Порядок изменения вида использования земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок изменения вида использования земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Все виды разрешенного использования земель перечислены в классификаторе ВРИ. Каждый участок имеет присвоенный ему основной ВРИ, Однако, существуют также градостроительные регламенты, применяемые к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.

1. Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями (собственниками земельных участков и объектов капитального строительства) самостоятельно.
2. Лицо, желающее изменить ВРИ земельного участка, обращается в местное МФЦ с заявлением о смене ВРИ ЗУ и прикладывает комплект документов, удостоверяющих его права на данный ЗУ.
3. Если территориальная зона по ПЗЗ вашего населенного пункта предполагает в качестве основного или вспомогательного ВРИ ЗУ, за сменой которого обращается заявитель, то в ЕГРН вносятся изменения. Если не предполагает, то заявитель получит отказ.
4. После смены ВРИ земельного участка, у него изменится кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость устанавливается в зависимости от ЦН и ВРИ земельного участка, а рассчитывается на основании массовой кадастровой оценки проводимой не чаще чем раз в 5 лет и актуализируется исходя из поправочного коэффициента, установленного правительством вашей области.

Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.

Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.

Никаких разрешений и согласований получать не нужно.

Важный нюанс.

Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.

Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.

Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).

Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.

Получение разрешения, и кто принимает решение

Сроки рассмотрения заявления и ознакомления с представленными документами в разных случаях могут отличаться, но согласно закону они не должны превышать 60 дней с момента подачи. Окончательно решение о возможности изменения назначения участка принимает руководитель администрации. Получить такое решение (или отказ) собственник может самостоятельно, представив документ, подтверждающий личность, или доверенность. Отказ, как и решение на изменение, должен быть оформлен в письменном виде, и может быть приобщен к делу в случае, если податель не согласен с решением администрации.

Получив на руки решение, разрешающее изменение назначения территории, можно переходить к основной процедуре смены ВРИ. Собственно, собственник даже не должен лично подавать документы в Росреестр, так как эта функция также возложена на администрацию, выдавшую решение.

На внесение изменений специалистам Росреестра понадобится некоторое время, но не более 15 дней с момента получения документов. Еще пять дней, максимум, понадобится для того, чтобы уведомить о произошедших изменениях собственника земли или арендатора. Уведомление отправляется по почте, правообладатель также может обратиться в Росреестр лично.

Важно! Собственник земли, приступая к изменению ВРИ, должны понимать, что при изменении назначения участка может существенно измениться его кадастровая стоимость, и чаще всего в сторону ее увеличения.

Документы, которые требуются для процедуры

Порядок смены вида разрешенного использования земельного участка, если есть нужный пункт, регламентирующий возможность трансформации, заключается в обращении в местную кадастровую палату. С собой надо иметь:

• паспорт (оригинал и копию) для каждого из собственников, принимающих участие в решении вопроса;

• правоустанавливающее свидетельство на землю;

• согласие всех правообладателей на внесение изменений в Росреестр.

Все остальные выписки госорган получит самостоятельно (путем межведомственного взаимодействия).

Когда необходимо слушание и обращение в муниципалитет, то список будет немного объемнее:

• паспорт и его копию для всех правообладателей;

• для ИП — предоставить соответствующий бланк;

• выписка из ЕГРН о присвоении статуса юрлица или предпринимателя;

• правоустанавливающее свидетельство на площадь, паспорт, право собственности, согласие арендодателя;

• планировочные обоснования.

Смена ВРИ земельного надела – процедура важная и необходимая. С одной стороны – это возможность на законных основаниях хозяйствовать на своей земле, с другой – возможность сэкономить на налогах или напротив, увеличить кадастровую, а значит и рыночную стоимость земли.

Весь процесс смены ВРИ земельного участка от подачи соответствующего заявления до момента внесения изменяющих записей в Земельный кадастр занимает от 1,5 до 2,5 мес.

Часть этапов процедуры является платной, к этому надо быть готовым заранее, чтобы из-за несвоевременной оплаты госпошлины не отодвинуть время получения необходимой вам выписки. Кроме того у вас всегда есть возможность выбора – пройти весь путь самостоятельно, либо доверить работу юристу.

Общий порядок изменения ВРИ отдельного земельного участка

Стандартная последовательность действий по смене разрешенного использования земли:

• Написать заявление на имя главы уполномоченного госоргана о смене одного ВРИ на иной. При этом чрезвычайно важно подробно объяснить необходимость такой процедуры.
• Собрать пакет указанных в законе документов (паспорт, правоподтверждающие бумаги на земельную недвижимость, ГПЗУ).
• Получить письменное разрешение или отказ на изменение ВРИ надела. Отрицательный ответ возможно обжаловать в суде.
• Выждать 15 дней. На протяжении этого времени администрация направляет соответствующую документацию в Госреестр, где происходит изменение сведений.
• Если по истечению установленного законом срока информация в реестре не обновилась, следует самостоятельно отправить декларацию в ведомство для завершения процедуры смены ВРИ.

Как переоформить землю с индивидуального жилстроительства на многоквартирное

Если владелец надела намерен выполнить изменение основного ВРИ на условно разрешенный, применяется последовательность предоставления согласия на последний вид использования земли. В подобном случае нужно отправить заявление в департамент по земельным отношениям. К нему требуется приложить следующий список документов:

• паспорт надела;
• правоустанавливающие бумаги на участок или решение уполномоченного госоргана о согласовании места будущего расположения строения;
• свидетельство о праве собственности на объект строительства;
• топографическую карту населенного пункта, на которой указаны границы участка;
• план объекта земельной недвижимости с координатами пограничных точек;
• документ, подтверждающий личность землевладельца (паспорт, свидетельство о госрегистрации физического либо юридического лица);
• санитарно-эпидемиологическое заключение.

Изменение категории участка

Процесс изменения категории земли подчиняется требованиям Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172.

Для смены категории земли нужно обращаться в земельный комитет вашей администрации с ходатайством, в котором следует указать:

• кадастровый номер участка;
• действующую и предполагаемую категорию участка;
• мотивы перевода;
• сведения о правах на участок (кто правообладатель, обременения участка).

К ходатайству обязательно прикладываются:

• выписка из Государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт участка, который можно оформить в кадастровой палате или многофункциональном центре);
• копия вашего паспорта (для предпринимателей и предприятий — выписка из налоговой инспекции);
• выписка из ЕГРН (документ о зарегистрированных правах на участок, который оформляется в Управлении Росреестра или многофункциональном центре);
• заключение экологической экспертизы (уточните в земельном комитете, требуется ли вам его предоставлять);
• согласие владельца участка на перевод его в другую категорию.

Попросите в земельном комитете список документов, которые вам нужно представить дополнительно, в письменном виде и начинайте собирать. Незначительная ошибка или описка может послужить в дальнейшем основанием для отказа в переводе.

Перевод участка из одной категории в другую: что нужно знать

Изменение назначения для земельного участка сегодня регулируется положениями ЗК РФ и Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 (актуальная редакция от 29.07.2017 г., далее в тексте – ФЗ 172). Прежде чем начинать процедуру перевода категории земельного надела в другой правовой статус, владельцу (пользователю) потребуется уточнить, может ли разрешить законодательство подобные изменения. Положениями ФЗ 172 устанавливаются ограничения и обязательные условия, которые потребуется соблюдать для смены категории того или иного вид земель:

1. Для ЗСХН. Перевод таких ценных для государства наделов на общих основаниях запрещен (пункт 2 ст. 7 ФЗ 172). Исключительные обстоятельства, допускающие изменения, предусмотрены для наделов, стоимость которых ниже, чем 50% от средней кадастровой цены на землю в регионе. К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории:

• консервация территории;
• создание особо ценных зон;
• расширение ЗНП;
• запланированное возведение промышленных сооружений;
• перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
• строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
• для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
• запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
• размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.

С помощью кадастровой карты и отчета на базе выписки из ЕГРН вы сможете заранее узнать ВРИ участка и понять, подходит ли он для ваших целей. Если нет, его можно изменить. Но важно учитывать, что оба эти ресурса показывают только основной ВРИ, а кроме него существуют еще условно разрешенные и вспомогательные.

• Основные – главные способы использования участка, которые вы применяете по умолчанию. Как правило, таких ВРИ 2-3 у каждого участка.
• Условно разрешенные – это те, которые допускаются градостроительным регламентом зоны, на которой расположен участок. Чтобы сменить основной ВРИ на условный, нужно пройти особую процедуру и получить разрешение.
• Вспомогательные – это те, которые дополняют основные и разрешенные. Как правило, их используют для строительства объектов, предназначенных для обслуживания основного и разрешенного ВРИ.

Когда может понадобиться изменение?

Не всегда ВРИ участка подходит под планы собственника или потенциального покупателя. Растущий спрос на загородную недвижимость приводит к необходимости в преобразовании особых категорий земель в участки применимые под строительство жилых домов (о том, можно ли строить дом на землях сельхозназначения, и какой именно, мы рассказывали тут). Также изменение ВРИ требуется, если предполагается возведение торговой точки или производственных помещений. Еще таким образом можно существенно увеличить стоимость земельного участка, когда в планах перепродажа земли (как определяется кадастровая стоимость земель сельхозназначения?).

Для смены разрешенного вида использования потребуется собрать установленный перечень документов, с которым нужно обращаться в местный муниципалитет:

• оригинал и копию личного паспорта заявителя;
• заявление от него с просьбой перевести участок с одного вида на другой;
• декларацию;
• оригиналы и копии правоустанавливающих документов на участок, при этом важно знать, что в последние годы выдается только выписка из ЕГРН о зарегистрированном праве;
• первичные правоустанавливающие бумаги, к которым относятся договоры купли-продажи, дарственные и прочие документы;
• кадастровый паспорт, а также размежеванный план, он обязателен для регистрации любых видов сделок с 2020 года;
• выписка из реестра, если собственником участка является юридическое лицо;
• копии и оригиналы организационных документов юридического лица: ОГРН, устав;
• кадастровые паспорта строений, если они являются капитальными и подлежат регистрации;
• доверенность, если обращается с заявлением представитель, а не сам собственник участка.

Основной сложностью может стать заполнение заявления, потому что от правильности его составления во многом зависит принятое решение. Заявление должно излагать суть изменений и необходимость в них. Цель должна иметь конкретное точное обоснование и острую необходимость владельца земли изменить установленный вид использования.

Заявление необходимо составлять в следующем порядке:

1. Первоначально указывается наименование муниципального органа, куда подается данный документ.
2. После этого нужно написать персональные сведения о заявителе, его паспортные или организационные данные, а также место регистрации и почтовый адрес для получения обратной связи. Желательно оставить контактный телефон.
3. Наименование документа.
4. Далее нужно изложить суть требования с указанием кадастрового номера участка, площади. Нужно изложить также целесообразность и обоснования необходимости изменения вида использования.
5. Далее нужно указать перечень приложенных к заявлению документов.
6. Поставить подпись и дату.

После подачи всех документов решение должно быть принято в течение 30 дней с момента его подачи. Лучше всего составлять заявление в 2 экземплярах. На одном из них принимающий сотрудник муниципалитета должен поставить отметку о дате получения входящего документа.

Необходимо отличать изменения в кадастре от постановки на учет после прекращения учета на недвижимость и от исправления ошибок.

Касаемо одновременного снятия с учета и новой постановки следует указать, что, как правило, такие ситуации возникают при глобальном переделе недвижимости или, когда в процессе задействованы несколько объектов. При внесении необходимых изменений в кадастр происходят лишь незначительные переделки. Например, если в результате реконструкции здания площадь увеличилась на 10 кв.м, то конечно это идет речь об изменении в кадастре. Если же была возведена пристройка к зданию, требующая отдельного ввода в эксплуатацию, то первоначальное здание снимается с кадастрового учета и производится постановка всего комплекса сразу (старее задние, плюс пристройка, как единый объект).

В отношении исправления ошибок, то это специальная процедура, предусмотренная законом. Исправление ошибок производится либо по инициативе кадастрового органа, либо по заявлению любого лица, либо по решению суда. В любом случае о выявленной ошибке уполномоченный орган выносит решение и устраняет ошибку в течение пяти дней, о чем уведомляются заинтересованные лица.

Куда обращаться, чтобы поменять ВРИ на условно разрешенный

Если вы хотите изменить ВРИ на условно разрешенный, что значительно расширяет возможности использования участка, то приготовьтесь к серьезной и длительной процедуре.

В общих чертах порядок определения такого вида установлен ст. 39 ГрК РФ, но может дополняться местными правилами землепользования и застройки.

Процедуру можно разделить на несколько этапов:

1. В первую очередь заинтересованному лицу необходимо направить соответствующее заявление о смене ВРИ в комиссию.
2. Следующим обязательным этапом порядка изменения вида разрешенного использования земельного участка являются общественные обсуждения или публичные слушания. Подробнее о них читайте в самостоятельном разделе ниже.
3. Получив заключение от организатора обсуждений, комиссия составляет письменные рекомендации о целесообразности/нецелесообразности смены ВРИ и направляет их в местную администрацию.
4. Местная администрация в течение 3 дней выносит решение об изменении ВРИ или отказе в изменении ВРИ с обязательной мотивировкой. Оно также подлежит публикации.

Как выбрать вид разрешенного использования земельного участка

Приобретая участок земли, заранее ознакомьтесь с перечнем ВРИ, которые допускается применять в отношении указанного участка. Применяйте правила использования земли и градостроительный регламент муниципального образования, в границах которого располагается земельный участок.

Такого типа документация должна быть размещена на официальном ресурсе администрации в интернете. Доступ к этой информации должен быть открытый и свободный.

Несоблюдение обязанностей чиновниками может привести к тому, что информацию найти не получится, тогда обратитесь с требованием предоставить вышеперечисленные данные в администрацию поселения.

В одобренных муниципалитетом правилах застройки территории поселения существует глава или раздел с подробным описанием всех градостроительных норм и регламентов для конкретных территориальных зон. В таком разделе содержится информация о том, какая территориальная зона является основной для указанного участка земли, какие виды землепользования могут быть присвоены участку при смене ВРИ.

Если сложно сориентироваться по тексту документа, примените графический раздел градостроительного регламента, найдите участок земли, определите, к какой территориальной зоне он относится.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков 2020.

О категориях земель и видах разрешенного использования читайте тут.

Как поменять вид разрешенного использования земельного участка, читайте по ссылке:

Обратите внимание на то, что данные о ВРИ в регламентах и правилах застройки и землепользования должны совпадать со сведениями классификатора, одобренного для систематизации видов допустимого применения земли. Знайте, что правила и нормы, которые были утверждены раньше даты принятия классификатора ВРИ, имеют законную силу.

Изучите следующие сведения, которые можете найти в градостроительных регламентах и нормах застройки территории:

• Зафиксирован минимальный и максимальный размер участка, расположенного в конкретной территориальной зоне, в зависимости от типа территории;
• Количество застроенной территории, которое высчитано в процентах от общего размера территории;
• Перечень документации и ссылки на оригинальные нормативные акты.

Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка

Если слушания состоялись, то письменный ответ о результатах заявитель получит не позднее 3 суток с момента завершения слушаний. Если решение в пользу заявителя, то администрация поселения начнет составлять акт о согласовании планов землепользователя в отношении участка с измененным ВРИ. Это займет время.

После получения на руки акта о том, что планы собственника согласованы и администрация дает разрешение на внесение изменений во ВРИ с занесением изменений в кадастровый реестр, отправляйтесь с этой бумагой в Росреестр.

При себе необходимо иметь:

• Пакет документов, которые собирались ранее и подавались с заявлением;
• Выписку из результатов публичного слушания по данному вопросу;
• Акт о смене основного ВРИ на условно разрешенный ВРИ.

Похожие записи:

• Сроки уплаты страховых взносов в 2023 году
• Что такое пенсионные баллы и как это работает
• Как стать бизнес тренером: 4 способа + 4 главных требования