Что такое девелопер и чем занимаются девелоперы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое девелопер и чем занимаются девелоперы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Термин «девелопмент» заимствован из английского языка и в дословном переводе имеет значение «развитие». В российском деловом обиходе девелопментом называют развитие объектов в сфере недвижимости. Или с нуля (строительство новых зданий), или при реконструкции и реставрации. Причем речь идет только о развитии с целью получения прибыли. Купили участок, построили бизнес-центр или жилой дом, продали. Взяли в аренду обветшавший муниципальный объект, реставрировали, получили право выкупа по низкой стоимости с дальнейшей перепродажей. И так далее.
В России в 2019 году действующими считаются 3,2 тысячи девелоперских компаний, однако активно реализует проекты едва ли половина. Значительная часть таких организаций занимается только строительством по заказу клиента. Однако девелопмент – это более широкое понятие, и означает оно не столько возведение новых объектов, сколько увеличение стоимости и управление строительным бизнесом от поиска идеи до продажи объекта клиенту.
Наиболее приближен к такому пониманию термина Fee-девелопмент, когда исполнитель сам предлагает инвестору проект, исходя из суммы вложений и пожеланий клиента. Другие виды девелопмента (спекулятивный, а тем более BTS) ближе к продаже недвижимости на первичном рынке, объединенной в общий цикл со строительными работами.
Наиболее рискованный вариант девелопмента для самой фирмы – строительство недвижимости на свои средства. Для клиентов – строительство целиком на средства инвесторов. Как показала практика последних 10 лет, ни масштаб компании, ни громкие имена ее владельцев, ни количество одновременно возводимых объектов не являются стопроцентной гарантией от экономического краха. Многое зависит от финансовой ситуации в стране, от конкуренции на рынке и даже от отношений между соучредителями.
Поэтому выбирая девелоперскую компанию, следует учитывать множество нюансов, о которых мы и постарались рассказать в этой статье.
Девелопмент – предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.
Из этого следует, что девелопер – предприниматель, который занимается девелопментом с целью получить прибыль от продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости.
К функциям девелопера относится:
- разработка проекта объекта строительства – что, где и как строить;
- анализ рынка недвижимости;
- покупка или аренда земельного участка;
- получение разрешения на строительство;
- наем подрядчика для реализации проекта;
- надзор за ходом строительства;
- привлечение основных и дополнительных инвестиций для реализации проекта;
- реклама и реализация объекта недвижимости.
Чтобы определить надёжность девелоперской компании, следует обратить внимание на количество успешно выполненных проектов. В каждом из регионов РФ есть свой рейтинг организаций. Самые крупные и влиятельные компании легко отыскать, так как они всегда на слуху. Этим они и пользуются для привлечения инвесторов.
Надёжного девелопера стоит искать именно среди таких организаций. Также стоит обратить внимание на качество проведённых работ и способы урегулирования спорных ситуаций, если они возникали. С другой стороны, из-за подобных рекомендаций, более мелкие компании не могут полноценно выйти на рынок, хотя их услуги могут оказаться более качественными.
Практически в каждом из крупных городов можно отыскать несколько девелоперских компаний. Чтобы сделать правильный выбор, следует оценить привлекательность объекта, учитывая собственные интересы. Также стоит определить перспективы роста цен недвижимости. Если рядом с выбранным объектом строятся другие подобные здания, стоимость за квадратный метр будет расти стремительно.
В РФ самыми крупными застройщиками являются:
- ПИК;
- ЛСР;
- Эталон;
- Самолет;
Виды и особенности девелоперской деятельности
Если говорить о задачах девелопмента в целом — это увеличение стоимости здания, комплекса зданий, участка земли. Одно из направлений — реконструкция. Это девелопмент на вторичном рынке. Зачастую деятельность связана со сменой назначения здания. Покупается старое строение или группа, полностью перестраивается, затем либо продается, либо эксплуатируется самой компанией.
Если говорить о строительстве «с нуля», то задача девелоперской компании в этом случае — построить максимально ликвидное здание. В любом случае необходимо быть в курсе рынка, тенденций его развития. Обязательно знание строительных технологий, наличие опытных маркетологов и менеджеров. Зачастую девелоперский проект — строительство не одного здания, а целой группы или поселка. Тогда в проект входит и создание инфраструктуры. В общем, структура компании может быть разной — под задания, которые она берется реализовывать.
Виды и особенности девелоперской деятельности
Если говорить об общих задачах развития, то это повышение стоимости зданий, строительных комплексов и земельных участков. Одним из направлений является регенерация. Это развитие вторичного рынка. Часто эта деятельность связана с изменением назначения здания. Старое здание или группа зданий приобретается, полностью перестраивается, а затем продается или эксплуатируется самой компанией.
Когда речь идет о строительстве с нуля, задача девелоперской компании в этом случае заключается в возведении здания, которое будет как можно более подвижным. В любом случае, вам необходимо знать рынок и тенденции его роста. Знание строительных технологий и опыт работы с трейдерами и менеджерами являются обязательными. Часто проекты развития представляют собой строительство не отдельных зданий, а целых групп или деревень. Во-вторых, проект также предполагает создание инфраструктуры. Как правило, структура компании может варьироваться в зависимости от выполняемой ею задачи.
Девелоперы, потерпевшие неудачу
Последние годы не только способствовали укреплению позиций девелоперов, но и роспуску несколько других. В списке ниже – пять компаний, пострадавших сильнее всего по причине вмешательства внешних обстоятельств.
- Mirax Group.
- Группа «СУ-155».
- УК «Премьер Девелопмент».
- ООО «Трансфорт».
- ГК «Небоскреб ГБ».
Кто такой девелопер и чем он занимается
Термин «девелопмент» заимствован из английского языка и в дословном переводе имеет значение «развитие». В российском деловом обиходе девелопментом называют развитие объектов в сфере недвижимости. Или с нуля (строительство новых зданий), или при реконструкции и реставрации. Причем речь идет только о развитии с целью получения прибыли. Купили участок, построили бизнес-центр или жилой дом, продали. Взяли в аренду обветшавший муниципальный объект, реставрировали, получили право выкупа по низкой стоимости с дальнейшей перепродажей. И так далее.
Соответственно, девелопер – это лицо, которое организует процесс создания объектов недвижимости или увеличения их стоимости.
Одному человеку нецелесообразно самому проводить все необходимые этапы – и организовать проектирование, и найти земельный участок, и оформить его покупку, и получить разрешение на строительство, и найти квалифицированных строителей, и впоследствии продать объект. Поэтому чаще всего девелопментом занимаются юрлица, имеющие возможность содержать штат сотрудников и привлекать крупные инвестиции под свои проекты. Называются такие организации девелоперскими компаниями.
Чем девелопер отличается от застройщика
В этом вопросе есть один нюанс: классическое понимание разницы между терминами отличается от современного российского. Поэтому рассмотрим и то, и другое.
В классическом смысле понятие «девелопер» шире понятия «застройщик»: если второй занимается строительными работами по заказу клиента и на его средства, то первый привлекает инвестиции, возводит объект, затем ищет покупателя, а прибыль делится между девелопером и инвестором. То же самое касается реставрации и реконструкции зданий: застройщик только выполняет работы по проекту, а девелопер сам подбирает объект, заказывает разработку проекта, организует строительные работы, проводит маркетинговую кампанию и продает отреставрированный объект.
В России слово «девелопер» часто используют как синоним слова «застройщик» и обозначают этим понятием любую строительную компанию. И это неслучайно, поскольку, например, в федеральном законе «О долевом строительстве» (№214-ФЗ) застройщиком называется лицо, привлекающее сторонние средства для создания объекта недвижимости. В то же время и девелоперские конторы не брезгуют выполнять исключительно строительные функции – например, в качестве подрядчиков по госзаказу.
Особенности профессии
Девелоперы являются непосредственными авторами идей девелоперского проекта. К примеру, что построить и где. Обязанностями девелопера обычно являются:
- Обозначение коммерческого потенциала территории земли и ее покупка.
- Анализ рынка с целью наиболее эффективного использования объекта.
- Составление первоначального плана будущего объекта.
- Разработка концепции постройки.
- Оформление разрешения на строительство.
- Контролирование общего процесса строительства.
- Проведение определенных исследований.
- Сдача построенной недвижимости в арендное пользование.
- Продажа готового объекта.
Дополнительно девелопер занимается решением финансовых вопросов области строительства. Это своего рода организатор, который ищет инвесторов, считает возможные риски и затраты. Также же он занимается решением вопросов оформления кредитов в банках. Не всегда застройщик имеет личные сбережения, поэтому использует заемные средства.
Как построить карьеру
В девелопмент приходят из разных сфер. Кто-то начинает как агент по недвижимости, с прибылью продавая купленные и реконструированные объекты. Накопив стартовый капитал, привлекает команду архитекторов и застройщиков для разработки и реализации проектов, например, современных жилых комплексов. Но самые большие доходы девелоперы получают от строительства коммерческой недвижимости, так как в этой сфере больший оборот денежных средств и меньший объем государственного регулирования.
Другие новички-девелоперы первые шаги в карьере делают на строительном поприще, заключая контракты на возведение жилой или коммерческой недвижимости, со временем увеличивая масштабы проектов. Еще один путь роста – движение к руководящим должностям в совете директоров инвестиционных корпораций.
Девелопмент земельных участков
Развитие недвижимости можно рассматривать как двигатель, который стимулирует рост в сфере недвижимости. Застройщики недвижимости приобретают недвижимость, на которой они планируют развивать свои проекты в сфере недвижимости, будь то в коммерческих или жилых сферах.
Эти две широкие категории охватывают все: от розничного, офисного и промышленного развития до отдельных и многоквартирных домов. Варианты столь же бесконечны, как и ваше воображение, но ваш опыт и образование помогут вам расти и преуспеть в этой, порой непостоянной и всегда сложной отрасли.
Процесс осуществления инвестиционного проекта в девелоперской деятельности включает в себя несколько этапов.
1. На первой стадии выполняется выбор земельных участков под строительство, готовится детальный бизнес-план, а также технико-экономическое обоснование выгодности проекта. На данном этапе проводится скрупулезный анализ рынка и оценка предполагаемых финансовых итогов от воплощения в жизнь проекта.
Специфика предполагает высокий профессионализм и широкий круг знаний в различных областях:
- юриспруденция и менеджмент;
- инженерные науки и финансовое управление;
- строительные технологии и архитектура;
- организация производственных процессов и экономика предприятия;
- знание функционирования всех сегментов и так далее.
В «Википедии» девелопер – это автор идеи. Он принимает решение: где и что строить. Должен уметь:
- анализировать экономическую целесообразность покупки земли;
- формировать первоначальный план и просчитывать возможные риски;
- разрабатывать концепцию, проектирование;
- составлять схемы финансирования и их согласовывать;
- вести ремонтно-строительныеработы и проводить режимно-наладочные испытания перед вводом в эксплуатацию объекта.
Чтобы понять, кто такой девелопер, нужно сравнить его деятельность с функциями других участников этой сферы. Так, например, риелторы тоже продают объекты недвижимости, но они не имеют отношения к их созданию. Строители же, наоборот, принимают непосредственное участие в возведении сооружений, но (при разделении функций) самостоятельно построенное не продают и не сдают в аренду. Девелопер в своей предпринимательской деятельности может совмещать оба направления.
Внутри девелопмента принято различать специфические виды работы:
- Fee-девелопмент. Формат, при котором девелопер работает на заказчика за гонорар, не рискуя собственными финансами.
- Speculative-девелопмент. При таком виде компания инвестирует в проект собственные средства, но и вся ответственность за неудачи ложится на ее персонал.
- BTS-девелопмент. Аббревиатура расшифровывается как Built-to-suit и описывает такую форму деятельности, при которой, преследуя цели определенного заказчика, специалист решает комплекс специфических задач, связанных с созданием недвижимого имущества.
Девелоперу нужно разбираться в инженерных, финансовых, юридических науках. Поэтому в профессию зачастую приходят послу учебы в строительных и экономических вузах.
Отличие девелопера от застройщика
Застройщик не только имеет непосредственное отношение к процессу строительства, но и прописывается стороной договора долевого участия с физическими лицами. Поэтому, даже покупая квартиру от крупного девелопера, в договоре вы увидите название застройщика.
Как правило, застройщик необходим для реализации строительства новостройки. И в случае неудачных продаж жилья или «заморозки» строительства девелопер может обанкротить застройщика, тем самым скрыть свои обязательства. Поэтому при возникновении каких-либо проблем отвечать перед дольщиками будет застройщик, а не девелопер.
На законодательном уровне девелопер не несет ни какой ответственности перед дольщиками.
Поэтому перед тем, как заключать ДДУ, необходимо изучить проектную декларацию на объект. Если учредителем застройщика в полной мере является девелопер, то он заинтересован в окончании строительства и реализации квартир в доме, так как видна юридическая связь девелопера и застройщика.
В случаи когда акции застройщика принадлежат неизвестной зарубежной компании, то неизвестно, чем может закончиться история с вложенными деньгами дольщиков. Это большой риск потери финансов и квартиры.