Как в договоре аренды определить порядок возмещения эксплуатационных расходов?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как в договоре аренды определить порядок возмещения эксплуатационных расходов?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разработка плана ЭР зависит от типа организации. К примеру, план расходов фирмы ЖД формируется на основании плана перевозок, плана труда и пользования подвижным составом. Цель планирования – обеспечение текущей деятельности нужной суммой денежных средств. Если план будет составлен неправильно, средства могут не вовремя закончиться. Из-за этого деятельность компании будет приостановлена. Фирма потеряет прибыль. Планирование выполняется по статьям затрат. В рамках мероприятия учитываются различные нормативы и лимиты.
Как арендодатели увеличивают эксплуатационные расходы здания
В затраты по использованию объекта могут попадать дополнительные пункты. Например, оплата интернета, организация и уборка парковки велосипедов, праздничное украшение территории. Все это услуги, которые собственник здания оказывает арендатору. В остальном эксплуатационные расходы рассчитываются исходя из используемой площади объекта.
Очень часто в затраты по эксплуатации здания собственник закладывает налоги на него. Это происходит, во-первых, потому, что по закону арендодатель обязан платить их напрямую государству, не перекладывая ни на кого. Включить налоги в арендную ставку он не может. К тому же она должна быть как можно меньше, а значит, привлекательнее для арендатора. Поэтому налоговые суммы переносятся в эксплуатационные расходы здания, так как их структура гораздо менее прозрачна. Закон не обязывает полностью раскрывать все эксплуатационные расходы. Зачастую они даже защищены коммерческой тайной. В затратах на эксплуатацию здания бывают задействованы договоры с третьими сторонами: охранными агентствами, провайдерами или службами клининга. Прозрачными в эксплуатационных расходах могут быть только коммунальные услуги: электричество, отопление и вода: эти счета формируют коммунальные службы, а арендодатель просто перевыставляет их арендатору. Но выход все же есть.
Состав эксплуатационных работ
Необходимо отметить, что профессиональные услуги по эксплуатации объектов недвижимости осуществляются специализированными квалифицированными компаниями. Их популярность растёт среди собственников недвижимости. Причин для этого много.
Профессиональные управленцы имеют многолетний опыт по созданию непрерывной работы коммуникаций, обеспечению температурно-влажностного режима помещений. Ремонту или реконструкции систем и конструктивных элементов по мере их износа. А также поддержанию в рабочем состоянии или исправности несущих и ограждающих конструкций.
Кроме того, современные менеджеры данных компаний умеют профессионально руководить людьми и распоряжаться производственными ресурсами. Поэтому, работая с любого вида недвижимостью, компании добиваются эффективной эксплуатации.
Не только снижая расходы на техническое обслуживание зданий и инженерных коммуникаций, но повышая уровень безопасности. В связи с этим, состав эксплуатационных работ или эксплуатация объектов строительства включает в себя следующие составляющие.
Действительно ли они необходимы?
Чтобы системы работали правильно и без перебоев, обязательно следует проводить плановое техническое обслуживание, в которое входит – замена фильтров и охлаждающей жидкости в системах вентиляции и кондиционирования, осмотр и профилактика электрических сетей, системы контроля доступа, пожарной сигнализации, канализации и водоснабжения, лифтов. Если этого не сделать, то всё это может выйти из строя в самый неподходящий момент, и вы можете оказать без света, свежего воздуха и столкнуться с очередями возле лифтов. Поэтому если позволяет бюджет, остановите свой выбор на профессиональных бизнес центрах и в договоре на оказание услуг пропишите ответственность управляющей компании в случае возникновения проблем, которые могут привести к нарушению нормального рабочего процесса.
Калькуляция эксплуатационных услуг при аренде помещения
В соответствии с этим собственник рассчитывает сумму, которую будет платить арендатор. Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно.
Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой. Методика расчета Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209.
Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки. В общем случае формула будет выглядеть так: Арендная плата = (Аим + Пз) * НДС * j инф, где:
- Аим – плата за имущество.
- Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором.
Как рассчитать затраты на энергоресурсы при аренде
Из СНИПов берем расход воды на 1 чел. в смену: (М чел. – 0.025 м³) и расход воды на 1 душ в смену (М душ – 0,5 м³).
Формула расчета расхода воды такая: Q = N чел.
× N дней × М чел. + N душ × N дней × М душ Для наглядности — гипотетическая ситуация. На производстве работают 5 человек в смену с 8 до 17 только по рабочим дням (то есть считаем 20 смен в месяц), площадь, которую они арендуют – 150 кв.м, есть одна душевая кабина, туалет, раковина в санузле, раковина на кухне. Питьевая вода в расчете не участвует, так как питьевую воду закупают в бутылях для кулера.
Цена кубометра воды 25 рублей, стоимость кубометра сброса в канализацию 29 рублей.
Z — коэффициент арендодателя, является коммерческой тайной, поэтому для расчетов берем сильно завышенный — 700% Расчет для гипотетической ситуации будет такой: Q = 5 × 20 × 0,025 + 1 × 20 × 0,5 = 13 м³ Р = 13 × 25 + 13 × 29 + (13 × 25 + 13 × 29) × 700% = 5616 рублей в месяц без учета НДС.
Экономист ЖКХ: калькуляция себестоимости очистки воды
Методики, которыми должен руководствоваться экономист ЖКХ
Пример калькуляции себестоимости очистки воды
Обоснование размера амортизационных отчислений в случае, когда одни и те же основные средства используются для выработки различных услуг
Контроль объема выработанных услуг в натуральных измерителях и в количественных показателях при калькулировании себестоимости
Регуляторы и потребители услуг предъявляют все более жесткие требования к предприятиям жилищно-коммунального хозяйства (далее — ЖКХ), управляющим компаниям. Это касается качества оказываемых услуг, энергоэффективности, прозрачности и обоснованности тарифов. Последнее — прямая ответственность экономиста. Задача профессионального экономиста — рассчитать стоимость всех видов работ (услуг), выполняемых предприятием: техническое обслуживание зданий и лифтов, внешнее благоустройство зданий, уборка придомовых территорий, озеленение территории, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение и т. п.
Рассмотрим специфику калькулирования себестоимости очистки воды.
Что собой представляют эксплуатационные расходы
Эксплуатационные расходы (ЭР) – это текущие затраты на обеспечение работоспособности основных средств на протяжении всего срока их эксплуатации. Под текущими тратами понимаются расходы на производство и продажу. Они будут разниться в зависимости от специфики деятельности организации. К примеру, если это железнодорожный субъект, средства тратятся на транспортировку грузов, пассажиров, различного багажа. Различают эксплуатационные расходы на обеспечение пожарной безопасности.
Цель трат – исполнение поставленной цели. К примеру, железнодорожной компании нужно транспортировать груз. Для этого требуется вложить средства в топливо, зарплату, техническое обслуживание, электроэнергию. Размер трат определяется объемом эксплуатируемого оборудования, временем использования, удельными расходами на один час работы.
Состав эксплуатационных расходов
Рассмотрим состав эксплуатационных расходов:
- Амортизация техники и транспортных средств. Амортизация будет учитываться тогда, когда рассчитывается она линейным способом. В рамках этого метода рассматривается весь период эксплуатации объекта.
- Обслуживание и ремонт оборудования.
- Коммунальные услуги. Подразумевается сумма, списываемая с прибыли компании.
- Обеспечение работы вспомогательного производства, ответственного за обслуживание оборудования.
- Зарплаты, траты на социальные нужды. Включают в себя заработок всех сотрудников, включая тех, кто работает на неполную ставку.
- Траты на внутреннюю транспортировку материалов, товаров.
- Расходы, сопряженные с эксплуатацией оборудования.
- Налоговые отчисления. Это налог на зарплату или недвижимость, если последняя включена в состав ОС.
- Материалы. Имеются в виду траты на приобретение, транспортировку. Эти расходы входят в себестоимость продукции.
- Запчасти. Входят в перечень только в том случае, если они относятся к нуждам основного производства.
Также это могут быть другие траты, зависящие от специфики деятельности предприятия. Конкретный состав определяется руководителем предприятия. Рассмотрим структуру расходов на примере субъектов, занимающихся добычей углеводородного сырья:
- Зарплата охранникам основных средств.
- Заработок консультантов.
- Трата на подготовку отчетов о состоянии средств.
- Стоимость услуг по оценке влияния добычи природных ресурсов на окружающую среду.
- Обслуживание техники, установок, различных сооружений.
- Приобретение лицензий.
- Услуги по мониторингу основных средств.
- Осуществление геолого-экологических исследований, картографии.
- Природоохранные исследования.
- Рекультивация природных элементов, которые были нарушены.
- Вывод участка, на который была получена лицензия, из эксплуатации.
- Хранение, утилизация отходов.
Это основной перечень. В состав могут входить и прочие направления трат.
Планирование эксплуатационных расходов
Разработка плана ЭР зависит от типа организации. К примеру, план расходов фирмы ЖД формируется на основании плана перевозок, плана труда и пользования подвижным составом. Цель планирования – обеспечение текущей деятельности нужной суммой денежных средств. Если план будет составлен неправильно, средства могут не вовремя закончиться. Из-за этого деятельность компании будет приостановлена. Фирма потеряет прибыль. Планирование выполняется по статьям затрат. В рамках мероприятия учитываются различные нормативы и лимиты.
Планирование – это составляющая управления ЭР. Однако это не единственный элемент. Управление ЭР также включает в себя анализ трат, контроль над ними, обновление нормативной базы. Порядок планирования подразделяется на ряд этапов.
Осторожно! скрытые затраты при аренде офиса
Следует различать базовую ставку аренды и понятие арендных платежей в целом (‘all in’, ‘все включено’).
При этом коммунальные услуги ( электроэнергия, вода, отопление) – всегда за скобками ‘all in’. Ставка аренды = базовая ставка аренды + OPEX (операционные расходы) и эксплуатация + НДС Правильнее будет структурировать платежи следующим образом: 1) платежи за пользование помещением:
- базовая ставка аренды;
- эксплуатационные расходы (контролируемые и неконтролируемые);
- оплата коммунальных услуг;
- депозит;
- аванс;
- НДС.
2) расходы на подготовку помещений:
- рассадка;
- дизайн-проект;
- отделочные/ремонтные работы;
- мебель.
Ваша подписка оформлена. Спасибо за ваш интерес! Пожалуйста, заполните это поле.
Пожалуйста, введите корректный адрес. Пожалуйста, введите телефон.
Состав эксплуатационных расходов
Рассмотрим состав эксплуатационных расходов:
- Амортизация техники и транспортных средств. Амортизация будет учитываться тогда, когда рассчитывается она линейным способом. В рамках этого метода рассматривается весь период эксплуатации объекта.
- Обслуживание и ремонт оборудования.
- Коммунальные услуги. Подразумевается сумма, списываемая с прибыли компании.
- Обеспечение работы вспомогательного производства, ответственного за обслуживание оборудования.
- Зарплаты, траты на социальные нужды. Включают в себя заработок всех сотрудников, включая тех, кто работает на неполную ставку.
- Траты на внутреннюю транспортировку материалов, товаров.
- Расходы, сопряженные с эксплуатацией оборудования.
- Налоговые отчисления. Это налог на зарплату или недвижимость, если последняя включена в состав ОС.
- Материалы. Имеются в виду траты на приобретение, транспортировку. Эти расходы входят в себестоимость продукции.
- Запчасти. Входят в перечень только в том случае, если они относятся к нуждам основного производства.
Также это могут быть другие траты, зависящие от специфики деятельности предприятия. Конкретный состав определяется руководителем предприятия. Рассмотрим структуру расходов на примере субъектов, занимающихся добычей углеводородного сырья:
- Зарплата охранникам основных средств.
- Заработок консультантов.
- Трата на подготовку отчетов о состоянии средств.
- Стоимость услуг по оценке влияния добычи природных ресурсов на окружающую среду.
- Обслуживание техники, установок, различных сооружений.
- Приобретение лицензий.
- Услуги по мониторингу основных средств.
- Осуществление геолого-экологических исследований, картографии.
- Природоохранные исследования.
- Рекультивация природных элементов, которые были нарушены.
- Вывод участка, на который была получена лицензия, из эксплуатации.
- Хранение, утилизация отходов.
Это основной перечень. В состав могут входить и прочие направления трат.
С 2015 года в целях соответствия Стандарту раскрытия информации (Постановление Правительства РФ №731) управляющие компании должны вести раздельный учёт доходов и расходов. Это нужно для того, чтобы в годовом отчёте управляющей компании правильно отразить требуемые данные.
Поэтому имеет смысл прописать в учётной политике вашей управляющей компании правила ведения раздельного учёта доходов и расходов. Надеемся, что наша статья вам в этом помогла.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!
Эксплуатационные расходы и затраты
Представитель самого малого бизнеса – ИПшник-самозанятый. Занимаюсь мебелью из дерева, но иногда приходится в налоговой и в банках торчать больше, чем в мастерской. За 2 года работы скажу так – сложного ничего в деятельности «бизнесмена» нет, если не лениться, думать, и стараться во всем разобраться.
Навигация по странице Сегодня арендаторы с особой тщательностью следят за своими эксплуатационными расходами.
Для них важно знать, из чего именно они складываются и каким образом можно уменьшить расходы на эксплуатацию объекта.
Разделим наши расходы Эксплуатационные расходы представляют собой совокупность затрат, направленных на обеспечение полноценного функционирования объекта и комфортного пребывания в нем арендаторов.
Эксплуатационные затраты можно разделить на несколько основных направлений. 1. Расходы на техническую эксплуатацию всех инженерных систем и оборудования, за исключением тех, что расположены в помещениях арендаторов.
Техническая эксплуатация включает ежедневные осмотры, планово-предупредительные и регламентные работы, а также текущий ремонт систем кондиционирования и вентиляции, лифтового хозяйства, тепловых сетей, водоснабжения, канализации, электросетей, систем пожарной безопасности, контроля доступа и видеонаблюдения, охранной сигнализации, а также косметический ремонт здания и восстановление парковки. 2. Затраты на уборку помещений общего пользования и благоустройство прилегающей территории, работы по уходу за внешним и внутренним озеленением (в местах общего пользования), мойка фасадов, сбор, хранение и вывоз мусора, уборка снега зимой.
Проведение мероприятий по дератизации и дезинсекции объекта в местах общего пользования и технических помещениях. 3. Расходы по обеспечению безопасности объекта и контроля доступа, в рамках которого осуществляется круглосуточная охрана периметра здания, а также прилегающей к нему территории.
4. Административные расходы, которые включают в себя ФОТ сотрудников УК на данном объекте и расходы, связанные с организацией работы УК на объекте (канцтовары, обслуживание оргтехники, услуги связи и т.
5. Вознаграждение УК. Существует несколько схем оплаты услуг УК. Первая – это фиксированное вознаграждение за 1 кв.
Данная цифра может находиться в диапазоне от $2 до 10 в зависимости от класса объекта, его площади и значимости для УК. Вторая схема основана на том, что к фиксированной части добавляется процент от аренды и дополнительного дохода, принесенного собственнику УК (при комплексном управлении).
Согласно третьей схеме, вознаграждение УК вычисляется как процент от прибыли до уплаты налогов и амортизации (EBITDA). Так как за последние два года увеличилось количество объектов с вакантными площадями, то расчет вознаграждения УК может напрямую зависеть от процента заполнения объекта арендаторами.
Если объект заполнен на 70%, то вознаграждение УК составит 70% от суммы, согласованной с собственником из расчета 100% заполнения здания. 6. Оплата коммунальных услуг (электричество, отопление, водоснабжение), относящихся к местам общего пользования.