Закладная на квартиру по ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закладная на квартиру по ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Закладная представляет собой вид ценной бумаги, которая подтверждает, что приобретенная в ипотеку недвижимость передается в залог в обмен на кредитные средства. Для банка она является своеобразной гарантией того, что заемщик не станет отказываться от своих платежных обязательств: если по платежам будут допускаться просрочки, банк сможет продать заложенную квартиру и вернуть деньги. Таким образом, в оформлении данного документа заинтересованы в первую очередь именно кредитные организации.

По закону оформлять закладную при покупке жилья в ипотеку необязательно, однако большинство банков настаивают на регистрации документа, чтобы снизить риски и облегчить процесс взыскания долга, если клиент откажется платить.

Так, имея в своем распоряжении закладную, кредитная организация избавлена от необходимости собирать целый пакет различных документов, подтверждающих ее требования, — банку достаточно будет предъявить закладную. По словам экспертов, без закладной выдают ипотеку в основном только крупные банки, например СберБанк.

Оформление: необходимые документы и регистрация

Закладная банка на квартиру составляется при оформлении кредитного договора. Необходимые документы могут различаться в банках, поэтому следует заранее осведомиться о полном списке. Как показывает практика, требуются те же бумаги, что и при получении ипотеки. В стандартный перечень входят:

• паспорт РФ с обязательной пропиской;

• свидетельство о браке, при его наличии;

• документ об экспертной стоимости недвижимости с учетом ее средней рыночной цены;

• кадастровый паспорт и копии поэтажного плана здания;

• акт приема и передачи жилья;

• разрешение на эксплуатацию дома (копия);

• документы по ипотечному кредитованию;

• квитанция об оплате госпошлины.

Закладная — это документ, который подтверждает право кредитора на залоговое имущество. Составляет закладную банк, а подписывает заемщик.

Для кредитора закладная не только как гарантия возврата денег от заемщика, но и инструмент для привлечения дополнительных финансов. Если банку потребовались деньги, он вправе продать закладную другому кредитору. Законом это разрешено, согласие плательщика не требуется. Но условия ипотечного договора от этого не изменятся.

Когда банк выпускает ценные бумаги для торговли на бирже, он подкрепляет их закладными. Так финансовой организации удается сохранять нужный оборот денежных средств.

Для заемщика закладная не несет никакой пользы, а только накладывает дополнительную ответственность. Но отказаться от ее подписания нельзя по закону.

Как составляют закладную

Закладную оформляют в бумажном или электронном виде: оба варианта равнозначны. Оформление бумаги — задача кредитора, заемщик в этом не участвует. От гражданина требуется лишь подписать документ и передать его на регистрацию в Росреестр.

Внешне закладная выглядит как стандартный документ, напечатанный на специальном бланке. В текст включены следующие пункты:

• название бумаги;
• имя и паспортные данные залогодателя (заемщика);
• реквизиты залогодержателя (кредитора);
• реквизиты ипотечного договора (номер, дата, информация о всех заемщиках);
• сумма кредита, срок, процентная ставка;
• сведения о заложенном имуществе (тип объекта недвижимости, адрес);
• стоимость жилья согласно отчету об оценке;
• данные, на основании которых залогодержатель получает права на имущество;
• подписи сторон.

Ценную бумагу хранят в банковском депозитарии на протяжении всего срока действия ипотечного договора. Клиенту на руки выдают дубликат с соответствующей отметкой. После внесения завершающего платежа оригинал закладной передают собственнику квартиры или дома. Обременение снимают автоматически, дополнительно делать ничего не нужно.

Закладную оформляют на разные виды недвижимости:

• квартиры в новостройках и на вторичном рынке;
• частные дома, таунхаусы, коттеджи;
• земельные участки;
• дачи;
• коммерческие объекты.

После регистрации сделки в выписке из ЕГРН появится отметка, что объект находится в залоге банка. Значит, собственник не сможет продать жилье тайком, без уведомления кредитора.

Что может сделать банк с закладной?

Банк может распорядиться закладной одним из следующих способов:

• Частично продать. Банк может продать закладную другой организации и часть платежей по ипотеке перенаправлять такой организации;

• Переуступить права. С помощью договора переуступки банк может передать права на получение ежемесячных платежей от клиента и на требование залога другой организации или человеку;

• Обменять. Фактически то же что и продажа, но не на денежные средства, например, на другую закладную;

• Разделить. Банк может выпустить несколько ценных бумаг и продать их разным юридическим или физическим лицам. Платежи по ипотеке также нужно будет направлять в первоначальный банк.

В любом случае условия закладной и ипотечного договора нельзя изменять в одностороннем порядке, поэтому для заемщика они останутся прежними. Измениться может только расчетный счет и банк, в который нужно будет направлять платежи.

Что же делать, если закладная потерялась? Залогодатель может сам оформить дубликат закладной и оформить его, а может переложить эту задачу на плечи банка. В таком случае заемщику останется лишь подписать нужные бумаги, и закладная будет восстановлена.

Но такая ситуация несет в себе определенные риски. Конечно, по закону нельзя вносить правки в условия ипотеки после заключения договора, и никто при наличии закладной, скорее всего, не будет даже пытаться это сделать. Но потеря документа дает возможность нечестным финансовым организациям «незаметно» внести правки в дубликат закладной, сделав вид, что так все и было. Поэтому при восстановлении закладной после ее потери нелишним будет воспользоваться помощью юриста, прежде чем подписывать дубликат документа.

Если вам требуется бесплатная консультация юриста, то заказать её вы можете прямо у нас на сайте в специальной форме.

Ждем ваших вопросов. Подписывайтесь на обновления и поддержите наш проект в соцсетях.

Что делать при рефинансировании

Закладная на квартиру по ипотеке при рефинансировании ипотечного займа переоформляется на новую кредитную организацию. Поскольку заемщик меняет один кредит на другой со сменой кредитора, то и предмет залога передается новому залогодержателю. Первый банк добровольно принимает на себя риск остаться без залога на тот короткий срок, в течение которого происходит рефинансирование кредита.

Таблица 1. Ставки рефинансирования ипотеки (декабрь 2017 г.)

Наименование банка	Процентная ставка, %
ВТБ 24	10,7
Сбербанк	10,9
Открытие	11,99
Раффайзенбанк	9,99

После того, как все регистрационные мероприятия будут завершены, клиент получит ипотечный кредит в новом банке, передав ему в залог ту же самую квартиру. Старый банк получит необходимую сумму для погашения первоначального займа. Поскольку старая закладная аннулируется, оформляется новая, а значит и все расходы с этим связанные заемщик будет вынужден оплатить повторно.

Можно ли внести изменения в закладную

Согласно п. 6 ст. 13 закона № 102-ФЗ участники сделки по соглашению могут изменить условия закладной.

Это делается одним из двух способов (п. 7 ст. 13 закона № 102-ФЗ):

1. Первый способ:

• составляется письменное соглашение о внесении изменений в закладную;
• оно прикрепляется к закладной (т. е. становится неотъемлемой частью документа);
• госорган регистрирует соглашение, а в тексте самой закладной дается ссылка на него (на соглашение), на дату регистрации, ставится подпись должностного лица и печать Росреестра.

1. Второй способ изменения условий:

• участниками сделки составляется письменное соглашение, которое подается в госорган на регистрацию;
• залогодержателем в Росреестр отдается старая закладная для ее аннулирования;
• залогодателем, в свою очередь, составляется новый документ с учетом оговоренных изменений;
• госорганом вносится запись в ЕГРН, новая закладная вручается кредитору (залогодержателю).

• Срок действия закладной должен соответствовать сроку ипотеки, в течение которого банк сохраняет притязания на квартиру.
• Регистрация закладной осуществляется только в государственных органах, как правило, через многофункциональные центры документов.
• На закладную банк может выдать доверенность, у которой есть срок давности.
• Если пакет документов «застревает» на пути между МФЦ и отделением Росреестра, а оформление затягивается более чем на 3 месяца, стоит писать жалобу в главное управление Росреестра в соответствующем регионе и в МФЦ. В ней нужно максимально подробно расписать все обстоятельства ситуации и оставить личные данные, телефон для связи.

Возврат закладной по закону производится после полного погашения ипотечного кредита.

Что такое закладная при ипотеке? Советы при оформлении

Ипотека – это вид кредита на покупку недвижимости, который выдается на длительный срок. Иногда он достигает даже 20 лет. Еще ипотеку оформляют на приобретения, например, автомобиля. В любом случае, сумма кредита будет немаленькой, поэтому для заключения договора об ипотеке нужно много документов и разрешений. Одна из важнейших бумаг – это закладная на имущество.

Закладная – это самый надежный вариант для оформления кредита на покупку жилья как со стороны банка, так и со стороны заемщика. Даже если вы имеете слишком низкий доход или вообще не работаете, то банк позволит вам оформить ипотеку, если на руках будет закладная.

Какие документы нужно предоставить?

Если для покупки недвижимости собственных средств недостаточно, то для решения вопроса о получении ипотечного кредита необходимо обратиться в банк к ипотечному менеджеру. После одобрения суммы кредита банк дает клиенту 90 дней для подбора подходящего варианта недвижимости.

Когда выбор сделан и окончательно согласован с банком, встаёт вопрос: как оформить ипотечный договор и закладную? Оформление закладной выполняется одновременно с подписанием ипотечного договора и происходит в один день с оформлением договора купли-продажи на выбранный объект недвижимости.

Какие документы необходимы для банка? В пакет документов для ипотеки входит:

• паспорт залогодателя;
• акт приема-передачи недвижимости;
• выписка из ЕГРН;
• кредитный договор;
• оценка рыночной стоимости объекта недвижимости;
• договор о страховании жизни и здоровья кредитора и недвижимости;
• разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома (для новостроек);
• согласие супруга (супруги) о покупке или брачный договор.

С 1 января 2020 года взамен свидетельства о собственности и кадастрового паспорта введена выписка из ЕГРН, в которой отражены сведения об объекте недвижимости и зарегистрированных на него прав, а также имеющихся обременениях. Получить ее можно в МФЦ или через сайт Росреестра.

Как зарегистрировать закладную?

Владелец закладной может быть зарегистрирована в органе Росреестра. Эта процедура предусмотрена ст. 16 закона «Об ипотеке», при этом она не является обязательной для кредитора-залогодержателя. Тем не менее такая регистрация даёт последнему дополнительные возможности в части урегулирования отношений с залогодателем (заёмщиком) и распоряжения этой ценной бумагой.

Регистрацию владельца закладной можно провести как одновременно с регистрацией права заёмщика на вновь приобретённую квартиру и договора ипотеки, так и после неё, в зависимости от того, в какой момент была оформлена и представлена ценная бумага в регистрирующий орган.

Последний делает на документе запись, вносит сведения в реестр прав и возвращает владельцу.

Оформление закладной по ипотеке в Сбербанке

Чтобы защитить себя от утери закладной, заемщики стараются обращаться в крупные банки, такие, как Сбербанк. В этом случае вероятность, что банк прогорит или потеряет ценные документы, гораздо ниже.

Что касается того, как оформить закладную по ипотеке в Сбербанке, то она оформляется по стандартной схеме с некоторыми нюансами:

• При оформлении закладной требуется пакет документов: паспорт заемщика, ипотечный договор, документы на квартиру. Банк извещает вторую сторону о том, какие документы нужны для закладной по ипотеке. Свидетельство о праве собственности должно быть на руках на заемщика, иначе залоговый договор автоматически будет заключен на продавца, последнего собственника квартиры.
• Закладная должна быть зарегистрирована государственным органом в течение указанного времени. По его истечении закладная считается недействительной. Она вступает в силу в тот момент, когда сотрудник банка вносит ее номер в базу данных.

• Если в качестве залога выступает не покупаемая недвижимость, а иное имущество заемщика, банк проводит тщательную оценку и пропускает сделку только в том случае, если стоимость залогового имущества соразмерно сумме долга.

• Образец закладной можно скачать на официальном сайте Сбербанка и заполнить его самостоятельно. Если в процессе заполнения возникли вопросы, их необходимо задать кредитному менеджеру до того, как документ будет подписан.
• Номер закладной заемщик может узнать сразу при оформлении документа. Кредитная организация указывает его в уведомлениям о ежемесячных платежах.
• Поскольку оформление закладной происходит через государственные органы, заемщик оплачивает госпошлину в отделении Сбербанка в размере 1000 рублей.
• При оформлении сразу делается копия документа, которая помечается как дубликат. Она остается в регистрационной палате, оригинал хранится в отделении Сбербанка.

Чтобы узнать, как оформляется закладная по ипотеке в Сбербанке, необходимые документы для нее можно уточнить в ближайшем отделении кредитной организации.

Закладная на квартиру — что это

Закладная на квартиру — документ, в сжатой форме подтверждающий, что купленное в ипотеку жилье выступает гарантом исполнения платежных обязательств заемщика. В случае просрочки банк может продать квартиру как объект залога, чтобы вернуть свои деньги. Кроме того, банк может воспользоваться закладной как ценной бумагой — продать полностью или частично ипотечные обязательства заемщика другой организации.

«Закладная — это разновидность ценных бумаг и упрощенная форма подтверждения наличия обязательств и факт ипотеки (залог недвижимости), — рассказывает старший юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Артем Комсюков. — При наличии закладной, для взыскания задолженности с заемщика в случае просрочки займодавцу не требуется собирать пакет документов, подтверждающих все свои требования — его полностью заменяет закладная. Для добросовестного заемщика нет разницы, удостоверяется ли ипотека закладной или нет».

Кстати, если закладная оформлялась, а заемщик не справился с долговой нагрузкой и дело дошло до суда, решение будут принимать именно на основе закладной, а не ипотечного договора (согласно федеральному закону « Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Поэтому особенно важно проследить, чтобы все пункты обоих документов совпадали — в закладной не должно быть никаких дополнительных обязательств сверх ипотечного договора.

«Закон не требует обязательного оформления закладной при заключении договора ипотеки, однако банки активно используют эту возможность, поскольку этот инструмент выгоден прежде всего им. Как и многие другие ценные бумаги, закладные легко обращаются на рынке, они помогают банку привлекать клиентов для ипотеки, — говорит юрист Илья Бахилин. — Закладная — это именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой».

«При ипотеке без закладной обязательства заемщика также обеспечиваются залогом недвижимого имущества (ипотекой). Поскольку все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, ипотека (как в силу закона, так и из договора) также регистрируется, о чем вносится соответствующая запись в ЕГРН. Соответственно, получающий выписку из реестра видит, что объект недвижимости является предметом залога», — говорит Артем Комсюков.

Илья Бахилин подчеркивает, что выдавать ипотечные кредиты без закладной могут себе позволить лишь крупные банки. «В Сбербанке, например, не так давно была упразднена необходимость оформления закладной при покупке или строительстве недвижимости в ипотеку за исключением некоторых случаев. В большинстве же случаев в других банках выдача закладной обязательна и получить ипотеку без нее не получится», — заключает Бахилин.

Если же закладная не выдается, залог на квартиру все равно обязательно оформляется, отмечают юристы. Это может быть дополнительное соглашение к договору или акт приема-передачи — документ, который удостоверяет передачу недвижимости в залог и обеспечивает гарантию выплаты долга.

Процедура оформления закладной в банке происходит одновременно с оформлением договора ипотечного кредитования. Документ представляет собой специальный бланк, который лично заполняется залогодателем. Можно попросить в банке или посмотреть на сайте бланк, чтобы ознакомиться с ним заранее.

Процесс заполнения требует предельной внимательности, поскольку исправления и помарки в ценных бумагах запрещены. Вносимые данные о залогодателе и имуществе, предоставляемом в залог, должны быть точными и исключать расхождения с договором купли-продажи, выпиской ЕГРН, паспортами и другими документами.

Единого установленного образца закладной нет, но в закладной отражаются следующие сведения:

1. Фамилия, имя, отчество, дата рождения, серия и номер, паспорта, дата его выдачи, место регистрации, ИНН кредитуемого.
2. Полные данные кредитора (полное наименование, адрес, лицензия, ИНН, банковские реквизиты, телефоны и др.).
3. Данные о кредитном договоре (номер договора, предоставляемая сумма, сроки действия, процентная ставка, порядок погашения и др.).
4. Полная информация о залоговом имуществе (местоположение, площадь, техническое состояние, кадастровый номер, наличие обременений и др.).
5. Оценочная стоимость имущества, предоставляемого в залог; сведения об оценщике.
6. Остаток долга на дату оформления документа.
7. Подписи залогодателя и залогодержателя, печать банка.
8. Реквизиты для выполнения расчетов между участниками сделки.

Правила оформления закладной

Данный документ может быть оформлен в любое время до факта погашения ипотечного долга. Однако большинство банков производят эту процедуру именно в момент подписания ипотечного договора. За процесс составления документации отвечает кредитор, а заемщику остается только внимательно ознакомиться с представленной документацией, задать интересующие вопросы и поставить свою подпись.

В рамках закладной должны быть указаны такие данные:

• Сведения о кредиторе.
• Сведения о заемщике.
• Условия сделки.
• Информация о регистрации прав собственности.
• Условия кредитования.
• Прочие сведения об ипотечном договоре.

Факт передачи закладной происходит только после подписания ипотечного договора. На страницах данной документации должны присутствовать подписи каждого участника сделки и дата. Закладную выдают в виде бумажного документа или в электронном виде на официальном сайте Росреестра.

Каждая из сторон должна внимательно подойти к вопросу оформления закладной на квартиру. Необходимо несколько раз проверить правильность и точность всех сведений, которые указаны в документе. Любая информация становится законной сразу же после подписания документации, даже если данные указаны с ошибкой или не соответствуют устной договоренности.

У большинства банков образец закладной находится на официальном сайте в соответствующем разделе, поэтому заемщик всегда может ознакомиться с бланком в любой удобный момент. Следует внимательно прочитать все правила такого сотрудничества. В случае если закладная составлена правильно, то она станет гарантом для заемщика. Однако любые ошибки могут привести к потере приобретенного объекта.

Похожие записи:

• Если работающий пенсионер уволится в 2023 году, то он не получит индексацию?
• Рассчитываем и выплачиваем НДФЛ с отпускных
• Согласие собственника на регистрацию ООО