Как законно продать дом без земли
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как законно продать дом без земли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка. Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг. Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.
Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом. Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится. А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.
Как рассчитать оптимальную стоимость дома
Не оценивайте стоимость дома самостоятельно — вы можете установить её выше рынка и не найти покупателей или ниже и потерять прибыль. Обратитесь к специалистам по оценке, чтобы рассчитать корректную цену постройки и участка.
Для примерных расчётов:
- Зайдите на сайты продажи недвижимости и посмотрите подобные дома по площади, размеру участка и другим параметрам. Так вы сориентируйтесь по цене.
- Если объект в посёлке, поговорите с соседями из похожих домов. Уточните, за сколько они купили жилье.
- Сложите стоимость участка и сумму, которую вы потратили на строительство и отделку дома. Это грубый расчёт, но так вы определите начальную цену.
Ситуация 3. Продать дом, а часть земли оставить
Такая ситуация возможна, но только после разделения участка. Например, дом стоит на большом земельном участке и есть еще много свободной земли. В данном случае земельный участок можно поделить на два, говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «На одном будет дом и земельный участок, который можно продать, а второй — оставить себе. Без разделения земли сделать это невозможно, поскольку в данном случае фактически возникают два новых участка», — пояснил юрист.
Чтобы поделить участок, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и провести процедуру размежевания. Затем нужно поставить новые участки на кадастровый учет: один — с домом, другой — свободный. После этого можно продавать дом с участком, на котором он расположен. Но в этом случае нужно соблюдать минимальные размеры земельных участков для конкретной местности. Уточнить их можно в местных администрациях.
Условия выделения площади в целях дальнейшей продажи
Выдел территории производится в целях свободного распоряжения личной долей. Для этого потребуется обратиться в компанию для межевания участка, после к акту проделанных работ приложить заявление с подтверждением наличия права использования земли, и подать документы для последующего выделения.
Осуществить процедуру возможно только при условии, что совладельцы ознакомлены с будущим выделом и не имеют на это возражений. Когда стороны не могут прийти к общему решению, то они будут вынуждены обратиться в суд для решения ситуации.
Оформление площади участка в долю проходит в три шага:
- Когда все сособственники согласны на отделение доли зарегистрированного участка, то потребуется обратиться к специалистам для проведения межевых работ. Результатом проводимой работы является акт, на основании которого выделенные доли вносятся в кадастровый реестр.
- Когда участок не прошел предварительной регистрации, то потребуется провести межевание, после поставить выделенные территории на учет.
- Далее допустимо оформления права собственности на основе документа, подтверждающего переход земли во владение заявителю.
Результатом процедуры является выдача права собственности и присвоение кадастрового номера выделенной доли. После этого земля может быть продана или передана во владение третьему лицу как отдельная территория.
Судебная практика: выделение долей и использование имущества
N подала в суд на S, предмет иска – раздел участка земли и расположенных на нем построек. Изучив данные, суд установил: в собственности N находилось 25/100 доли, в собственности S – 75/100 доли в структуре общей долевой собственности на две постройки и участок. Согласованного порядка использования имущества между сторонами не существовало.
По решению суда была назначена техническая и строительная экспертиза с целью выявления возможности разделить имущество и разработать способ оптимального раздела. По итогам экспертизы были предложены способы раздела имущества. Суд удовлетворил исковые требования со стороны N – право общей долевой собственности было прекращено, имущество поделили в соответствии с одним из вариантов, разработанных по итогам экспертизы. В собственность S суд выделил одну постройку и часть участка земли, в собственность N – другую постройку и другую часть земельного участка. Такой вариант суд посчитал оптимальным, сославшись на его соответствие интересам каждой из сторон, функциональным с точки зрения использования имущества, отсутствие необходимости в переоснащении.
Продажа без межевания
Статья 6 ЗК РФ устанавливает, что часть участка признается самостоятельным предметом для ведения земельных правоотношений. В соответствии с ГК РФ установлено, что земельные участки и их доли являются объектами гражданского товарооборота, но самостоятельными единицами не указываются.
В соответствии с актами ГК РФ, допускается передача только тех земельных наделов, которые имеют присвоенный кадастровый номер и определенные технические параметры. В противном случае стать владельцем части участка невозможно. Согласно статье 37 ГК РФ к продаже допускается только земля, поставленная на учет.
Правила и порядок присвоения кадастрового номера описаны в статье 1 ФЗ №28. В результате учета территории осуществляется определение характеристик и выдел доли из целого участка, производимый на основании полученных данных. Каждая выделенная территория имеет свой индивидуальный код, являющийся кадастровым номером. Статья 19 указывает, что постановка участка на учет возможна только при передаче полного пакета документов, в который входит акт о выполнении межевых работ.
Исходя из положений законодательных актов, ответ на вопрос о возможности продажи доли без межевания, строго отрицательный. Без проведения такой процедуры участок не будет выделен и не получит личный код для регистрации в кадастровом реестре. Только после межевания участок может передаваться в собственность другому человеку на основании договора купли-продажи.
Если общая собственность не выделена в натуре
Реальность такова, что рыночная цена невыделенных долей примерно на 50% меньше, чем если бы квадратные метры были оформлен как отдельный объект. Кроме того, любой риелтор подтвердит, что спрос на неоформленные части домов крайне низкий. То есть на поиск покупателя на стороне могут уйти долгие месяцы, если не годы.
Следовательно, единственный «законопрозрачный» вариант – договариваться с другими участниками общей собственности. По сути предложить им передать свою часть в их пользование с выплатой компенсации (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Если денег у них нет, то передать права третьему лицу можно через заключение договора дарения. Однако, тут важно понимать, что не каждый покупатель согласится на реализацию такой схемы. Кроме того, так как дарополучатель должен будет оплатить налог (13% от кадастровой стоиомости), то на этапе определения цены сбыта дарителю придется предусмотреть скидку.
Другие собственники против
Взаимоотношения владельцев частей одного дома могут быть разные, от дружественных до конфликтных. При самом худшем положении дел другие собственники могут всячески препятствовать в продаже чужой доли.
Они не хотят ее сами покупать и не хотят, чтобы она продавалась в принципе. Как аргумент против продажи выставляется отсутствие четких границ доли в доме, границ частей участка.
Это создает массу проблем собственнику и сильно отпугивает потенциальных покупателей – кто захочет начинать жизнь в новом доме с конфликтов и споров. В такой ситуации юристы сферы недвижимости советуют официально выделять свою долю как объект недвижимости. Такое право за владельцами долевой собственности закреплено статьей 252 ГК РФ.
При отсутствии согласия на выделение отдельных частей здания у других собственников, можно сделать это через суд. Не всегда получается точно ограничить пространство выделенной доли так, чтобы оно соответствовало доле юридической. Иногда нужно компенсировать часть площади деньгами тому или иному владельцу. Компенсация также может быть выплачена в принудительном порядке, через суд.
ВАЖНО! Как бы не было сложно, продать долю всегда можно даже без согласия других собственников.
Только иногда это будет связано с решением многих дополнительных вопросов, потребует немало времени и некоторые средства.
Рекомендуется при конфликтных отношениях с другими собственниками сразу выделять свою часть, чтобы потом сразу можно было продать, завещать, обменять свое имущество. Собственник уже сам решает, кому он будет передавать права собственности и по какому документу.
Процедура продажи доли в доме
В том случае, если в установленные законом сроки другие собственники не подтверждают своего намерения выкупа доли, но при этом и не оформляют отказ, они, тем не менее, теряют преимущественное право выкупа, и собственник доли вправе продавать ее третьим лицам. Разумеется, это справедливо лишь в том случае, если у собственника есть подтверждение получения уведомления другими собственниками. Важно отметить! В тех случаях, когда установить местонахождение собственников для вручения им уведомления не представляется возможным, либо же они всячески препятствуют продаже, избегая получения на руки уведомления, существует возможность передать право долевой собственности третьим лицам через договор дарения. Дарение – сделка безвозмездная и согласие остальных собственников в этом случае не требуется.
Покупка доли дома и земельного участка и порядок пользования как оформить
Однако, для исключения в дальнейшем возникновения поводов для судебного разбирательства, подготовку сделки в таком варианте лучше поручить квалифицированному юристу. Также следует учитывать тот факт, что рыночная стоимость отдельной доли в доме всегда ощутимо меньше той суммы, которая могла бы быть получена при продаже дома целиком с последующим разделением вырученных финансовых средств.
В связи с этим для продающей стороны выгоднее все же достичь соглашения с другими собственниками и продать дом целиком, разделив затем полученные деньги.
А вот если существует возможность физически отделить принадлежащую вам часть дома (выделение доли собственности в натуре), то стоит непременно воспользоваться такой возможностью. В этом случае можно будет продавать уже часть дома как самостоятельный объект. Образец договора продажи доли дома.
Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком (образец)
Официальное извещение совладельцев – уведомление о продаже доли дома и земли. Обычно подготовкой извещений занимается нотариус. Собственнику нужно обратиться в контору, сообщить о желании уведомить других дольщиков и оплатить услуги нотариуса.
Альтернативный способ – составить уведомление по образцу ниже, оформить его в письменном виде, отправить по почте заказным письмом и ждать уведомлений о вручении адресатам. Совладельцы должны дать ответ в течение 30 дней с момента получения вашего письма (по штемпелю).
Каким может быть решение:
- письменный отказ от выкупа доли – если владельцы не заинтересованы в этом или их не устраивает цена;
- согласие на выкуп – встречное предложение продавцу;
- отсутствие ответа – по прошествии 30 дней собственник вправе предлагать свою долю третьим лицам.
Нотариальное или обычное уведомление – обязательное условие при продаже долей в общедолевой собственности. Если совладельцы не получили извещений, и узнали, что продавец нашел стороннего покупателя, продав долю ему, дольщики вправе подать исковое заявление. Нужно указать на несоблюдение преимущественного права покупки и перевести на себя права покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Срок для подачи иска – 3 месяца с момента нарушения.
Если долевая собственность на частный дом закреплена документально
В юридической практике выделенная и правильно оформленная доля считается отдельным объектом недвижимости. Поэтому хозяин такого имущества имеет соответствующие права пользования и распоряжения, в том числе дарения или продажи.
Совершение безвозмездной сделки (типичный пример – дарение) не требует согласия других сособственников. Если же речь идет об операциях с финансовой выгодой (обмен или продажа), то п.2 ст. 250 ГКРФ обязует владельца уведомлять о своем намерении своих непосредственных соседей по дому. Это делается из соображений защиты интересов других участников долевой собственности, для которых выкуп – это хороший способ улучшения своих жилищных условий.
Принято три формата пересылки сообщений с предложением выкупить долю:
- через услуги нотариуса;
- почтовым отправлением (оптимально – заказным письмом);
- телеграфной связью.
Особенности продажи дома, если второй собственник — несовершеннолетний
Поскольку закон стоит на страже интересов детей, продать жилье в долевой собственности, одним из собственников которого является несовершеннолетний, просто так не получится. Прежде чем продавать дом, придется получить согласие органа опеки и попечительства. Для этого родители или законные представители должны обратиться к инспектору этого органа, написать заявление и предоставить документы, которые подтвердят, что ребенку будет предоставлена такая же или большая доля в новом или каком-либо другом доме (квартире).
Обратите особое внимание — новая доля, предоставляемая несовершеннолетнему в собственность, должна быть не меньше той, которая была у него в продаваемом доме. Рассмотрение документов органом опеки занимает не более 14 дней. Если решение будет положительным, можно начинать искать покупателей.
Подведем итоги. Если вы решили продать дом, находящийся в долевой собственности, или его часть, то нужно быть готовым к возникновению всевозможных сложностей. Для того чтобы продажа жилья прошла с минимумом проблем, рекомендуется заручиться поддержкой профессионального юриста. Специалист займется подготовкой всех необходимых документов, а в случае конфликта с другими собственниками дома поможет отстоять ваши права и законные интересы.
Источники:
ГК РФ. Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
ГК РФ. Статья 250. Преимущественное право покупки
Как продать половину земельного участка
Для того, чтобы продать часть земельного участка необходимо выделить его и индивидуализировать его свойства.
Продать возможно и долю, но это будет менее выгодно для продавца. Имея в наличии правильный пакет документации можно начать с поисков покупателя и быть уверенным, что продажа пройдет без сложностей.
Но перед этим стоит побеспокоиться, чтобы участок был грамотно оформлен.
Процедура как продать половину земельного участка
Для этого его владельцу надо начать с подготовки документов:
- собрать пакет документов на целый участок для заказа процедуры межевания земли у кадастрового инженера, в результате чего появится два выделенных участка с выделенными границами;
- далее необходимо поставить эти два новообразованных владения на кадастровый учет в службе кадастра и картографии, прежний целый участок при этом снимается с учета;
- далее права на данные два земельные участки должны быть зарегистрированы в Реестре прав.
В результате вышеназванных мероприятий на руках у владельца земли находятся два свидетельства его прав на участки. Для межевания граждане обращаются в специализированные компании, которые за определенную плату совершают свою работу, результатом которой становится выданный собственнику межевой план. Часто такие компании могут предложить посреднические услуги и для дальнейших мероприятий по регистрации.
Хозяину остается решить, потратит немалую сумму денег, но избавить себя от хлопот или же заняться этим делом самостоятельно.
Участки находящиеся в общей собственности
С участками, которые находятся в общей собственности, процедура предстоит такая же, единственное есть два варианта:
- получить в итоге два участка, при этом оба так же и будут находиться в совместной собственности;
- или же получить два участка, для каждого владельца по одному, что чаще случается на практике.
При возникновении желания у собственника разделить для продажи свой участок, для начала он должен узнать точно, можно ли делить именно его участок и какими размерами должны обладать два участка в итоге.
Эти данные можно узнать в администрации населенного пункта, а именно в архитектурном отделе. Там могут разъяснить вопросы по разделению, основываясь на градостроительном регламенте, который содержит информацию по тому, каким должен быть минимальный размер участка в данной местности.
Не позволяется делить участок, если такое изменение приведет к невозможности использовать его по назначению, приведет к возникновению препятствий для использования объектов строения на данном участке. Разделение должно соответствовать принципу рациональности использования земли.
Как продать долю в доме без земли
Есть некий жилой дом, который фактически (не юридически) представляет собой 4-квартирный жилой дом. Однако земельный участок для его эксплуатации не предоставлен. Право собственности одним из дольщиков зарегистрировано на основании решения суда (наследственное дело).
В ФРС говорят, что без ЗУ под домом переход права собственности на долю не зарегят. Вот на целый дом — зарегили, долю — нет. Ссылаются на ФЗ о госрегистрации.
Лично я в упор не вижу, где там такое. Есть кто подскажет?
Согласно ст. 35 Земельного кодекса, отчуждение здания, строения или сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Исключение составляют следующие случаи:
— если речь идет об отчуждении части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
— когда отчуждается здание, которое находится на земельном участке, изъятом из оборота.
Продажа доли здания влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок в пропорциональном размере. Но необязательно продавать вместе со зданием весь участок. Допустим также вариант, когда отчуждается часть земли, на которой это здание стоит и которая необходима для его использования. В этом случае должны быть проведены работы по разделению земельного участка (межевание). В результате разделения образуются два участка, которым присваиваются новые кадастровые номера.
Таким образом, при продаже недвижимости с земельным участком реальны два варианта: вместе со зданием, строением, сооружением отчуждается весь земельный участок или его часть, на которой недвижимость расположена и которая нужна для ее дальнейшего использования.