Как происходит приватизация подвалов?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как происходит приватизация подвалов?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наиболее выгодным представляется решение обустроить пустующие подвальные помещения непосредственно под квартирой. В таком проекте можно сделать проход с лестничным пролетом из коридора или жилой части. При удачной реализации планов будет создан двухуровневый объект недвижимости с улучшенными потребительскими характеристиками.
Оформление разрешения на приватизацию подвала
Подвальные помещения разделяются на два вида:
- те, в которые разрешен общий доступ. Их используют для хранения личных вещей, продуктов и прочего;
- те, в которые общий доступ запрещен. Используются для инженерных систем, проход разрешен только обслуживающим специалистам.
В обоих случаях подвальное помещение является собственностью жильцов многоквартирного дома, а потому для приватизации потребуется их одобрение, которое получить иногда непросто. Для его получения требуется проведение собрание жителей дома, которое должно быть задокументировано и иметь положительный результат. Для того чтобы процедура была проведена правильно, необходимо изучить соответствующие статьи в Жилищном кодексе.
Первым шагом является оповещение всех жильцов многоквартирного дома о проведении собрания:
- известить их требуется за десять дней до начала собрания. Это можно сделать при помощи объявлений, размещенных на каждом подъезде;
- на собрании должно присутствовать не менее половины собственников;
- перевод подвала в частную собственность возможен только при получении более чем половины положительных голосов.
Как обустроить подвал под квартирой
В действительности придется учесть действующие ограничения:
- статус жилого помещения нижней части могут не присвоить по причине отсутствия источника естественного освещения (недостаток исправляется в некоторых цокольных помещениях);
- чтобы сменить целевое назначение объекта недвижимости (офис, торговое предприятие, производство) необходимо отдельное усложненное согласование;
- приватизация не выполняется при аварийном состоянии строения, запланированном сносе, капитальной реконструкции.
Следует заранее выяснить в местной администрации, можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме по определенному адресу. Технические возможности уточняют в рамках предварительных консультаций на стадии подготовки проекта. Так, для строительства туалета необходимо предусмотреть монтаж канализации с принудительным откачиванием стоков.
Чтобы оборудовать погреб правильно, надо учесть действующие нормативные ограничения. Отдельные требования:
- высота потолков при наличии магистральных коммуникаций – не менее 180 см;
- ширина проходов – от 100 см;
- равномерное распределение в общих коридорах светильников с выключателем около входной группы;
- вентиляционные отверстия с двух сторон здания с расстоянием от поверхности отмостки не менее 30 см.
Приватизация подвала в многоквартирном доме
Для оформления собственности на подвал нужна поддержка жильцов, без одобрения которых невозможно ничего сделать. Подвал это общее имущество, которым владеют все собственники квартир. Распоряжаться чужим имуществом просто так не позволят.
Перед тем, как приватизировать подвал, нужно согласие жильцов – его получают на общем собрании, проводимом с обязательным оповещением всех проживающих. Итоги, как и ход самого собрания, должны быть задокументированы.
Только в таком случае можно приступать к сбору документации для приватизации.
Сбор жильцов делают максимально организованно, для чего извещают всех собственников не менее, чем за 10 дней до его проведения. Обязательным условием является присутствие большей половины жильцов дома.
По итогам голосования подсчитываются голоса, и если большинство из них положительное, то можно начинать процесс оформления прав. При подсчетах нельзя использовать фальсификационные методы и нарушать ход процесса.
Переоснащение квадратных метров
После согласования приватизации со стороны лиц, проживающих в многоквартирном доме, нужно приступать к переоснащению подвального пространства под личные нужды. Задуманное может реализовываться несколькими способами. Первый вариант — формирование проектной документации. Бумаги должны быть согласованы со строительными нормами. Затем выполняются строительные работы по переоборудованию вспомогательных площадей (самостоятельно или с привлечением профессионалов).
Второй вариант — выполнение строительных работ, предполагающих переоснащение пространства, с последующим оформлением документации. Для этого на место приглашаются работники Бюро техинвентаризации. По итогам собственнику выдается разрешение на реконструкцию.
Переоборудование квадратных метров требует учета доступа инженерных сетей, располагающихся на приватизированном участке, для специалистов, работающих на предприятиях сферы ЖКХ. Это требуется не только для обслуживания сетей, но и для проведения регламентных, ремонтных работ. Также собственник должен учитывать требования пожарной безопасности. Помимо указанных выше условий, не стоит забывать о правилах пользования вспомогательными площадями.
По завершении мероприятий, связанных с согласованием реконструкции собственник обязан оповестить о данном факте Бюро техинвентаризации. Это позволит скорректировать техпаспорта, указав в нем все произошедшие с жилплощадью изменения. Данное действие затрагивает всех жильцов многоквартирного дома, поскольку плата за коммунальные услуги поровну распределена между ними. Приватизировав часть подвала, новоиспеченный владелец внесет корректировки в начисления.
Законодательные ограничения
Хотя закон и определяет подвальные помещения как общей собственностью владельцев дома, присутствуют определенные ограничения в процессе выполнения приватизации таких помещений. Все пространство подвалов условно можно разделить на такие категории:
- Куда присутствует общий доступ жильцов и которые можно использовать для хозяйственных нужд. Эта часть зданий может быть приватизирована.
- Где располагаются инженерные коммуникации, обеспечивающие нормальную работу водопровода, канализации, систем вентиляции, электроснабжения, а также части лифтовых шахт, лестничных клеток и других территорий общего использования. Обычно к таким зонам общий доступ запрещен, и преграждать туда путь также недопустимо.
Важно отметить, что старт процедуры приватизации части хозяйственного блока подвала начинается с получения согласия других собственников. Чтобы его получить необходимо пройти такие этапы:
- не раньше, чем за десять дней до общего домового собрания уведомить всех жильцов дома. Делается это либо персонально, или же путем размещения на каждом подъезде соответствующих объявлений;
- обеспечить явку на собрание не меньше половины от общего количества зарегистрированных жильцов многоквартирного дома;
- на собрании необходимо получить одобрение большинства из присутствующих (положительных голосов должно быть больше половины).
Собрание оформляется протоколом, где должно быть указан перечень всех присутствующих, повестка дня, принятые на заседании решения. Присутствующие на собрании должны поставить под протоколом свои подписи. В процессе голосования используются бумажные персональные бюллетени, на которых четко указывается причина голосования. Тут же должна присутствовать личная подпись проголосовавшего. Это избавит вас от возможных неприятностей в будущем, когда кто-то с жильцов передумает и напишет жалобу в контролирующие органы.
Какие проблемы могут возникнуть
Большинство спорных вопросов возникает, когда подвальное помещение занимает фирма или физическое лицо без достаточных на подобные действия оснований. В некоторых случаях звучит аргумент, что подобное право дает проведенная реконструкция помещения и потраченные на нее средства.
Подобное убеждение ошибочно, так как проведенное собрание жильцов и получение от них согласия без дальнейших действий по приватизации не дает статус владельца подвальным помещением.
Действующее законодательство не предусматривает процедуру оформления подвального помещения по упрощенной схеме. Подобное означает необходимость прохождения всей цепочки действий даже в том случае, если объект уже длительное время использовался в личных или коммерческих целях. Началом владения является не дата фактического «захвата», а момент получения свидетельства о праве собственности.
Что делать в случае произвольного занятия площадей подвалов?
В монолитном строительстве возникает много спорных вопросов в приватизации участков. Жители пытаются вернуть площади, которые были незаконно заняты коммерческими предприятиями. Для владельца такая сделка выгодна. Жильцы имеют право проверить у него наличие всех необходимых документов. Подвалов, приватизированных квартирой, много, но такая реконструкция не должна мешать остальным жителям дома.
В случае с ленточной конструкцией обязательно наличие документов у хозяина. Если необходимые бумаги отсутствуют, то жильцы имеют высокие шансы одержать победы в слушании.
Приватизируют подвал с разрешения большинства жильцов. Ведь это помещение общественное, и им имеет право пользоваться каждый.
Как определить собственников
Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем. Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ, общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы. Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.
Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты. Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.
Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:
- на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
- у технического этажа нет определенного назначения;
- подвал отделен от квартир.
Кроме того, техническое подвальное помещение признается возможным ко владению на равных долях между жильцами тогда, когда в нем имеется техническое оборудование, способное обслуживать больше одной квартиры. Если соблюдены все условия, подвал находится в общей долевой собственности живущих в доме, возможность сдачи в аренду, обмен, продажа подвала и прочие манипуляции с техническим этажом без их согласия невозможны.
Можно ли приватизировать подвал или чердак в жилом доме
В ГК РФ говорится, что подвальные и чердачные комнаты общего пользования принадлежат владельцам квартир, если они предназначены для обслуживания более одного помещения. В муниципальном жилье право владения общими помещениями у жильцов возникает с момента, как была приватизирована первая квартира. Если до этого муниципалитет успел выделить подвальное помещение в качестве учтенного объекта для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, права на такую площадь принадлежат городским властям. А все остальное будет признано принадлежащим жильцам.
Приватизация общего имущества – процесс неоднозначный. В каждом доме все чаще появляются жильцы, претендующие на тот или иной участок. С развитием современных информационных технологий, люди стали более подкованными в вопросе своих прав, поэтому участились распри и споры не только с госорганами, но и между собственниками квартир за разделение и владение той или иной площадью. Такие споры решаются через судебные инстанции.
При переоборудовании подвала в техническом помещении дома потребуется согласие собственника дома. При наличии согласия можно начинать процедуру регистрации части подвала как своей собственности. Использование технического подвала для личных целей считается реконструкцией квартиры, соответственно, придется не только согласовывать переоборудование подвального помещения, но и переоформлять пакет документов на квартиру в ее обновленном виде.
Узаконить подвал необходимо в том случае, если принято решение о его эксплуатации в личных целях — использовании в качестве погреба или дополнительного помещения для квартиры, находящейся на нижнем этаже. Если в квартире, расположенной на первом этаже, есть балкон, то владелец может оборудовать под балконом погреб. Чтобы узаконить такую пристройку, необходим пакет документов на право владения жилой площадью, а также согласие всех зарегистрированных в квартире совершеннолетних жильцов. Обратившись с набором документов в архитектурный отдел района, можно получить разрешение на обустройство погреба или узнать причины, исключающие такую возможность.
Жители первого этажа в многоквартирном доме могут сделать подвал частью своей собственности. Для этого им потребуется узаконить подвал. Как правило, это процедура проводится с целью дальнейшей переделки его в погреб. При наличии в квартире балкона часть подвала, размещенная под ним, может быть с ним объединена (это может быть тот же погреб, либо любое другое помещение). Для того чтобы провести такую реконструкцию, нужно письменное согласие всех жильцов данной квартиры, которым исполнилось восемнадцать лет, а также документы, подтверждающие право владения ею. Собрав необходимые бумаги, владельцы должны обратиться в архитектурный отдел района. После рассмотрения заявки они получат ответ, возможно ли узаконить подвальное помещение или нет. Во втором случае будут указаны также и причины отказа.
Во-первых, верное составление искового заявление – весьма трудное дело, требующее знания многих юридических моментов. Между тем, оно имеет большое значение, поскольку, даже если вы имеете документальное подтверждение собственной правоты, неправильно составленное заявление может разрушить все ваши планы, приведя к получению отказа в суде.
На первом этапе переоформления необходимо создать заявление. Процесс возможен, если на территории нет коммуникаций, которые обеспечивают дом всем необходимым. В противном случае в этой части здания делается отдельный вход для работников коммунальных служб. В качестве стен допускается использовать только блоки. Если необходимо провести ремонт, то в его ходе не должны пострадать несущие стены и опоры.
Человеку рекомендуется провести собрание собственников. На нем производится голосование по вопросу отчуждения. Этого достаточно для приватизации данной части имущества. Однако на сборе должно присутствовать большинство жителей. Решение считается принятым, если пришла минимум половина от всех жителей. Также они должны единогласно высказать свое положительное решение.
Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?
В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.
Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.
Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.