Законы об ИЖС в 2022: что изменилось
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Законы об ИЖС в 2022: что изменилось». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).
Расширены сведения в ЕГРН
С начала 2022 года в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — включают новые сведения:
- О кадастровых инженерах, проводящих учёт недвижимости. Теперь в справку из ЕГРН будут вписаны данные ответственного за кадастровые работы.
- Об аварийности многоквартирных домов. В выписках ЕГРН отразят, признан ли дом аварийным или непригодным для проживания, подлежащим сносу или реконструкции. Эти сведения помогут покупателям избежать сделок с проблемной недвижимостью.
Таунхаусам присвоили правовой статус
До 2022 года в жилфонд включали только жилой дом, комнату и квартиру. С 1 марта 2022 года правовой статус присвоили домам блокированной застройки (таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам). Это жилой дом, блокированный с другим жилым домом/домами, стоящими в одном ряду, с общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Раньше такие объекты ставились на кадастровый учёт как квартиры или части дома, теперь их регистрируют как «дом блокированной застройки».
Таунхаус должен отвечать условиям:
- не более 10 блоков;
- не более 3 этажей.
Если указанные требования не соблюдаются, необходимо запрашивать экспертизу проектной документации перед строительством. Чтобы избежать юридических разногласий, реконструкцию своего блока хозяин должен согласовать с другими собственниками.
1. Федеральный закон 476-ФЗ внёс поправки в Градостроительный, Земельный кодексы, законы о госрегистрации и долевом строительстве.
2. Нововведения стимулируют ИЖС — на такое жильё теперь распространяется долевое строительство, под него выделяют землю и ресурсы, включая субсидии для производителей домокомплектов.
3. Правовой статус присвоен домам блокированной застройки — таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам.
4. С 2022 года в справках из ЕГРН появятся сведения об ответственном кадастровом инженере и аварийности жилья.
5. Дачную амнистию продлили, загородные дома-дачи по-прежнему можно оформить с минимальным пакетом документов.
6. ИЖС включено в нацпроект «Жильё и городская среда» — в перспективе это даст специальную ипотечную программу, упрощённое подключение к коммуникациям и новые участки земли для застройки.
Признание возникновения права собственности
Этим может заняться и сам владелец участка. Он должен подать в суд риск о том, чтобы признать право собственности. При этом в суде следует доказать следующее:
- То, что дом полностью соответствует всем строительным нормам.
- Что строительные материалы полностью отвечают всем имеющимся требованиям по качеству, а также безопасности их использования.
- Что все инженерные коммуникации соответствуют нормам для данного дома, или можно их подключить.
- Если данное здание совершенно не опасно как для жизни, так и для здоровья людей.
- Если постройка данного здания не нарушает интересы, которые есть у третьих лиц.
Периодически люди, которые берут квартиры, хотят узаконить уже построенный многоквартирный дом. Бывают ситуации, при которых застройщик просто обходит все имеющиеся законы, а препятствия далее возникают у жильцов. Есть различные варианты, в которых бывает данная ситуация:
- Если дом выстроили без получения разрешения на возведение. Застройщик начинает распродавать квартиры, их разбирают, пробуют оформить на них собственность, а тогда они выясняют, что на этот дом не было дано разрешение, он просто не введен в эксплуатацию. Чисто юридически данный дом не существует. Для того, чтобы избежать данной ситуации, необходимо тщательно проверять все имеющиеся документы. Однако, если вы уже покупали квартиру в таком доме, то вам придётся обратиться в суд. Далеко не все судьи стоят на стороне человека, который купил квартиру. Данный дом может считаться самостроем. Естественно, застройщик должен снести дом и платить жильцам. Однако, при таком варианте прождать возврат средств можно очень длительное время.
- Дом был построен, как и все, но практически он разбит на квартиры. После этого застройщик оформляет данный дом, также сбывает в нём толики. В данной ситуации у покупателя будет не настоящая квартира, а лишь часть в общей собственности. Для того, чтобы отстаивать свою правоту, необходимо также обратиться в суд. К примеру, может быть подан иск о том, чтобы признать данный дом многоквартирным. Однако, данная ситуация совсем не дает гарантию того, что решение будет в вашу пользу.
Данные схемы очень распространённые, и употребляют их не только потому, что для законного строительства необходимо изменить категорию земли. Для получения законного разрешения участок также должен отвечать множеству требований:
- У такого дома должны быть полностью все коммуникации, которые должны быть в многоквартирном доме.
- Должна быть развита инфраструктура.
На участках ИЖС дольщикам иногда предлагается приобрести квартиру в таунхаусе. С одной стороны – это дом на земле, с другой – в нем живет не одна семья, а несколько хозяев. Будет ли такое строительство законным?
Как говорят специалисты, таунхаус является неким средним вариантом между индивидуальным домом и многоквартирным. Это блокированный тип жилья, в котором может располагаться от двух до десяти квартир. И строить такие объект закон разрешает на участке, для которого имеется вид использования под жилищное строительство.
Как дольщику не попасть впросак?
Чтобы не оказаться в положении обманутых дольщиков, покупая квартиру в Сочи, эксперты рекомендуют обращать внимание на такие моменты.
-
Первое – как правило, многоквартирные дома на землях ИЖС в Сочи строятся с небольшим числом этажей, то есть являются малоэтажными. Именно к покупке такого жилья стоит отнестись максимально внимательно.
-
Второе – важно потребовать у застройщика документы:
-
разрешение на строительство: в этом документе должно присутствовать четкое указание на то, что по закону можно строить на данном участке именно дом многоквартирного, а не индивидуального типа;
-
правоустанавливающие документы на землю. Причем в них необходимо четко обозначить, к какой категории относится участок, и каково предназначение этой земли. Постройка многоквартирного дома возможна, согласно законодательству, только на земле, которая относится к населенным пунктам (поселениям), на которых можно вести жилищное строительство.
На что должны обратить внимание дольщики в первую очередь?
Самые первые звоночки, после которых стоит серьезно задуматься о законности продажи жилья в малоэтажном доме – нежелание застройщика показывать потенциальному клиенту всю документацию, которую он запрашивает. Или отговорки вроде: документы будут позже, они находятся на рассмотрении и так далее. К моменту подписания договора вся документация должна быть в наличии, и полностью соответствовать федеральному закону. Когда застройщик не может предоставить такую возможность, разумнее отказаться от заключения сделки, чтобы впоследствии не оказаться у разбитого корыта – ни денег, ни жилья.
Если квартиру предлагается купить как долю в малоэтажном доме, важно проверить все досконально. Квартира в договоре должна фигурировать именно как квартира, а не как доля в квартире или доме. И все документы должны быть оформлены в строгом соответствии с ФЗ-214.
Стоимость кадастровых работ
В прошлой редакции закона введено бессрочное право российских субъектов устанавливать предельные цены кадастровых работ, необходимых для подготовки технического плана. Она действует в отношении не только земельных участков для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, но и в отношении участков для индивидуального гаражного и жилищного строительства и расположенных на них объектах недвижимости. Также органы власти будут обязаны сами заниматься образованием земельного участка (под жилыми домами, построенными до 1 марта 2005 года), его межеванием и постановкой на кадастровый учет.
8 декабря 2020 года Госдума приняла закон, позволяющий дачникам заказывать комплексные кадастровые работы. Это снизит вероятность реестровых ошибок, риск возникновения земельных споров между соседями и сэкономит деньги собственников недвижимости.
Правила строительства дома на участке ижс 2019
Последствия возведения многоквартирных объектов на участках ИЖС грозят как недобросовестным застройщикам, так и гражданам, которые приобрели такое жилье.
Последствия для застройщика:
- административный штраф в размере 40-50 тыс. рублей;
- признание объекта самовольной постройкой и принуждение застройщика к ее сносу или сносу здания за его счет.
- В настоящее время органы власти рассматривают законопроект об ужесточении наказания за подобное строительство.
- Последствия для покупателей квартир в домах на участках ИЖС:
- финансовые потери;
- лишение жилья;
- принуждение к сносу постройки.
Как оформить два дома на небольшом земельном участке
10.04.2018
В Управление Росреестра по Республике Татарстан нередко обращаются граждане, интересующиеся, можно ли на земельном участке, который невозможно разделить в виду небольшой площади, построить два дома и оформить на каждый право собственности.
Случаи, когда на одном небольшом земельном участке построены два дома, встречаются довольно часто. Например, в одном доме живут родители, в другом – молодая семья.
Как пояснила начальник отдела государственной регистрации недвижимости физических лиц Эндже Мухаметгалиева, действующим законодательством не предусмотрено прямого запрета на возведение второго индивидуального жилого дома на одном земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.
Поэтому в случае, если земельный участок, находящийся в долевой собственности двух лиц, не может быть реально разделен, правообладатели могут заключить в письменной форме соглашение о порядке пользования земельным участком, согласно которому стороны соглашения договариваются о возведении каждым из них своего индивидуального жилого дома на свои собственные средства.
Для сведения
Согласно ст.247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Кроме того, важно, чтобы при строительстве индивидуальных жилых домов были соблюдены градостроительные нормы и правила, в том числе минимальные отступы от границ соседнего участка, максимальная высота строения и т.д.
В противном случае такая постройка может попасть под категорию самовольной, а также привести к спорам с соседями.
При этом Эндже Мухаметгалиева напомнила, что до начала строительства указанных индивидуальных жилых домов правообладателям земельного участка следует получить в полномочном органе разрешение на строительство таких объектов недвижимости.
- Сведения об объекте индивидуального жилищного строительства указываются в техническом плане на основании разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии).
- При обращении за государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией права собственности каждого из правообладателей земельного участка на свой индивидуальный жилой дом необходимо будет представить не менее двух подлинников указанного соглашения, технические планы на построенные дома, а также уплатить каждому заявителю госпошлину в размере 350 рублей.
- Также государственный регистратор напомнила, что до 1 марта 2020 года действует упрощенный порядок государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства («дачная амнистия»).
- Пресс-служба
Что скажет экспертиза
«Закон написан таким образом, что не дает формальных признаков, как отличить многоквартирный дом от одноквартирного при условии, что строение меньше 1500 кв. метров, а количество этажей — меньше или равно трем», — констатирует Александр Дубовенко, директор по развитию компании «Гуд Вуд». Он добавляет, что нарушения у таких строителей чаще всего связаны с коммуникациями — к примеру, на частный дом положено 15 кВт электромощности, а в реальности потребляется намного больше.
«Чаще всего такими незаконными строениями занимаются мелкие компании или не совсем чистоплотные предприниматели, надеясь потом оформить дом по «дачной амнистии», поскольку это дешевле, а зачастую просто единственный путь для изменения разрешенного вида использования участка», — поясняет он.
Александр Черный, гендиректор компании «СК Тверская», специализирующейся на малоэтажном домостроении, рассказал о том, какие факторы учитывает строительная экспертиза: «Индивидуальное и многоквартирное домостроение сильно отличается, в первую очередь потому что все применяемые решения в многоквартирных строениях должны соответствовать СНИПам. Экспертиза проверит проектную документацию, оценит, насколько все решения типовые и соответствуют ли они строительным нормам. Если же в проектной документации есть «белые пятна», то экспертиза посчитает, что это решение применено неправомерно. Если решение нетиповое, то его можно «легализовать», если какой-то проектный институт проведет испытания и подтвердит, что это решение безопасное».
Экспертиза не будет учитывать факт, проданы ли доли в таком доме и проживают там люди, поскольку она проверяет именно безопасность дома, пояснили эксперты.
«Снос таких домов — это крайняя мера. Сейчас мы работаем с застройщиками, направляем запросы в регистрационную палату, в прокуратуру, чтобы проверить законность строительства. Мы заставляем застройщиков привести в норму документацию и оформить все согласно закону», — заявил мэр Ногинска Владимир Хватов.
«Если много таких домов будут признаны законными, то может начаться волна исков, может возникнуть поток легализации строений, выполняющих нормативные требования по СНИПам, но построенных на землях ИЖС и без разрешения. Так же, как это произошло с исками по дачной амнистии», — предсказывает Дубовенко.
Возведение дома без разрешения
В результате строительства многоквартирного дома на землях под ИЖС недобросовестного застройщика могут привлечь к мерам ответственности, в соответствии с действующими нормами законодательства.
Санкции в отношении застройщиков, нарушивших целевое назначение участков под жилищное строительство:
- Штраф согласно КоАП РФ, который составляет до 50 тысяч руб.;
- признание построенного здания незаконной постройкой и принуждение построивших его лиц к принудительному сносу либо к сносу объекта сторонней организацией с отнесением всех расходов на застройщика.
В 2021 году органы государственной власти ужесточили ответственность за такие самовольные действия, которые влекут наложение следующих штрафов:
- в отношении граждан – от 2 до 5 тыс. руб.;
- на должностных лиц — от 20 до 50 тыс. рублей;
- на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юр. лица — от 20 до 50 тыс. руб.;
- на организации — от 500 тыс. до 1 млн. руб.
Также может применяться в качестве санкции административная приостановка их деятельности сроком до 90 суток.
Возможные последствия для приобретателей квартир в таких многоквартирных домах:
- денежные убытки;
- лишение купленной жилплощади;
- принудительный снос жилья.
В итоге самовольной постройки многоквартирного жилья на землях ИЖС граждане могут воспользоваться только гражданско-правовыми методами защиты своих нарушенных прав, а именно потребовать через суд возврата уплаченных денежных средств и компенсации убытков.
На практике, зачастую у таких фирм-застройщиков не имеется денежных средств на расчетных счетах для покрытия убытков всех обманутых граждан.
Поэтому перед покупкой жилья в МКЖД стоит тщательно проверять документы, касающиеся правового статуса и назначения земельного участка, на котором построен объект недвижимости.
Многоквартирный дом на ИЖС 2020 — можно ли строить, на участке
Все земли, расположенные на территории РФ, подразделяются на определенные категории. Каждая территория обладает своим целевым назначением. Это налагает запрет на ее эксплуатацию с другими целями.
К одному из видов назначения участков относятся территории населенных пунктов, отводящиеся под индивидуальное жилищное строительство.
В 2020 году еще действует Закон «Закон о дачной амнистии», разрешающий возведение на таких объектах жилья в упрощенном порядке, без получения разрешения на строительство. Кроме того, в отношении таких построек действует облегченный порядок регистрации прав собственности.
Дополнительные вопросы
Как узнать, что можно строить на земельном участке? Для поиска необходимой информации нужно воспользоваться публичной кадастровой картой. В блоке поиска участка по кадастровому номеру нужно вбить соответствующие значения. В окне результата появятся характеристики земельного надела – категория и его ограничения, ВРИ.
Используя информацию из этой статьи, нужно будет определить те виды земельных участков для строительства дома, которые разрешены законом и то ВРИ, которое имеется в наличии, сопоставить характеристики.
Как узнать можно ли строить дом на земельном участке? Для этого нужно обратиться к главе администрации и архитектору района, если участок уже приобретен.
Если же покупка только планируется, необходимо с владельцем земли запросить выписку из реестра прав (ЕГРП). Получить ее можно в Росреестре, уплатив соответствующую сумму. В ней будут указаны существующие ограничения на участок.
Уведомление об окончании строительства
Последнее уведомление об окончании строительства подать следует в течение месяца после того, как дом закончен. Оно содержит практически те же сведения, что уведомление о планировании, но уже фактические. К уведомлению прикладывается техплан, который делают приглашенные вами кадастровые инженеры. Их же можно попросить заполнить уведомление, чтобы избежать ошибок. Дополнительно может понадобиться соглашение о разделении участка на доли между правообладателями, если собственников несколько.
Это уведомление тоже рассмотрят в течение семи рабочих дней. Если во время строительства вы не отклонялись от плана, то одобрение практически гарантировано. В ответ снова будет составлено уведомление о соответствии. Оно понадобится для оформления права собственности на дом.
Уполномоченный орган самостоятельно направит в регистрирующий орган заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации за вами прав. Если это не будет сделано своевременно, вы можете направить заявление самостоятельно.