Продать квартиру в ипотеке — сложно, но возможно

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продать квартиру в ипотеке — сложно, но возможно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.

Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:

• паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);

• техпаспорт недвижимости;

• выписку из ЕГРН о наличии права собственности;

• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);

• разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;

• отчет об оценке объекта.

Через сколько можно продать квартиру в ипотеке

Возможность продажи ипотечной квартиры не ограничена по времени. То есть провести ее можно в течение первых месяцев после оформления кредитного договора. Главное условие — предварительное оповещение кредитора о намерении продать жилплощадь и получение его согласия на проведение перепродажи объекта. Банковские организации считают подобные сделки рискованными, поэтому требуют досрочного погашения кредита или переоформления обязательств на другого заемщика. Кроме того, объект не должен иметь неузаконенных перепланировок. Допускается проведение неотделимых улучшений помещений в виде ремонта. В противном случае свободное несогласованное изменение жилплощади, например, с переносом стен и объединением комнаты с лоджией, грозит не только отказом кредитора, но и применением административного наказания.

Главная сложность для продавца заключается в возможности найти человека, готового приобрести недвижимость с обременением. Продажа квартиры в ипотеке с переоформлением закладной может занимать по времени до нескольких недель, что дольше, чем стандартное получение кредита. Этот факт зачастую отпугивает потенциальных покупателей.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа недвижимости в ипотеке имеет как плюсы, так и минусы. Среди достоинств купли-продажи стоит отметить минимальные риски, связанные с мошенничеством, поскольку в сделке принимает непосредственное участие банк. Для покупателя покупка квартиры с обременением выгодна тем, что стоимость объекта может быть ниже рыночной, что позволяет сэкономить денежные средства. Кроме того, нередко процедура предполагает предоставление минимального количества документов, например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки. С другой стороны, сделка может растянуться во времени на несколько недель, оставляя покупателя, внесшего задаток, в «подвешенном» состоянии.

Чтобы не ошибиться с выбором правильного решения и избежать «подводных камней», прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры в ипотеке, проконсультируйтесь со специалистом банка, ознакомьтесь с отзывами заемщиков и оцените собственные финансовые возможности.

К чему нужно быть готовым при продаже квартиры в ипотеке

Несколько лет назад избавиться от квартиры в залоге было бы сложнее, потому что такие сделки считались более экзотическими. Хоть в 2022-м рынок ипотеки и показал оглушительный спад, до этого он активно рос благодаря низким ставкам. Так что и продажа квартир из-под залога стала более-менее рядовым событием. Такое возникает очень просто: чем больше квартир покупают в ипотеку, тем больше из-под неё продают.

Тем более что сейчас желание сбыть жильё часто вызвано не только личными мотивами, но и геополитическими. То есть на рынке появляются отличные квартиры, которые в других обстоятельствах никто бы не продавал. Что на руку покупателям.

И всё же, продавая квартиру из-под залога, стоит быть готовым к тому, что поиск покупателя может занять больше времени. Не исключено также, что вам придётся несколько снизить цену относительно рыночной. В остальном это совсем не безнадёжная сделка, которую под силу осуществить.

Схема 3. Продажа квартиры из-под залога

1. Когда у покупателя есть свои деньги на покупку квартиры.
   В этом случае сделка проводится следующим образом:
   • Продавец запрашивает у банка согласие на продажу квартиры с сохранением обременения.
   • Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи.
   • В банковскую ячейку или на аккредитив закладываются деньги для расчетов. Обычно сумма делится на две части: сумма в погашение долга по кредиту и разница между ценой квартиры и первой суммой.
   • Договор и согласие банка на проведение сделки передается на госрегистрацию. В этом случае обременение снимается не сразу; оно остается на квартире, которую приобрел покупатель.
   • После регистрации сделки первая сумма переводится в счет погашения долга продавца перед банком. После того как ипотечный кредит погашен, банк выдает покупателю документы для снятия залога либо сам снимает обременение, а покупатель получает «чистую» квартиру.

   Продажа при участии банка

   Договор продажи в этом варианте заключается трехсторонним, т.е. при участии банка-кредитора. Для покупателя такой формат сделки надежнее двухстороннего договора, поскольку обнуляет риски.

   Проблемы с двухсторонним договором купли-продажи на залоговую квартиру могут возникнуть после стадии погашения кредита, если продавец решит отказаться завершать сделку и переоформлять жилье. Последуют судебные разбирательства и решения судов будут в пользу несостоявшегося покупателя, но возврат средств вполне может занять многие месяцы.

   Для участия ипотечного банка в продаже залоговой недвижимости по трехстороннему договору необходимо обратиться в любой его филиал (отделение), подав заявление свободной формы. До регистрации договора (документ к этому моменту подписывается сторонами) между банком, продавцом (заемщиком) и покупателем последний вносит наличными деньги, оговоренные в сделке. Сумма делится депозитными ячейками банка: в первую помещаются средства для погашения ипотечного долга; во вторую – сумма для выплаты заемщику (оставшаяся часть после закрытия кредита).

   Далее договор регистрируется, готовятся документы на открытие первой (для кредитора) ячейки. Получив сумму досрочного погашения ипотеки, банк-кредитор снимает обременение (передает закладную заемщику) и открывает продавцу вторую ячейку, содержащую сумму разницы между ценой продажи жилья и размеров ипотечной задолженности. В итоге переход права собственности на квартиру и закрытие кредитного долга происходят одновременно.

   Какие нужны документы, чтобы продать ипотечную квартиру?

   Для продажи обремененной недвижимости потребуются следующие документы.

   • Выписка из ЕГРН. Заказывайте на сайте Росреестра, ее стоимость 350 р.

   • Ипотечный договор.

   • Если долей квартиры владеют несовершеннолетние, потребуется согласие органов опеки.

   • Когда состоите в браке — копия свидетельства о браке.

   • Если развелись, а квартиру купили в браке — свидетельство о разводе и получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги.

   • Возьмите в управляющей компании или МФЦ справку, что нет долгов по коммуналке.

   • Справка об оценке недвижимости. Закажите оценщиков.

   Погашение ипотечного кредита до продажи квартиры

   Этот вариант наиболее понятный и простой. После расчета с кредитором продать квартиру будет легче и быстрее, а из-за снятия обременения можно рассчитывать на более высокую стоимость.

   Погасить остаток долга можно своими средствами (что выполнимо далеко не всегда) или заемными (можно оформить потребительский заем). После возврата средств владелец квартиры берет в банке справку, подтверждающую отсутствие задолженности, предоставляет ее в Росрестр, который снимает обременение. После этого жилье находится в свободном распоряжении владельца, который может его продать обычным способом. При этом на сроки продажи квартиры влияют стандартные факторы:

   • стоимость;
   • состояние квартиры;
   • местонахождение;
   • наличие совладельцев;
   • сезонность и другие.

   Главный плюс этого варианта – он выступает единственным способом продать ипотечное жилье по рыночной стоимости.

   

   Как сохранить жилье, если нечем платить по ипотеке?

   Кредитные каникулы. Существует несколько категорий заемщиков, которые могут взять ипотечные каникулы. И зачастую они даже не подозревают о такой возможности.

   • Ипотечные каникулы для мобилизованных. Данная льгота была принята Госдумой в сентябре 2022 года в целях поддержки мобилизованных для участия в СВО и членов их семей. Распространяется на ипотеку, взятую до 21 сентября текущего года. Ипотечные каникулы можно оформить на весь срок службы плюс 30 дней после возвращения. Каникулы также будут продлены автоматически на тот период, пока мобилизованный находится в больнице после ранения.
   • Ипотечные каникулы для остальных категорий граждан. Подать заявку на каникулы можно только один раз за весь период выплаты долга, максимальный срок действия ипотечных каникул – не более 6 месяцев. Предельная сумма жилищного кредита, на которую разрешается оформить отсрочку по выплатам, – 6 млн рублей для Москвы и 4 млн рублей для Санкт-Петербурга.

   Как переоформить ипотеку на покупателя жилья: пошаговый чек-лист

   Пошаговая инструкция для тех, кто хочет продать квартиру, находящуюся в залоге, и не знает, с чего начать. В качестве примера рассмотрим случай, когда покупатель переоформляет текущее ипотечное обязательство на себя у того же банка-кредитора.

   • Первый шаг, который необходимо сделать, – получить согласие банка. Сделать это можно двумя способами: онлайн на сайте кредитора или лично в отделении банка. Через несколько дней после подачи заявления банк направит ответ. Обычно если заемщик исправно погашает ипотеку и отсутствует текущая задолженность, то кредитор идет ему навстречу и разрешает выставить жилье на продажу.
   • Поиск покупателя. Рекомендуем указать в объявлении, что недвижимость в залоге у банка и что осталось выплатить такую-то сумму по ипотеке. Если нанять грамотного риелтора, то он обязательно учтет все нюансы сделки и, вероятно, быстрее найдет покупателя на ипотечное жилье.
   • Открыть банковские ячейки для получения и перевода денег. Для сделки понадобится открытие двух банковских счетов – аккредитивов. С их помощью продавец квартиры получит деньги после выполнения всех обязательств по договору.
     

     В один аккредитив будет заложена сумма, необходимая для полного погашения ипотеки. Во второй – остаток суммы, который перейдет к продавцу.

     Стоимость предоставления аккредитива – от 1500 рублей. Некоторые банки предоставляют аккредитив бесплатно, если в него будет заложена сумма свыше 1 млн рублей.

   • Погашение ипотеки. После того, как покупателю будет одобрена ипотека на жилье, банк переведет деньги на открытые аккредитивы. Теперь продавцу нужно погасить долг за свою ипотеку. Для этого ему нужно написать заявление в банк о досрочном погашении ипотеки. В заявлении нужно будет указать дату списания денег, номер расчетного счета (аккредитива), откуда кредитор спишет деньги, и точную сумму. После погашения ипотечного кредита, в течение двух недель, банк выдаст продавцу квартиры документы: справку об отсутствии долга и закладную, которая была составлена при оформлении ипотеки.
   • Снятие обременения с проданного жилья. Документы, выданные кредитором после полного погашения ипотеки, необходимо отправить в Росреестр для снятия обременения. Сделать это можно через МФЦ, на портале госуслуг или на сайте Росреестра. К заявке нужно приложить документы:
     
     • Российский паспорт.
     • Закладная из банка.
     • Ипотечный договор.
     • Свидетельство о праве собственности.

     Если закладная была оформлена в электронном виде, то продавцу не придется ничего отправлять. Банк самостоятельно направит ее в Росреестр. Через пять дней необходимо будет проверить обновленную информацию на сайте Росреестра или на портале “Госуслуги” и затем получить выписку из ЕГРН. В этой выписке будет содержаться информация о том, что жилье больше не является залоговым.

   • Регистрация договора купли-продажи. После составления и подписания договора купли-продажи недвижимости продавец и покупатель отправляют его на регистрацию в Росреестр. Если сделать это через нотариуса, ответ придет в течение 3 дней. В нем будет подтверждение о переходе права собственности к покупателю.
   • Получение второй части денег за проданную квартиру. После исполнения условий договора (получения права собственности покупателем) продавец может забрать деньги из второго аккредитива.

   Разберемся, чем рискует продавец, продавая недвижимость в ипотеку. Наибольшим риском продавца при продаже вторичного жилья с использованием заемных средств – это неодобрение сделки кредитной организацией. Кредитор на любом этапе вправе отказать в кредитовании, и из-за этого может рухнуть вся схема сделки, и тогда придется искать нового покупателя, а задаток – возвратить покупателю, если такое предусмотрено условиями соглашения как форс-мажорное обстоятельство.

   В остальном у продавца отсутствуют риски. Банки самостоятельно осуществляют проверку недвижимости и заемщиков, сделки не одобряют клиентам, которых можно отнести к неблагонадежным.

   Что касается сроков продажи жилой недвижимости с применением ипотечного кредита, то на регистрацию права собственности уходит 7-9 рабочих дней, затем в течение 5-7 дней после этого кредитная организация перечислит оставшуюся часть стоимости недвижимого имущества. Сразу же получить все средства не получится.

   Сложно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

   Можно, если знать нюансы. Особенность военной ипотеки в том, что у купленного жилья сразу два залогодержателя: банк, выдавший займ, и Росвоенипотека, перечисляющая платежи. Поэтому перед продажей придётся получить согласие у обеих организаций.

   Помимо погашения долга, необходимо также возместить Росвоенипотеке внесенные средства. Для этого проще всего приобрести потребительский кредит и использовать его для погашения обязательств и снятия обременения, затем продать имущество и использовать вырученные от продажи средства для погашения кредита. Сумма, возвращенная в Росвоенипотеку в результате продажи имущества, не исчезает, а зачисляется обратно на накопительный счет военнослужащего (НИС). Эти деньги можно использовать при повторной покупке квартиры.

   Как продать квартиру в ипотеке

   На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

   Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

   Необходимые документы для сделки

   Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора. Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально. Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

   Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

   • договор купли-продажи;
   • документы, удостоверяющие личности и права сторон;
   • технический паспорт на реализуемое жилье.
   • на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

   Согласие банка на продажу квартиры в ипотеке

   Приобретенная квартира посредством ипотеки является имуществом должника, но чтобы продать ее, нужно получить согласие банка.

   С одной стороны, банк заинтересован в полном погашении займа и не должен препятствовать продаже залоговой недвижимости, если заемщик не может больше нести долговые обязательства по ипотеке.

   С другой стороны, при разрешении продажи залоговой недвижимости банк теряет свою возможную прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, выданных на приобретение этой недвижимости.

   Если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то банк не может отказать. Чтобы заемщики не злоупотребляли такой возможностью, продажа ипотечной квартиры сопровождается наложением существенных штрафных санкций и заградительных комиссий.

   Но они несравнимы с вероятными последствиями из-за прекращения платежей по ипотеке. Если заемщик объективно не может больше регулярно платить по кредиту – ему не стоит затягивать с продажей, разумней разрешить сложившуюся ситуацию до судебного разбирательства.

   Продажа без риелторов

   Самостоятельная продажа ипотечной квартиры подразумевает поиск покупателя. Найти заинтересованное лицо можно путем подачи объявления. Нужно быть готовым к тому, что будет много звонков, не имеющих отношения к делу: начнут звонить люди, изучающие рынок, желающие только узнать цену или предложить свои услуги. Но рано или поздно найдется и реальный покупатель. С ним нужно составить предварительное соглашение купли-продажи. Нотариус должен подписать этот документ, после чего можно приступать к переоформлению права собственности.

   В предварительном соглашении обязательно указывается такая информация:

   • точная сумма остатка по ипотечному кредиту;
   • подтверждение, что заемщик имеет право продать квартиру.
   
   

   Похожие записи:

   • Госпошлина на развод в 2023 году
   • Программа Утилизация Эльдорадо Что Можно Сдать • Обменять с доплатой
   • Как правильно провозить ручную кладь в самолете. Раскладываем по полочкам