Изменение вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Что такое вид разрешенного использования территории — понятно из самого названия. Согласно ГрК РФ, виды эксплуатации устанавливаются местными властями. При этом они руководствуются исторически обусловленной концепцией использования земли и обеспечением комфортной жизни людей.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде.

По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.

Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.

В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.

Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.

Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.

Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.

Дополнительные платежи при изменении ВРИ в Москве

Однако в городе Москве также предусмотрены платежи, которые собственник земельного участка обязан внести дополнительно к плате за изменение ВРИ:

1) 80% от кадастровой стоимости земельного участка в случае выбора ВРИ земельного участка, в отношении которого ранее был снят запрет на строительство без взимания соответствующей платы и который не включен в Перечень ВРИ, предусматривающих осуществление исключительно образовательной, научной, производственной и (или) промышленной деятельности на основании градостроительных регламентов.

2) 15% от кадастровой стоимости земельного участка с измененным ВРИ, если осуществляется изменение ВРИ в отношении земельного участка, ВРИ которого ранее был изменен и требовал внесения платы на ВРИ, предусматривающий строительство жилого здания (за исключением ИЖС) и (или) гостиницы.

Кроме того, собственникам земельных участков стоит обратить внимание, что при предоставлении им рассрочки, а также в случаях, когда изменение ВРИ осуществляется через принятие уполномоченным органом решения о внесении изменений в ПЗЗ г. Москвы, вместе с решением о разработке проекта планировки территории, на которой расположен такой земельный участок обязательным условием для целей обеспечения обязательства по внесению платы, является заключение с ДГИ г. Москвы договора о залоге земельного участка или иного недвижимого имущества, на сумму не менее размера платы либо предоставление банковской гарантии.

Для получения коммерческого предложения по оптимизации платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка оставьте заявку с указанием кадастрового номера объекта.

Изменение ВРИ в Москве и Московской области

Сложность и длительность процедуры зависят от наличия или отсутствия нужных видов использования в ПЗЗ конкретного земельного участка. Если градостроительный регламент разработан и утвержден — все осуществляется проще. Тогда мы выберем нужный вид ВРИ из списка возможных в соответствии с ПЗЗ, или присвоим вспомогательный вид использования в дополнение к тому, что уже есть.

Все осложняется, если нужный ВРИ регламентом не предусмотрен. Тогда придется вносить изменения в Правила землепользования и застройки. Это отдельная услуга — в таких случаях мы персонально рассматриваем каждую ситуацию и принимаем меры для решения проблемы.

Наши эксперты разработают убедительное обоснование для внесения поправок, мы пройдем градостроительную комиссию и отстоим проект на публичных слушаниях. Процедура затянется и потребует затрат — подробные цифры указаны в разделе изменение ПЗЗ.

Мы не отступаем перед трудностями. Трудности — наша специальность. У нас есть опыт внесения изменений в ПЗЗ Москвы и Московской области. Наши заказчики получали нужный ВРИ и строились спокойно.

Изменение видов ВРИ земли в столице и области — процедура всегда платная, хотя есть исключения. Например, если вы строите бизнес-центр или торговый комплекс за пределами ТТК в столице, вы заплатите 0,01 % от кадастровой стоимости участка. Такие затраты допустимы.

Но здесь же таится и риск. Изменение ВРИ земельного участка может сказаться на изменениях в кадастровой стоимости в сторону увеличения, что приведет к дополнительным тратам — вырастут налоги или арендная плата. Не факт, что это случится, но мы всегда предупреждаем клиентов о возможных проблемах. К тому же пересмотр можно оспорить, в том числе в судебном порядке.

Порядок действий при изменении назначения здания

Смена назначения здания проводится на основании распорядительного документа (распоряжения), выданного уполномоченным органом. Если здание или его часть принадлежит городу, то обращаться надо в Департамент городского имущества г. Москвы. Если собственником является не город, то смена назначения здания будет происходить через БТИ.

Чтобы сменить целевое назначение здания, необходимо обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы или БТИ соответственно, с письменным заявлением и следующим пакетом документов:

• правоустанавливающие документы на объект;
• технический паспорт;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения.

С помощью кадастровой карты и отчета на базе выписки из ЕГРН вы сможете заранее узнать ВРИ участка и понять, подходит ли он для ваших целей. Если нет, его можно изменить. Но важно учитывать, что оба эти ресурса показывают только основной ВРИ, а кроме него существуют еще условно разрешенные и вспомогательные.

• Основные – главные способы использования участка, которые вы применяете по умолчанию. Как правило, таких ВРИ 2-3 у каждого участка.
• Условно разрешенные – это те, которые допускаются градостроительным регламентом зоны, на которой расположен участок. Чтобы сменить основной ВРИ на условный, нужно пройти особую процедуру и получить разрешение.
• Вспомогательные – это те, которые дополняют основные и разрешенные. Как правило, их используют для строительства объектов, предназначенных для обслуживания основного и разрешенного ВРИ.

Меняем ВРИ на основной

Поменять текущий вид на один из списка основных проще всего. Для начала соберите следующие документы:

• Паспорт заявителя;
• Выписка из ИСО градостроительной деятельности. Она пригодится для подтверждения того факта, что ВРИ, на который вы хотите сменить текущий, является основным. Ее можно запросить через МФЦ, комитет архитектуры, местную администрацию, департамент градостроительства и пр. Возьмите с собой выписку из реестра и удостоверение личности;
• Кадастровый паспорт земельного участка. Его можно запросить уже в ходе получения услуги;
• Выписка из ЕГРН или другой документ, подтверждающий ваше право собственности на участок;
• Письменное согласие других собственников земли и доверенность от их имени, которая предварительно проверена и заверена нотариусом;
• Заявление на смену текущего ВРИ. Его можно заполнить на месте или заранее.

Как переоформить землю с индивидуального жилстроительства на многоквартирное

Если владелец надела намерен выполнить изменение основного ВРИ на условно разрешенный, применяется последовательность предоставления согласия на последний вид использования земли. В подобном случае нужно отправить заявление в департамент по земельным отношениям. К нему требуется приложить следующий список документов:

• паспорт надела;
• правоустанавливающие бумаги на участок или решение уполномоченного госоргана о согласовании места будущего расположения строения;
• свидетельство о праве собственности на объект строительства;
• топографическую карту населенного пункта, на которой указаны границы участка;
• план объекта земельной недвижимости с координатами пограничных точек;
• документ, подтверждающий личность землевладельца (паспорт, свидетельство о госрегистрации физического либо юридического лица);
• санитарно-эпидемиологическое заключение.

Когда изменить ВРИ невозможно

В некоторых случаях, поменять целевое назначение земельного участка невозможно. К ним относят следующие ситуации:

• изменить ВРИ на запрашиваемый нельзя в связи с правилами землепользования и застройки;
• ПЗЗ и градостроительные регламенты в отношении конкретного надела, не установлены или не распространяются на нее, а федеральным законодательством не регламентирован порядок смены ВРИ;
• договор аренды государственного или муниципального земельного участка заключен в результате торгов;
• земля предоставлена арендатору для ведения конкретной деятельности, связанной с текущим целевым использованием;
• государственный или муниципальный надел предоставлен арендатору без проведения аукциона для производства продукции по импортозамещению.

Что такое вид разрешенного использования земельного участка?

Каждый земельный участок, находящийся на территории Российской Федерации, имеет вид разрешенного использования (ВРИ), который определяет: какую деятельность собственник или арендатор может осуществлять на этой земле и какие сооружения построить.

Таким образом, при вводе в оборот может возникнуть необходимость в изменении вида разрешенного использования земельного участка. Согласно Федеральному закону от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», такие решения принимаются главой местной администрации, в том числе с учетом результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.

Юристы компании MAXARD помогут в прохождении всех инстанций по изменению вида разрешенного использования земельного участка, включая:

• Подготовку всей необходимой документации
• Получение заключений экспертов
• Организацию публичных слушаний
• Внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
• Получение решения об изменении или дополнении вида разрешенного использования земельного участка.

Процедура изменения ВРИ

Этап 1. Сбор документов

Для того чтобы изменение ВРИ земельного участка состоялось, необходимо заранее как следует к этому подготовиться, собрав все необходимые документы. Первым делом нужно нанести визит в местную администрацию, где навести справки относительно возможности перевода имеющегося участка в другую категорию для реализации намеченных строительных или реконструкционных планов.

Наряду с этим, нужно иметь при себе:

1. Заявление на изменение вида разрешенного использования земельного участка. Данная бумага заполняется рукой собственника и подается в местную администрацию на имя ее руководителя.
2. Паспорт или другой удостоверяющий личность документ.
3. Если землевладелец – юридическое лицо, то потребуется выписка из ЕГРЮЛ.
4. В случае если от имени заявителя выступает его представитель (адвокат), то прилагаются копия его паспорта и нотариально заверенная доверенность, которая перечисляет полномочия, переданные доверителем адвокату. Изменение вида разрешенного использования земли – очень кропотливая и ответственная процедура, на успешное завершение которой не следует полагаться без вмешательства опытного юриста.
5. Выписка из ЕГРП, доказывающая наличие зарегистрированного права собственности на участок и содержащая основные сведения о нем, записи об ограничениях и обременениях на него. Также, чтобы претендовать на изменение ВРИ, необходимо предъявить документ, послуживший основанием для официальной регистрации права собственности заявителя: купчую, завещание, дарственную и т.п.
6. Ситуационный либо адресный план надела, показывающий месторасположение объекта недвижимости относительно смежных с ним территорий и построек.
7. Обсуждение и согласование с арендодателем результатов, к которым приведет изменение ВРИ земельного участка, если он находится в длительной аренде, и арендатор собственной персоной и от своего именно подает заявление.
8. Если на наделе размещены какие-нибудь объекты капстроительства, то к заявлению прикладываются документы о регистрации права собственности на них.
9. Проект планировки территории, где находится участок, для которого нужно заказать изменение ВРИ.

«Институт земельного права» предоставляет следующие услуги, связанные с видами разрешенного использования земли:

• определение правого статуса и правомерности установленного вида разрешенного использования земельного участка;
• оценку обоснованности взимания оплаты для получения разрешения на реконструкцию и строительство на земельном участке;
• представление интересов клиентов при оформлении права собственности на земельные участки в исполнительных органах власти;
• правовое обоснование уменьшения затрат, связанных с реконструкцией и строительством на земельном участке;
• защита интересов пострадавшей стороны, ограниченной в возможностях использования земельного участка;
• изменение разрешенного использования объектов капитального строительства (ОКС);

Что такое основные и условно разрешенные ВРИ?

Все виды разрешенного использования земель перечислены в классификаторе ВРИ. Каждый участок имеет присвоенный ему основной ВРИ, Однако, существуют также градостроительные регламенты, применяемые к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.

Главным отличием междуосновными ВРИ и условно разрешенными является то, что для использования земли, в соответствии с основным ВРИ, правообладателю не требуется ничье разрешение. Это право итак за ним закреплено правоустанавливающими документами. Иное дело условно разрешенные ВРИ. Чтобы получить право на любой из условно разрешенных ВРИ потребуется предварительное согласование с соответствующими органами местного самоуправления. Это в первую очередь касается капитального строительства.

При переоформлении документов 90-х годов граждане часто сталкиваются с ситуацией, что строение, размещенное на земельном участке, не соответствует действительному виду использования или категории земельного участка, или же категория и вид использования участка не установлены и не внесены в ЕГРН. В таком случае требуется привести все документы в соответствие с градостроительными и земельными нормами.

Для собственников садового или жилого дома, оформивших право собственности до 25 октября 2001г. смена ВРИ будет осуществлена бесплатно. Для этого вместе с основным пакетом документов им надо предоставить правоустанавливающий документ на дом.

Изменить ВРИ участка можно двумя способами: обратившись в муниципалитет по месту нахождения участка или непосредственно в Управление Росреестра.

Для чего проводится ВРИ

Нарушая правила использования земли, находящейся в собственности, многие не понимают, что совершают действия, идущие вразрез существующему законодательству. Согласно положениям закона использовать землю можно только в строгом соответствии с ее назначением. Между тем Гражданским кодексом предусмотрена процедура и порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка (ст. 39 ГК РФ). Для чего это надо, и кто готов пройти через процедуру изменения?

• Для начала строительства, что недопустимо на участках, предназначенных для выращивания фруктов и овощей. Это самый частый повод и веская причина для изменения ВРИ участка.
• С целью увеличения стоимости участка, а известно, что земля, на которой можно вести индивидуальное строительство или возводить многоквартирные дома стоит намного дороже, чем земля, предназначенная исключительно для сельскохозяйственного использования.
• Если собственник желает возвести на своем участке не жилой дом, а коммерческий объект, приносящий прибыль.

Многие землевладельцы пренебрегают нормами закона и без всяких согласований меняют предназначение участка, возводя жилые и коммерческие здания на землях, где делать это запрещено. Такие действия считаются противоправными, а лучшее, что ожидает нарушителя – внушительный штраф. Причем, накладывать его будут до тех пор, пока последствия нарушения не будут устранены, или не будет изменено назначение участка.

Можно ли ускорить процесс

Как видите, процесс изменения ВРИ отнимает не менее двух месяцев, поэтому многие собственники стараются ускорить процесс. Сделать это сложно, но нет ничего невозможного. В первую очередь, можно ускорить процесс приемки документов и отправки по инстанциям – для этого надо тщательно собрать их по списку, и лучше сделать это с первого раза. При заполнении заявления также надо быть внимательным, а поводом для отказа в приеме может стать любое несоответствие в представленных сведениях (не допускаются опечатки, исправления, неправильные даты). Перед подачей документов лучше проконсультироваться с земельным юристом, который проверит документы и даст действенные рекомендации относительно того, как ускорить процесс.

Похожие записи:

• Реестр должников РК проверить по ИИН — подробная инструкция
• Как помочь студенту деньгами от государства
• Компенсации репрессированным в СССР в 2022 году