ВС решил судьбу задатка по предварительному договору

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС решил судьбу задатка по предварительному договору». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если обеспечение вносится по предварительному договору, что зачет сумм задатка (обеспечительного платежа) в счет оплата не может производится ранее заключения основного договора. Но Минфин России все равно считает, что с таких сумм следует уплачивать НДС в том налоговом периоде, в котором задаток получен (Письмо Минфина России от 02.02.2011 № 03-07-11/25). То есть, руководствуясь позицией Минфина России, в момент получения такого обеспечения следует исчислить и уплатить НДС, а при возврате суммы обеспечения принять ранее уплаченный НДС к вычету (п. 5 ст. 171, п. 4 ст. 172 НК РФ). И если по условиям договора задаток засчитывается в счет платежей по основному договору, то следует ожидать возникновения спора с проверяющими. Перспективы его выиграть невысоки.

Комментарий к ст. 381.1 ГК РФ

1. Суть конструкции обеспечительного платежа состоит в том, что одна из сторон договора в обеспечение своих возможных, допустимых, вероятных в будущем (т.е. со специальной целью), но отнюдь не неизбежных денежных обязательств перед контрагентом, вносит в его пользу некую денежную сумму, своего рода резервирует ее у другой стороны. Сказанное означает, что соглашение об обеспечительном платеже заключается в обеспечение такого денежного обязательства, относительно которого неизвестно, возникнет оно либо нет. Из зарезервированных таким образом денежных средств контрагент вправе удержать соответствующие суммы в случае, если в будущем все-таки возникают основания для их уплаты. Несмотря на то что глава 23 настоящего Кодекса дополнена параграфом 8 «Обеспечительный платеж» Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ обеспечительный платеж не является новой конструкцией в правоприменительной практике. В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ подобный платеж и ранее нередко применялся сторонами как непоименованный способ обеспечения исполнения обязательств по договорам поставки, подряда, аренды и ряда других. В частности, с давних пор при предоставлении вещей в прокат арендатору предлагается внести некую денежную сумму с целью погашения арендодателю возможных убытков при утрате, повреждении или гибели объекта проката. При аренде здания и (или) сооружения распространена практика резервирования арендатором у арендодателя денежных средств с целью покрытия последним его расходов, вызванных разрушением или порчей имущества, обнаруженных при возврате объекта недвижимости арендодателю, а также впоследствии в течении определенного срока. Суды поддерживали такую правоприменительную практику, указывая в судебных актах, что резервируемый денежный обеспечительный взнос в силу статьи 329 ГК РФ может быть отнесен к иным способам обеспечения обязательства. См., например, Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 августа 2013 г. N Ф01-9785/13 по делу N А43-24042/2012.

В настоящее время распространена практика применения обеспечительного платежа в качестве способа обеспечения исполнения государственного (муниципального) контракта. При заключении подобного контракта достигается соглашение между государственным (муниципальным) заказчиком и исполнителем, в силу которого подрядчик перечисляет на счет заказчика денежную сумму, например в размере 10% от цены контракта, в счет возможного возникновения в будущем его обязанности возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора (при просрочке выполнения работ, при некачественном выполнении работ, при нарушении сроков поставки товара и пр.). При ненаступлении указанных обстоятельств денежная сумма подлежит возврату по истечении гарантийного срока на результат работ или иного согласованного сторонами периода. См. пункты 28, 29 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд. Утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 28 июня 2017 г.

2. Правило об обеспечительном платеже, установленное в ст. 381.1 ГК РФ, относится к денежным обязательствам, в том числе к обязательствам о возмещении убытков или уплате неустойки вследствие нарушения договора и обязательствам, возникшим по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ. Последнее означает, что правило ст. 381.1 ГК РФ распространяется в том числе и на денежные требования, связанные с участием в сделках, предусматривающих обязанность стороны или сторон сделки уплачивать денежные суммы в зависимости от изменения цен на товары, ценные бумаги, курса соответствующей валюты, величины процентных ставок, уровня инфляции или от значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей, либо от наступления иного обстоятельства, которое предусмотрено законом и относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Речь идет об обеспечении исполнения обязательств, возникающих из сделок, заключенных с использованием производных финансовых инструментов — деривативов (derivative). К такого рода сделкам относятся, в частности: форвардный, фьючерсный, опционный контракты. В сделках подобного рода зарезервированные денежные суммы могут гарантировать оплату соответствующих платежей, если таковые в результате изменения цен на товары, ценные бумаги, курса соответствующей валюты и пр. будут причитаться с внесшей такой платеж стороны.

3. Обеспечительная функция обеспечительного платежа заключается в том, что уже в момент заключения соглашения об обеспечительном платеже для получившей его стороны создается высокая вероятность реального удовлетворения ее возможного, потенциального требования к контрагенту, предоставившему обеспечительный платеж. Такая высокая вероятность удовлетворения требования достигается благодаря тому, что внесение одной из сторон соглашения об обеспечительном платеже в пользу контрагента определенной денежной суммы осуществляется заблаговременно, т.е. до момента возникновения вероятных обстоятельств, с которыми связывается возникновение обеспечиваемого обязательства; в том числе до момента возможного нарушения обеспечиваемого обязательства и возникновения обязанности возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора.

Средний размер задатка

В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.

Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.

Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

При заключении предварительного договора купли-продажи имущества, находящегося в залоге, следует учитывать, что для оформления основного договора в отношении такого имущества необходимо получить согласие залогодержателя, то есть банка. При этом иное может быть предусмотрено соглашением между залогодателем и залогодержателем (определение ВС РФ от 08.11.2016 № 18-КГ16-124).

Если же – читаем внимательно – сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, и в соответствии с ним они обязуются заключить основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Аксиома: продавцом по предварительному договор купли-продажи может быть только собственник. Во всех остальных случаях такой договор ничтожен.

Допустим, согласно предварительному договору покупатель уплатил продавцу полную стоимость недвижимости, но основной договор заключен не был, что тогда? Тогда покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы. Судебная практика едина в том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о внесении аванса или в обеспечение обязательства и, если основной договор не был заключен, суммы, уплаченные по предварительному договору, будут являться неосновательным обогащением.

Еще раз отметим, что предварительный договор не влечет переход права собственности на недвижимое имущество, однако он порождает обязанность сторон заключить основной договор в установленный срок. Если сторона предварительного договора уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор другую сторону.

Допустим, цены на недвижимость резко пошли вверх. Дает ли это право продавцу отказаться от своих обязанностей по предварительному договору? Автоматически – нет, только по решению суда.

В общем, как видим, нюансов достаточно. Поэтому повторяем наш традиционный совет: совершая сделку с недвижимостью, обращайтесь за помощью к специалистам, здоровее будете.

О возврате обеспечительного платежа по договору купли-продажи

• Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
• Ошибки и нюансы при составлении
• Гарантии при заключении предварительного договора
• Возможные риски для покупателя
• Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Надо отметить, что обеспечительный платеж и ранее широко применялся на практике. Как правило, по договорам аренды.

И назывался он в зависимости от ситуации по-разному (см. таблицу):

Название способа обеспечения исполнения обязательства, не предусмотренного Гражданским кодексом РФ, но предусмотренного соглашением сторон	Судебный акт
Обеспечительный платеж	Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.07.2010 N А33-13655/2009, ФАС Уральского округа от 07.11.2012 № Ф09-9431/12 по делу № А47-12849/2011
Гарантийный платеж	Постановление ФАС Центрального округа от 18.04.2008 по делу N А68-1382/07-89/21
Гарантийный взнос	Постановления ФАС Московского округа от 25.03.2014 № Ф05-1934/2014, АС СЗО от 29.01.2015 по делу № А56-49422/2013, Определение ВАС РФ от 05.05.2014 N ВАС-4657/14
Обеспечительный взнос	Постановление ФАС Московского округа от 22.10.2013 № А40-136345/12
Обеспечительный депозит	Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 24.04.2012 №А53-19113/2011, от 03.06.2014 по делу № А53-13299/2013, Определение ВС РФ от 16.10.2014 N 308-ЭС14-2531
Страховой депозит	Постановления ФАС Московского округа от 15.06.2011 № КГ-А40/5516-11, АС Волго-Вятского округа от 29.01.2015 по делу N А43-3490/2014, АС УО от 09.12.2014 № Ф09-8821/14 по делу № А60-17379/2014
Залоговый платеж	Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2011 N Ф09-3618/11 по делу N А60-41585/2010-С12, Определение ВАС РФ от 27.12.2011 N ВАС-13856/11

Судьи исходили из того, что в ст. 321 Гражданского кодекса РФ содержится не исчерпывающий, а открытый перечень способов обеспечения исполнения обязательств. Иные способы могут быть предусмотрены соглашением сторон. При этом судьи исходили из принципа свободы договора, который допускает заключение договора, не предусмотренного законом (п. 2 ст. 421 ГК РФ). И судьи все вышеназванные платежи признавали такими иными способами обеспечения исполнения обязательств, предусмотренными договорами.

Обеспечительный платеж: комментарий к статьям 381.1–381.2 новой редакции ГК

Продолжаю выкладывать отдельные блоки комментария к нормам ГК об обязательствах и договорах. На этот раз речь идет о нормах, посвященных такому способу обеспечения как обеспечительный платеж. Данный текст не является окончательным и еще будет дорабатываться. Буду благодарен за любые замечания и предложения.

Статья 381.1. Обеспечительный платеж

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Комментарий:

1. Статья 381.1 ГК, вступившая в силу с 1 июня 2020 года, вводит регулирование такого известного практике способа обеспечения как обеспечительный платеж. В реальной договорной практике такие условия нередко обозначают также как гарантийный платеж (депозит), страховой депозит или обеспечительный депозит.

1.1. Обеспечительный платеж, как его урегулировал ГК, следует отличать от условия договора, которое стороны иногда называют также обеспечительным платежом, но которое, по сути, является условием о задатке. Возникновение практики обозначения задатка в качестве обеспечительного платежа было вызвано желанием сторон обойти признанный в практике ВАС запрет на включение задатка в предварительный договор (см. комментарий к ст.380 ГК). В свете того, что ГК с 1 июня 2020 года прямо признал возможность включения задатка в предварительный договор (п.4 ст.380 ГК), а также ради избежания путаницы, которая неизбежно возникает в связи с тем, что законодатель термин «обеспечительный платеж» присвоил совсем иному способу обеспечения, использование вместо понятия «задаток» эвфемизма «обеспечительный платеж» нецелесообразно.

1.2. Суть конструкции обеспечительного платежа состоит в том, что одна из сторон договора в обеспечение возможных в будущем, но не предопределенных своих денежных обязательств перед кредитором вносит ему вперед некую сумму на своего рода «депозит», сумма которого (или часть суммы которого) может быть кредитором зачтена к сумме возникшего у лица, внесшего такой платеж, денежного обязательства (если таковое, действительно, возникнет). Такие денежные платежи часто вносятся при получении вещей в прокат (при этом нередко ошибочно называются залогом) и нацелены на обеспечение возможных требований прокатной конторы о погашении ущерба в случае порчи или гибели объекта проката. В аренде недвижимости такого рода «депозиты» покрывают возможный ущерб недвижимости, вскрытый при возврате объекта недвижимости арендодателю. Чаще всего требованиями, ради гарантирования которых вносятся такие «депозиты», являются требования о возмещении убытков или неустойки. Но потенциал такой конструкции достаточно широк. Так, например, в финансовых сделках деривативного типа подобного рода «депозиты» могут гарантировать оплату соответствующих платежей, если оные в результате колебания цены базового актива будут причитаться с внесшей такой «депозит» стороны.

1.3. При возникновении денежного обязательства, обеспеченного внесением должником обеспечительного платежа, у другой стороны возникает право на зачет требования по данному обязательству к встречному требованию плательщика о возврате обеспечительного платежа. Соответственно, зачет происходит не автоматически, а на основе инициативы лица, получившего обеспечительный платеж. При этом данный зачет имеет определенную специфику. Во-первых, он происходит, несмотря на то, что срок возврата обеспечительного платежа к моменту зачета еще не наступил, что отличает этот зачет от общего режима зачета встречных требований (ст.410 ГК). Во-вторых, по смыслу ст.381.1 ГК правом на такой зачет обладает только кредитор по обеспеченному обеспечительным платежом обязательству. Лицо, внесшее такой платеж, не вправе инициировать такой зачет и освободиться от исполнения данного обязательства, сославшись на наличие у кредитора обеспечительного платежа. Реализация зачета по смыслу ст.381.1 ГК происходит посредством уведомления должника в точном соответствии с общими правилами о зачете.

При этом ничто не блокирует право сторон договориться в договоре о том, что правом на зачет обладает также и лицо, внесшее обеспечительный платеж. Кроме того, стороны могут договориться о том, что зачет будет происходить автоматически в момент возникновения обеспеченного обязательства.

1.4. Стороны могут договориться о восполняемом характере обеспечительного платежа. В последнем случае, если в ходе исполнения договора возникло обеспечиваемое денежное обязательство, и кредитор воспользовался своим правом на зачет, у него возникает право потребовать довнесения обеспечительного платежа с целью восстановления размера обеспечения на случай повторного возникновения соответствующих обязательств (например, выявления нового ущерба арендованному имуществу).

Отличия обеспечительного платежа от других способов обеспечения исполнения

Обеспечительный платеж имеет ярко выраженные отличия от других способов обеспечения исполнения обязательств:

1. В отличие от неустойки обеспечительный платеж не может служить санкцией за некачественное исполнение договора, но может покрыть начисленные пени и штрафы.
2. Обеспечительный платеж может находиться только в руках кредитора, а залог остается у должника либо передается залогодержателю. При этом последний несет полную ответственность за сохранность предмета залога.
3. Задаток защищает интересы сразу 2 сторон, а при заключении основного договора внесенная сумма входит в общую сумму платежа. Обеспечительный платеж защищает интересы кредитора и при его неиспользовании возвращается должнику. Подробнее об отличиях этих финансовых инструментов читайте в нашей статье Обеспечительный платеж и задаток — в чем разница.
4. От аванса обеспечительный платеж отличается тем, что использование последнего зависит от событий, которые только могут возникнуть, в то время как аванс вносится по уже возникшему обязательству.
5. Гарантийное удержание происходит после фактического нарушения договора, обеспечительный же платеж вносится заранее.

Какие требования предъявляются к иску?

При оформлении искового заявления необходимо ориентироваться на требования АПК РФ (статья 125). Документ составляется по определенному образцу, который несложно найти в Сети. К заявлению прикладываются документы, перечисленные в упомянутой выше статье, а именно:

• Договор и приложения к нему (если они предусмотрены), платежные бумаги и накладные.
• Бумаги, подтверждающие соблюдение порядка передачи претензии. Сюда относится уведомление об оповещении, квитанция из почтового отделения и прочие документы.
• Платежное поручение, подтверждающее выплату госпошлины за подачу иска. Размер выплаты можно просчитать с учетом требований статьи 333.21 НК РФ. При этом на платежном поручении должна стоять печать банковского учреждения.
• Бумаги, которые подтверждали полномочия истца. Это может быть выписка из ЕГРЮЛ, решение о назначение гендиректором, доверенность и прочие.
• Документы, подкрепляющие факт направления иска и приложений должнику, а также другим сторонам, принимающим участие в деле.

Стоит учесть, что финансовые бумаги должны предъявляться в виде оригиналов. Кроме упомянутых документов, к исковому заявлению можно приложить ходатайство о применении мер обеспечения или истребовании доказательной базы. При необходимости сделать это можно сразу или уже во время процесса.

Если иск оформлен с соблюдением необходимых правил, и к нему приложен требуемый пакет бумаг, суд принимает документы к рассмотрению и определяет дату суда. При наличии ошибок иск может быть отправлен на доработку или же «зависнет» без рассмотрения. В последнем случае истцу будет предложено внести правки и донести необходимый пакет бумаг. Только после этого начинается полноценное разбирательство.

При подаче иска в арбитражный суд важно понимать, что процесс длится не один день. Как отмечалось выше, он может растянуться на несколько месяцев. Если на счетах должника отсутствуют деньги, не меньший период займет и исполнение решения суда. Кроме того, во время разбирательств у суда могут появляться дополнительные вопросы, на которые важно быстро реагировать. Если требуются дополнительные доказательства, их придется быстро предоставить. Возможные ситуации, когда «сюрпризы» преподносит противоположная сторона.

Как написать соглашение об обеспечительном платеже

Что обязательно должно быть в соглашении о задатке

• паспортные данные продавца и покупателя;
• информация о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных лицах;
• какая денежная сумма вносится в качестве обеспечительного платежа и на какой срок. Если сделка альтернативная, задаток лучше вносить на одинаковый срок
• перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее
• необходимо прописать каким образом, в каких случаях и в какой срок обеспечительный платеж возвращается
• укажите в соглашении дату, к которой жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру

Действия агента в рамках агентского договора

Заказчику оказывает услуги агент, выступающий от своего имени, но за счет принципала. Должен ли агент указывать в договоре возмездного оказания услуг на то, что указанный договор заключается агентом во исполнение агентского договора, заключенного с принципалом, ссылаться на этого принципала в договоре, а также предъявлять заказчику доверенность, выданную ему принципалом?

Прежде всего отметим, что в соответствии с п. 1 ст. 1005 ГК РФ в рамках агентского договора агент может действовать двумя способами (в зависимости от условий данного договора): от имени и за счет принципала либо от своего имени, но за счет принципала.

В первом случае по сделке, совершенной агентом, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. Во втором же случае приобретает права и становится обязанным агент, даже если принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Из приведенной нормы следует, что при заключении агентом договора от своего имени указания на то, что он действует на основании заключенного им с принципалом агентского договора, не требуется. Такой агент выступает стороной по заключенной им сделке. Принципал же по отношению к заключенной агентом сделке будет являться лишь третьим лицом (ст. 308 ГК РФ). Очевидно, что в этом случае нет необходимости и в выдаче принципалом агенту доверенности, так как представительства (ст. 182 ГК РФ) не возникает.

Следовательно, в рассматриваемом случае исполнителем по договору возмездного оказания услуг будет считаться агент, независимо от наличия или отсутствия у него договорных отношений с принципалом, так как именно он указан в качестве стороны по такому договору. Поэтому акты приема оказанных услуг должны быть подписаны именно агентом, а счета-фактуры должны быть выставлены от его имени.

Ведь из положений п. 1 ст. 720 ГК РФ, которые в силу ст. 783 ГК РФ применяются к договору возмездного оказания услуг, следует, что заказчик осуществляет приемку услуг у исполнителя, указанного в качестве такового в договоре. А п. 1 ст. 149 НК РФ прямо устанавливает, что агент, действующий от своего имени, выставляет счет-фактуру покупателю самостоятельно.

Необходимость указывать принципала в договоре возникает в том случае, если агент согласно его договору с принципалом действует от имени последнего. В данной ситуации, как уже отмечалось выше, стороной по договору будет являться принципал, и от его имени должны будут подписываться акты и выставляться счета-фактуры.

При этом агент должен при заключении договора с заказчиком указать, что выступает представителем в сделке на основании соответствующего договора с принципалом. Полномочия агента на совершение сделки могут явствовать как из выданной ему принципалом доверенности, которую он в таком случае должен представить заказчику услуг, так и из договора (п. 4 ст. 185 ГК РФ, постановление ФАС Центрального округа от 16.09.2009 N А68-9558/08/359/7 (Ф10-3712/09)).

Таким образом, само по себе отсутствие у агента доверенности на осуществление действий от имени принципала не может являться основанием для признания совершенных агентом действий по исполнению агентского договора неправомерными. Пунктом 2 ст. 1005 ГК РФ закреплено, что в случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 09.08.2004 N Ф09-2495/04ГК).

В то же время стороны вправе предусмотреть в договоре, что полномочия агента помимо договора должны подтверждаться соответствующей доверенностью. В этом случае без получения доверенности агент осуществлять юридические и иные действия от имени принципала не может (смотрите, например, постановление Седьмого апелляционного арбитражного суда от 10.02.2010 N 07АП-105/10).

Правила оформления договоров аванса и задатка при купле\продаже недвижимости

При составлении договора предоплаты граждане должны учитывать такие правила:

1. Договор может быть составлен в произвольной письменной форме.
2. В договоре обязательно прописывается, кто выступает участником сделки. Это могут быть физические лица, либо представители, либо агентство недвижимости, юрлицо.
3. Договор может быть составлен и заверен у нотариуса, но это необязательное условие и требование. Если вы обратитесь к нашим юристам или нотариусу, вы избежите ошибок при заключении сделки. Кроме того, профессиональное лицо подтвердит факт передачи денежных средств. Риск расторжения сделки с юристом или нотариусом минимален.
4. В документе должны быть обозначены все сведения о продавце и покупателе, их личные данные, информация из паспорта, документа, удостоверяющего личность, адресные данные.
5. Информация об объекте купли-продажи должна быть также указана в договоре.
6. Обязательна сумма аванса или задатка. Строгих правил в определении суммы нет, все отдается на усмотрение участников сделки.
7. Дата и способ оплаты тоже должна быть зафиксирована в договоре. Лучше прописать, что стороны подтверждают передачу средств распиской.
8. Также документально можно зафиксировать ответственность, которая может наступить для каждой стороны в связи с неисполнением обязательств.
9. Срок заключения основного договора купли-продажи. Многие забывать о нем, но лучше прописать, когда должна быть совершена сделка купли-продажи окончательно.

Любые дополнения, условия вы можете включить в договор. В конце документа обязательно должны стоять подписи сторон.

Отличия обеспечительного платежа от других способов обеспечения исполнения

Обеспечительный платеж имеет ярко выраженные отличия от других способов обеспечения исполнения обязательств:

1. В отличие от неустойки обеспечительный платеж не может служить санкцией за некачественное исполнение договора, но может покрыть начисленные пени и штрафы.
2. Обеспечительный платеж может находиться только в руках кредитора, а залог остается у должника либо передается залогодержателю. При этом последний несет полную ответственность за сохранность предмета залога.
3. Задаток защищает интересы сразу 2 сторон, а при заключении основного договора внесенная сумма входит в общую сумму платежа. Обеспечительный платеж защищает интересы кредитора и при его неиспользовании возвращается должнику. отличиях этих финансовых инструментов читайте в нашей статье Обеспечительный платеж и задаток – в чем разница .
4. От аванса обеспечительный платеж отличается тем, что использование последнего зависит от событий, которые только могут возникнуть, в то время как аванс вносится по уже возникшему обязательству.
5. Гарантийное удержание происходит после фактического нарушения договора, обеспечительный же платеж вносится заранее.

Бухгалтерский учет обеспечительного платежа

Основанием для отражения в бухгалтерском учете получения обеспечительного платежа, его использования и возврата является договор и наступление события, которое страхуется внесенными средствами.

Итак, изначально получение обеспечительного платежа арендодателем (продавцом и т. п.) не приводит к возникновению дохода и получению экономических выгод, как это понимается в п. 2 положения, утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н. В связи с этим внесенная сумма будет считаться кредиторской задолженностью и проводиться так: Дт 51 Кт 76-2 (субсчета условные, в нашем случае под 76-1 понимается очередная плата, под 76-2 — обеспечительный платеж).

Эта же сумма отражается на забалансовом счете 008.

При возврате невостребованного обеспечительного платежа, соответственно, делается обратная проводка: Дт 76-2 Кт 51, а забалансовый счет 008 кредитуется, т. е. сумма списывается.

Если наступило событие, которое должно покрываться средствами обеспечения, либо стороны договорились об использовании денег в качестве погасительного платежа, сумма входит в состав доходов и проводится так: Дт 76-1 Кт 90-1 или Кт 91-1.

С нее удерживается НДС: Дт 90-3 (91-2) Кт 68.

Последний очередной платеж, погашаемый обеспечительным депозитом, проводится так: Дт 76-2 Кт 76-1.

Обеспечительный платеж и зачет

При рассмотрении дел, связанных с реализацией обеспечительного платежа, суды нередко применяют нормы о зачете. В ряде случаев такое регулирование прямо закрепляется сторонами в договоре (решение Арбитражного суда Архангельской области от 19.03.2019 по делу N А05-511/2019) либо кредитор по собственной инициативе направляет должнику заявление о зачете (статья 410 ГК РФ) обеспечительного платежа в счет обеспеченного требования (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 по делу N А32-46301/2015). При указанных обстоятельствах у судов не возникает сомнений в квалификации данных отношений в качестве зачета встречных требований.

Отсутствие заявления уменьшает шансы кредитора на использование суммы обеспечительного платежа для удовлетворения требования по основному обязательству.

Так, например, АС Поволжского округа удовлетворил требование общества к комитету по земельным ресурсам одного из муниципальных районов Саратовской области о возврате обеспечительного платежа в связи с отказом комитета от контракта в одностороннем порядке. При этом отказ был мотивирован неисполнением обществом контракта, что повлекло для комитета возникновение убытков, в обеспечение возмещения которых был уплачен обеспечительный платеж.

Суд указал следующее: «Поскольку комитетом не представлены доказательства обращения к обществу с заявлением о зачете встречных однородных требований, не предъявлен в рамках настоящего дела встречный иск о взыскании убытков или неустойки, не обоснован размер предполагаемых убытков, на покрытие которых предполагался обеспечительный платеж, учитывая прекращение договорных отношений по муниципальному контракту между сторонами, судебные инстанции правомерно установили отсутствие у комитета правовых оснований для удержания суммы перечисленного обществом обеспечительного платежа» (Постановление АС Поволжского округа от 29.04.2016 по делу N А57-14834/2014).

Такое же обоснование (вплоть до буквальных формулировок) использовано судами в ряде аналогичных дел (Постановления АС Западно-Сибирского округа от 27.09.2018 по делу N А45-12939/2017, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2016 по делу N А14-17501/2015, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2017 по делу N А02-437/2017).

Рассмотрение подобных отношений в качестве зачета справедливо приводит суды к выводу о необходимости соблюдения установленных законом условий зачета.

Например, Второй арбитражный апелляционный суд признал зачет требования о возврате обеспечительного платежа несостоявшимся, в том числе в связи с неоднородностью зачитываемых требований (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.10.2016 по делу N А17-993/2016).

Тем не менее в большинстве решений, посвященных данному вопросу, суды занимают противоположную позицию и исходят из того, что конструкция обеспечительного платежа не требует совершения зачета.

Так, в одном из дел Второй арбитражный апелляционный суд указал, что закон не устанавливает требование о необходимости предъявления встречного иска либо обращения с заявлением о зачете встречных требований для удержания обеспечительного платежа (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.11.2016 по делу N А29-3891/2016).

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, прямо указал, что вывод суда о применении к правоотношениям сторон норм статьи 410 ГК РФ является ошибочным, противоречащим как положениям закона, так и правовой природе обеспечительного платежа (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016 по делу N А26-10137/2015).

Аналогичные выводы изложены в Постановлении АС Волго-Вятского округа от 19.07.2018 по делу N А38-9663/2017.

При этом суды по-разному обосновывают основания для оставления кредитором обеспечительного платежа за собой: от рассмотрения утраты должником права на возврат обеспечительного платежа в качестве меры ответственности (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2015 по делу N А60-13390/2015) до указания на право кредитора самостоятельно удержать сумму обеспечительного платежа (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 по делу N А32-46301/2015).

Наибольшую актуальность рассматриваемая проблема приобретает, когда в отношении обеспечительного должника вводится процедура банкротства, поскольку в таком случае Закон устанавливает запрет на осуществление зачета (пункт 1 статьи 63, пункт 1 статьи 81, пункт 8 статьи 142 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о несостоятельности)). Последовательное развитие довода о том, что конструкция статьи 381.1 ГК РФ допускает использование зачета, привело бы к выводу о невозможности реализовать потенциал обеспечительного платежа после начала процедуры банкротства в отношении должника. Но суды делают выбор в пользу кредитора (Определения ВС РФ от 01.06.2018 N 307-ЭС18-6126, от 12.03.2018 N 305-ЭС17-17564, Постановления АС Северо-Западного округа от 28.02.2018 по делу N А56-19194/2016, от 21.03.2018 по делу N А56-29465/2015, АС Западно-Сибирского округа от 23.11.2018 по делу N А70-11829/2016, Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2018 по делу N А37-434/2018, АС Московского округа от 10.02.2020 по делу N А40-69152/2019, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2020 по делу N А81-9311/2019, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2019 по делу N А56-89159/2018. Единственным случаем, когда суд указал на необходимость применения запрета на зачет в банкротстве, стало Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 23.04.2018 по делу N А58-546/2017).

Указывая на невозможность применения норм о зачете к отношениям, связанным с обеспечительным платежом, суды предлагают различные объяснения такому решению.

В соответствии с одним из подходов неприменимость ограничений, установленных Законом о несостоятельности, объясняется при помощи теории сальдо, набирающей популярность в практике арбитражных судов (Определение ВС РФ от 12.03.2018 N 305-ЭС17-17564, Постановления АС Западно-Сибирского округа от 23.11.2018 по делу N А70-11829/2016, АС Северо-Западного округа от 21.03.2018 по делу N А56-29465/2015). Развитию данной теории во многом послужило Определение ВС РФ от 29.01.2018 N 304-ЭС17-14946, в котором сформулирована позиция о том, что встречные обязательства, имеющиеся у сторон договора подряда, прекращаются не зачетом (который может быть оспорен впоследствии при банкротстве одной из них), а так называемым сальдированием — установлением завершающей обязанности одной из сторон путем соотнесения взаимных предоставлений по договору .
———————————
Егоров А.В. Сальдирование и зачет: соотношение понятий для целей оспаривания при банкротстве // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2019. N 7. С. 37.

В одном из дел АС Северо-Западного округа пришел к выводу, что при реализации механизма обеспечительного платежа происходит соотнесение встречных обязательств сторон и определение завершающей обязанности одной стороны в отношении другой:

«Указанное условие (о засчитывании обеспечительного платежа. — Прим. авт.), относящееся к порядку расчетов, не может быть квалифицировано как зачет требований заказчика против требований подрядчика в рамках одного контракта. <...> Поэтому уменьшение суммы подлежащего возврату обеспечительного платежа на сумму начисленной неустойки не является зачетом в том смысле, который придается данному понятию статьей 410 ГК РФ» (Постановление АС Северо-Западного округа от 21.03.2018 по делу N А56-29465/2015).

В Постановлении АС Поволжского округа от 22.11.2018 по делу N А06-10282/2017, в рамках которого рассматривалось дело, не связанное с банкротством, судом был применен аналогичный подход к рассмотрению механизма действия обеспечительного платежа.

Найденые документы по теме «задаток в обеспечение договора купли продажи »

1. Договор купли—продажи с денежным обеспечением обязательства продавцом Договор купли-продажи имущества → Договор купли-продажи с денежным обеспечением обязательства продавцом
   договор купли—продажи с денежным обеспечением обязательства продавцом гор. «»200г. (наименование предприятия или фамилия, имя, отчест- во), именуемого в дальней…
2. Соглашение о задатке в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли—продажи квартиры
   Соглашение и договор о задатке → Соглашение о задатке в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры

   …другой стороны, заключили настоящее соглашение: 1. предмет соглашения 1.1. покупатель передал, а продавец получил задаток в размере рублей, в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли—продажи квартиры № , расположенной на этаж…

3. Договор купли—продажи недвижимости
   Договор купли-продажи недвижимости

   на основании договора купли—продажи недвижимости продавец передает покупателю в собственность недвижимость (это может быть здание, земельный участок…

4. Договор купли—продажи с условной продажей
   Договор купли-продажи имущества → Договор купли-продажи с условной продажей

   договор no. с условной продажей г. «» 20 г. , именуем в (наименование предприятия, организации) дальнейшем «продавец»,…

5. Договор купли—продажи имущества
   Договор купли-продажи имущества
6. Договор купли—продажи компьютера
   Договор купли-продажи имущества → Договор купли-продажи компьютера

   договор купли—продажи компьютера договор (место и дата заключения договора прописью) мы, гр., проживающий(ая) по а…

7. Договор купли—продажи компьютера
   Договор купли-продажи имущества → Договор купли-продажи компьютера

   договор купли—продажи компьютера гор.(пос.) «»200г. мы, гр. (ф.и.о. полностью), проживающий , и гр. (ф.и.о. полностью), зак…

8. Договор купли — продажи валюты
   Договор купли-продажи и обмена валюты → Договор купли — продажи валюты

   договор n купли—продажи валюты г. «» 20г. , именуемый в дальнейшем в лице тов. , действующего на основании , с одной стор…

9. Договор купли—продажи стройматериалов
   Договор купли-продажи имущества → Договор купли-продажи стройматериалов

   договор купли—продажи стройматериалов гор.(пос.) «»200г. мы, гр. (ф.и.о. полностью), проживающий , и гр. (ф.и.о. полностью),…

10. Договор купли—продажи и обмена валюты
    Договор купли-продажи и обмена валюты
11. Договор продажи (купли—продажи) предприятия
    Договор продажи предприятия → Договор продажи (купли-продажи) предприятия

    договор продажи (купли—продажи) предприятия настоящий договор продажи предприятия заключен между сторонами-участниками, ука…

12. Договор купли—продажи двигателя
    Договор купли-продажи имущества → Договор купли-продажи двигателя

    договор купли—продажи двигателя г. «»201г. в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем &laqu…

13. Претензия об отказе от исполнения договора купли—продажи предприятия
    Исковые заявления, жалобы, ходатайства, претензии → Претензия об отказе от исполнения договора купли-продажи предприятия

    кому (наименование/ф.и.о. продавца) адрес претензия об отказе от исполнения договора купли—продажи предприятия и возврате уплаченной по договору денежной суммы «» г. между покупателем и продавц…

14. Договор купли—продажи автомобиля
    Договор купли-продажи имущества → Договор купли-продажи автомобиля

    договор купли—продажи автомобиля , (город (пос.), область, край и дата прописью) , (ф.и.о) проживающий(ая) по адрес…

15. Предварительный договор купли—продажи квартиры (оплата задатка)
    Договор купли-продажи недвижимости → Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка)

    предварительный договор купли—продажи квартиры (задаток) г. «» 20 года. мы, гр. рф , 19 года рождения, пол- , место рождения- , паспорт , выдан ….

Задаток: понятие, особенности, отличие от аванса

Особенности применения задатка регулируются Гражданским кодексом РФ. Закон определяет его как предварительный платеж в денежной форме, который передается покупателем продавцу и гарантирует, что первый не уклонится от будущей сделки. Задаток применяется в тех ситуациях, когда составляется предварительное соглашение, а заключение основного договора по каким-то причинам невозможно.

Важно! Расписка и соглашение о задатке – дополнение предварительного договора. Если они составлены неправильно возврат денег будет затруднительным. Стоит пригласить юриста уже на этапе составления допсоглашения или расписки. Неграмотное оформление документов снижает вероятность возврата в будущем. Мы много работает с клиентами с подобной проблемой. Часто в соглашении плохо описывается предмет (например, есть площадь, адрес, но нет кадастрового номера), не проставляются дата заключения основного договора и т.д. В этой ситуации сторонам становится сложнее реализовать свои права.

Цель передачи денег подтвердить серьезность намерений и готовность подписать основной договор. Задаток дает уверенность обеим сторонам: покупатель уверен, что продавец не будет искать другого покупателя, а продавец знает, что продажа состоится.

Другие особенности этого инструмента:

• Всегда имеет денежную форму.
• Передача денег оформляется в письменной форме – в виде соглашения или в виде расписки. На заметку! К обоим документам предъявляются требования. И в расписке, и в договоре обязательно должно быть указано слово «задаток», также отражены информация о сторонах предварительной сделки, сумме задатка, предмете соглашения. Можно не заверять документ у нотариуса. Если расписка оформлена юридически грамотно, то в споре между сторонами она будет иметь большой вес.
• Инструмент используется преимущественно в сделках с недвижимостью, транспортными средствами.
• Размер задатка не установлен законодательно. Его определяют стороны сделки. Важно, чтобы в этом вопросе они пришли к согласию, иначе будет считаться, что договор не заключен на законных основаниях.
• Задаток идет в счет стоимости предмета сделки.

Похожие записи:

• Когда ставить зимнюю резину по закону в 2022 году?
• Варианты оплаты госпошлины за паспорт РФ
• Когда переход на летнюю форму одежды 2022 год в полиции