Принудительный выкуп доли в квартире в судебном порядке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Принудительный выкуп доли в квартире в судебном порядке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Хотя в процедуре нет указаний на обязательность процедуры досудебного урегулирования, по мнению юристов, стоит предпринять меры по достижению общего решения. Выполнить это несложно – достаточно направить письменное предложение с фиксацией условий о выкупе доли, и дождаться письменного ответа. Если в установленный письмом срок ответа не последует, можно переходить к следующему этапу – судебному разбирательству.
Основания для обращения в суд
Если договориться с владельцами о добровольной продаже доли квартиры не удалось, то единственный способ – выкупить имущество по решению суда. Однако перед обращение в органы правосудия необходимо определиться, а имеет ли ваше требование под собой законные основания? Необходима совокупность следующих обстоятельств:
| Основание | Пояснение |
|---|---|
| Размер доли жилого помещения незначителен | Этот пункт зависит не только от размера квартиры, например, 1/3 однокомнатной квартиры будет значительно меньше чем эта же доля в четырехкомнатной. |
| Фактически невозможно выделить натуральную долю | Так как выделении в натуре подразумевает организацию отдельного входа и наличие независимых коммуникаций, то такая процедура невозможна в большинстве квартир. |
| Отсутствие у владельца мизерной доли необходимости в проживании и нежелание управления своей долей | Это наиболее трудно доказуемый пункт. Например, если у человека нет другого жилья, то заставить его продать свою долю не сможет даже суд. А вот если владелец фактически не претендует на долю, проживает в другом месте, не оплачивает коммунальные платежи, то это и будет означать отсутствие у него имущественного интереса |
✅ Порядок и процедура обращения в суд
Существует только один способ принудительного выкупа доли, и он подразумевает обращение в судебную инстанцию.
Дело относится к категории гражданских споров. Оно рассматривается в порядке искового судопроизводства и характеризуется наличием двух сторон — истца и ответчика. Первый выступает инициатором судебного разбирательства (заявляет исковые требования), второй — отвечает на них, отстаивая противоположную позицию в существующем споре.
Помимо истца, ответчика, судьи и юристов в деле могут участвовать:
- Представители сторон — законные или добровольные.*
- Свидетели — лица, объективно незаинтересованные в результатах дела, владеющие достоверной информацией касательно обстоятельств и предмета спора.
- Переводчики — если сторона разбирательства, представитель или свидетель не владеет русским языком либо ограничен в возможности говорить/слышать физически.
* — в роли законных выступают родители, опекуны, попечители несовершеннолетних и недееспособных (ограниченно дееспособных) граждан. Их присутствие в судебном процессе обязательно. Добровольные представители, напротив, назначаются совершеннолетними, полностью дееспособными фигурантами дела по желанию, если защищать собственные интересы лично для них по какой-либо причине затруднительно.
Алгоритм действий при принудительной продаже
Решение о принудительной продаже доли может принять районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Основание для подачи иска – возможность признания части незначительной и не использующейся по назначению хозяином. Для удовлетворения следует выполнить алгоритм действий пошагово:
- Этап досудебного урегулирования. Данный шаг не считается обязательным, но прибавит «очков» в пользу истца в глазах суда. Направление письма владельцу, формулирующего желание выкупа незначительной доли в квартире, сопровождающегося аргументацией о проведённой оценке, будет достаточным аргументом, свидетельствующем о попытке решения вопроса добровольно.
- Сбор доказательств относительно несоразмерности части и незаинтересованности владельца в использовании для проживания. В качестве доказательной базы целесообразно:
- представить информацию о наличии другого объекта недвижимости, сделав запрос и получив выписку из ЕГРН;
- предъявить расчётно-платёжные документы о расходах без участия «лишнего» собственника;
- инициировать свидетельские показания соседей, подтверждающие отсутствие хозяина в качестве проживающего лица на спорной территории.
- Составление и направление в судебную инстанцию искового заявления о принудительном выкупе доли в квартире. Оформлению документа следует уделить особое внимание, поскольку принудительная продажа доли способна нарушить охраняемые конституционные права на жильё.
- Ожидание вердикта и вступление в права владения. Если решение суда – обязать продать долю в квартире, то истцу необходимо:
- перечислить денежные средства продавцу;
- подать документы в Росреестр для переоформления права собственности и получить выписку из ЕГРН;
- переоформить лицевые счета в организациях жилищно-коммунального хозяйства на собственное имя.
Юридические формальности и определение стоимости доли
Еще до обращения в суд нужно попытаться договориться о мирном разрешении спора. Для этого необходимо в письменном виде направить предложение о выкупе доли у другого собственника. Если ответа так и не последовало, или был получен отказ, то можно направляться в суд. Попытка урегулирования споров до обращения в суд положительным образом скажется в дальнейшем.
Важным вопросом при принудительном выкупе доли в суде является оценка ее стоимости. Для ее определения приглашаются независимые оценщики. Если одной из сторон конфликта не понравилась оценка эксперта, то процедура проводится судебными оценщиками.
Стоимость услуги оценки недвижимости оплачивает истец. Сумма переводится на счет Судебного департамента. Квитанция приобщается к делу. При положительном решении суда все расходы на оценку должен будет возместить ответчик. Если суд вынес решение не в пользу истца, то средства возвращаются на его счет.
Юридические формальности и определение стоимости доли
Еще до обращения в суд нужно попытаться договориться о мирном разрешении спора. Для этого необходимо в письменном виде направить предложение о выкупе доли у другого собственника. Если ответа так и не последовало, или был получен отказ, то можно направляться в суд. Попытка урегулирования споров до обращения в суд положительным образом скажется в дальнейшем.
Важным вопросом при принудительном выкупе доли в суде является оценка ее стоимости. Для ее определения приглашаются независимые оценщики. Если одной из сторон конфликта не понравилась оценка эксперта, то процедура проводится судебными оценщиками.
Стоимость услуги оценки недвижимости оплачивает истец. Сумма переводится на счет Судебного департамента. Квитанция приобщается к делу. При положительном решении суда все расходы на оценку должен будет возместить ответчик. Если суд вынес решение не в пользу истца, то средства возвращаются на его счет.
Какова позиция судебных инстанций по поводу принудительного выкупа?
Проблема замены жилой площади компенсацией объясняется тем, что граждане часто несогласны с полагающейся им суммой, считая, что жилье стоит дороже. При этом гражданское законодательство позволяет суду определять величину компенсации без учета мнения владельца. Для реализации решения нужно признать размер доли: незначительным; невыделимым; не представляющим интереса для выгодоприобретателя.
Важно! Согласно п. 5 ст. 252 ГК РФ владелец, получив причитающиеся ему деньги, передает часть объекта в распоряжение остальным жильцам. Тем самым хозяин окончательно теряет права на владение и пользование имуществом.
Как уже было отмечено ранее, основополагающим моментом для судебной инстанции является отнесение благ к разряду незначительных. При этом правовые акты не дают четкого ответа, какие параметры должны соблюдаться при отнесении части жилья к подобной категории. Компетентный орган исходит из того, что квадратные метры, принадлежащие гражданину, не позволят ему комфортно и с соблюдением существующих нормативов существовать на обозначенной территории, не доставляя дискомфорт иным лицам.
Например:
Если гражданину принадлежит десятая часть собственности от жилплощади в 200 м², то человек (семья), смогут пользоваться данными квадратными метрами не стесняя остальных жильцов. Однако при общей площади квартиры в 30 м² права и законные интересы совладельцев объективно будут ущемлены.
Помимо величины доли, инстанцией учитывается невозможность разделения жилища на части. Данная процедура неизбежно связана с ограждением индивидуальной жилой зоны и проведением коммуникаций. Помимо всего прочего, по правилам такая «комната» должна быть оборудована отдельным входом. Если подобное решение возможно, то в принудительном выкупе будет отказано. Иногда суд устанавливает тот факт, что квадратные метры, расположенные в жилище, не вызывают существенного имущественного интереса у заявителя. В такой ситуации требование о денежной компенсации будет удовлетворено.
Под признаками отсутствующего интереса понимаются:
- выявление другой собственности у просителя;
- наличие регистрации по другому адресу;
- уклонение от оплаты счетов за потребленные коммунальные услуги и исполнения иных обязательств, которыми обременен владелец жилища.
Если все три из обозначенных выше признака подтверждены, то суд принимает ходатайство истца и встает на его сторону. Размер выплаты назначается судебным постановлением. При этом стоит помнить о том, что отсутствие хотя бы одного из критериев будет поводом для оспаривания требований, указанных в заявлении. В разъяснениях, утвержденных определением КС РФ за номером 1359-О-О от 13.10.09, говорится о потребности установления судебной инстанцией фактического интереса собственника в использовании квадратных метров, его доли в общей площади и соразмерности выгоды неудобствам, приносимым остальным жильцам.
Важно! Судебная практика вкупе с позицией ВС РФ (определение №5-В11-134 от 03.04.2012) говорит о том, что треть от квартиры, состоящей из трех жилых помещений, может признаваться незначительной. Это характерно для тех ситуаций, когда гражданин не пользовался своей частью и по факту проживал в другом месте, а также не оплачивал ЖКУ.
Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:
- документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
- бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
- документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
- выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.
Судебная практика по оценке доли в квартире
Положения о выделении в квартире содержатся в ст. 244 ГК РФ. Важно при этом отличать совместную собственность от долевой. Совместно владеть жилой недвижимостью могут супруги в законном браке, товарищи крестьянско-фермерского хозяйства, а также члены потребительских или садово-дачных кооперативов. Все остальные могут владеть долевой собственностью. Квартирой супруги могут владеть совместно до тех пор, пока не решат в отношении каждого члена семьи произвести выдел.
Проблема принудительного выкупа малозначительной доли жилого помещения интересует очень многих. Ко всему прочему совсем недавно, весной 2012 года, произошел, пожалуй, первый в России судебный выкуп незначительной без согласия ее собственника. Почему же суды не часто выносят подобные решения? И даже позиции Конституционного и Верховного судов различны?
Предмет доказывания по делам о принудительном выкупе доли
— имущество получено в наследство несколькими лицами,— недвижимость приобреталась супругами в браке,— квартира принадлежит и взрослым, и детям, поскольку покупалась с использованием средств материнского капитала,— чёрные риэлторы купили небольшую долю в жилплощади с целью сделать невыносимым пребывание остальных в квартире и выкупить их доли за бесценок и т.д.
Во всех этих случаях при наличии конфликта использование общего имущества становится затруднительным, а порой невозможным. Один из способов решения проблемы – принудительный выкуп доли.
Вопрос в том, возможен ли он и при каких условиях. Если теоретическое обоснование допустимости принудительного выкупа доли вас не интересует, то рекомендуем сразу перейти ко второму разделу статьи: Предмет доказывания по делам о принудительном выкупе доли.
В тесноте, да не в обиде…
Да, конечно, можно руководствоваться таким принципом и терпеть нежелательное соседство. Но всё же, если вы готовы бороться за свои права и обстоятельства позволяют это делать, в бой!
Если же вы стали жертвой недобросовестных истцов, тоже не падайте духом. В таких спорах нет заранее установленной истины. Всё зависит от того, как будет выстроена линия защиты. Мы всегда готовы дать объективную оценку вашей ситуации и помочь добиться справедливости.
Статья подготовлена с учётом редакции нормативных правовых актов, действующих на 21.10.2018 г.Автор статьи: Майя Саблина, директор Лаборатории права
| № | Наименование услуги | Стоимость (руб.) |
| 1. | Консультация по принудительному выкупу доли | 5 000 – 10 000 |
| 2. | Составление иска о принудительном выкупе доли | 20 000 – 30 000 |
| 3. | Принудительный выкуп доли через суд | 90 000 – 120 000 |
| 4. | Представительство по принудительному выкупу доли на этапе обжалования | 40 000 – 50 000 |
Не бойтесь защищать свои права и делайте это с нами!
Две стороны одной медали
Возможность принудительного выкупа доли через суд одних может порадовать, а других – огорчить. Как свойственно российской действительности, в квартирный войнах любое право часто становится злоупотреблением. Впрочем, и рассмотренные в последнее время Верховным Судом дела стали только «первой ласточкой». Судебная практика расширяется, и суды уже не столь категоричны, как было лет 5 назад: иски о лишении права на долю и ее выкупе удовлетворяются все чаще.
Если вы хотите выкупить долю или в отношении вас предпринимаются меры для принуждения к уступке доли, на сегодняшний день нет смысла идти в суд без серьезной юридической поддержки. Судебная практика еще слишком «сырая», решения судов разных инстанций – неоднозначны, каждый случай нужно анализировать индивидуально. Довольно-таки часто выгоднее не доводить дело до суда, а решить вопрос с выплатой компенсации в ходе переговоров. Если же вы уверены в своей правоте, не хотите идти на уступки, то остается только судиться, причем с перспективой дойти до Верховного Суда.
Порядок и процедура выкупа доли по судебному решению
Хотя в процедуре нет указаний на обязательность процедуры досудебного урегулирования, по мнению юристов, стоит предпринять меры по достижению общего решения. Выполнить это несложно – достаточно направить письменное предложение с фиксацией условий о выкупе доли, и дождаться письменного ответа.
Если в установленный письмом срок ответа не последует, можно переходить к следующему этапу – судебному разбирательству.
Важно! В нормах ГПК РФ не содержится точного определения формы досудебной претензии, однако стоит придерживаться общей структуры документа, фиксируя факт предложения договориться с владельцем в досудебном порядке. В письме необходимо указать основные реквизиты сторон и данные о собственности, с предложением предоставить ответ в конкретные сроки.
Перед началом судебного процесса стороне, желающей выкупить часть квартиры, можно зафиксировать документально попытку мирного урегулирования вопроса.
Законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок решения конфликта, однако в суде данный факт может быть расценен в пользу истца. Нужно лишь направить собственнику спорной доли предложение о выкупе, установив срок ответа, по истечении которого можно решать конфликтную ситуацию через суд.
Принудительный выкуп доли в квартире осуществляется по следующему алгоритму:
- Подготовка необходимых документов и доказательств. Задача истца – доказать в судебном процессе, что все три условия выкупа соблюдены. Для это он вправе предоставлять любые доказательства, имеющие отношение к делу.
- Оценка стоимости незначительной доли.
- Составление искового заявления.
- Оплата государственной пошлины.
- Направление иска в районный суд.
- Внесение денежных средств на выкуп доли на депозит суда (является обеспечением иска). Только после поступления средств начинается судебный процесс.
- Участие в судебных заседаниях.
- Получение решения суда, ожидание вступления его в законную силу (в этот период решение может быть обжаловано ответчиком).
- Перечисление средств с депозита суда собственнику выкупаемой доли.
- Регистрация перехода права собственности.
Как вселиться на долю?
Вселение в квартиру при наличии доли собственности осуществляется на основании нормативных актов и имеет такие особенности:
- При наличии доли в любом ее выражении лицо имеет право находиться на жилищной площади;
- Собственник другой части (или собственники) не имеют законного права чинить препятствия при попытке вселения;
- В том случае, если при попытке вселения владелец доли не может попасть в квартиру (из-за отсутствия ключа и прочих моментов), имеется возможность вызова МЧС для официального вскрытия замка;
- При въезде в квартиру при наличии препятствий со стороны других собственников наилучшим вариантом будет осуществление действий в присутствии правоохранительных органов.
В рамках рассмотрения исковых заявлений такого типа суд опирается на:
- Ст.247 ГК РФ – использование и владение имуществом в долевой собственности.
- Ст.252 ГК РФ – раздел долевого имущества.
- Определениями ВС РФ №46-КГ16-8, 18-КГ16-65 и 5-В11-134.
Однако далеко не всегда маленькая доля действительно является абсолютно незначительной. Некоторые квартиры могут достигать в площади нескольких сотен квадратных метров и даже 1/10 от них – это солидное помещение, которое действительно можно использовать отдельно от остального жилья.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
Конституция России закрепляет право россиян на неприкосновенность частной собственности положениями ст. 35, допуская принудительное лишение имущества только в судебном порядке.