Условия и порядок перевода земель из одной категории в другую в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условия и порядок перевода земель из одной категории в другую в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В случае одобрения ходатайства, уполномоченный орган составляет акт (не позднее 5 дней с момента принятия решения). Далее документ передается в Росреестр для фактической замены статуса. Сотрудники службы вносят соответствующие изменения в базу данных, присылают уведомление собственнику земли.
После смены категории земли, владельцу нет необходимости лично посещать Росреестр и заниматься получением новой документации. Все имеющиеся документы действительны, меняется лишь сам статус. Их использование не ограничено, возможно проведение любых сделок с землей, включая куплю-продажу, дарение и наследование.

1. Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями (собственниками земельных участков и объектов капитального строительства) самостоятельно.
2. Лицо, желающее изменить ВРИ земельного участка, обращается в местное МФЦ с заявлением о смене ВРИ ЗУ и прикладывает комплект документов, удостоверяющих его права на данный ЗУ.
3. Если территориальная зона по ПЗЗ вашего населенного пункта предполагает в качестве основного или вспомогательного ВРИ ЗУ, за сменой которого обращается заявитель, то в ЕГРН вносятся изменения. Если не предполагает, то заявитель получит отказ.
4. После смены ВРИ земельного участка, у него изменится кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость устанавливается в зависимости от ЦН и ВРИ земельного участка, а рассчитывается на основании массовой кадастровой оценки проводимой не чаще чем раз в 5 лет и актуализируется исходя из поправочного коэффициента, установленного правительством вашей области.

Как можно использовать сельхозугодья

Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).

Такие земли могут быть заняты:

• внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
• водными объектами;
• зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
• сельхозугодьями. В них входят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями. Они подлежат охране как особо ценные земли.

Когда можно перевести земли в другую категорию

Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ). Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).

При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.

Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.

Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.

Никаких разрешений и согласований получать не нужно.

Важный нюанс.

Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.

Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.

Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).

Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.

1. Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями (собственниками земельных участков и объектов капитального строительства) самостоятельно.
2. Лицо, желающее изменить ВРИ земельного участка, обращается в местное МФЦ с заявлением о смене ВРИ ЗУ и прикладывает комплект документов, удостоверяющих его права на данный ЗУ.
3. Если территориальная зона по ПЗЗ вашего населенного пункта предполагает в качестве основного или вспомогательного ВРИ ЗУ, за сменой которого обращается заявитель, то в ЕГРН вносятся изменения. Если не предполагает, то заявитель получит отказ.
4. После смены ВРИ земельного участка, у него изменится кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость устанавливается в зависимости от ЦН и ВРИ земельного участка, а рассчитывается на основании массовой кадастровой оценки проводимой не чаще чем раз в 5 лет и актуализируется исходя из поправочного коэффициента, установленного правительством вашей области.

Какой набор документации для смены категории надела требуется?

Для перевода категории владельцу надела потребуется предоставить в госорганы:

1. Отчет из ЕРП на недвижимость.
2. Паспорт РФ.
3. Кадастровый паспорт либо данные из него.
4. Письменное заключение эксперта о возможности осуществления этого процесса.
5. Проведение экспертизы с последующим получением заключения от эколога-экперта.

Если собственник надела является физлицом, то для подтверждения его личности достаточно предоставить оригинал и копию паспорта. Если же владелец участка – юрлицо либо индивидуальный предприниматель, то в этом случае организации необходимо дополнительно предоставить выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРИП соответственно. Если заявление передается на регистрацию от третьего лица, то следует добавить согласие в письменном виде от владельца на проведение процедуры, либо оформить нотариальную доверенность.

К набору документов необходимо добавить ходатайство. В него нужно внести информацию о:

• праве на надел;
• аргументированном обосновании перевода категории надела;
• текущей категории и сведения о той, в которую требуется перевести землю;
• номер кадастра на участок.

Перевод земель других категорий в земли населенных пунктов

1. Земли сельскохозяйственного назначения. Данный перевод возможен лишь в случае исключения. Одна из ситуаций, в которой может произойти смена категории — изменение и установка новых пределов городских и сельских населенных пунктов ( п.3 ч.1ст.7 N 172-ФЗ).

   Основанием для перевода сельскохозяйственных земель в категорию населенных пунктов является также размещение на них объектов промышленного назначения. Но обязательным требованием для этого является соответствующий уровень их (земель) кадастровой стоимости, который не должен быть выше средней аналогичной стоимости по муниципальному району.

   Исключение для размещения в таком случае составляют земли особо ценного назначения (п.4 ч.1 ст.7 N 172-ФЗ). Ситуация, когда разместить объекты здравоохранения, образования, коммунально-бытового и социального назначения не представляется возможным, кроме как на сельскохозяйственных землях, является еще одной причиной для перевода ( п.9 ч.1 ст.7 N 172-ФЗ).

   В последних 2-х случаях превышение кадастровой стоимости на 50% и более среднего уровня цены ведет наложение запрета на перевод (ч.2 ст.7 N 172-ФЗ).

2. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее земли промышленности и иного специального назначения).

   В случае, если такие земли были подвержены нарушениям, загрязнениям или на их территории построены здания, сооружения, предназначенные для сноса, то перевод в земли населенных пунктов разрешен только если есть утвержденный проект рекультивации таких земель.

   Если в процессе какой-либо деятельности был нарушен почвенный слой, то нарушенные земли должны быть восстановлены согласно утвержденному проекту рекультивации. Лишь по ходатайству органов государственной власти и местного самоуправления, перевод в категорию населенных пунктов может быть осуществлен без выполнения этих условий (ч.2,3ст.9 N 172-ФЗ).

   Во всех других случаях ограничений по смене категории не существует.

3. Земли особо охраняемых территорий и объектов. Чтобы перевести такие земли необходимо заключение государственной экологической экспертизы о том, что их особая ценность утрачена и дальнейшее их использование по назначению невозможно (ч.1ст.10 N 172-ФЗ).
4. Земли лесного фонда. Перевести данные земли в требуемую категорию возможно либо по причине изменения и установления новых пределов городских и сельских населенных пунктов, либо при необходимости разместить на них объекты государственного/муниципального значения, если другие варианты размещения отсутствуют (ч.2,3 ст.11 N 172-ФЗ).

   Земли, на которых расположены ранее созданные в целях освоения лесов поселки в границах земель лесного фонда, подлежат переводу в земли населенных пунктов.

5. Земли водного фонда.

   Перевод возможен если изменяются и устанавливаются новые границы городских и сельских населенных пунктов, либо возникла необходимость разместить на них объекты государственного/муниципального значения, если другие варианты размещения отсутствуют (ч.2,3 ст.12 N 172-ФЗ). Прекращение существования или изменение местоположения водного объекта также открывает возможность для смены категории. Однако этому разрешению должен предшествовать положительный результат государственной экологической экспертизы (ч.4 ст.12 N 172-ФЗ).

6. Земли запаса. Пользоваться такими землями разрешено только после перевода их в соответствующую категорию (ст.103 ЗК РФ). Для того, чтобы перевести земли запаса в категорию населенных пунктов, необходимо сформировать в установленном законодательством порядке данный участок земли, а после оформить на него акт о переводе (ст.13 N 172-ФЗ).

Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2023 года

Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:

• разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
• создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
• ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.

К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:

• пашня;
• угодье для покосов и сенозаготовления;
• пастбище;
• лесополоса, за исключением лесного фонда;
• надел, занятый дворами и хозяйственными постройками;
• земля под многолетними насаждениями.

Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.

Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах

Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.

Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.

Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.

Изменения в новом году

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию в 2018 и 2022 году, как и ранее, запрещен, кроме отдельных случаев, о которых уже сказано, однако на них могут быть образованы садовые и дачные участки. Это не новшество в правовой системе России, однако сейчас эта норма закреплена конкретно в специальном законе.

С 1 января 2022 года подобное правило установлено в п. 11 ст. 23 ФЗ-217. На садоводческом же участке можно разместить как садовый так и жилой домик. Объект ИЖС должен соответствовать установленным требованиям в ст. 39 ГрК РФ, то есть, должен быть отдельно стоящим с количеством этажей не более 3 (надземных), высотой не более 20м, не предназначенным для раздела, а используемым для проживания и удовлетворения бытовых нужд.

Нередки случаи, когда представители власти не позволяют оформить документы, аргументируя это тем, что заявление подано ненадлежащим лицом. Исходя из этого, важно понимать, кто имеет право, являясь законным претендентом на перевод, делать соответствующий запрос.

Итак, правообладателями участков земли в 2022 году считаются не только собственники, но и те, у кого земля находится в пользовании, включая арендаторов и иных владельцев. Следовательно, лицами, имеющими право запросить перевод, могут быть юридические лица, включая организации и предприятия, а также обыкновенные граждане и, конечно же, ИП. Индивидуальное, чаще исключительное решение по запросам принимается по заявлениям жителей Дальнего Востока, Северной части РФ и Сибири.

Ходатайства по-прежнему рассматриваются в порядке очереди, а в качестве управляющего лица выступает Правительство Российской Федерации, представители администрации отдельно взятых районов, в котором и было составлено обращение. В целом, в текущем году никаких изменений в этом аспекте нет.

Помимо КоАП, регулирование земельных отношений осуществляется еще и Земельным Кодексом РФ. Если гражданин нарушил соответствующие законы, то на него накладывается административная ответственность в виде штрафа. Помимо наказания, у этого лица возникнут трудности при продаже этого участка.

Чтобы таких проблем не возникало, необходимо вовремя произвести смену категории участка, с последующей его постановкой на учет в определенных органах (определено в Земельном Кодексе).

Процедура смены категории земли – это довольно хлопотный процесс, который сразу начнется с трудностей при получении разрешения на изменение целевого назначения. К тому же, Федеральный Закон постоянно обновляется (в него вносятся дополнения и корректировки), что делает процедуру изменения категории еще более сложной.

Использование земли и ее целевое назначение – это взаимосвязанные понятия, дополняющие друг друга (о нюансах различных видов разрешённого использования земельных участков, читайте здесь, а из этой статьи вы узнаете о том, какое наказание грозит за использование земель не по целевому назначению). Они определяют, каким образом будет использован участок, а также какие постройки на ней будут располагаться (в некоторых категориях их быть вообще не может).

Ходатайство считается основной бумагой, там отражены намерения заявителя и его полномочия. Надо дополнить его другими документами, список которых определяется индивидуально.

Можно уточнить на месте подачи:

· паспорт гражданина или правоустанавливающие бумаги, касающиеся статуса организации;

· кадастровый паспорт (можно выписку оттуда);

· выписка ЕГРН (сейчас ее достаточно, там содержатся все кадастровые данные плюс принадлежность территории);

· договор соцнайма (если участок изначально был передан государством частному лицу).

Иногда требуется заключение госэкспертизы или выданное частным специалистом. Оно нужно для обоснования безопасности процедуры. Что ее результаты не навредят окружающей среде или самой земле.

В теории процесс кажется простым. Собрав документы, человек передает их уполномоченному органу и ждет решения. На практике заявителям часто отказывают и причины вполне тривиальные.

Сельскохозяйственные земли, категорию которых граждане хотят изменить, являются плодородными. Соответственно, они представляют ценность. Там хорошо растут злаки и другие культурные растения. Нецелесообразно разрешать строительство.

Шансов больше, если участок заброшен или снизилась урожайность. Все зависит от проведенной экспертизы. Специалист оценивает качество, эффективность ее использования. Насколько это повлияет на местную экологию, ухудшит или существующее положение.

Важно, чтобы оно не навредило природе. Людям нельзя самовольно строить дома, где им понравится. Или возвести завод. Зонирование позволяет государству отслеживать действия простых граждан и местного муниципалитета.

Чтобы земельный ресурс использовался планомерно.

Похожие записи:

• Подоходный налог для матери-одиночки в 2022 году
• Как принять на работу иностранца в 2023 году
• Замена загранпаспорта при смене фамилии