Договор участия в долевом строительстве (ДДУ): условия и подводные камни

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор участия в долевом строительстве (ДДУ): условия и подводные камни». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.

Что делал и проверял юрист

Специалист провел серьезную работу:

• проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
• сделал анализ и оценку рисков;
• тщательно проверил договор долевого участия;
• проанализировал дополнительные документы;
• предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
• участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
• сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
• помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
• подготовил акт приема-передачи;
• проконтролировал передачу расписок, ключей.

В чем особенности заключения договора по доверенности?

Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.

ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.

---

Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.

Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.

Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.

Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:

• Иметь гражданство РФ.
• Быть старше 21 года.
• Быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор.
• Иметь безукоризненную кредитную историю.
• Работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.

Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:

• Размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа.
• Процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых.
• Период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет.
• Сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с материнским капиталом

Допустимо ли использование средств материнского капитала для участия в долевом строительстве? На сегодняшний день ограничений на данный вид применения сертификата не существует.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с привлечением маткапитала возможна при соблюдении нескольких условий:

• На момент приобретения квартиры ребенку, после рождения которого родители получили сертификат, должно исполниться три года. В противном случае маткапитал при покупке за наличные деньги не может быть учтен.
• Покупка квартиры по ДДУ с использованием средств материнского капитала допустима только при получении ипотеки.

Почему при покупке квартиры в новостройке заключается именно ДДУ

Если приобретать уже готовую квартиру, в построенном доме, который уже сдан, в нем живут люди — все более или менее понятно. Заключается договор купли-продажи, покупатель передает деньги продавцу, право собственности регистрируется и все — сделка совершена, жилье приобретено. Занимает такая процедура максимум пару недель.

В случае с приобретением жилья в новостройке дело обстоит совсем иначе. Договор купли-продажи заключить невозможно, так как недвижимости еще не существует в натуре. Материально она появится только в будущем. Да и времени этот процесс займет больше в разы. Возведение объекта может растянуться на несколько лет. А деньги платить нужно сейчас, в самом начале, за то, чего еще нет. Потому и договор заключается совсем другой — ДДУ. Потому и порядок оформления ДДУ в новостройке совершенно иной.

За то длительное время, что идет стройка, может приключиться разное. Как с застройщиком, так и с самим дольщиком. Потому законодатель и принял ФЗ №214, который выступает в качестве гаранта соблюдения прав всех сторон долевого участия. В первую очередь, конечно же, дольщика. Договор участия в долевом строительстве необходим для:

• того, чтобы избежать «двойных продаж», когда право требования одной квартиры продается нескольким клиентам;
• того, чтобы исключить возможные злоупотребления со стороны застройщика по распоряжению жильем дольщика;
• того, чтобы обеспечить гарантии защиты прав дольщиков при нарушении сроков строительства и иных условий договора со стороны застройщика;
• того, чтобы обеспечить получение дольщиком недвижимости, согласованной сторонами при заключении договора.

Теперь рассмотрим основные этапы покупки квартиры в новостройке по ДДУ подробнее.

С 1 июля 2019 года, по общему правилу, для расчетов по договорам участия в долевом строительстве стало обязательным применение эскроу-счетов.

Так, согласно частям 1.2 и 4 статьи 3 Закона № 214-ФЗ, застройщик вправе привлекать деньги дольщиков и осуществлять строительство объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов, либо при размещении денежных средств дольщиков на эскроу-счетах, либо при выполнении обязанности по уплате взносов в специальный компенсационный фонд.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

Договор долевого участия — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:

1. Внимательно сверить информацию о дольщике и объекте на предмет ошибок и опечаток.
2. Проверить цену договора и порядок оплаты. Стоит закрепить в договоре, как будут производиться расчеты, если фактическая площадь квартиры оказалась больше или меньше проектной.
3. Посмотреть, чтобы были указаны конкретные сроки передачи объекта (их могут указывать как период после ввода в эксплуатацию — это незаконно).
4. Уточнить информацию по отделке, если она включена в стоимость жилья. Как правило, для квартир с ремонтом составляется приложение к ДДУ с описанием материалов и перечня работ.

Что изменилось в долевом строительстве с 2019 года: новые правила покупки жилья

О проблеме обманутых дольщиков слышал, наверное, каждый. Поэтому у многих покупка квартиры через ДС вызывает вполне обоснованные опасения. Но есть и хорошая новость: с июля 2019 года введены новые правила, которые направлены на защиту дольщиков.

В первую очередь, полностью изменился сам процесс передачи средств на строительство. Раньше любой человек, который хотел вступить в ДС, перечислял деньги непосредственно застройщику (девелоперу). Теперь деньги дольщиков будут зачисляться на целевой эскроу-счет в банке, и снять их застройщик сможет только после того, как дом будет достроен, а дольщик получит свою квартиру.

Важно! Если дом не будет сдан, денежные средства возвратятся дольщику. Благодаря нововведениям можно не бояться, что после вступления покупателя в долевое строительство застройщик исчезнет вместе с деньгами.

Как происходит оформление сделки?

После того как вы определись с компанией, домом и квартирой, можно приступать к оформлению документации и внесению средств. До появления новых правил сторонами всех документов являлись только застройщик и покупатель квартиры. С лета 2019 года появляется еще одна сторона — банк (но договор долевого участия — ДДУ — по-прежнему подписывается между застройщиком и покупателем). Для того чтобы вступить в долевое строительство, нужно:

• подписать ДДУ с застройщиком;
• зарегистрировать соглашение в Росреестре;
• подписать трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в банке;
• внести деньги на счет.

После того как все документы будут подписаны, останется только ждать, когда дом будет введен в эксплуатацию и застройщик передаст ключи от квартир жильцам. Деньги покупателей недвижимости будут переведены застройщику после сдачи дома (до этого момента они все время будут находиться на эскроу-счете).

А можно ли вступить в долевое строительство по старым правилам?

Несмотря на все нововведения, в некоторых новостройках купить квартиру можно по старой схеме. Продолжать продавать квартиры без эскроу-счета могут те девелоперы, объекты которых уже готовы не менее чем на 30%. Также обязательным условием для того, чтобы покупатель мог вступить в ДС по старой схеме, является наличие у девелопера заключенных ДДУ не менее чем на 10% общей площади помещений. На практике, тем не менее, большая часть застройщиков будет работать именно в соответствии с принятыми изменениями.

Подведем итоги. Теперь большинство покупателей квартир в новостройках может вступить в долевое строительство только по новым правилам. Для того чтобы стать участником ДС, необходимо заключать договор не только с самим застройщиком, но и с банком. Изменения направлены в первую очередь на то, чтобы защитить покупателей недвижимости от недобросовестных компаний.

Однако процесс покупки квартиры через долевое строительство все равно остается очень ответственным решением, поэтому мы рекомендуем обращаться за профессиональной юридической поддержкой к специалистам. Помощь квалифицированного юриста позволяет избежать нарушения ваших прав при подписании договора с застройщиком и банком, а в случае возникновения сложностей — своевременно получить юридическую защиту.

Подводные камни и пути обхода закона

Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:

• Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
• Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
• Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
• Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.

Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве». Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать. Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.

Тем не менее назвать предварительный договор долевого участия незаконным нельзя: «Отношения субъектов ПДДУ регулируются п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ», — сообщает наш безымянный комментатор. Как и все предварительные договоры. То есть он вполне даже может заключаться как предшественник ДДУ, если, конечно, в этом есть необходимость. И никаких вопросов вообще бы не возникало, если бы по ПДДУ застройщик не требовал оплаты приобретаемого жилья, т.е. инвестиций в долевое строительство.

По закону по предварительному договору оплата невозможна, так как по этому документу не происходит передачи товара, выполнения работ или услуг. Стороны лишь вправе прийти к соглашению об обеспечении надлежащего исполнения будущим участником долевого строительства своих обязательств, свидетельствуют наши эксперты. И таким обеспечением может быть некий депозит, который, конечно, никак не должен равняться стоимости жилья. К тому же этот депозит застройщик не должен использовать до заключения ДДУ. Если подписание ПДДУ сопровождается подобной «денежной» схемой, то криминала нет. И более того, этот вариант часто используется при покупке новостройки в кредит, когда банк не может перечислить денежки просто так, безо всяких документов, а застройщик не может заключить ДДУ без гарантии оплаты квартиры, т.е. до подписания кредитного договора. В таких случаях, когда банк дает добро на кредит, покупатель выбирает квартиру и заключает с застройщиком (продавцом) предварительный договор долевого участия. С ним он отправляется в банк, вносит первоначальный взнос в качестве депозита по ПДДУ, и затем подписывает кредитный договор. А застройщик, удостоверившись, что получит свои инвестиции, оформляет ДДУ. Подобная схема, например, работает в Сбербанке.

Но бывает и иначе. Застройщики, используя эту схему, даже в тех случаях, когда квартира приобретается за кровные сбережения покупателя (без ипотеки), зачастую требуют полной оплаты жилья либо какой-то очень существенной суммы (треть, половину от стоимости квартиры). Конечно, в договоре не фигурирует формулировка «взнос за квартиру», а есть пункт «об обеспечении обязательств по исполнению предварительного договора» или о «депозите». В таких случаях заключение ПДДУ – это обход закона 214-ФЗ, а порою и самый настоящий обман, так как покупателю никто не спешит сообщать, что применяемая схема противоречит закону о долевом строительстве и фактически мало чем отличается от давно всем известной схемы реализации новостроек по предварительному договору купли-продажи. Покупатели жилья сегодня более начитанные, и многие знают и о 214-ФЗ, и о ДДУ, поэтому предварительные договоры купли-продажи заключать не спешат, а в новой схеме используется «законная» формулировка «договор долевого участия», и некоторых это очень даже подкупает. «Цель застройщиков при оформлении ПДДУ – введение в заблуждение. Покупатели слышат и видят словосочетание «договор долевого участия», пусть даже и предварительный, и как следствие, настраиваются на положительное отношение как к застройщику, так и к приобретаемому объекту», — категоричен адвокат Олег Сухов. И поскольку большинство о законе 214 только слышало, но текст его не читало, новая схема применяется довольно успешно.

Почему застройщики, среди которых авторитетные и известные компании идут на это? Ради обмана? Нет, конечно. Сегодня только так можно привлечь в строительство денежки инвесторов, не обременяя себя такими жесткими обязательствами, как в случае заключения ДДУ. Для некоторых участников рынка – это необходимая мера. Дело в том, что 214-й закон разрешает привлекать инвестиции для строительства дома только после того, как оформлена вся разрешительная документация. А как водится в нашем бюрократическом государстве, необходимые разрешения и документы согласуются порою по полгода, а то и дольше, и, естественно, ни один застройщик не хочет простаивать такой долгий срок, а некоторые, более мелкие компании просто не могут себе такого позволить, вот и заключают ПДДУ. «Отсутствие разрешения на строительство, необходимого для заключения ДДУ, является наиболее частой причиной для использования застройщиком иных способов реализации недвижимости», — подтверждает Валерия Симонова («НДВ-Недвижимость»).

В общем, инвестиции начинают привлекаться по ПДДУ, но как только все необходимые разрешения оформляются, с покупателями-дольщиками заключаются основные «законные» договоры долевого участия.

Какие документы дольщик может запросить?

Какие документы потенциальный дольщик вправе запросить у Застройщика, чтобы оценить для себя риски вложения денег?

В соответствии со статьей 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ в случае, если для привлечения денежных средств дольщиков Застройщик использует рекламу. В иных случаях, Застройщик обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Информация в обязательном порядке предоставляемая Застройщиком широкому кругу лиц — проектная декларация — должна включать в себя информацию о Застройщике и информацию об объекте строительства:

1) Согласно положениям Статьи 20 указанного Федерального закона, информация о застройщике должна включать в себя следующую информацию:

• информацию о фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика – данную информацию потребителю имеет смысл проверить на соответствие данным ЕГРЮЛ;
• о проектах строительства, в которых Застройщик принимал участие в течение 3 последних лет, (с указанием их места нахождения, сроков ввода в эксплуатацию — в соответствии с проектной документацией и фактических) – данная информация призвана помочь потребителю определить степень надежности Застройщика;
• о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии и сроке ее действия;
• о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Махинации с договорами долевого участия в строительстве

Полной уверенности, что договор будет выполнен в точном соответствии с условиями, и с указанного в нем момента квартира станет собственностью партнера, нет никогда. Какие риски могут подстерегать дольщика при заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, стоит рассмотреть подробнее. Нередко компании-застройщики пользуются различными комбинациями ─ фактически прямое нарушение договорных обязательств.

Несоблюдение сроков сдачи, оформления, заселения объектов, что означает подписание акта Государственной приемочной комиссией, подтверждающей «де-юре» завершение строительства, а «де-факто» устранение недоделок может растянуться на несколько месяцев. Срок, когда владелец квартиры сможет получить ключи от своей жилплощади, заняться ремонтом, обживая свой дом ─ это второе. Третье ─ дата выдачи правоустанавливающих документов на жилье, в том числе и Свидетельства о госрегистрации права собственности.

Часто ли заключаются другие виды договоров под видом договора долевого участия в строительстве?

Да, заключаются. Есть ряд застройщиков, которые известны на рынке, которые работают не по схеме ДДУ. Например, группа компаний ПТК-30, которые работали через договоры займа с предварительным договором долевого участия. потом делали акт зачёта, для некоторых избранных клиентов делали ДДУ. Зачастую продавали квартиры, которые находились в залоге у банка, которые не были еще даже оплачены.

Либо, например, компания «Дискус». У них всё происходит через жилищно-строительные кооперативы. Здесь нет ответственности у застройщика за нарушение сроков передачи квартиры. Потому что клиент является членом кооператива, который как и все остальные вместе скинулись деньгами, грубо говоря, и строят дом. С кого вы будете спрашивать? С самого себя? Или с таких же членов кооператива как и вы? Деньги ушли с кооператива на подрядчиков. Даже, если вы что-то взыщите, до живых денег не получите. У кооператива нет денег. Деньги только от пайщиков. В этой ситуации всё работает исключительно на доверии бренду, компании, которая из года в год по такой схеме продолжала строить. И те кто ведуться на низкую цену — получают высокие риски.

Как заключить ДДУ: существенные условия и подводные камни

Заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) — важный этап покупки жилья в строящемся доме. Правильно составленный договор поможет свести к минимуму риски остаться без жилья и без денег, а также минимизирует количество забот в случае банкротства девелопера или возникновения спорных ситуаций.

Из этой инструкции вы узнаете:

• Чем договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи.
• В чем особенности заключения договора по доверенности.
• Какие условия обязательно прописываются в ДДУ.
• Нужно ли прописывать в договоре ответственность застройщика.
• Что еще может содержаться в договоре.
• Какие хитрости могут использовать застройщики при заключении ДДУ.
• Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто несет за это ответственность.

Чем договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи?

В отличие от договора купли-продажи, порядок заключения которого регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), договор участия в долевом строительстве попадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ, или закон об участии в долевом строительстве). Согласно Закону № 214-ФЗ объектом договора выступает жилое (или нежилое) помещение в строящемся доме на любом этапе строительства, а в качестве сторон договора выступают два участника — покупатель (дольщик) и продавец (застройщик).

Если при заключении договора купли-продажи оформить квартиру в собственность покупатель может сразу после оплаты (или даже до оплаты – в зависимости от порядка расчетов согласно договору купли-продажи), то в случае с ДДУ дольщику придется ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию. При этом договор участия в долевом строительстве служит гарантией того, что квартира будет получена в срок (и затем оформлена в собственность), либо застройщику придется вернуть деньги.

В чем особенности заключения договора по доверенности?

Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.

Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.

ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.

Какие условия обязательно прописываются в ДДУ?

Статья 4 Закона № 214-ФЗ устанавливает обязательными для ДДУ следующие пункты:

• определение объекта долевого строительства (подробная информация о будущей квартире);
• срок передачи застройщиком квартиры дольщику (если указан в виде количества дней после даты окончания строительства или ввода здания в эксплуатацию, то эта дата также должна указываться);
• цена договора, сроки и порядок уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства (по Закону № 214-ФЗ — не менее 5 лет);
• способы обеспечения исполнения девелопером обязательств по ДДУ.

Без этих пунктов договор участия в долевом строительстве не будет считаться заключенным.

Определение объекта долевого строительства должно содержать следующую информацию:

• план квартиры в виде схемы или чертежа с указанием жилых и нежилых помещений;
• общая площадь квартиры (или площадь нежилого помещения);
• этаж в многоквартирном доме;
• план в виде схемы с указанием расположения квартиры на этаже;
• количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;
• проектная информация о доме — вид, назначение, этажность, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости.

Полный список новостроек по всем регионам России можно посмотреть в Единой информационной системе жилищного строительство (ЕИСЖС):

Нужно ли прописывать в договоре ответственность застройщика?

Как правило, в договоре прописываются обязательства застройщика и ответственность за их невыполнение. При этом размеры штрафов и пени должны соответствовать размерам, указанным в статье 6 Закона № 214-ФЗ, то есть в случае нарушения сроков договора застройщик обязан будет выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком выступает гражданин, а не компания, то пени платятся в двойном размере. Если размер неустойки в договоре будет меньше, чем в законе, то при расторжении договора от застройщика потребуется выплатить дольщику сумму, прописанную в законодательстве.

Что еще может содержаться в договоре?

Помимо обязательных условий договора, в него могут быть включены дополнительные пункты, например, такие как:

• порядок и условия одностороннего отказа от договора;
• порядок и условия уступки прав требования по договору;
• действия при форс-мажорных обстоятельствах;
• порядок сдачи и приемки работ;
• порядок урегулирования претензий.

В любом случае приобретение недвижимости по ДДУ должно происходить строго в рамках Закона № 214-ФЗ. Если какой-либо пункт договора противоречит данному закону, этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

Какие хитрости могут использовать застройщики при заключении ДДУ?

Недобросовестные застройщики пользуются тем, что Закон № 214-ФЗ не устанавливает единую форму договора, а лишь указывает обязательные пункты. Поэтому существует риск, что недобросовестный девелопер дополнит документ пунктами, которые будут ущемлять права дольщика. Некоторые из них можно будет обжаловать в суде, если возникнут разногласия, однако лучше обезопасить себя уже на этапе заключения договора — и проследить за тем, чтобы в документе не было этих пунктов.

Вот список наиболее распространенных уловок:

1. Название договора. Дело в том, что под Закон № 214-ФЗ попадают только договоры участия в долевом строительстве. Если в заглавии документа написано «Предварительный договор» или «Договор об инвестировании строительства», такой договор не подпадает под действие закона о долевом строительстве. Поэтому внимательно следите за тем, какое название указано в договоре и в случае необходимости настаивайте на том, чтобы это был именно «Договор участия в долевом строительстве».
2. Изменение стоимости квартиры. В договоре может быть прописано подорожание квартиры, например в случае подорожания стройматериалов или небольшого увеличения площади жилья. В законе не прописаны такие случаи, однако даже если застройщик поднимет цену вследствие увеличения площади квартиры на 5%, суд часто принимает сторону дольщика — потому что закупки девелопера и ошибки при строительстве не должны быть проблемами покупателя.
3. Гибкие сроки сдачи дома в эксплуатацию. Некоторые застройщики пытаются указать в договоре не точную дату окончания строительства или ввода дома в эксплуатацию, а, например, квартал. Этот пункт дает застройщику больше свободы, поскольку выполнить его становится проще. Формально это, как и остальные уловки, не нарушает закон: п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ указывает лишь, что в ДДУ должен быть указан срок передачи квартиры от застройщика к дольщику. Однако в этом случае лучше настаивать, чтобы в договоре были указаны конкретный месяц или дата сдачи дома в эксплуатацию.
4. Уменьшение гарантийного срока на объект долевого строительства с помощью изменения даты отсчета — не с момента передачи квартиры, а с момента ввода в эксплуатацию дома.
5. Запрет на переуступку права требования по ДДУ (то есть запрет на перепродажу квартиры в строящемся доме).
6. Оплата коммунальных услуг. Если в договоре прописано, что дольщик должен платить коммунальные услуги не с момента передачи квартиры, а с момента сдачи дома в эксплуатацию, меняйте этот пункт, иначе это может привести к большим затратам.
7. Растягивание периода между вводом дома в эксплуатацию и передачей квартиры в собственность. Разумные сроки составляют полгода.
8. Штраф за расторжение договора. Закон № 214-ФЗ предусматривает в ряде случаев расторжение договора дольщиком в одностороннем порядке. Удерживание при этом застройщиком части суммы противоречит закону.

Несмотря на то, что на некоторые уловки в законодательстве нет прямого запрета, как правило, в этом случае дольщик сможет отстоять свои права в суде.

Действителен ли договор, противоречащий закону о долевом строительстве?

Если договор содержит все пункты, которые требует статья 4 Закона № 214-ФЗ, то договор считается законным и может пройти государственную регистрацию в Росреестре, и будет считаться заключенным с момента такой регистрации. При этом пункты, которые идут вразрез с законом, могут быть признаны судом не имеющими юридической силы.

Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто это должен делать?

Договор долевого участия считается заключенным с момента регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре). Для этого застройщик и дольщик подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по адресу дома, в котором находится квартира.

От покупателя потребуется предоставить следующие документы:

• договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями (в трех экземплярах — для застройщика, дольщика и Росреестра, или в большем числе экземпляров по количеству сторон);
• заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
• паспорта всех дольщиков (для детей до 14 лет — свидетельства о рождении);
• согласие супруга на совершение сделки (если требуется). Если оба супруга выступают участниками ДДУ по одному договору, нотариальное согласие не нужно;
• договор залога права требования (при покупке в ипотеку);
• документы с описанием квартиры, составленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с указанием ее площади и местоположения в доме.

Необходимо также уплатить госпошлину за регистрацию договора. Если договор заключен физическими лицами, размер пошлины — 350 рублей, разделенные на количество участников договора). А если договор заключен между гражданином и юридическим лицом, то гражданин уплачивает 350 рублей, разделенные на количество участников договора, а юрлицо – 6 000рублей, разделенные на количество участников договора.

Представить документы в Росреестр можно через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ), в отделении Росреестра или представителю Росреестра при выездном приеме, а также почтой с описью вложения и уведомлением о вручении или онлайн на сайте Росреестра. После регистрации (7 рабочих дней при подаче через отделение Росреестра, 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ) на договоре появится специальная регистрационная надпись.

Договор участия в долевом строительстве может зарегистрировать и застройщик, но, как правило, эта услуга будет стоить дольщику дополнительных денег. Помните, что застройщик не может по закону навязать вам эту услугу — если хотите сэкономить, вы всегда можете зарегистрировать договор самостоятельно.

Похожие записи:

• За курение у подъездов хотят ввести штрафы
• Сокращение при реорганизации в форме присоединения в РФ
• Размер единого пособия на детей до 17 лет с 1 января 2023 года (таблица)