при наличии письменного согласия кредитной организации. Новый собственник в этом случае принимает на себя все обязанности по выплате кредита.

Что такое обременение недвижимости?

Какие виды ограничения недвижимости существуют и как снять запрет?

Точно так же, как и в случае покупки квартиры, при приобретении любой коммерческой недвижимости необходимо проверить, нет ли на ней обременения. Его наличие не отменяет сделку, но процесс в этом случае более длительный и сложный. Покупатель вправе отказаться от сложной сделки и поискать другой, «чистый» вариант, если он не хочет рисковать.

Термин «обременение права на недвижимость» означает, что собственник ограничен в пользовании и распоряжении своим имуществом. Это может быть сделано добровольно или в принудительном порядке. Пример добровольного обременения – объект находится в залоге у банка. Пример принудительного – арест имущества.

Наиболее распространенные ограничения прав собственности:

• Объект приобретен в ипотеку;
• Сдан в ренту (для жилых помещений);
• Находится в аренде;
• Находится в доверительном управлении;
• Находится в залоге у банка;
• Находится под арестом;
• Наложен запрет на регистрационные действия с объектом;
• Действует сервитут на объект (использование его другими лицами).

Постановление о запрете регистрационных действий с недвижимостью, определение суда об обеспечении иска

Запрет на совершение сделок с недвижимым имуществом, в том числе в части регистрации, может быть наложен приставом-исполнителем посредством принятия соответствующего постановления о запрете регистрационных действий с недвижимостью. В этом случае судебный пристав действует в интересах взыскателя (кредитора) и, в соответствии со ст. 80 закона «Об исполнительном производстве…» от 02.10.2007 № 229-ФЗ, имеет право наложить арест с целью обеспечения исполнения заявленных требований.

Запрет может быть наложен в силу определения суда об обеспечении иска, предусмотренного гл. 13 ГК РФ. В этом случае определение вступает в силу непосредственно с момента его вынесения. Истцу выдается копия данного документа и исполнительный лист. Обременение и ограничение прав должника в части распоряжения имуществом осуществляется, в соответствии с ч. 6 ст. 36 закона № 229, в день поступления исполнительных документов к судебному приставу.

Документы, представляемые для госрегистрации ограничения прав, требования к ним

Согласно ст. 18 закона № 218-ФЗ для госрегистрации обременения прав в Росреестр представляются следующие документы:

• заявление по установленной приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920 форме на бумажном носителе или в электронном виде;
• документы, являющиеся основаниями для проведения госрегистрации ограничения прав (в 2 экземплярах);
• доверенность, если документы подает не заявитель, а его доверенное лицо.

В зависимости от способа представления вышеуказанный список документов может быть дополнен копией паспорта.

Если документы отправляются по почте, то их подлинность, в т. ч. подлинность подписи заявителя, заверяется нотариусом (п. 12 ст. 18 закона № 218-ФЗ). Кроме того, можно через нотариуса подать заявление в Росреестр в электронном виде.

В случаях, которых обременение накладывается не по воле собственника имущества, для проведения его госрегистрации будет достаточно получения:

• постановления судебного пристава-исполнителя, если обременение возникает в целях исполнения исполнительного документа;
• судебного решения, если одна из сторон уклоняется от проведения такой госрегистрации.

Как узнать о государственной регистрации ограничения прав

До начала действия закона № 218-ФЗ Росреестр должен был уведомлять собственников о проведенной госрегистрации ограничения их прав, если это произошло не по их воле (приказ Минэкономразвития России от 31.12.2013 № 802, утративший силу). Сейчас такой обязанности у него нет.

Зная о вероятности наложения обременения на имущество, собственник может направить в Росреестр запрос на получение сведений, содержащихся в ЕГРН (подробнее об этом читайте в нашей статье Как заказать и получить выписку из ЕГРН (ЕГРП)?).

Информацию о состоянии дел в отношении своей недвижимости правообладатель получает по личному выбору: в виде выписки или получения доступа к ФГИС ЕГРН.

Выписка может быть сформирована и отправлена в бумажном виде или электронной форме.

Предоставление доступа к ФГИС может осуществляться в виде направления уведомлений об изменении информации, содержащейся в ЕГРН (подп. 3 п. 16 порядка предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968).

Вывод! Таким образом, предоставление сведений, в т. ч. уведомление о проведенной госрегистрации обременения недвижимости, возможно только заявителям.

Условия и запрещения, ущемляющие права собственника какого-либо имущества, в частности недвижимого, и их госрегистрация осуществляются только в порядке и формах, установленных законом. Основаниями для госрегистрации являются акты госорганов и должностных лиц, договоры и иные документы.

В зависимости от вида обременения и оснований внесения информации о нем заявление в Росреестр подается правообладателем, правоприобретателем, органом госвласти, должностным лицом.

Что делать с неочевидными обременениями

Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.

Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.

Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.

Как снять обременение

Процедура снятия обременения происходит по тем же правилам, что и его наложение. В любом случае снятию должно предшествовать погашение возникшего обязательства или достижение сторонами конкретного соглашения, в том числе если снятию подлежит обременение на недвижимость поручителя. Далее заинтересованная сторона (владелец недвижимости совместно с кредитором) обращается в Росреестр, где подает заявление о погашении обременений.

Вместе с ним заявители предъявляют:

• удостоверительные документы;
• закладную с отметкой о погашении;
• иные документы, на основании которых ограничительная мера должна быть снята.

Каких-либо других документов, а также уплаты государственной пошлины не потребуется. Если основания для снятия обременения законны, регистратор рассматривает заявление и в течение 7 дней снимает ограничения.

Ограничения при аресте имущества

Арест имущества должника осуществляется по определению суда. При этом на всех этапах судебного разбирательства владелец имущества не сможет продать недвижимость, подарить или передать её под залог. Арест имущества применяется как одна из мер обеспечения требований истца и гарантирует возможность исполнения судебного решения. Помимо наложения ареста, суд может прибегнуть к иным мерам, например, установить ограничение на проведение действий, направленных на отчуждение имущества.

Нарушение определения суда влечет наложение административного взыскания в размере до одной тысячи рублей. Помимо этого истец вправе требовать возмещения убытков, причиненных ответчиком, не выполнившим решение суда.

Нужно понимать, что арест недвижимости это крайняя мера, которая применяется только в тех случаях, когда у должника отсутствуют прочие ценности и денежные средства, в объеме достаточном для удовлетворения иска.

Реализация имущества осуществляется в 2-х месячный срок после вынесения судом окончательного решения.

Ограничения, налагаемые при ренте

После заключения договора ренты права на недвижимость переходят к новому владельцу, но прежний хозяин имеет право проживать в ней вплоть до своей кончины. При этом вместо денег за квартиру он получает ежемесячно определенную денежную сумму или продукты питания, медикаменты, услуги по уходу. Подобные тонкости оговариваются в договоре ренты, который заверяется нотариусом. Согласно ст. 584 ГК подобные сделки по отчуждению недвижимости подлежат регистрации в Росреестре.

Поскольку право проживания за бывшим хозяином сохраняется, новый владелец не имеет возможности продать, передать в качестве залога или сдать в аренду жильё без его согласия. Обременение может быть снято только в случае расторжения договора или смерти получателя ренты. Жилплощадь можно продать только при условии передачи обязательств по выплате ренты покупателю. На это требуется согласие получателя ренты. Возможность прописки третьих лиц на обремененной жилплощади зависит от условий договора.

Перед совершением сделки с любой недвижимостью необходимо тщательно изучить всю документацию. Во избежание проблем целесообразно запросить выписку из ЕГРП об интересующем объекте. Этот документ наглядно покажет судьбу недвижимости, наличие/отсутствие обременения. Кроме этого, указания на ограничение присутствуют и в св-ве на право собственности. Эксперты не рекомендуют приобретать обремененные объекты. Как показывает практика, такие сделки создают очень много проблем всем ее участникам. Владельцам обремененных объектов не следует скрывать от потенциальных покупателей сведения об ограничениях. В противном случае может возникнуть спор, который будет разрешаться в суде. Это, в свою очередь, чревато значительными издержками, как финансовыми, так и временными.

Можно ли продать квартиру с обременением?

Можно. Но осторожно. И не всегда. Например, продать квартиру с наложенным на нее арестом нельзя. В большинстве других случаев обременение допускает передачу права собственности на недвижимость с сохранением самого обременения (например, ипотеки).

Продажа квартиры с обременением – это нормальная (хотя и редкая) практика рынка. Главное, чтобы Покупатель об этом знал и понимал, что его право собственности будет ограничено (стеснено) до тех пор, пока обременение не будет снято.

Квартиры с обременением покупают, например, в таких случаях:

• Продавец квартиры еще не выплатил за нее ипотечный кредит, и продает ее вместе с долгом и залогом (обременением);
• Покупатель купил квартиру в рассрочку (до выплаты всей суммы квартира находится в залоге у Продавца);
• Квартира продается вместе с живущими в ней по договору аренды арендаторами (Покупатель становится на место арендодателя);
• Квартира продается с обременением рентой (Покупатель становится на место плательщика ренты, с согласия получателя ренты).

Как снять обременение

Поскольку наличие обременения в виде залога не дает возможность продать жилое помещение, либо существенно ограничивает такое право, перед совершением сделки потребуется снять залог. Его регистрация и последующее снятие будет осуществляться в службе Росреестра по общим правилам, установленным для совершения регистрационных действий.

Регистрация залога осуществляется одновременно с регистрацией права собственности. В подтверждение факта регистрации залогодержателю (банку или иному кредитору) выдается выписка из ЕГРН, где будет указано наличие у жилого помещения обременения, а также основания для его возникновения. Пока денежное обязательство не погашено, собственник квартиры не имеет право продавать жилье без согласия банковского учреждения, а также снимать обременение в одностороннем порядке.

Алгоритм действий для снятия обременения в виде залога будет состоять из следующих этапов:

1. полное исполнение денежного обязательства перед кредитором – погашения в полном объеме суммы долга и процентов по ипотечному кредиту, либо окончательный расчет с продавцом по сделке;
2. оформление соглашения о снятии обременения между двумя сторонами либо о полном исполнении денежного обязательства;
3. обращение собственника, либо обеих сторон сделки (например, банка), в службу Росреестра или Многофункциональный центр с заявлением о снятии зарегистрированного обременения.

Необходимые документы

Учтите! При оформлении продажи квартиры, которая имеет те или иные обременения, потребуется предоставить:

• договор о купле-продаже недвижимости, в котором отдельным пунктом будет указано наличие обременения,
• акт приема-передачи квартиры,
• правоустанавливающий документ на право собственности на жилое помещение,
• выписка из ЕГРН с указанием на установленные обременения,
• письменные заявление покупателя и продавца, в которых отражены сведения о том, что стороны сделки уведомлены о наличии обременения на квартиру,
• выписка из домовой книги обо всех, кто зарегистрирован в данной квартире,
• банковская квитанция по оплате государственной пошлины,
• паспорта продавца и покупателя. Если кого-либо из них или обоих представляют доверенные лица, прилагаются документы представителей и доверенности, которые подтверждают их полномочия.

Это неполный перечень документов, которые необходимы для совершения сделки. В каждом конкретном случае может потребоваться наличие и других официальных бумаг, которые обусловлены особенностями установленного обременения.

Например:

• обременение ипотекой потребует письменного согласия залогодержателя,
• обременение рентой – согласие получателя выплат, оформленное нотариально,
• судебный арест потребует решения судебной инстанции о его отмене или соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя,
• продажа квартиры, которая принадлежит полностью или частично несовершеннолетнему, возможна только с согласия органа опеки и попечительства,
• отчуждение совместно нажитой квартиры без согласия второго супруга невозможно.

Если квартира находится в доверительном управлении, необходимо представить копию и оригинал договора доверительного управления.

Обременение на квартиру

Смысл этого понятия заключается в ограничении прав хозяина недвижимости из-за того, что часть собственности принадлежит другому физическому или юридическому лицу. Совладельцем квартиры может быть как простой человек, так и государство или какая-либо компания. В большинстве случаев владелец недвижимого имущества не имеет права совершать с жилой площадью следующие действия:

1. Передавать права на квартиру другому человеку, если это не обговорено с банком — кредитором.
2. Сдавать квартиру в аренду, если это не предусматривает ипотечный договор.
3. Влиять на стоимость недвижимости каким-либо методом, например, реконструкция или перепланировка недвижимости.
4. Использовать недвижимое имущества в качестве залога для получения другого займа.

Похожие записи:

• ТОП-20 крупнейших экономик стран мира в 2023 году
• Какие существуют способы получить ВНЖ в Чехии?
• Документы для сотрудника при увольнении в 2023 году