Правовой режим ОНС до его госрегистрации
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовой режим ОНС до его госрегистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник или пользователь земельного участка, на территории которого было принято решение возвести объект капстроительства, должен направить письменное ходатайство о вводе ОНС в эксплуатацию. Чтобы правильно подготовить нужные документы и направить их в соответствующий регистрационный орган, обращайтесь за помощью в нашу компанию ООО «ГеоГлобал». Мы подадим документы именно в тот федеральный или территориальный орган исполнительной власти, который выдавал изначальное решение на проведение капремонта, реконструкционных или строительно-монтажных (СМР) работ. В Москве за такой услугой можно будет обратиться в МФЦ, который занимается предоставлением государственных муниципальных услуг.
Нужно ли ставить на учет объект незавершенного строительства
Обычно на кадастровый учет ставятся уже готовые объекты недвижимости. в том числе здания, жилые и нежилые помещения, машино-места. У них подтверждаются признаки изолированности и обособленности, полная готовность к эксплуатации. Незавершенный объект тоже можно поставить на учет. Основными критериями, подтверждающими возможность прохождения учета. являются:
Росреестр не выезжает на объект, чтобы убедиться в его существовании, наличии определенных характеристик. Для подтверждения перечисленных фактов используются только документы. Заявителю нужно представить документы на участок, разрешение на строительство. технический план на ОНС.
Необходимость ставить на учет объект до полного завершения строительства может быть связана со следующими целями:
По своему статусу ОНС будет отличаться от обычного объекта только невозможностью его эксплуатировать. В остальном, отличий практически нет. Для незавершенного объекта можно достаточно просто определить рыночную стоимость, продать его или использовать как средство для привлечения инвестиций, завершения работ. ОНС можно поставить на баланс как основное средство, что увеличит активы компании.
Комментарий эксперта. Как правило, решение о постановке ОНС на учет принимает заказчик работ, застройщик или иное уполномоченное лицо. Также обязанность прохождения учета может быть возложена судебным решением. Например, это будет актуально при банкротстве, где активы должника выставляются на торги. При постановке на учет обязательно проверят законность строительства, наличие прав на участок.
| № п/п | Документы, которые используются при постановке на учет объекта незавершенного строительства | Описание |
| 1 | Правоустанавливающий документ на земельный участок | Правоустанавливающим документом может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договор аренды |
| 2 | Проект на строительство | Нужен для оформления технического плана на объект незавершенного строительства. В Росреестр проект подавать не нужно. |
| 3 | Разрешение на строительство | Этот документ подтверждает, что возведение ОНС осуществлялось после прохождения экспертизы и проверок в Госстройнадзоре. |
| 4 | Технический план. | Основной документ, на основании которого объекты незавершенного строительства на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования ОНС. |
Порядок ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию
Процесс ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства регулируется ФЗ № 122. Это базовый закон, который определяет перечень оснований (документов) для признания факта перехода дома из состояния строящегося объекта, в состояние готового объекта. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается тем же органом, который выдавал разрешение на строительство.
Параметры дома, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).
Еще раз повторюсь, что для оформления собственности на дом до 01.03.2020 не требуется получать и представлять разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (в ред. от 28.02.2018)), так как в указанный срок действует дачная амнистия.
Чтобы ввести в эксплуатацию индивидуальный жилой дом после 2020 года, вам предстоит:
Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.
Тем не менее с 1 марта 2020 года в России действует ФЗ № 20, который определяет упрощённый порядок сдачи индивидуальных жилых домов в эксплуатацию до 2020 года по так называемой дачной амнистии. Теперь чтобы зарегистрировать жилое строение достаточно подать в Росреестр только 2 документа:
- Технический паспорт на построенный;
- Выписка из ЕГРН на земельный участок.
Упрощенный порядок позволяет оформить ввод в эксплуатацию, как только что построенное жилье, так и давно существующий самострой. Слово «самострой», конечно, сленговое, но обладатель зданий с таким статусом несет реальную юридическую ответственность. Правовой смысл сводится к простой логике: поскольку объект не прошел государственную проверку, никто не может гарантировать его безопасности и вероятности нарушения прав других граждан.
Легализация частного самостроя процесс сложный, но почти всегда выполнимый. С многоквартирными домами и коммерческими объектами ситуация иная — узаконить такие самострои сложнее.
Узаконивание самостроя проходит либо в судебном, либо в административном порядке:
- В суде нужно доказать, что построенное здание соответсвует нормам СНиП, а также не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц.
- В административном порядке легализуют самострой на дачных и садовых участках.
Владелец самостороя не может продать, передать, завещать свою недвижимость. Более того, в любой момент такое жилье могут снести, а земельный участок под строением изъять на законных основаниях.
Что делать после сдачи дома в эксплуатацию
- Следующей стадией легализации жилья будет получение кадастровых документов. Для этого необходимо обратиться в БТИ. Сотрудники организации проведут дополнительный осмотр здания и оформят два паспорта — технический и кадастровый.
- Оформить право собственности на построенный объект в Росреестре (длится около 2-х недель). О том, как зарегистрировать построенный дом в собственность, я рассказываю здесь.
- После регистрации собственности в Росреестре — владелец становится официальным пользователем. Это означает, что он обязан осуществлять все коммунальные платежи в соответствии с официальным подключением к сетям. Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность осуществлять платежи по жилищно-коммунальным услугам возложена на лиц, являющихся собственниками недвижимости или её нанимателями. Это означает, что сразу после введения жилого помещения в эксплуатацию, об этом необходимо оповестить все коммунальные службы, зафиксировать показания счетчиков и осуществлять регулярные платежи.
- Появление в стране еще одной единицы недвижимости означает и появление новой единицы налогообложения.
Определение понятия «объект незавершенного строительства»
Градостроительный кодекс РФ при определении понятия объекта незавершенного строительства использует понятие «объект капитального строительства». Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства отнесены здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Документы для регистрации постройки
Для регистрации владелец незавершённого объекта подаёт заявление и ряд документов:
- Бланк заявления.
- Паспорт.
- Квитанцию об уплате госпошлины.
- Разрешение на строительство.
- Проектные документы (кадастровый и технический паспорта, смета).
- Свидетельство собственности на землю.
- Пакет регистрационных документов юридического лица, если оно является застройщиком.
- Данные о степени готовности строительства.
- Документ о завершении действия договора подряда.
- Документы об отсутствии обременений на данный объект.
- Иные документы, которые запросил регистрирующий орган.
Как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию
Государство управляет процессом активизации права собственности и завершения незавершённого строительства. Законом N 122-ФЗ установлен порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества, как для объектов недвижимости, законченных строительством, так и нет.
Экономико-правовые отношения, которые создаются между участниками проекта в процессе завершения незавершенного строительства, очень сложны. Конечно, очень важно, когда заказчик знает, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию. Но не менее важным будет участие в проекте грамотного исполнителя, который контролирует исполнение законодательных актов, регулирует градостроительное развитие и регистрацию прав собственности на определенные объекты незавершенного строительства, ввод в эксплуатацию которых еще только предстоит.
Объекты незавершенного строительства
Согласно ст.55 Градостроительного кодекса РнВ удостоверяет выполнение строительства, реконструкции в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта требованиям к строительству, реконструкции, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Так как сумма удельных весов всех конструктивных элементов равна 100, то процент готовности объекта можно подсчитать, зная какие конструктивные элементы еще не готовы. Так, например, если у здания возведены стены, крыша, но отсутствуют отделочные работы, нет окон, дверей и коммуникаций согласно приведенной выше таблице можно было бы поставить процент готовности равный 50%.
Как переоформить объект незавершенного строительства в завершенное
Данный объект не может быть использован для проживания (законно) и регистрация в нем по месту жительства невозможна. В соответствии со ст. 9.5 КоАП заселение в не введенный в эксплуатацию жилой дом и использование его для проживания влечет наложение штрафа в размере от 5 до 10 минимальных размеров оплаты труда. Кроме того, поскольку в случае продажи объекта, неоконченного строительством, права на объект недвижимости переходят к другому лицу, в соответствии с п.9 ст.52 Градостроительного кодекса разрешение на строительство подлежит перерегистрации (не переоформлению) Т.е.
достраивать коттедж и вводить его в эксплуатацию можно будет на основании уже согласованной предыдущим собственником документации. Важно только не пропустить сроков, указанных в разрешении. Обычно их восстановить можно, но возможны и проблемы.
Объекты нежилого строительства (бизнес центр, торговый центр, магазин, заправка, производственные здания и помещения) так же, как и многоквартирные жилые дома, должны быть введены в эксплуатацию после подачи соответствующего заявления в двух экземплярах в государственную инспекцию архитектурного строительного надзора. Туда же подаётся и акт о том, что недвижимый объект завершён и готов к эксплуатации. Данный акт должен иметь подписи владельца недвижимого имущества, подрядчика, субподрядчика, генерального проектировщика и страховой компанией, если собственность застрахована заранее.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно!
Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!
Когда возможен отказ?
На практике в выдаче разрешения на ввод может быть отказано в таких случаях:
- Отсутствуют некоторые документы, необходимые для получения разрешения на ввод сооружения в работу.
- Несоответствие объема капстроительства требованиям ГПЗУ или проектов межевания и планировки (в случае возведения или реконструкции линейных сооружений).
- Несоответствие объектов капстроительства нормам, прописанным в разрешении на выполнение строительных работ.
- Расхождение в характеристиках объекта капстроительства (построенного, реконструированного) проекта. Это основание не касается сооружений, относящихся к ИЖС.
- Неисполнение строительной компанией требований, прописанных в ГрК РФ (статье 51, части 18).
Что такое незавершенное строительство?
Нормы законодательства определяют объект неоконченного строительства как такой тип недвижимости, которое снова образовывается.
Право на владение имуществом такого рода предоставляется после государственной регистрации. А временем его создания считается дата его регистрации.
Только после совершения процедуры регистрации ОНС может считаться предметом торга или сделки. До этого момента с юридической точки зрения – это просто набор материалов для возведения и не более.
Очень часто в судебной практике случается такое, что ОНС считают только после завершения работ по укладке фундамента.
Чтобы провести регистрацию недостроенного здания собрать бумаги, свидетельствующие о праве на владение участком земли, где ведется строительство и разрешение на проведение самих работ. Также существует необходимость внесения данного объекта в кадастровый учет.
Как происходит страхование недостроенного дома
Застраховать «недострой» не только можно, но и нужно. Однако следует знать определенные аспекты. Не все страховщики заключают договора, если в строении есть только окна и крыша, другие компании требуют наличие участка, третьи — ограждение забором.
В этом ничего особенного нет, при таком обилии страховых компаний всегда можно подобрать программу под свою ситуацию.
Землю под объектом застрахуют только в том случае, если она является собственностью владельца строения.
Камнем преткновения при страховании объекта незавершенного строительства чаще всего является требование о наличии дверей и окон.
Строители устанавливают их в конце, чтобы здание не проветривалось, а страховые агенты опасаются, что в таком виде сооружение легче разобрать, проникнуть внутрь, нанести урон имуществу. В этом случае наступает страховой случай.
Можно прийти к соглашению, застраховав ОНС только от пожара. Можно заколотить проемы досками.
Компании отказываются страховать следующие объекты:
- заброшенные дома;
- здания с большим износом;
- строения, о которых давно не проявлялась забота;
- сооружения, расположенные в зоне стихийных бедствий.
Процедура ввода в эксплуатирование
Формируется акт ввода в эксплуатацию нежилого здания в несколько этапов. При этом предусмотрена определенная процедура, которая требует четкого следования действующим законодательным нормам. Нарушение хотя бы одной из них может стать причиной отказа в получении разрешения.
Сам же порядок выдачи акта на нежилые помещения таков:
- Готовое к эксплуатации здание сдается подрядчиком и передается заказчику. При этом оформляются соответствующие справки. Сам акт приемки сопровождается всей требуемой документацией. Речь идет о паспортах на оборудование, журналах проведенных работ, рабочих чертежах и иных подобных документах;
- Комиссия проверяет объект строительства на его безопасность и соответствие проектной документации. Если реконструкция проведена без ошибок, то подготавливается акт о готовности объекта. При обнаружении недочетов или расхождений они предъявляются подрядчику для полного и оперативного устранения;
- Непосредственно само оформление разрешения на право ввода в эксплуатирование. Получить его можно в Мосгосстройнадзоре или в Министерстве Строительного Комплекса. При этом необходимо обязательно предоставить всю имеющуюся документацию по объекту;
- После изучения предложенных документов подготавливается соответствующее разрешение, которое позволяет эксплуатировать возведенный нежилой объект в полном объеме и без каких-либо при этом ограничений.
Период рассмотрения поданных документов Мосгосстройнадзором или в Министерством Строительного Комплекса составляет зачастую не более 10 дней. Но позитивный ответ ведомство выдает далеко не всегда. В некоторых ситуациях возможен и отказ, который запрещает вводить здание в эксплуатацию. Связано это с многими факторами. Зачастую речь идет о неполной подаче справок и свидетельств, ошибках в образцах при заполнении или предоставлении данных, которые противоречат друг другу.
Ввод в эксплуатацию довольно сложный процесс, поэтому мы всегда готовы оказать Вам поддержку и консультацию.
Незавершенные объекты строительства могут быть зарегистрированы по дачной амнистии, которая подразумевает облегченную процедуру оформления. Она касается земель для подсобного или дачного хозяйства, ИЖС и действует до 01.03.2020.
Вначале регистрируется право владения земельным участком путем обращения в МФЦ или Росреестр. Потребуется один из следующих документов:
- постановление из местной администрации;
- свидетельство о праве наследования;
- договор купли-продажи или обмена.
Необходимо написать заявление, к нему приложить квитанцию о пошлине, а также:
- кадастровый паспорт строения;
- разрешение постройки;
- декларацию об объекте в двух экземплярах.
Сложный момент при этом – подтвердить начало строительства путем предоставления всей выданной ранее разрешительной документации из госорганов. После завершения процедуры объект незавершенного строительства становится собственностью заявителя и с ним допускаются любые операции: продажа, покупка, обмен, дарение, оформление аренды.