Как оформить покупку дачи в СНТ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить покупку дачи в СНТ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пример №1. Одна моя знакомая пенсионерка попросила помочь в продаже ее дачи в СНТ. Зовут ее Валентина Дмитриевна, ей было 75 лет. Она была единственным собственником. Покупатели были ее родственники, поэтому дачу досконально не проверяли. Просто расспросили соседей вокруг нет ли у них каких-либо претензий к границам. Справку из психоневрологического диспансера и справку о долгах от Валентины Дмитриевны тоже не просили. Родственница все таки, просто поверили на слово. В МФЦ на регистрацию сделки подали всего лишь договор купли-продажи, паспорт Валентины Дмитриевны и паспорта покупателей. После подачи документов родственники на руки отдали деньги Валентине Дмитриевне и стали ждать регистрацию сделки. Через 7 дней все было готово. Вот такая простая была сделка.
Пример №2. Супруги Михаил и Ирина обратились ко мне за услугой по продаже их дачи. Оказалось, что дача была получена в дар Ирине от ее родителей. Полученное в дар имущество не считается совместно нажитым, поэтому Ирина была единственным собственником и согласия от Михаила на продажу не требовалось. Покупатели не были родственниками, поэтому дачу проверяли более тщательно, чем в примере №1. Ирина предоставила покупателям старый межевой план и справку об отсутствии задолженности. Риэлтор со стороны покупателей стал настаивать на услуге вынос точек в натуру, чтобы проверить границы участка. Ирина ответила, что уже предоставила межевой план и, если покупатели хотят проверить границы, то только за свой. Покупатели согласились и пригласили кадастрового инженера. Он проверил границы и сказал, что поворотные углы участка стоят на правильных местах, а значит и границы верные. Покупателей все устроило и они согласились на сделку.
Деньги решили передать с помощью аккредитива. Это способ связан с тем, что деньги отправляются на счет продавца со специального аккредитивного счета. После регистрации сделки продавец предоставляет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН. Эти документы доказывают, что купля-продажа прошла успешно и покупатель стал собственником недвижимости. В итоге сотрудник банка перечисляет деньги продавцу.
В МФЦ подали договор купли-продажи и паспорта участников. Через 8 дней сделка была зарегистрирована. Ирина предоставила в банк договор купли-продажи с печатью о государственной регистрации и деньги за дачу отправили на ее счет. Конец.
Ошибки межевания и смена собственника
Процесс межевания определяет границы, площадь ЗУ, точки, координаты отсчёта. Устанавливают специальные отметки на границах.
Обратите внимание! Если права собственности были оформлены до 1993 года, нет точного плана, границами участка будут считаться те межи, которые были зафиксированы в течение последних 15 лет. Координаты отсчёта — существующие зафиксированные объекты.
Основные ошибки при определении координат, границ:
- данные государственного кадастра не соответствуют реальным площадям;
- иногда при неправильной фиксации границ, во время межевания, они смещаются на уже существующие постройки;
- смещение межи на соседний надел.
Какие документы должны быть на дачу
Поговорим о том, какие документы нужны при продаже дачи с земельным участком в СНТ. Основной документ выдает УФСГР по кадастру и картографии (свидетельство регистрации). Документ содержит:
- сведения о выдаче (кем, когда, где);
- информацию о том, когда и на каких основаниях нынешний владелец надела стал его собственником;
- ФИО, номер паспорта, прописку собственника;
- информацию о категории обладателя права собственности (продавец может владеть участком единолично или на правах долевого участия);
- информацию о статусе участка (категория, тип использования, площадь, почтовый адрес);
- регистрационный номер, указанный в Кадастре;
- сведения об ограничении права пользования и владения, если таковые имеются.
Бумагу подписывает регистратор лично, проставляется его ФИО, подпись и печать. Документу присваивается серийный номер. На обратной стороне свидетельства перечисляют дополнительный собственников, если они есть.
Как проходит регистрация дачи
Оформлять дачный участок нужно по определённому алгоритму, который предусмотрен законодательством. Как правило, оформление происходит согласно следующему порядку:
| Шаг первый | Внести постройки, как и сам участок, на котором они выполнены, в кадастр. Чтобы имущество поставили на учёт необходимо обратиться в БТИ, направив туда документы и составить заявление. После поступления заявления для проверки недвижимости, а также её оценки на место выедет специалист. Выполнив свою работу и передав информацию в соответствующий орган, начнется оформление технического паспорта. Учтите, что рассматриваемая процедура не только длится приблизительно две недели, но за неё нужно будет заплатить. |
| Шаг второй | Отправить запрос в архитектурное бюро. Это необходимо, чтобы дому присвоили официальный адрес и номер. Потому обращайтесь в местное отделение. Это важно если постройка новая и пока не получила официального статуса. Либо строительство только начинается. Процедура присвоения адреса длится приблизительно месяц. Конечно, если не возникнет каких непредвиденных трудностей. |
| Шаг третий | Оформление прописки. Закон говорит, что сделать это можно только после того, как у вашего дома появится адрес. |
Когда вы подписали предварительный договор, нужно начинать собирать документы. Конечно, в каждом случае могут понадобиться разные бумаги. Давайте посмотрим, какие документы нужны чаще всего.
- Копии паспорта обеих сторон.
- Если дачу приобрел один из супругов будучи в браке, тогда ему нужно получить письменное разрешение второго супруга. Его заверяют у нотариуса.
- Документ, подтверждающий право на собственность.
- Кадастровый паспорт.
- Технический паспорт.
- План межевания участка.
- Квитанция об уплате налога на землю.
- Выписка из Росреестра.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
- Документ, подтверждающий прохождение государственной регистрации.
- Выписка из домовой книги.
- Если продажей занимается доверенное лицо, тогда он должен иметь нотариально заверенную доверенность. Также, при заключении сделки с несовершеннолетним ребенком, нужно иметь разрешение органа попечительства.
При оформлении сделки следует придерживаться следующих нормативных документов:
- в части особенностей купли-продажи – Статья 37 Земельного кодекса;
- в части оформления договора купли-продажи – Статьи 554 и 555 Гражданского кодекса;
- перечень документов для перехода права собственности изложен в ч. 1,2 ст. 14, ст. 18 Закона № 218-ФЗ.
В 2023 году объектом купли-продажи могут быть только участки земли, которые прошли государственный кадастровый учет. При этом продавец обязан перед заключением договора предоставить покупателю всю информацию об ограничениях использования и обременениях в отношении земли (требование п. 1 ст. 37 ЗК РФ).
Основаниями для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок в соответствии с п. 7 ст. 14 Федерального закона № 218 являются:
- документы о праве собственности (договора сделок, свидетельство о наследстве, свидетельство о приватизации, акты органов государственной власти или местного самоуправления, судебные акты);
- межевой план, технический план или акт обследования по результатам выполнения кадастровых работ.
Подготовка к продаже участка земли
Для того, чтобы покупатель согласился приобрести земельный надел по более дорогой цене, его следует привести в надлежащее состояние. Здесь нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Не должно возникать затруднений при визуальном определении границ угодья. Если территория владения ничем не огорожена, следует поставить хотя бы самую незатейливую изгородь (например, вбить в землю арматуру и натянуть веревку). Но не стоит заказывать установку дорого забора (равно как и скамеек и прочих конструкций), поскольку ваши вкусы могут не совпадать с предпочтениями покупателя.
В ситуации, когда границы надела установить невозможно, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него процедуру межевания. Кадастровый инженер может установить межевые знаки, определяющие границы недвижимого объекта, но это потребует от владельца надела дополнительных затрат.
- Если на участке находятся временные постройки, можно их демонтировать.
- Перед тем, как совершать сделку, земельному наделу следует придать ухоженный вид. Шансы на продажу землевладения на приемлемых для вас условиях возрастут, если вы позаботитесь о том, чтобы на его территории не было:
- скоплений мусора;
- непроходимых зарослей кустарников;
- густой травы и сорняков.
- На участке не должно возникать подтоплений вследствие выпадения атмосферных осадков или повышения уровня залегания грунтовых вод. Их отведение должна обеспечивать грамотно организованная и не засоренная дренажная система.
Приведя территорию в порядок, можно подавать объявление о продаже надела. В качестве площадок для его размещения следует использовать предназначенные для этого рубрики местных газет или специализированные интернет-сайты (Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость и т.д.).
В объявлении следует описать характеристики участка, перечислить размещенные на нем объекты, привести информацию о подключенных коммуникациях и указать кадастровый номер. Также в объявление нужно поместить несколько фотографий, позволяющих покупателю визуально оценить угодье и его местоположение.
Для того, чтобы продать земельный участок самостоятельно, его владельцу следует тщательно подготовиться к совершению сделки:
- прежде всего нужно привести в порядок территорию угодья;
- после этого можно разместить в Интернете и местных газетах объявления о продаже;
- согласовав с потенциальным покупателем условия сделки, рекомендуется в целях ее обеспечения заключить предварительный договор;
- также внимание следует уделить факторам, влияющих на цену объекта недвижимости;
- затем в соответствии с условиями предварительного соглашения можно переходить к заключению главного договора;
- если участок находился в собственности как минимум 5 лет (для отдельных случаев, оговоренных законом – 3 года), налог за его реализацию не взимается.
Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.
«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.
Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.
Можно ли продать дачу без межевания
Продажа садового земельного участка без межевания возможна. Однако во время сделки собственник может столкнуться с такими трудностями:
- Уточнение границ участка с соседями — межевание нужно проводить в том случае, когда между собственниками смежных участков возникают разногласия. Ситуация усугубляется, если были нарушены отступы во время возведения построек или на соседнем ЗУ посажены деревья. Выгоднее решить конфликт мирным путем, избегая судебных разбирательств;
- Продавать садовый участок без межевания сложно, поскольку покупатель понимает, что неустановленные границы — это повод для беспокойства. Потенциальный новый собственник выбирает, как правило, участки с определенными границами и полным перечнем кадастровых документов. Покупатель не хочет самостоятельно оплачивать услуги кадастрового инженера, который вправе провести межевание;
- Если вы планируете объединить два и более земельных участков в один, межевание необходимо делать;
- Чтобы законно оформить прирезку лишних соток, также нужно устанавливать границы участка, а для этого проводится межевание.
На данный момент дачники могут продать свои участки по упрощенной схеме без межевания, сэкономив при этом деньги и время. Оформление прав собственности на дачу можно провести в упрощенном порядке согласно закону о дачной амнистии, действие которого продлено до 2026 года. Для продажи садового земельного участка без определенных границ нужно подготовить и получить в уполномоченных инстанциях следующий список документов:
- Гражданский паспорт;
- Постановление уполномоченной госорганизации о решении выделения земельного участка;
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности — справка содержит описание характеристик участка или ОКС (адрес, площадь, кадастровый номер и стоимость, имя собственника и количество правообладателей, информация об обременениях) и представляет собой правоподтверждающий документ;
- Проект межевания;
- Договор купли-продажи;
- Заявление (форму устанавливает госрегистратор);
- Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
Договор купли-продажи земельного участка в СНТ и его риски
Договор составляется в простой письменной форме, не требует обязательного нотариального удостоверения, однако, составляется по определенным правилам. Так, в нем обязательно указание на конкретный земельный участок, то есть – описание предмета договора. Второе существенное условие договоров данного вида – цена земельного участка.
Общее регулирование купли-продажи земельных участков осуществляет § 7 Главы 30 части 2 Гражданского кодекса, особенности купли-продажи – ст. 37 Земельного кодекса, и самые мелкие нюансы можно увидеть в Федеральном законе 66-фз от 1998 года «О садоводческих, огороднических, дачных и других некоммерческих объединениях граждан».
Так, не допускается купля-продажа земельных участков, не прошедших государственный кадастровый учет. Одновременно с продажей земельного участка в СНТ продавец продает и свою долю в праве на общее имущество в СНТ, которое создавалось за счет его целевых взносов. Передача земельного участка производится по акту приема-передачи, с момента, когда подписан акт, участок считается переданным покупателю, и все риски повреждения участка, произошедшие после подписания акта (затопление, самозахват, кража грунта и иного имущества) переходят к покупателю, продавец за это уже не отвечает.
Приложением к договору земельного участка являются документы о постановке его на кадастровый учет, выписка из кадастрового паспорта, с указанием кадастрового (учетного) номера. Слово «кадастр» означает – список, реестр, перечень. Цену продавец и покупатель устанавливают по договоренности между собой. Наличие спора о прохождении границ земельного участка не является препятствием в совершении сделки купли-продажи.
Если земельный участок не имеет кадастрового номера, необходимо произвести его межевание и постановку на кадастровый учет, для чего надо обратиться к кадастровому инженеру в той местности, где находится участок.
Разрешения от председателя СНТ на продажу земельного участка не требуется. Наличие долгов перед СНТ также не является препятствием для заключения договора.
Кто именно будет платить эти долги – продавец и покупатель определят соглашением между собой, о чем могут написать отдельное условие в договоре.
Плюсы и минусы покупки земельного участка в СНТ
Целью создания СНТ является совместное решение различных вопросов, относящихся к огородничеству и садоводству. При этом не предусматривается получение прибыли. Здесь имеется только одно исключение: разрешается та предпринимательская деятельность, при которой коммерческий результат используется для решения задач товарищества.
Если имеется возможность в СНТ провести коммуникации, то такое решение нельзя принимать единолично. В этом случае необходимо получить разрешение товарищества. Важно понимать, что провести оформление участка и дома в собственность, добиться решения о возможности прописки здесь возможно только при том условии, что товарищество действует на законных основаниях. Поэтому, покупая землю, надо тщательно изучить относящиеся к делу документы.
Важным плюсом является то, что такой участок подходит для тех, кто намеревается заняться сельскохозяйственной деятельностью. К минусам нужно отнести неразвитые коммуникации и сложность осуществления регистрации для проживания.
Приватизация земельного участка в СНТ в 2023 году
С каждым годом все больше людей желают приобрести в собственность земельный участок. В таком деле особое внимание стоит уделять юридической стороне процесса оформления садовой территорией.
Для упрощенного оформления земельного участка стоит обратиться в садовые товарищества либо дачные кооперативы. Процедура приватизации дачного участка возможна при имеющейся постройке на полученной земле.
Чтобы оформить землю, гражданину России необходимо соблюдать некоторые конкретные требования, которые установлены действующими законами. С учетом ФЗ № 93 по упрощенной процедуре владелец вправе не предъявлять разрешение на строительные работы на дачном участке.
Внимание! Сроки приватизации земельного участка:
- упрощенная система оформления действует до 2020 года включительно;
- с 01.03.18 года в действие вступили условия «дачной амнистии».
СНТ — категория, которая присуждается земельному участку согласно законодательству РФ. Расшифровка этого понятия — cадовое некоммерческое товарищество. Создается организация силами владельцев земли СНТ с целью совместного ведения садового хозяйства.
Вы можете стать собственником участка в садовом товариществе, купив землю, получив ее в подарок или по наследству. Очень редко, но сегодня еще встречаются предприятия, которые выделяют участки своим сотрудникам бесплатно.
Внимание! До 1 марта 2021 года продлена дачная амнистия, благодаря которой вы можете оформить свои садовые строения по упрощенной схеме.
Наделы для садов и огородов должны находиться только на территории поселений и на землях сельскохозяйственного назначения. То есть организация некоммерческого товарищества садоводов не будет законной на землях заповедников и других природоохраняемых зон.
По новому закону вы вправе построить на своем участке СНТ не только дачу, но и капитальный дом или коттедж. Если строение будет отвечать определенным условиям, то вы сможете в нем прописаться. Вам станут доступны услуги близлежащих поликлиник, детсадов и других социальных учреждений.
Зарегистрироваться в доме на садовом участке можно, если:
— дом относится к категории жилых строений;
— у строения есть адрес;
— собственник дома владеет землей под ним.
Если все условия соблюдены, то вы можете обратиться в паспортный стол близлежащего населенного пункта с заявлением о регистрации. Если в отделении миграционной службы был получен отказ в прописке, то вы вправе оспорить это решение.