Приемка квартиры в новостройке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приемка квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С учетом резкого ухудшения экономической ситуации в стране и мире нельзя исключать вероятность того, что строительство объекта не будет завершено или он не будет передан в предусмотренный срок. Потому особого внимания заслуживает страхование. При этом заметим, что большинство дольщиков считают наличие полиса гарантом возврата денежных средств в случае банкротства застройщика. Однако данное суждение ошибочно. Анализ рынка страховых услуг показывает, что страхование от названных рисков осуществляют компании, чьи финансовые возможности не смогут обеспечить возмещение в полном объеме.
Общий порядок приемки
Приемка квартиры в новостройке проходит в несколько этапов:
1. Дольщик получает от застройщика уведомление об окончании строительства.
2. Затем приходит уведомление о том, что застройщик готов передать ему квартиру. Иногда дольщику могут предложить записаться на приемку в конкретную дату. Затем нужно явиться на осмотр и убедиться, что жилище не имеет существенных недостатков или брака.
3. Дольщик приходит принимать квартиру. Во время осмотра составляется дефектная ведомость: иногда ее называют еще «акт осмотра». В ней отображается отсутствие/наличие тех или иных строительных недочетов.
4. Если недочеты имеются, то акт приема-передачи не подписывается, а застройщик устраняет их за свой счет в установленный срок.
5. После исправления всех недостатков дольщика приглашают на повторный осмотр квартиры и подписание акта приема-передачи.
График приемки квартир обычно размещают на сайте застройщика, но тот все равно обязан уведомить дольщика: заказным или электронным письмом, смс-сообщением, звонком. Как правило, назначают конкретный день и время, в которое нужно прийти на объект.
Если же дольщику не назначили точную дату, но он получил от девелопера информацию о том, что дом построен и квартира готова к передаче, то он обязан явиться на приемку в срок, указанный в ДДУ. Если в договоре этот срок не прописан, то собственник, согласно 214-ФЗ, должен прийти в течение 7 рабочих дней с момента получения сообщения.
В том случае, когда дольщик не пришел на приемку в течение 2 месяцев, застройщик имеет право подписать акт о сдаче объекта в одностороннем порядке. И не имеет значения, идет речь о первичном или вторичном осмотре.
Как защитить свои вложения?
Одним из гарантов защиты прав дольщиков является компенсационный фонд долевого строительства. В последнее время он часто принимает участие в разрешении спорных ситуаций. В рамках действующего закона предусмотрена возможность выплаты денежных средств пострадавшим дольщикам за счет фонда. Также появляется возможность в ряде случаев за счет бюджета фонда завершать строительство.
Как узнать, что дом построен и квартиры готовы к приемке
Когда дом готов к сдаче, застройщик оповещает собственников о вводе объекта в эксплуатацию. Будущим жильцам рассылают официальные письма с приглашением на приемку квартир.
СПРАВКА:
| Если вы в течение двух месяцев не реагируете на уведомления от застройщика, квартиру сдадут в одностороннем порядке. Тем не менее, вы сможете предъявить претензию, при необходимости, пока действует гарантийный срок (5 лет — на дом и 3 года — на инженерно-технические коммуникации). |
Прежде чем непосредственно осматривать жилье, рекомендуем поехать в офис компании-застройщика и запросить копию разрешения от городских властей на ввод дома в эксплуатацию. Проверьте адрес участка и характеристики объекта: они должны совпадать с проектной декларацией. Так вы будете уверены: все идет в соответствии с законом.
Что делать после приемки квартиры
Вас все устроило с первого раза? Подпишите акт приема-передачи и получите ключи от квартиры. Теперь подайте документы в Росреестр на регистрацию права собственности. Для этого нужно:
- оплатить госпошлину;
- собрать бумаги: паспорт, свидетельство о браке, акт приема-передачи, техпаспорт квартиры;
- приложить договор долевого участия или купли-продажи;
- взять копию закладной из банка, когда жилье приобретено в ипотеку.
После получения свидетельства заключите договор с управляющей компанией: вам начнут присылать квитанции ЖКХ. Можете делать ремонт и переезжать в свою новую квартиру.
На что обращать внимание при осмотре: пошаговый разбор
При осмотре квартиры тщательно отмечайте ваши замечания в чек-листе.
Шаг 1. Еще до входа в квартиру, находясь в офисе строительной компании, изучите все документы:
-
разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
-
кадастровый и технический паспорт;
-
документы о присвоении почтового адреса;
-
заключение о соответствии построенного объекта ТТР и проектной документации;
-
паспорта и гарантии на счетчики и двери.
Не стоит относиться к процедуре формально, подписывая документы в офисе компании-застройщика до осмотра, как это могут вам предложить. Возможные дефекты способны отравлять дальнейшее проживание в вашей новой квартире, а их своевременное обнаружение позволит исправить все компанией-застройщиком. Также распространены ситуации, когда фактическая площадь жилья меньше заявленной – отклонение всего на несколько сантиметров может вылиться в минус 1-2 квадратных метра от общей площади. А учитывая, что средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Москве колеблется в районе 300.000 –350.000 рублей, вы можете получить внушительную компенсацию. Поэтому необходимо подходить к процедуре приемки очень ответственно.
Как правильно принимать квартиру у застройщика: порядок приемки
Первая встреча с дольщиком проводится по инициативе застройщика. Это официальная процедура, включающая отправку письма с уведомлением. Но не стоит до бесконечности дожидаться информации о таком уведомлении от «Почты России». Рекомендуем брать ситуацию под свой контроль:
- Следите за официальным сайтом застройщика. В разделе «новости», скорее всего, появится заметка о предполагаемой дате встречи дольщиков.
- Вступите в группу застройщика в соцсетях. Чаще всего именно социальные сети выступают самым оперативным способом связи с девелопером.
- Перед наступлением срока сдачи дома позвоните в офис девелопера для уточнения, как будет проходить процедура приема-передачи жилья. Можно самостоятельно отправить письмо застройщику о готовности принять квартиру (образец такого письма можно найти на специализированных форумах).
Потолки оценивали по аналогии с монолитными стенами. Наши оказались ровными. Швы и места примыкания к стенам и другим строительным конструкциям плотно заделаны. Вкраплений строительного мусора, влаги, и тем более плесени не обнаружили.
Далее мы добрались до пола. Сначала исследовали визуально. Все ровно, чисто, сухо, без трещин, наростов и видимых дефектов. По всему периметру пола, у примыкания к стенам присутствует демпферная лента из вспененного полиэтилена, но в некоторых местах не обрезана. Это не беда, все равно поверхность будут покрывать ламинатом и все лишнее уберут.
Переходы из комнаты в комнату равномерные (максимальные перепады высот между полом в разных помещениях не должны быть больше 10 мм), присутствуют деформационные швы, как и должно быть. Стяжку проверяли простукиванием – пустоты и места, где она отходит от основания, обычно определяются по звуку. Наша стяжка везде однородная, практически в идеале.
Следующим шагом была оценка окон. На окна застройщик нам через управляющую компанию передал паспорт, в котором указаны все технические характеристики: количество камер, толщина стекол, установленная фурнитура и т.д. (главное не забыть забрать паспорт вместе с актом осмотра). Защитную пленку решили снять после ремонта, чтобы меньше уборки было.
Первое, на что я обратила пристальное внимание – это уплотнитель. Приклеен по всей длине, плотно прилегает к поверхности ПВХ. При закрытии окна хорошо ощущается, как он прижимается.
Плотность прилегания створок к раме проверяли с помощью листа бумаги, вставив его в просвет при закрытии. Вытянуть непросто – значит, конструкции качественно подогнаны.
Петли, ручки, запорные устройства присутствуют, винты хорошо закручены, заглушки на петлях установлены… Петли не расшатаны, царапин и трещин на стеклах нет, окна (створки) легко входят в проем, при закрывании никаких дополнительных усилий не требуется. Поворотные и откидные створки открываются так, как указано в паспорте на окна. Подоконники зафиксированы прочно и ровно. В общем, придраться не к чему. Но! У края оконной конструкции, примыкающего к стене, заметила неровности. Как только я прикоснулась к этому месту, палец просто провалился внутрь, и штукатурка посыпалась. Вывод: пены недостаточно, есть просветы, которые обеспечат «микровентиляцию» в виде сквозняка. Отметила это в акте приема-передачи.
Подготовка к приемке
Перед осмотром квартиры крайне внимательно изучите проектную декларацию, ваш договор и приложение к нему — именно там указаны характеристики вашей квартиры: материалы строительства, метражи, расположение и конфигурация окон и дверей, отделка и т. п. Именно по этим документам вы будете проверять соответствие ожиданий реальности. Если квартира сдается с чистовой отделкой, в приложении должны быть прописаны также вид покрытий, цвет, иногда спецификация. Марки материалов здесь искать не стоит.
Захватите с собой несколько предметов. Обычно их не носят с собой, но они понадобятся вам для проверки жилья:
- рулетка,
- телефонная зарядка или индикаторная отвертка,
- лампочка,
- листик бумаги либо зажигалка,
- фонарик,
- мел, смываемый маркер, бумажный скотч (для пометок дефектов).
Приемка квартиры от застройщика с отделкой
Как правило, предлагая сдачу жилого помещения под ключ, включая наличие отделочных работ, строительные компании должны:
- придерживаться проекта при размежевании комнат перегородками, соблюдая указанную площадь помещений;
- установить радиаторы отопления;
- привести потолки к законченному виду (чаще ограничиваются побелкой);
- подвести радиаторы отопления;
- подготовить стены под покраску или оклеить обоями;
- установить не только входную, но и межкомнатные двери;
- уложить на пол линолеум или ламинат;
- поставить розетки, выключатели и счетчики;
- минимум – установить мойку со смесителем на кухне, из сантехники — унитаз, раковину, душевую кабину (или ванну).
Перед подписанием акта о приеме квартиры, нужно убедиться:
- что фактическая площадь жилого помещения и отдельных комнат совпадает с заявленной в проекте;
- качество установки оконных блоков и дверей соответствует нормам;
- коммуникационные системы готовы к эксплуатации.
Дальше остановимся на нюансах, касающихся как принять квартиру у застройщика, чтобы не попасть впросак. Например:
- измерьте размеры комнат отдельно и суммируйте общую площадь, сверив с планом (при квадратуре меньше договорной, требуйте денежную компенсацию);
- несколько раз откройте-закройте двери (аналогично окна), убедитесь в плавности хода, что запорные устройства и замки не заедают;
- оставьте дверь приоткрытой, при захлопывании без применения усилий со стороны, можно говорить о ее перекосе;
- обратите внимание на соответствие дверной коробки размерам входного проема; использование для заполнения лишнего пространства, например, пеноплекса, считается нарушением;
- высота потолков должна соответствовать изначальному проекту, при монтаже из плит, стыки залиты раствором и выровнены;
- на полах не должно быть строительного мусора;
- при крошении стяжки полов или наличии трещин, неровностей, фиксируйте нарушения.
Приемка квартиры в новостройке с отделкой предусматривает также необходимость удостовериться:
- в рабочем состоянии розеток (вольтметром или электроприбором), выключателей;
- плавности движения запорных кранов, отсутствии протечек от соседей и сухости водопроводных труб;
- надежности монтировки радиаторов;
- наличии тяги в вентиляционной системе (лист бумаги или направление пламени огня поднесенной свечки при открытом окне без сквозняков также даст понять, есть ли тяга).
Гарантии при приёмке квартиры
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у застройщика есть гарантийные обязательства перед дольщиками. Гарантийный срок для объекта долевого строительства — квартиры, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав квартиры не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи квартиры участнику долевого строительства.
Иной срок гарантии установлен на технологическое и инженерное оборудование. Он составляет 3 года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В случае выявления недостатков при приемке квартиры, собственник вправе в любой момент течения гарантийного срока обратиться к застройщику с заявлением на их устранение. Представитель Застройщика связывается с собственником, определяется дата комиссионного осмотра квартиры для фиксирования недостатков в акте осмотра и согласовывается срок на их устранение.
Таким образом, вы можете без каких-либо рисков принять квартиру в новостройке самостоятельно, в том числе дистанционно без личного присутствия.
Чек‐лист приёмки квартиры в новостройке
Для тех, кто сомневается и не знает как самостоятельно принять квартиру в новостройке, мы собрали минимальный чек-лист:
Площадь. Площадь всех комнат должна соответствовать документации. Произведите замер стен всех комнат.
Инженерные коммуникации. Электричество должно быть подведено к щитку в подъезде, а отопление и водоснабжение до выводов в квартиру.
Вентиляция. Исправность вентиляции можно проверить при помощи листа бумаги или пламени спички/зажигалки. Бумага должна прилипать к решётке, а пламя — отклоняться к вентиляционному отверстию.
Стены и потолки.
- Проверить ровность стен и потолков (с помощью уровня или отвеса);
- Есть ли трещины, сколы, влажные пятна, грибок на стенах;
- Угол между полом и стенами, потолком и стенами должен составлять 90 градусов.
Двери и окна.
- Проверьте наличие повреждений (вмятин, царапин, окалин, трещин);
- Плотно ли закрывается дверь или окно. Нет ли щелей в окнах: это можно проверить с помощью пламени зажигалки или с помощью бумаги (положить бумагу и закрыть окно — если лист вытащить сложно, значит герметичность хорошая);
- Хорошо ли двигаются ручки;
- Плавно ли (без особых усилий) открываются двери/окна;
- Нет ли скрипа при открытии/закрытии дверей и окон;
- Монтажная пена на окнах не имеет промежутков. В идеале — обработана специальным герметиком;
- Проверьте исправность замочной скважины, глазка и звонка входной двери, хорошо ли открывается дверь.
Подъезд и территории общего пользования.
Они также должны быть описаны в проектной документации. Проверьте следующие пункты:
- Исправность работы лифта;
- Качество отделки стен в подъезде;
- Есть ли свет в подъезде;
- Наличие почтовых ящиков;
- Качество тротуара;
- Готовность детских площадок;
- Завершённость ремонта придомовых территорий.
Если вы проверяете квартиру на первом этаже, вы можете потребовать показать подвал дома (проверить нет ли протечек, сырости, которая может попасть в квартиру). Также при осмотре квартиры на последнем этаже вы имеете право осмотреть технический этаж и исправность крыши.
В зависимости от отделки пункты чек-листа могут добавляться. Однако каждый застройщик по-своему интерпретирует разные виды отделки.
Общий порядок приемки
Приемка квартиры в новостройке проходит в несколько этапов:
1. Дольщик получает от застройщика уведомление об окончании строительства.
2. Затем приходит уведомление о том, что застройщик готов передать ему квартиру. Иногда дольщику могут предложить записаться на приемку в конкретную дату. Затем нужно явиться на осмотр и убедиться, что жилище не имеет существенных недостатков или брака.
3. Дольщик приходит принимать квартиру. Во время осмотра составляется дефектная ведомость: иногда ее называют еще «акт осмотра». В ней отображается отсутствие/наличие тех или иных строительных недочетов.
4. Если недочеты имеются, то акт приема-передачи не подписывается, а застройщик устраняет их за свой счет в установленный срок.
5. После исправления всех недостатков дольщика приглашают на повторный осмотр квартиры и подписание акта приема-передачи.
График приемки квартир обычно размещают на сайте застройщика, но тот все равно обязан уведомить дольщика: заказным или электронным письмом, смс-сообщением, звонком. Как правило, назначают конкретный день и время, в которое нужно прийти на объект.
Если же дольщику не назначили точную дату, но он получил от девелопера информацию о том, что дом построен и квартира готова к передаче, то он обязан явиться на приемку в срок, указанный в ДДУ. Если в договоре этот срок не прописан, то собственник, согласно 214-ФЗ, должен прийти в течение 7 рабочих дней с момента получения сообщения.
В том случае, когда дольщик не пришел на приемку в течение 2 месяцев, застройщик имеет право подписать акт о сдаче объекта в одностороннем порядке. И не имеет значения, идет речь о первичном или вторичном осмотре.
Проверка площади помещения.
Данный вид проверки вынесен отдельным пунктом, так как несоответствие площади квартиры, указанной в договоре и фактически сдающейся застройщиком, приводит к дополнительным тратам дольщика. Поэтому принимая квартиру, стоит внимательно измерить ее площадь.
При проверке площади можно использовать рулетку, однако, ее показатели не всегда достоверны вследствие провисания. Поэтому, желательнее обмер помещения производить лазерным дальномером, который дает минимальную погрешность.
Следует знать, что нередки ситуации, когда фактическое увеличение площади не подтверждается. А так как оплата дополнительных метров ложится на собственника, стоит проверить расчет, предоставленный застройщиком. Если самостоятельное измерение площади по каким-то причинам невозможно, например отсутствие опыта или специальных приборов, разумнее обратиться к независимым организациям, которые оказывают данную услугу. Специалист предоставит документ с расчетом, который можно предъявить застройщику в случае, если по результатам фактическая площадь соответствует указанной в договоре.
Приемка квартиры специалистом или самостоятельно?
Вопрос самостоятельно принимать квартиру или со специалистом каждый дольщик решает сам. Безусловно, можно обойтись своими силами и принять квартиру, не привлекая независимую организацию. В этом случае будет полезно изучить Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, подробно ознакомиться с проектной документацией и изучить тонкости строительного дела. Лучше всего, если у дольщика есть строительный опыт или понимание, как возводится дом и что должно быть под штукатуркой. Если этого нет, нужно будет потратить время на самостоятельно изучение информации.
Также для выявления скрытых дефектов понадобятся специальные приборы, измеряющие площадь квартиры или температуру поверхностей. Стоимость данных приборов достаточно велика, поэтому приобретать их для единоразового использования нецелесообразно. Существует вариант взять, например, тепловизор напрокат. Но даже в этом случае потребуется время на ознакомление с его работой.
Поэтому, если у дольщика нет понимания как нужно принимать квартиру, а также отсутствуют необходимые для этого процесса приборы, безопаснее обращаться к независимым специалистам. Организация возьмет на себя все заботы по проверке новостройки на скрытые дефекты, составит ведомость и отправит претензию застройщику. С помощью специалистов дольщик узнает о тех недостатках, которые, возможно, самостоятельно увидеть не смог. Как, например, без тепловизора невозможно обнаружить промерзание стен.
Услуги приемки квартир небесплатны, стоимость зависит от конкретной задачи и выбранного пакета. Но потраченные на привлечение экспертов средства чаще всего окупаются путем взыскания большей суммы с застройщика за выявленные недостатки.
Следует отметить, что приемка квартиры вместе с независимой организацией законодательно не запрещена. Поэтому дольщик имеет право принимать жилье без ограничения по времени и с любыми лицами, которыми пожелает, без доверенностей. Единственное условие, при этом процессе собственник должен присутствовать лично, отправить на приемку экспертов в одиночестве не получится.