Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.

Плюсы и минусы сделки

Аренда с выкупом квартиры в Москве может быть выгодна как арендодателю, так и арендатору. Однако для обеих сторон сделка также сопровождается рисками. Рассмотрим, почему квартиросъёмщику и собственнику стоит заключить договор аренды с выкупом и какие подводные камни нужно учесть.

Плюсы для арендатора

• В большинстве случаев квартиросъёмщик не должен платить дополнительные проценты, поэтому есть возможность купить жильё по цене ниже рыночной.
• В любой момент можно отказаться от покупки квартиры и потребовать у арендодателя вернуть все выкупные платежи. Иногда квартиросъёмщикам приходится платить штраф за расторжение сделки в одностороннем порядке, если такое условие есть в договоре.
• Выкупную сумму нужно погашать постепенно. При этом не нужно копить деньги на первоначальный взнос, иметь хорошую кредитную историю, искать поручителей.
• Арендуемое имущество не обязательно страховать. Стороны сами договариваются, что делать, если квартире будет причинён ущерб. Если они этого не сделают, по закону материальную ответственность будет нести тот, по чьей вине имущество пострадало.

Минусы для арендатора

• Квартиросъёмщик не становится собственником. Он будет находиться в статусе арендатора до тех пор, пока не погасит целиком всю выкупную сумму.
• Арендодатель может в любой момент передумать продавать жильё, и тогда арендатор зря потратит время. В лучшем случае собственник добровольно вернёт квартиросъёмщику выкупную сумму и выплатит штраф, в худшем — придётся обращаться в суд.
• Пока наниматель арендует жильё, на недвижимости могут появиться обременения. Например, собственник пропишет в квартире несовершеннолетнего ребёнка, которого сложно будет выселить в дальнейшем. А если договор не зарегистрировать, хозяин жилплощади вправе передать квартиру банку в качестве залога.
• Не каждый арендодатель согласен сдать квартиру под выкуп, поэтому выбор недвижимости невелик.

У кого можно арендовать жильё с выкупом в Москве

Снять квартиру с правом выкупа в Москве можно практически у любого, кто предлагает сделку на таких условиях. Главное — наличие встречного желания. Предложения об аренде с рассрочкой выкупа можно найти там же, где и аналогичные объявления о продаже или найме: в интернете, агентствах недвижимости, газетах, у соседей. Единственный нюанс тут в том, что встречаются они редко, поскольку многие боятся непопулярной схемы или не хотят получать деньги за продажу на протяжении многих лет.

Зачастую на аренду с выкупом соглашаются собственники тех объектов, которые долго никто не покупает. Также эта схема выгодна арендодателям или продавцам, которые живут не в Москве, а в другом городе. Поскольку недвижимость в столице постоянно дорожает, продавать её сразу нерационально. Выгоднее сдать жильё в аренду с рассрочкой выкупа и корректировать конечную стоимость в зависимости от ситуации на рынке недвижимости. Если покупатель откажется от сделки, продавец в любом случае останется в плюсе: арендные платежи возвращать не нужно.

Отдельно стоит сказать о застройщиках. Обычно они предлагают покупку жилья в рассрочку, а не аренду с правом выкупа, но всё же такие объявления можно встретить. Как и физические лица, застройщики чаще сдают неликвидные и дорогие объекты. Например, снять квартиру с дальнейшим выкупом проще в Новой Москве, нежели в центре, поскольку не каждый хочет жить далеко от сердца города. Но даже в этом случае зачастую речь идёт о первых и последних этажах, которые пользуются наименьшим спросом — остальные квадратные метры всё же покупают.

Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.

Если же застройщик или клиент привлекает лизинговую компанию, то в сделке появляется дополнительная сторона, которая тоже должна работать с какой-то прибылью для себя, что означает менее выгодные условия для покупателя или продавца.

Отличается ли процедура оформления для дома и квартиры

Процедура оформления в аренду с правом выкупа одинакова для любого вида жилой недвижимости. Неважно, сдаётся дом в аренду или оформляется договор на квартиру. Единственным отличием являются предъявляемые дополнительные требования при оформлении в аренду помещения, находящегося в большом доме:

• арендуемая жилая площадь при условии последующего выкупа не может располагаться на последнем этаже многоэтажного дома;
• жильё не должно быть в аварийном или ветхом здании;
• площадь кухни снимаемой квартиры должна составлять не менее 6 м².

Для дома подобных требований не выдвигается.

При получении недвижимости в аренду с правом выкупа требуется пройти следующий порядок оформления:

1. Выбор жилого помещения соответствующего требованиям арендатора.
2. Заключение соглашения об аренде. В него должны быть внесены данные о купле-продаже жилья. Составление договора предполагает соблюдение основных правил:
   • документ оформляется обязательно в письменной форме;
   • из-за того, что в договоре прописывается переход прав собственности, то его следует заверять нотариально;
   • в документе прописываются все существенные условия аренды:
     • предмет договора аренды — вносится полный адрес сдаваемой недвижимости, основные технические характеристики: общая площадь, этаж, этажность здания, расположение на этаже квартиры, наличие или отсутствие ремонта;
     • стороны сделки – вписываются в договор основные реквизиты участников соглашения;
     • размер ежемесячных перечислений и сроки проведения этих платежей;
     • срок действия арендного договора;
     • выкупная стоимость жилья — этот показатель рассчитывается экспертом, который принимает при расчёте размера выкупа, кадастровую цену недвижимости, а также экономические и рыночные условия в момент заключения договора;
     • условия и время передачи права собственности — должны в договоре быть точно прописаны сроки перехода, сумма, которую следует внести в качестве остаточной стоимости, и способы расчёта между сторонами сделки.
3. Оплата госпошлины за регистрацию в Росреестре арендного договора, которая для физического лица составляет 2 тыс. рублей.
4. Регистрация подписанного двумя сторонами договора в Росреестре. Оформление обычно продолжается 3–5 дней. При этом вносится в кадастровый паспорт квартиры запись о наличии обременения в виде аренды. Зарегистрировать договор можно в МФЦ, предоставив все необходимые для этого документы.
5. По истечении установленного в соглашении срока происходит окончательный расчёт между участниками арендных отношений.
6. Снимается обременение с квартиры в кадастровом паспорте при обращении в Росреестр и переоформляется свидетельство о праве собственности.

Общая схема взаимодействия сторон по съему с выкупом следующая:

1. Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом по правилам, предусмотренным для ДКП. Договор предусматривает определенный порядок расчета за квартиру.
2. В течение установленного срока арендатор проживает в квартире и вносит установленные суммы.
3. По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора. Вопросы выкупной цены при этом регулируются договором. Предложение о выкупе доли в квартире может поступить как от нанимателя, так и от хозяина жилья.
4. Как и сделке купли продажи, права нового владельца регистрируется в Росреестре – уже после выкупа жилья.

После регистрации прав новый владелец становится полноправным собственником недвижимости, может ее продавать, покупать, закладывать и иным образом распоряжаться.

Ключевой момент всей процедуры – правильно составить соглашение. Именно от текста договора будет зависеть статус жилья и права участников сделки в его отношении.

Порядок аренды земли с правом выкупа

Аренда с правом выкупа земельного участка возможна в отношении участков, которые состоят на кадастровом учете. Именно поэтому, если объекта нет публичной кадастровой карте, то потенциальный арендатор может за свой счет, с разрешения администрации, провести межевание и получить кадастровый паспорт. Только в таком случае арендный договор заключают без проведения торгов.

Для того чтобы взять объект, который не выставлен на торги, можно воспользоваться следующей пошаговой инструкцией:

1. Находим подходящую землю. Также потребуется составить его схему.
2. Если есть необходимость, то можно осмотреть объект. Но получения разрешения необходимо обратиться к потенциальному арендодателю. Однако если земля находится в свободном доступе, а человек знает, где она расположена, то просто осмотреть участок можно и без разрешения.
3. Связываемся с потенциальным арендодателем, подаем заявление о предварительном согласовании аренды.
4. Получаем решение от администрации и за свой счет проводим межевание участка, оформляем кадастровый паспорт.
5. Собираем документы. Узнать, какие бумаги понадобятся можно у потенциального арендодателя.
6. Составляем заявление. Как показывает практика, муниципалитет выдает бланк, который достаточно просто заполнить.
7. Заключаем договор. Обычно соглашение готовит администрация. Потенциальному арендатору остается ознакомиться с его положениями, и если все в порядке, подписать его.
8. Регистрируем сделку. Долгосрочная аренда предполагает осуществление регистрационных действий.
9. Получаем право собственности на участок. На этом этапе заявителю вновь придется готовить документы, подавать заявление.

Как правильно составить договор?

Внимание. Текст договора должен содержать все важные условия, иначе сделка может быть признана недействительной.

Если в договоре отсутствует упоминание о сумме выкупа, он будет считаться простым соглашением об аренде.

Чтобы арендатор в будущем гарантировано стал владельцем квартиры, в договоре должны быть отражены такие пункты:

1. Личные данные двух сторон сделки, в частности, адреса регистрации и фактического проживания.
2. Подробная информация об объекте недвижимости. Должен быть указан кадастровый номер, размер жилой и общей площади, точный адрес.
3. Указания того, что будет оплачивать коммунальные платежи и ремонтные работы при необходимости на время аренды.
4. Упоминание возможности выкупа квартиры – при отсутствии этого пункта сделка не будет действительной.
5. Пункт о том, что после временной аренды жилье станет собственностью нынешнего квартиросъемщика.
6. Указание величины ежемесячных платежей и выкупной суммы за квартиру.
7. Сроки аренды, время и порядок выплат. Они обычно фиксированы, однако можно предусмотреть возможность изменения и перераспределения их с сохранением общей цены квартиры.

Участники сделки также могут сами добавить в договор пункты, которые они посчитают обязательными. Каждая сторона должна подписать договор и сохранить его на период действия.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Законодательством не установлено обязательной формы соглашения об аренде с выкупом. Общепринятая юридическая практика рекомендует включать в контракт следующие разделы:

• предмет сделки (определяются обязательства по передаче имущества; подробно описывается передаваемый объект; находится ли он в залоге);
• срок (указывается период времени, на который имущество передается для владения (пользования); определяется время, по истечении которого сторона производит выкуп);
• права и обязанности (стороны определяют пределы взаимных обязательств; указывается периодичность внесения платежей; действия, принимаемые участниками сделки по завершению срока действия; необходимость ремонта; проведение регистрационных действий, если это требуется);
• порядок выкупа имущества (указываются условия перехода в собственность предмета; размер финансовых обязательств);
• ответственность и досудебное урегулирование (стороны определяют размер неустойки; претензионный порядок; место рассмотрения споров);
• заключительные положения (определяется юридическая сила сканированных документов; количество подписанных экземпляров; указываются приложения);
• адреса и реквизиты сторон (наименование; адрес; ИНН; ОГРН; банковские реквизиты участников сделки; ставится подпись уполномоченного лица и печать при наличии).

При этом продавец должен заключить дополнительное соглашение об отсрочке в течение 30 дней с момента обращения покупателя. И он не может установить какую-либо плату за заключение такого соглашения, штрафовать за несоблюдение условий первоначального договора либо начислить дополнительные проценты на отсроченные платежи.

Нельзя заставить кого-либо арендовать определенный объект или подписать договор на определенных условиях. Пока обе стороны не достигнут договоренностей по всем условиям сделки, они не подпишут договор. В сложных случаях лучше привлекать к переговорам и подготовке документов юристов.

Срок арендных отношений важен не только для сторон сделки, но и для целей регистрации договора. Вот как закон трактует эти моменты:

• при сроке аренды менее 1 года стороны не обязаны регистрировать договор, т.е. им достаточно поставить подписи на документе и передать объект;
• при сроке аренды более 1 года контрагенты обязаны регистрировать договор, так как это прямо указано в ГК РФ;
• если договор оформлен на неопределенный срок, регистрировать его не нужно.

В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом?

Владельцу выгодно сдать свою квартиру в аренду с последующим выкупом, если недвижимость обладает низкой ликвидностью, но при этом не хочется значительно снижать цену. Например, если квартира находится в отдаленном районе города, расположена на первом этаже жилого дома или продавцу необходимо срочно переехать в другой город, но нет времени на поиск покупателя для продажи жилья по рыночной стоимости.

Для покупателя квартиры аренда с правом выкупа может стать выходом из ситуации, когда нет возможности купить квартиру за собственные средства или приобрести ее в ипотеку.

К таким категориям чаще всего относятся:

• Граждане, имеющие стабильный, но не подтвержденный доход;
• Заемщики с плохой кредитной историей;
• Пенсионеры, которым банк готов выдать кредит только на короткий срок;
• Граждане, состоящие в очереди на жилищную субсидию, условием которой является отсутствие собственного жилья на момент ее получения.

Аренда недвижимости с последующим выкупом — что учесть сторонам договора?

Сторонам договора нужно учитывать такие моменты:

— договор составляют так, чтобы смысл написанного не допускал двоякого толкования. Если этого не сделать, одна из сторон сможет отказаться от участия в сделке, а вторая — потерять деньги или квартиру, не получив за нее оговоренной суммы;

— договор аренды квартиры с правом выкупа нужно заключать в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;

— в договоре существенным условием должно быть условие о стоимости недвижимости, которая считается выкупной.

Все условия заключаемого договора должны согласовываться между собственником квартиры и ее будущим покупателем. Это:

— величина выкупной цены;
— размер ежемесячного платежа;
— срок аренды;
— условия аренды квартиры до перехода права собственности.

Приобретение в собственность арендованного имущества

Далее рассмотрим приобретение в собственность арендованного государственного или муниципального имущества.

В данном случае действует специальное правило, предусмотренное статьей 217 ГК: такое имущество может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц только в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Сейчас порядок приватизации регулируется Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». ФАС Поволжского округа (постановление от 13.05.2005 № А72-6835/04-25/287) обращает внимание на то, что способы приватизации государственного и муниципального имущества, перечисленные в ст. 18–26 этого федерального закона, не предусматривают выкуп имущества, арендуемого у государства или у муниципального образования.

Особые условия предусмотрены для договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до даты вступления в силу Закона о приватизации, т. е. до 26.04.2002. Если такой договор предусматривает право арендатора выкупить имущество и в нем содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения, выкуп осуществляется в соответствии с условиями договора. Как гласит пп. 1 п. 12 ст. 43 Закона о приватизации, в этом случае срок реализации арендатором своего права на выкуп государственного или муниципального имущества ограничен только сроком подачи заявления о выкупе, который установлен договором. Однако для этого договор должен указывать на конкретную цену выкупа – это условие обозначил Второй арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 25.08.2009 № 02АП-3588/2009.

Необходимо учитывать, что для осуществления арендатором права на выкуп имущества, арендованного до вступления в силу закона о приватизации, договор аренды с правом выкупа должен соответствовать законодательству о приватизации, которое действовало на момент его заключения. Судебная практика (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 03.03.2011 по делу № А45-8984/2010, ФАС Северо-Западного округа от 30.05.2008 № А52-4400/2007, ФАС Центрального округа от 29.05.2001 № А35-2823/00-С13) показывает, что, если договор аренды государственного или муниципального имущества с правом выкупа был заключен без учета этих требований, в выкупе имущества арендатору будет отказано.

Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом

В любом случае для составления такого договора будет полезно привлечь юриста. Данный документ включает в себя две части, первая представляет собой договор аренды, а вторая является договором купли-продажи объекта недвижимости в рассрочку. В обязательном порядке в договоре должны быть прописаны обязательства по арендной плате и по уплате выкупной стоимости дома/квартиры.
Договор может содержать условие, согласно которому арендуемое жилье поступает в собственность нанимателя по истечении арендного периода или до того, как он закончится, если вся выкупная стоимость будет оплачена.
Вопрос о том, будет ли включена выкупная цена в плату за аренду или она фигурирует отдельно, остается на усмотрение участников сделки. Договор без указания цены в суде будет признан незаключенным. В результате арендатор в будущем не сможет требовать передачи объекта недвижимости ему в собственность, а арендодателю придется вернуть полученные по договору деньги, потому что это будет расцениваться, как неосновательное обогащение (при условии, что деньги были получены в счет выкупной стоимости).
Чаще всего по завершении выплаты всей выкупной стоимости обязательство арендатора по уплате платежей за аренду прекращается, но участникам сделки не запрещается установить другой срок прекращения данного обязательства. Сам договор должен пройти регистрацию в Росреестре — все предусматривающие отчуждение недвижимости договоры обязательно подлежат госрегистрации и заключенными они считаются с того момента, когда была совершена соответствующая регистрационная запись.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Идеальная квартира в аренду – какая она?

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Плюсы, минусы и риски при съеме и сдаче на данных условиях

Составление договора аренды с последующим выкупом может быть выгодно в силу таких достоинств:

• Покупатель такому договору получает рассрочку, которая дает ему возможность постепенно оплатить покупку собственного жилья без кредитов и переплат.
• Продавец получит пассивный доход в виде систематической платы за аренду.
• Стороны могут рассчитываться по удобной схеме. Возможны отсрочки либо, напротив, плата сверх установленной заранее суммы – это они решают между собой.
• Поскольку покупатель и продавец связаны договором, это гарантирует неприкосновенность жилья и защиту имущества от умышленного нанесения вреда.

Наряду с этим присутствуют некоторые минусы. Они в основном чреваты рисками для сторон, поскольку переход права собственности на имущество происходит не в момент заключения договора.

Аренда с правом последующего выкупа нежилых помещений: особенности

Правовые особенности оформления нежилых помещений. Это возможность прекращения арендной платы сразу же после выплаты всей стоимости имущества. Обычно это происходит после внесения последнего взноса и не позднее регистрации нового собственника.

Оплата после оформления права собственности происходит по предварительной договоренности сторон. Хотя это правило не распространяется на муниципальную или государственную собственность, объекты, арендуемые средним или малым бизнесом.

Во время действия договора арендатор не имеет право вносить изменения в характеристики объекта без разрешения собственника и использовать ее не по назначению. Поскольку это может привести к разрыву соглашения.

Использование аренды с правом выкупа недвижимости обладает многими плюсами для арендатора:

• покупка квартиры без использования заемных средств;
• недвижимость используется до окончательного выкупа;
• можно отказаться от сделки в любой момент;
• не требуется собирать множество документов для подписания договора;
• отсутствуют дополнительные затраты, относящиеся к жилью, так как не оформляется страховка и не проводится оценка;
• не нужно вносить первоначальный взнос.

К плюсам для арендодателя относится:

• можно продать имеющийся объект по высокой цене;
• недвижимость принадлежит владельцу до окончательного выкупа;
• разрешается расторгнуть договор в любой момент.

Обычно аренда с правом выкупа недвижимости используется арендодателями, желающими продать свою недвижимость, но они не могут выполнить этот процесс оперативно за счет высокой стоимости объекта или других факторов.

Риски продавца и покупателя при схеме аренды дома с выкупом

Любая сделка – это риск, особенно, когда дело касается жилой недвижимости. Если работать без привлечения юриста, то необходимо быть готовыми к самым различным ситуациям. Рассмотрим основные из них.

Продавца могут настигнуть такие проблемы, как:

• Упущенная выгода. Если неправильно указать условия подорожания стоимости объекта, то можно проиграть в цене. Каждый год цена квадратного метра растет и это обязательно необходимо указать в документах.
• Неверная оценка цены жилья. Некоторые эксперты рынка недвижимости считают, что жилье в России наоборот теряет в цене, т. е. в некоторых случаях продавцам невыгодна такая схема. Намного прибыльнее продать объект. Как поступить и как оформить это в документ поможет решить юрист.
• Использование объекта не по назначению. Этот риск характерен и для обычных сделок с жилой недвижимостью, но лучше его исключить.
• Увеличение налогового бремени. Налог на имущество не является константой. Лучше договориться с покупателем, что сумма арендной платы будет зависеть от экономической ситуации в стране.

Похожие записи:

• Как получить разрешение на строительство дома в 2023 году
• Как получить права в 2023 году. Все цены и изменения
• Процедура смены имени в паспорте в 2023 (по собственному желанию)