Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком — образец 2023 года

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком — образец 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Покупка дома схожа с покупкой любой другой недвижимости. Данный процесс также требует оформления договора купли-продажи, сбора документации и передачи объекта от старого владельца новому. Но продажа дома имеет определенную специфику, ведь здание нельзя отделить от земельного участка.

Особенности ДКП дома с земельным участком

Особенности ДКП дома с земельным участком:

• При продаже строения и земли по общему договору в документе должно быть полное описание обоих объектов.
• В характеристике строения описывается его точный адрес, назначение, площадь и вид документа, по которому продавцу было дано право собственности (договор купли-продажи, дарения, наследования или судебное решение).
• При описании земельного надела необходимо указать его кадастровый номер, тип земли, расположение, размер участка и тип документа на обладание объектом.
• Сумма, которую покупатель должен будет выплатить продавцу. Чаще всего фиксируются разные виды сумм – общая и отдельные за дом и участок.

Нарушение существенных условий договора купли-продажи жилого дома является основанием для судебного спора. В каждом случае судья изучает представленные документы и выносит решение, которое может быть как положительным, так и отрицательным.

А. просил расторгнуть сделку по продаже долей дома и участка. Причиной иска явилось то, что ответчиком не произведена оплата. Ногинский городской суд указал, что А. подписал акт передачи недвижимости. В акте содержался пункт о том, что истец полностью получил денежные средства за проданное имущество. В расторжении договора А. отказано.

Б. обратился в Кировский районный суд г. Екатеринбурга с иском о возврате суммы по договору купли-продажи. Истец купил жилой дом. При этом ответчик скрыл информацию о несовершеннолетних детях, прописанных по адресу. Требования Б. были удовлетворены. Кроме того, суд взыскал сумму компенсации морального вреда в пользу истца.

Когда необходимо проводить межевание до продажи

• участок, не имеющий ограждения или разметки. Такие земли встречаются при продаже участков в чистом поле под ИЖС. Данные о площади такой земли есть лишь в администрации района.
• Надел сложной геометрической формы. Участки могут пересекаться дорогой, врезаться в земли соседей, быть изрезанными оврагом. Установить их площадь без межевания крайне затруднительно.
• Участки, которые предполагается разделять или объединять. Например, родители выделяют часть земли для детей и их строительства. До оформления собственности участок надо разделить, а сделать это можно лишь после межевания.
• Земля, по фактической площади превышающая указанный в кадастре надел. Оформлять прирезку земли при межевании можно совершенно безнаказанно и без штрафа в качестве неприятного последствия. В итоге выручка продавца окажется больше.
• Продается земля спорная с соседями. Уже при просмотре бдительный сосед может сообщить покупателям о перспективах судов, чем отпугнет их. Желательно решить все вопросы заранее.

Можно ли продавать часть земли без межевания?

Согласно статье 6 Земельного Кодекса РФ часть земли является самостоятельным объектом правоотношений.

Нормами Гражданского Кодекса объектами товарооборота определены недвижимые предметы, в том числе участки земли (см. ст. 128 и ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со статьями 549 и 554 ГК РФ участок земли, приобретаемый по договору купли-продажи, должен быть четко определен по кадастровым и техническим характеристикам. Земельный Кодекс регламентирует продажу земельных наделов, поставленных на учет в кадастровом органе (см. ст. 37 ЗК РФ).

По итогам учета каждый земельный надел наделяется характеристиками, которые позволяют выделить участок и произвести его экспертизу (см. ст. 1 ФЗ-№28). С этой целью земельному объекту приписывают индивидуальный код.

Согласно статье 19 ФЗ-№28, чтобы внести запись об участке в кадастр, требуется наличие документов о проведенных межевых работах.

Следовательно, продажа части земли сопровождается процедурой размежевания, результатом которой становится разделение участка на отдельные объекты с четкими границами.

Принимая во внимание, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, собственник обязан произвести процедуру межевания, для того чтобы получить право собственности на новообразованную часть надела с целью дальнейшей продажи.

Основания для расторжения или отмены ДКП

Как правило, стороны заранее в соглашении определяют основания, по которым допускается расторжение соглашения между сторонами.

Такими основаниями является существенные нарушения положения договора:

• внесение несвоевременной оплаты или внесение оплаты не в полном объеме;
• возникновение обстоятельств, которые не были оговорены соглашением ранее (появление третьих лиц, которые обладают правом собственности на передаваемые объекты);
• выявление факторов, которые не были ранее оговорены сторонами в отношении эксплуатации земельного участка.

Стороны могут расторгнуть соглашение на основании согласия, достигнутого между друг другом. Дополнительной причиной прекращения правоотношения является признание соглашения недействительным.

Это может случиться, когда:

• в соглашении не указаны существенные условия, предусмотренные законом;
• соглашение было заключено на основании поддельных документов;
• в процессе подписания договора были нарушены условия закона.

Контракт купли-продажи дома можно составить как самостоятельно, так и путем заполнения имеющегося на сайте шаблона. Разумеется, никакой шаблон не способен отобразить все особенности конкретной сделки, но «индивидуализировать» шаблон под конкретные обстоятельства намного легче, чем делать текст договора с нуля.

При составлении (заполнении шаблона) договора нужно следовать нескольким несложным правилам:

• Договор оформляется и подписывается в 3 экземплярах – по одному каждому участнику сделки и 1 для его предъявления в Росреестр для последующей регистрации права собственности.
• Договор купли-продажи дома заключается в простой письменной форме, то есть не нуждается в нотариальном удостоверении. Однако это не будет препятствием, если стороны пожелают заключить договор с помощью нотариуса.
• Если в договоре идет речь о покупке доли в жилом доме, либо о приобретении дома у несовершеннолетнего или недееспособного лица, то заключать договор следует только нотариально.

Как происходит оформление сделки?

Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.

Если стороны хотят провести процедуру и для передачи задатка, то этот этап также можно закрепить нотариально и уточнить сроки передачи ключей, освобождения квартиры и другие аспекты.

По время подписания, нотариус зачитывает его, разъясняет все нюансы, уточняет правовые последствия сделки, проверяет полномочия на проведения операции с объектом.

Пошаговые рекомендации для грамотного оформления

1. Подготовка пакета документов продавцом (подтверждение права имущества, технический паспорт и др.) и их проверка покупателем самостоятельными усилиями или с привлечением экспертов.
2. Формирование текста со всеми нюансами, когда необходимо внести правки.
3. Расчет с покупателем. Как правило, нотариусы требуют документальное подтверждение получение всей суммы через банк.
4. Встреча у нотариуса с проведением всех процедур, подписание ключевого документа.
5. В день оформления сделки нотариус вносит в электронный реестр данные о сделке.

Можно ли оспорить и в каких случаях?

Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке. Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:

1. Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
2. Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
3. Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.

Договор продажи объекта, еще не перешедшего в собственность

Иногда возникают ситуации, когда договор купли-продажи заключается в отношении вещи, реализовать которую можно только через какое-то время. Дом либо еще не построен, а участок еще не сформирован, либо право собственности на оба или один из объектов еще не прошло регистрацию.

При заключении договора согласно нормам постановления № 54 надо учитывать следующие нюансы:

• Соглашение может предусматривать передачу как еще не приобретенного, так и еще не построенного объекта (см. п. 1).
• Объект может быть идентифицирован любым доступным способом, как в тексте документа, так и в акте приема-передачи (см. п. 2).
• Описание объекта должно быть сформулировано так, чтобы не порождать у покупателя сомнений. Если это не достигнуто, договор будет признан незаключенным с правом истребования ущерба (см. п. 3).

Исполнение договора купли-продажи дома с участком

Договор купли-продажи недвижимости имеет консенсуальный характер. Он вступает в силу до его реального исполнения. Факт передачи имущества может быть отражен:

• В акте приема-передачи, являющемся приложением к договору.
• Самом соглашении, которое в этом случае становится передаточным актом (см. ст. 556 ГК РФ). Также он может выполнять функцию расписки в получении наличных денежных средств, если об этом конкретно указывается в его условиях.

Неисполнение договора является основанием для иска о понуждении к передаче объекта (см. ст. 398 ГК РФ). В рамках договора, заключенного в отношении будущей вещи, согласно п. 5 постановления № 54, заявить требование о понуждении невозможно до тех пор, пока суд не получит возможность установить, что:

• объект существует в реальности;
• им владеет продавец;
• право зарегистрировано.

Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли

Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:

• Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
• Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
• Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
• Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
• Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
• Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Договор на куплю-продажу части жилого дома

К особенностям заполнения такого договора можно отнести необходимость и в отношении части дома, и части участка выделить отдельно сумму предназначенных для продажи частей (п. 1 ст. 555 ГК РФ), а также стоимость полных объектов недвижимости. Это особенно интересно покупателю, который будет видеть, как соотносится цена его покупки с полной ценой дома и надела земли.

Договор составляется в 3-х экземплярах. Произведя расчет и нотариально оформив этот документ, покупатель может отправляться в УФСГР с 3-мя экз. договора, где подаст заявление о регистрации прав на свое приобретение (ст. 551 ГК РФ; п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 12 Закона N 122-ФЗ).

После завершения процедуры передачи прав от прежнего владельца доли дома и участка новому, по экземпляру документа участники сделки получат на руки, а один – останется в деле у регистратора.

Своеобразием оформления сделки купли-продажи усадьбы с прилегающей к ней землей является то, что предметом соглашения выступают оба объекта. При этом, можно, при оформлении сделки, составить, как один общий ДКП, так и два – на каждый объект отдельно.

К одной из особенности соглашения можно отнести форму ДКП. В соответствии со ст.

550 ГК РФ, ДКП усадьбы с прилегающей землей относится к ДКП недвижимости, поэтому такое соглашение должно быть составлено письменно и подписано участниками сделки. Игнорирование данного условия влечет непризнание документа действительным.

При этом, данный ДКП не предусматривает обязательного нотариального заверения соглашения, за исключением, следующих случаев:

1. Если продавцом выступает несовершеннолетнее лицо, либо гражданин, признанный ограниченно дееспособным.
2. При отчуждении доли в доме с прилегающей землей.

Примечание. ДКП жилой усадьбы вместе с землей подлежит обязательному регистрированию в Росреестре.

Для получения положительного результата при оформлении ДКП усадьбы с прилегающей землей, требуется выполнить всю процедуру согласно требованиям законодательных норм РФ и практическим советам юристов.

Каждый покупатель мечтает о прочном, надежном, долговечном, теплом и уютном жилом доме. Поэтому, составляя ДКП, требуется юридически грамотно оформить сделку согласно ГК РФ, не только по отношению к дому, но также и по отношению к ЗУ, находящимся под ним.

Игнорирование такого правила может привести к признанию сделки недействительной и покупателю придется возвратить деньги в сумме, отображенной в соглашении.

Поэтому, накануне оформления сделки рекомендуется выполнить следующие действия:

1. Проверку владения собственностью. Для этого продавцу требуется предъявить правоустанавливающие и разрешительные документы.
2. Кроме этого, нужно убедиться в отсутствии ограничений на отчуждение недвижимости (залога, ареста и пр.). Данные сведения можно получить у нотариуса, ведущего оформление сделки.
3. При оформлении ДКП дома с землей, Продавцу понадобится предъявить основные документы, подтверждающего его личность и статус. Сюда относится паспорт, гражданство РФ, (или вид на жительство для иностранца), идентификационный код, документ о бракосочетании или разводе. Также понадобиться предъявить документы, удостоверяющие личность всех законных совладельцев дома с землей (в т. ч. супруга/супруги и детей), а также их согласие на продажу дома с ЗУ, заверенное нотариусом.
4. Если продавцом выступает доверенное лицо владельца недвижимости, то понадобиться предоставить доверенность, заверенную нотариусом.
5. Покупатель также обязан предоставить документы, в т. ч. паспорт, идентификационный код, документ о бракосочетании или разводе, а также письменно оформленное нотариусом согласие супруга/супруги на покупку дома с ЗУ.
6. Также рекомендуется изучить кадастровый план ЗУ, сверив его границы, размеры и форму, а также проверив категорию землепользования, с уточнением на местности расстояния от построек до соседних ЗУ и т. д.

Все указанные рекомендации по проверке относятся в равной степени, как к усадьбе, так и к земельной делянке, прилегающей к усадьбе. Особенно важным является проверка целевого назначения ЗУ.

Дальнейшее оформление ДКП дома и ЗУ заключается в соблюдении следующего алгоритма действий:

• Правильная оценка домостроения и ЗУ. Для этого недвижимость обязана быть зарегистрирована Росреестре Фонда госимущества (ФГИ). Поэтому для оценки недвижимости понадобится обратиться сертифицированному оценщику с правоустанавливающими документами на дом и землю, который определит стоимость недвижимости исходя из заданных параметров в специальной компьютерной программе. Документ с оценочной стоимостью домостроения с ЗУ должен быть выдан продавцу не позже 2-х недель с момента подачи заявления.
• Далее, определившись с ценой приобретаемого объекта можно приступить к составлению ДКП. При этом, по соглашению сторон, можно составить один ДКП на оба объекта или 2 документа: один договор на домостроение, а второй – на ЗУ.
• При составлении договора, понадобиться четко прописать алгоритм передачи объектов и момент полного расчета покупателя с продавцом за приобретенные объекты.
• Также понадобиться прописать, на кого ложатся расходы по регистрированию сделки в Росреестре, при уплате госпошлины.
• Если у покупателя на момент полной договоренности по сделке недостаточно денежных средств, то стороны могут заключить предварительный договор, с выплатой покупателем аванса в объеме около 5 % от полной цены приобретаемых объектов. Осуществлять оплату можно, как наличными средствами, так и безналичным перечислением средств на банковский счет продавца. Если расчеты выполняются наличными, то лучше это осуществлять в присутствии нотариуса.
• После заполнения всех пунктов ДКП на домостроение и ЗУ, стороны обязаны распечатать документ в 3-х экземплярах (2 экземпляра для участников сделки и один – для Росреестра) и подписать распечатанные документы.
• Затем понадобиться выполнить процедуру передачи объектов, составив и подписав приемопередаточный акт.
• После этого, сторонам понадобиться обратиться в Росреестр, с предоставлением договора и приложенных документов для перерегистрации прав собственности на приобретенную недвижимость и получить выписку из Росреестра.

Примечание. Продавцу надо помнить, что после продажи дома и ЗУ, ему надо будет составить и направить в налоговую инспекцию декларацию о полученном доходе от сделки, и уплатить налог согласно НК РФ.

При оформлении ДКП с ЗУ, Продавец обязан приложить к договору следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на домостроение и ЗУ, удостоверяющие принадлежность продаваемых объектов Продавцу. Сюда можно отнести договор дарения, предыдущий ДКП, административный акт местных властей, судебное решение, наследственные документы и т.д.
2. Кадастровый паспорт на землю.
3. Кадастровый паспорт на домостроение и технический план БТИ на него.
4. Справка об отсутствии долгов по ЖКУ и по налогам.
5. Выписка из Росреестра.
6. Справка из районного суда об отсутствии ареста недвижимости и пр. обременений.
7. Согласие супругов, заверенное нотариусом на проведение сделки (при надобности).
8. Согласие попечительских ведомств, при участии в сделке несовершеннолетнего лица.
9. Для домостроения обязательно требуется справка о прописанных в доме лицах.

Примечание. Требуется обратить внимание на категорию ЗУ и его целевого назначения. Домостроения являются законными на землях населенных пунктов и сельхоз-назначения.

После оформления ДКП, при обращении в Росреестр понадобиться предъявить дополнительные документы:

• Заявления сторон.
• ДКП на дом и ЗУ.
• Документы, подтверждающие личности участников сделки или доверенности на представителей сторон, заверенные нотариусом.
• Квитанцию, подтверждающую перечисление госпошлины.

Примечание. Передача дома и ЗУ покупателю оформляется приемопередаточным актом, подписанном обеими сторонами.

Образец договора купли-продажи части земельного участка

Действующее законодательство не содержит понятия «дача». В повседневной жизни под ней понимается небольшой земельный участок с жилыми или вспомогательными постройками, расположенный на территории, выделенной некоммерческому товариществу.

Важно! С 01.01.2020 вступил в действие Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ (далее — ФЗ № 217). А Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 № 66-ФЗ утратил силу.

Теперь земельные участки могут быть только двух видов:

• Огородные. Предназначены для отдыха и выращивания сельхозкультур, с возможностью расположения построек для урожая и инструментов. Возведение домов не допускается.
• Садовые. Используются для отдыха и выращивания сельхозкультур,с возможностью расположения домов и хозпостроек.

Раньше, до вступления в силу ФЗ № 217, было три вида участков: огородные, садовые и дачные. Однако последний вид новым законом был упразднен.

Он имел предназначение идентичное садовому, но в возведенных на нем жилых домах регистрация не разрешалась. Такое ограничение прав граждан неоднократно признавалось незаконным (постановление Конституционного суда РФ от 14.04.2008 № 7-П и от 30.06.2011 № 13-П).

Таким образом, говоря о даче, мы подразумеваем садовый или огородный земельный участок с постройками или без таковых.

Особенности заполнения договора купли-продажи доли дома с земельным участком

Помните, что существуют определенные особенности оформления подобного соглашения, например, стоимость части земельного участка и доли жилого дома вы определите и укажите отдельно.

Кроме того, пропишите и полную цену отчуждаемых объектов.

Нередко это оказывается полезным для людей, желающих оценить, как стоимость приобретаемого имущества будет соотносится с полной стоимостью земельного участка и жилого дома. При составлении договора конкретизируйте общие предметы, которыми вы можете также пользоваться, например, скважиной, баней, колодцем или сараем.

Внимательно сличите данные о приобретаемом объекте, которые вносятся в договор с информацией, имеющейся в правоустанавливающих документах. Также оговорите, оставляет ли какие-то предметы интерьера или другие вещи, и режим пользования такими предметами.

Договор купли-продажи доли в доме и доли земельного участка

Поэтому в случае реализации части объекта, гражданин обязан изначально предложить ее сособственникам.

Имущество предлагается на выкуп третьим лицам только в случае получения отказа от совладельцев.

Порядок оформления сделки:

• Сбор документов. После выделения долей необходимо оформить технический и кадастровый паспорт на объекты. Дополнительно нужно получить выписки из ЕГРН.
• Оформление проекта договора. Контракт может быть оформлен только в письменной форме. В случае совершения сделки с долями в недвижимости требуется обязательное нотариальное удостоверение. Поэтому оформление контракта можно доверить нотариусу.
• Оформление долей в жилом доме и земельном участке. Выделение долей является обязательным условием. Закон не предусматривает возможность продажи третьим лицам имущества, не имеющего четких границ.

Важно!

Договор купли-продажи доли дома и доли земельного участка

Нарушения могут привести к оспариванию купли-продажи через суд (например, наследниками). Перед тем, как заключать договор купли-продажи, нужно убедиться в надлежащем состоянии бумаг. Собственник должен иметь правоустанавливающий и правоутверждающий документ на долю дома и земли (например, свидетельство о праве на наследование + свидетельство о праве собственности на долю дома и земли).

Классический договор купли-продажи долей оформляется строго в письменной форме (). Также стороны обязаны соблюдать правило о нотариальной форме договора – в нашем случае это обязательное условие.

Если вы составите договор без нотариуса, вам откажут в регистрации права собственности. Сотрудники Росреестра или МФЦ сообщат о недопустимости такого заключения сделки, сославшись на положения (обновленный).

Договор купли-продажи доли дома и земельного участка (бланк, образец — 2020)

• Сумма сделки, порядок расчетов, указание на уплату задатка;
• Сроки реализации намерений (в какие сроки должен быть заключен основной договор купли-продажи);
• Права и обязанности сторон (заполняются по усмотрению составителей соглашения);
• Обстоятельства непреодолимой силы, которые делают заключение основного договора невозможным (при необходимости);
• Заключительные положения, порядок вступления договора в силу, расторжение договора;
• Подписи сторон с расшифровкой.

• Сбор документов. После выделения долей необходимо оформить технический и кадастровый паспорт на объекты. Дополнительно нужно получить выписки из ЕГРН.
• Оформление проекта договора. Контракт может быть оформлен только в письменной форме. В случае совершения сделки с долями в недвижимости требуется обязательное нотариальное удостоверение. Поэтому оформление контракта можно доверить нотариусу.
• Оформление долей в жилом доме и земельном участке. Выделение долей является обязательным условием. Закон не предусматривает возможность продажи третьим лицам имущества, не имеющего четких границ.

4.2. Оставшаяся сумма в размере рублей РФ в день подписания настоящего Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, арендованную на имя Покупателя. Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейке. Далее, право единоличного доступа к банковской ячейке с « » 2020 года по « » 2020 года имеет Продавец при условии предъявления им оригинала настоящего Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему Договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с « » 2020 года и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель. Настоящим Стороны договорились, что Недвижимое имущество до его полной оплаты не признается находящимся в залоге у Продавца (ст.488 ГК РФ).

В данном случае осуществление расчета может производиться в наличной и безналичной форме. Процесс передачи денежных средств должен быть подтвержден документально. При зачислении предварительной оплаты на счет продавца таким свидетельством станет платежный документ (чек, квитанция), выписка из расчетного счета покупателя, передача наличных средств в присутствии нотариуса, а также расписка о получении задатка либо отдельное соглашение.

Похожие записи:

• Как приватизировать квартиру – пошаговый порядок
• Скоростной режим на дорогах России — штрафы за превышение скорости
• Продажа квартиры нерезидентом в России в 2023 году