Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Получение ГПЗУ осуществляется на начальной стадии изысканий и проектирования. Градостроительный план земельного участка можно получить через портал Госуслуг, либо через сайт mos. ru по ссылке. Выдачей документа занимается МосКомАрхитектура. При подачи заявления нужно приложить правоустанавливающие документы на участок, а также на размещенные на нем объекты (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН).
- Максимально эффективно, юридически грамотно решаем проблемы и всегда добиваемся поставленных целей.
- Оперативно оказываем юридические услуги на самом высоком профессиональном уровне.
- Гарантируем строгую конфиденциальность и защиту представленной информации.
- Используем нестандартные и оригинальные методики вместо шаблонных подходов.
- Не только организуем высочайшее качество юридических услуг, но и всесторонне, комплексно и углубленно решаем любые задачи.
- Предоставляем гибкую систему скидок и бонусы на весь комплекс юридических услуг.
- Обеспечиваем безопасность, проводим полный юридический анализ и прогнозирование возможных последствий выбранной стратегии.
Согласно градостроительному плану земельного участка, являющемуся по сути выпиской из ПЗЗ (далее – ГПЗУ), земельный участок расположен в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2), градостроительный регламент которой (содержится в ПЗЗ) к основным видам разрешенного использования относит в также административные и офисные здания. На чертеже ГПЗУ отмечено место допустимого размещения офисного здания.
Вместе с тем, в ГПЗУ также указано, что в соответствии с генпланом этот земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры или в рекреационной зоне, которые не предполагают возможность строительства жилых домов, административных и офисных зданий.
Проблема в том, что такое расхождение расценивается органами местного самоуправления как основание для отказа в выдаче разрешения на строительство или отмены уже выданного разрешения.
Судебная практика до недавнего времени единодушно поддерживала этот подход, основываясь на следующих аргументах:
1. Из системного толкования положения Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) следует принцип первичности генплана как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего в себе долгосрочные ориентиры их развития, перед ПЗЗ.
Установление территориальных зон в ПЗЗ конкретизирует положения документов территориального планирования (в частности, генплана) в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к определенным функциональным зонам.
В случае несоответствия ПЗЗ генплану в них вносятся соответствующие изменения (п. 1 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ).
Таким образом, ПЗЗ не должны противоречить генплану (п. 57 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018), п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» от 14.11.2018).
2. Наличие такого противоречия свидетельствует о несоответствии представленных с заявлением о получении разрешения на строительство документов:
- разрешенному использованию земельного участка (определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 24.05.2018 № 18-КГ18-67 и от 19.09.2018 № 18-КГ18-123, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.2020 по делу № А32-20433/2019);
- ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством и действующим на дату выдачи разрешения на строительство (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.02.2020 по делу № А32-2049/2019).
Что такое территориальная зона?
В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.
Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.
К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.
Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.
Некоторые примеры территориальных зон:
- жилая зона,
- деловая зона,
- промышленная зона,
- сельскохозяйственная.
В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.
Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?
В законе (статья 1 ГрК) дано определение.
Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.
Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.
Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.
Правила землепользования и застройки сельского поселения (ПЗЗ)
С каждым годом увеличивается площадь застраиваемых территорий земельных участков, которые предоставляются для возведения высотных многоэтажек, малоэтажных блочных строений, частных и дачных домов, а также других объектов инфраструктуры.
Но не каждый земельный надел пригоден для возведения зданий. Существует строгое распределение использования земли согласно установленному целевому использованию.
К примеру, на участках, предназначенных и относящихся к заповедной зоне, нельзя строить дома для постоянного проживания.
Поэтому для каждого муниципалитета устанавливаются правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые опираются на законодательные акты Градостроительного и Земельного кодексов. При отсутствии ПЗЗ органы власти не смогут предоставлять участки и разрешение на строительство любого вида.
Чтo тaкoe пpaвилa зeмлeпoльзoвaния и зacтpoйки? Иx cтpyктypa
Пpaвилa зeмлeпoльзoвaния и зacтpoйки — мacштaбный дoкyмeнт. Oбычнo oн cocтoит из 3 чacтeй: oбщeй, тeppитopиaльнoй и cпeциaльнoй. Дoпoлняют eгo дecятки пpилoжeний, нaпpимep, пpoтoкoлы пyбличныx cлyшaний и зaключeния o иx peзyльтaтax.
- Oбщaя или тeopeтичecкaя чacть oпиcывaeт бaзoвыe тpeбoвaния пo иcпoлнeнию гpaдocтpoитeльныx peглaмeнтoв пo нopмaм Гpaдocтpoитeльнoгo кoдeкca. Oнa oпpeдeляeт, кaкиe тeppитopии и кaк мoжнo иcпoльзoвaть, иcxoдя из зaкoнoв.
- Teppитopиaльнaя или гpaфичecкaя чacть — кapтa тeppитopиaльнoгo зoниpoвaния c пoдpoбными yкaзaниeм зoн.
- B cпeциaльнoй чacти oпиcaны peглaмeнты гpaдocтpoeния.
В чем отличия Генплана и ПЗЗ?
Генеральные планы отнесены ГРК РФ к документам территориального планирования городов и поселений. В них посредством карт отображаются границы поселения, его зонирование, а также планируемого в будущем размещения различных объектов. Имеется в этом документе и текстовая часть.
Однако Генплан не содержит никаких градостроительных регламентов, соответственно не регулирует вопросы разрешенной застройки.
В этом плане отображаются функциональные зоны поселений. Фактически он создается на перспективу, обозначая основные направления развития территории конкретного города (поселения).
ПЗЗ же больше отражают текущее состояние конкретной территории. В них более подробно описываются что, где и как размещается, что и в каких объемах можно строить.
Их карты детальнее отображают зонирование территории. Кроме того, ПЗЗ содержат регламенты градостроения. По своей сути они являются актом местного органа, утверждаются постановлениями организаций муниципальной власти, публикуются в официальных СМИ.
Что такое правила землепользования и застройки?
Документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты и т.д.
Правила землепользования и застройки – это объемный свод правил и информации о том, какое целевое назначение землям может устанавливаться, какие существуют вообще территории и насколько большими или маленькими могут быть разные объекты недвижимости. Правила создаются на уровне муниципалитета. Разрабатывает их специальная комиссия, а утверждением занимается глава муниципального образования.
Это полноценная правовая бумага муниципального образования, которая должна быть обязательно опубликована в официальных источниках (СМИ или сайт), иначе не обретет должной юридической силы.
Рассматриваемый документ состоит из трех частей:
- информация о том, как применять их и внесение изменений в правила землепользования и застройки;
- карта правового территориального распределения;
- градостроительный регламент.
Несоответствие ВРИ земельного участка и строения.
Cтатьи Недвижимость Общество Право Май 8, 2022Май 8, 2022 admin Понятием, очень тесно переплетающимся с понятием «вид разрешенного использования земельного участка» является понятие «вид разрешенного использования объектов капитального строительства».
В документах, определяющих назначение объекта, в графе «Назначение», для: объекта строительства — указывается основное назначение объекта, например: жилое, нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение; земельных участков -указывается категория земель и вид разрешенного использования. Всего возможных видов разрешенного использования земельных участков, более 3000. Все они перечислены в классификаторе, который был установлен приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540
«Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»
.
Градостроительным кодексом устанавливается три варианта видов разрешенного использования земель (ст.
37 ГрК РФ). основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования земель; вспомогательные виды. Каждая из зон имеет свои виды разрешенного использования. Для граждан интересны только жилые и сельскохозяйственные зоны, так как именно они могут быть переданы в собственность.
Земельные участки, расположенные в жилых зонах, имеют следующие виды разрешенного использования: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство); ЛПХ (личное подсобное хозяйство); ДНП (дачная застройка). -Строительство возможно на каждом из таких участков.
Однако есть существенные отличия. Земельные участки, предназначенные для ДНП и ЛПХ, подразумевают возможности застройки не зависимо от требуемых габаритов.
Но тут есть весомый минус – на таких участках очень сложно прописаться. -Строения на землях ИЖС обслуживаются точно также, как и постройки городских поселений. Собственник вправе беспрепятственно здесь прописаться.
Хоть и ограничений на габариты построек не предусмотрено, проект строительства необходимо будет согласовать с муниципалитетом. Минус участков ИЖС в повышенной налоговой ставке относительно земель ДНП.
Чтобы установить на своем участке дополнительный вид допустимого использования, необходимо пройти процедуру согласования с муниципалитетом и Комиссией по землепользованию и застройке. Это может потребоваться, например, если вы на своем участке, предназначенном для ИЖС, запланируете возведение торговой точки для сбыта мелкорозничного товара.
Вспомогательные виды разрешенного использования применяются для уточнения существующего целевого назначения.
Такое дополнение может потребоваться при желании собственника построить на своем участке забора, гаража или другого некрупного объекта.
Последствия строительства на земельном участке не соответствующем виду разрешенного использования те же, что и для других случаев признания постройки самовольной: Собственник не приобретает право на такую постройку (не может его зарегистрировать в Росреестре, продать или подарить здание); Постройка подлежит сносу за счет лица ее осуществившего.
Реформа Градостроительного и Земельного законодательства в 2020 году. Курс в Москве + Онлайн-трансляция
КУРС ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ В МОСКВЕ + Онлайн-трансляция
Даты проведения: 19-20 Декабря 2019 (Посмотреть другие даты).
Очередные масштабные изменения в Градостроительном и Земельном кодексах РФ создают необходимость для специалистов строительной отрасли постоянно адаптироваться к новым условиям.
Поэтому так важно именно сейчас успеть к ним подготовиться, чтобы избежать последствий несоблюдения новых норм: от штрафов и предостережений до отмены разрешений на строительство и приостановки строительства, от увеличения сроков и стоимости проектов до возможности в принципе их реализации.
- Курс предназначен для: Руководителей и ИТР всех уровней строительных компаний; главных инженеров и главных архитекторов проектов; руководителей и специалистов технических служб, юридических отделов, а также отделов капитального строительства и других заинтересованных лиц.
- Цели курса: Оперативно разобраться в изменениях градостроительного законодательства, избежать штрафов и других последствий несоблюдения новых норм; снизить издержки на преодоление административных барьеров; оптимизировать рабочие процессы в соответствии с нововведениями; заранее узнать о наиболее вероятных рисках получения отказа в согласовании строительной документации.
- ПРОГРАММА
- РЕГУЛИРОВАНИЕ И КОНТРОЛЬ СТРОИТЕЛЬСТВА ГОСУДАРСТВЕННЫМИ НАДЗОРНЫМИ ОРГАНАМИ.
Масштабные изменения градостроительного законодательства в 2019-2020 гг. Ключевые изменения в Градостроительный кодекс, Земельный кодекс, 214-ФЗ и др.: Госстройнадзор. Охранные зоны. Документация по планировке территории. Экспертиза проектной документации. Разрешение на строительство. Строительный контроль. Ввод объекта в эксплуатацию. Самовольные постройки, СРО и др.
Сроки вступления изменений в Градостроительный кодекс РФ: нормы законодательства, вступившие в 2018-2019 году, с 01.10.2019г., планируемые тзменения. Как они повлияют на деятельность участников строительного процесса, с точки зрения рентабельности, с точки зрения сроков и возможности реализации проектов. Перспективы развития отрасли и законодательства в 2020 г.
Объекты капитального строительства. Конкретизация объектов, не относящиеся к ОКС, новое определение ОКС. Некапитальные строения, сооружения и неотделимые улучшения ЗУ(замощение, покрытие и др.) – ритерии отнесения. В каких случаях теперь появилась легальная возможность признавать отдельные сооружения не ОКСами на основании того, что это «неотделимое улучшение ЗУ»?
Получение ГПЗУ осуществляется на начальной стадии изысканий и проектирования. Градостроительный план земельного участка можно получить через портал Госуслуг,Выдачей документа занимается МосКомАрхитектура. При подачи заявления нужно приложить правоустанавливающие документы на участок, а также на размещенные на нем объекты (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН).
Выписка из ПЗЗ формируется бесплатно в течение 14 дней после подачи заявления. Документ выдается только в электронном виде. После получения, ГПЗУ нужно представить вместе с проектом на экспертизу, для оформления разрешения Госстройнадзора.
Градостроительный план земельного участка выдается по форме, утвержденной Приказом Минстроя РФ № 741/пр . В документе будут следующие сведения:
- номер ГПЗУ (присваивается при выдаче);
- основание для выдачи документа (например, реквизиты заявления от правообладателя);
- местоположение и описание границ участка (эти данные заполняются в соответствие с ЕГРН);
- площадь, кадастровый номер;
- сведения об объектах, уже расположенных на земле;
- сведения о границах, в пределах которых может строиться новый объект (для этого используется карта градостроительного зонирования, проект застройки территории, сведения ЕГРН);
- сведения о проекте планировки или межевания территории;
- чертежи ГПЗУ.
Выписка из ПЗЗ будет содержать:
- сведения о регламенте (если он утвержден для участка);
- основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды землепользования (например, для жилищной застройки, земли сельхозназначения);
- предельные размеры участка, площади;
- минимально допустимые отступы от границ для возводимого объекта;
- максимально допустимая высота и этажность строения;
- предельный процент застройки в границах участка;
- предписания к архитектурным решениям (устанавливаются для зон исторической застройки).
Отдельная таблица заполняется по параметрам разрешенного строительства, если на участок не утвержден регламент, либо при застройке нужно соблюдать ограничения природоохранных зон.
Внесение изменений в правила землепользования и застройки
Изменение ПЗЗ допускается в соответствие со ст. 33 ГрК РФ. Также в Правилах города или региона содержится точный алгоритм действий инициатора предложений. Например, в столице изменение ПЗЗ 2020 года должно осуществляться в соответствие с разделом 2.4 Правил. Внесение изменений в ПЗЗ может осуществляться по заявлению граждан и юр. лиц, по инициативе органов власти.
Изменение ПЗЗ по инициативе граждан и организаций осуществляется по следующим правилам:
- оформляется заявление с отражением причин внесения изменений (например, для изменения разрешенного вида землепользования или использования объекта);
- документы подаются (это указано в п. 2.4.4 ПЗЗ);
- предложение об изменении ПЗЗ рассматривает Городская комиссия по градостроительной деятельности при МосКомАрхитектуре, которая выносит рекомендации о разработке проекта нормативного акта или об отклонении инициативы;
- для рассмотрения вопроса о корректировке ПЗЗ назначаются общественные слушания (внесение изменений в генплан может осуществляться в упрощенном порядке, о чем расскажем ниже);
- по итогам слушаний анализируются поступившие предложения и замечания;
Внесение изменений в генеральный план участка, ранее полученный заявителем, будет осуществляться после прохождения всех перечисленных стадий. Одновременно будут обновлены графические материалы ПЗЗ — карта градостроительного зонирования, проект застройки территории. Общий срок корректировки ПЗЗ, с учетом общественных слушаний, может затянуться на несколько месяцев.
Если требуется поменять зону земельного участка
При изменении разрешенного использования земельного участка необходимо внести правки в информацию из реестра. Эту процедуру требуется пройти собственникам участка в том случае, если в реестре ЕГРН содержатся сведения о территориальной зоне, к которой отнесен участок.
Решение о внесении изменений в территориальное зонирование и поправок в разрешенное использование земельных участков сам собственник принимать не вправе. Подобные правки вносятся на основании градостроительного регламента либо акта органа государственной или муниципальной власти.
Для внесения изменений требуется обратиться в территориальное отделение Росреестра с заявлением о государственном кадастровом учете изменений. К заявлению прилагается:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- доверенность на представление интересов заявителя, заверенная нотариально;
- документ, подтверждающий статус собственника (выписка из ЕГРН или ЕГРП, свидетельство о собственности и пр.).
Информация в реестр вносится на бесплатной основе и госпошлину платить не нужно.
Если же в кадастре нет сведений об установленных границах территориальных зон, то к указанному комплекту документов дополнительно прикладывается:
- выписка из Правил землепользования и застройки, на которой отображены границы участка в границах территориальной зоны и указанным перечнем видов разрешенного использования;
- заключение от органов местного самоуправления или муниципальных властей об отнесении участка к соответствующей территориальной зоне, содержащее сведения о градостроительном зонировании, в соответствии с которым утверждена данная территориальная зона; документ должен позволять четко идентифицировать земельный участок и содержать его кадастровый номер, адрес и площадь.
Важно! Если собственник земельного участка не предоставит указанные документы, то отказать в предоставлении госуслуги ему не могут. Сотрудники Росреестра обязаны сами запросить недостающую информацию по каналам межведомственного обмена.
Таким образом, территориальная зона земельного участка – это важная характеристика участка, которая определяет его возможное использование и варианты застройки. Она определяется на основании градостроительного плана, который действует на территории муниципального образования.
Для того, чтобы узнать, к какой территориальной зоне принадлежит участок, необходимо обратиться в Росреестр с запросом, изучить градостроительный план муниципального образования либо воспользоваться функционалом публичной кадастровой карты.
Из положений ГРК РФ следует, что этот документ является очень важным и нужным. И в статье 30 указанного кодекса прямо прописываются цели его принятия.
Они принимаются с целью обеспечения условий для:
- планирования и развития территорий городов (иных муниципальных образований);
- привлечения инвесторов для их развития;
- охраны объектов культурного наследия, окружающей среды;
- защиты законных интересов правообладателей объектов капитального строительства, земельных участков, а также иных физических и юридических лиц.
ПЗЗ состоит из нескольких частей. Это сам план и описательная часть. В нем имеется собственно карта (план), на котором вся земля поделена на отдельные зоны. Для каждой из них указаны правила использования, плотности и высоты застройки.
Аббревиатура расшифровывается как Правила землепользования и застройки. ПЗЗ отвечает за градостроительное зонирование — разбивку участка на зоны определенного значения.
Каждая зона имеет свои особенности и целевое назначение, что позволяет успешнее планировать строительство, охранять особо ценные части.
Например, застройщик может сразу отменить постройку в промышленной зоне, выбрав более благоприятное место, а заповедник будет защищен от возведения жилых зданий.
Это интересно: впервые разделение на зоны было применено в начале прошлого века в США: это было необходимо, чтобы оградить жилые зоны от неблагоприятных, например, промышленных.
В итоге проведения зонирования объект (например, микрорайон) получает какую-либо зону: общественную, производственную, сельскохозяйственную, военную и другие. Строительство внутри зоны будет соответствовать ее назначению: например, в жилой возможно возведение школы и культовых зданий, но невозможна постройка склада или пастбища.
Общая часть: применение ПЗЗ
Общая теоретическая часть ПЗЗ в первую очередь должна устанавливать порядок применения правил. Согласно ч. 3 ст. 30 ГрК, такой порядок определяет условия:
- регулирования застройки территорий муниципального образования;
- внесения изменений в порядок и цели использования;
- проведения планировки территорий и подготовки документации по ней;
- проведения общественных слушаний, на которых утверждаются новые правила землепользования и застройки для городской территории и так далее.
Общая часть, как правило, содержит:
- пределы действия ПЗЗ и расшифровку используемых в нем понятий;
- соотношение утвержденных правил с иной градостроительной документацией;
- принципы градостроительной деятельности и условия работы комиссии по землепользованию;
- порядок проведения градостроительной подготовки;
- порядок предоставления земли гражданам в пользование;
- условия резервирования земель, выдачи разрешений на строительство;
- виды и порядок разрешений на ввод строений в эксплуатацию и подобные нормативы.
Теоретическая часть, по сути, является основной, так как конкретные правила использования муниципальных земель установлены именно в ней. Использование графической части осуществляется по условиям общей части.
Порядок внесения изменений в ПЗЗ
Согласно ст. 33 ГрК, закон допускает внесение изменений в правила землепользования и застройки в следующих случаях:
- обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки, перепланировки;
- обжалование Правил;
- расширение/уменьшение территории поселения.
Как правило, ходатайства о правках вносятся государственными, региональными или местными органами исполнительной власти, если принятые Правила препятствуют функционированию или сооружению объектов, находящихся в их ведении.
Однако закон не исключает возможности внесения изменений по инициативе частных физических лиц и организаций. Изменение ПЗЗ в отношении земельного участка по инициативе граждан возможно в случае, если в результате применения Правил:
- земли и объекты строительства используются неэффективно;
- причиняется вред собственникам или иным лицам, которые обладают правами на землю и объекты строительства;
- снижается стоимость земли;
- правообладатели не могут полностью реализовать принадлежащие им права.
Ходатайство о правках направляется на адрес комиссии, которая в течение 30 дней рассматривает вопрос и подготавливает заключение по нему о необходимости внесения изменений либо об отказе.
Алгоритм подготовки и утверждения идентичен порядку принятия новых ПЗЗ, только без проведения общественных слушаний.