Незначительная доля в квартире
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Незначительная доля в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того, чтобы доля в жилом помещении была признана незначительной необходимо решение суда. Ведь если совладельцы недвижимости приходят к обоюдному согласию, то не имеет значения является ли отчуждаемая часть квартиры мизерной или же наоборот значительной.
Для того чтобы выкупить долю в праве общей собственности на квартиру, которая считается незначительной, можно воспользоваться традиционной сделкой купли-продажи имущества.
- владелец части недвижимости предлагает выкупить долю всем остальным дольщикам;
- при получении отказа или неполучении ответа на запрос в течение 30 дней, можно приступать к процедуре;
- стороны оговаривают условия будущей сделки;
- далее составляют договор купли-продажи;
- покупатель и продавец подписывают соглашение и заверяют его у нотариуса;
- нотариус передает документы на регистрацию права собственности.
В соответствии со ст.ст. 12, 14 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем самозащиты своих прав. Если вы собственник пусть даже малозначительной доли, а другой совладелец не дает вам ключи от квартиры, можно просто взломать дверь. Это не самоуправство, за которое наступает уголовная ответственность. Человеку на законных основаниях принадлежит часть квартиры, но поскольку другой собственник возражает, то он вправе так поступить. Закон это допускает.
При этом нужно четко помнить о пределах самозащиты. Способы самозащиты гражданских прав должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения (ст. 14 ГК РФ). Ломать замки и двери можно, а вот крушить чужую мебель, пускать в ход кулаки, брать злодея и его семью в заложники – нельзя. Это уже будет квалифицироваться как уголовное преступление.
Закон не дает четкого определения понятию «незначительная доля». Отсюда и сложности с трактовкой условий к признанию малых частей в квартире. Отчасти ясность внесли рекомендации Верховного суда РФ. И если раньше суды не учитывали данные экспертизы, то сейчас этот пункт является обязательным.
Прежде чем вынести решение, суд изучает:
- жилищные условия – есть ли потребность в комнате;
- отношения между собственниками;
- минимальные нормы по региону;
- схожие дела в судебной практике.
Рассмотрим один из споров между совладельцами.
Хочу выкупить незначительную долю соседа в нашей квартире
Перед тем как составлять иск о признании части квартиры незначительной лучше всего собрать все документы. Именно это поможет составить полную картину и написать исковое заявление наиболее полно и правильно.
К самому иску при направлении в суд необходимо приложить обязательный пакет документов:
- гражданский паспорт истца;
- выписку из домовой книги, поквартирную карточку;
- свидетельство уплаты госпошлины (квитанцию);
- оценочный отчет;
- технические документы на объект недвижимости;
- иные доказательства обоснованности исковых требований, указанных в заявлении;
- документальные свидетельства попыток досудебного урегулирования спора.
Для того, чтобы суд удовлетворил требование, заявитель должен внести на депозит суда сумму, равную стоимости незначительной доли. Для определения стоимости необходимо провести рыночную оценку квартиры и ее доли, в частности.
Важно! Зачастую для уменьшения расходов, истец использует кадастровую стоимость. Если разница между рыночной и кадастровой стоимостью является значительной, ответчик может потребовать проведения экспертизы. Для того, чтобы ускорить процесс целесообразно самостоятельно обратиться в оценочную организацию.
Требования к оценке:
- компания должна иметь лицензию на проведение такого вида работ;
- оценщик должен состоять в СРО;
- оценочный отчет должен быть оформлен в письменной форме.
На основании результат оценки проводится и расчет госпошлины в суд.
При составлении заявления необходимо обратить внимание на то, что в нем должны содержаться следующие сведения:
- данные истца;
- максимально точная информация об ответчике;
- третья сторона (обычно в таких спорах ей выступает региональное отделение Росреестра);
- наименование судебного органа, куда направляется иск;
- цена иска;
- название заявления («исковое заявление о признании доли незначительной и выплате ее собственнику денежной компенсации вместо выдела доли»);
- обстоятельства возникновения права владения всеми долями всеми сособственниками;
- причины обращения в суд;
- сведения о результатах досудебного урегулирования (при его наличии);
- требования, предъявляемые к рассмотрению;
- обоснования требований со ссылками на нормы действующего законодательства;
- дата составления, подпись истца.
Заявление копируется в количестве экземпляров, кратном сторонам судебного разбирательства, то есть у судьи, истца и каждого из ответчика должны быть предъявляемые исковые заявления и полный комплект копий прилагаемых документов.
Для рассмотрения искового заявления о признании части жилья ничтожной долей необходимо не менее 2 месяцев. Однако на практике эти сроки могут значительно растянуться.
Все зависит не только от позиций каждой из сторон, но и от сроков проведения дополнительных экспертиз, сроков обжалований (апелляций), явки заинтересованных лиц в суд и т.д.
Как признать долю в квартире незначительной?
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
1. ЧТО ТАКОЕ НЕЗНАЧИТЕЛЬНАЯ ДОЛЯ?
2. В КАКИХ СЛУЧАЯХ МОЖНО ПРИНУДИТЬ СОСЕДА ПРОДАТЬ ДОЛЮ?
3. ПОДГОТОВКА ИСКОВОГО ЗАЯВЛЕНИЯ
4. ЧТО ПРИЛОЖИТЬ К ИСКУ?
5. ОБРАЗЕЦ ИСКОВОГО ЗАЯВЛЕНИЯ О ВЫКУПЕ НЕЗНАЧИТЕЛЬНОЙ ДОЛИ
Под незначительной долей понимается такая доля, которую невозможно выделить или ее выделение приведет к ущербу общему имуществу. В таком случае другие собственники могут принудительно выкупить у такого “незначительного” владельца долю.
Судебная практика указывает, что у собственника доли должна быть реальная заинтересованность в использовании доли. Это значит, что собственнику действительно должна быть нужна эта доля для какого-либо использования. Существенный интерес на использование доли должен устанавливаться судом на основании приведенных доказательств о том, что собственнику она нужна по причинам, связанным с возрастом, здоровьем, профессиональной деятельностью, наличием детей, семьей собственника, например наличием нетрудоспособных родственников, которым нужна эта доля для проживания. Это позиция Верховного суда, изложенная в пункте 36 Постановления пленума №6.
Как мы указали, для этого доля должна быть незначительной. Ее использование должно быть затруднительно или невозможно. Например, у долевого собственника 3 метра в однокомнатной квартире. Он не сможет жить в ней. На трех метрах нельзя вести быт, нельзя пользоваться комнатой так, чтобы это не создавало проблем другому или другим собственникам.
Если собственник не пытается использовать свою долю, не проживает на территории квартиры, в праве собственности на которую у него есть доля, Вам проще будет принудительно ее выкупить.
Судебная практика по делам о выкупе незначительной доли очень часто исходит из позиции, что незначительная доля составляет меньше, чем ¼. Но официально закрепленной в законе доли или метража нет. Все решается в каждом отдельном случае.
Перед тем как идти в суд лучше попытаться договориться с собственником. Если Вам удастся убедить его продать долю, то Вы сэкономите время и деньги на судебном разбирательстве. В противном случае убеждать придется уже суд. Узнайте, зарегистрирован ли владелец доли в квартире, отсутствие регистрации станет дополнительным аргументом в пользу отсутствия у него существенного интереса в использовании своей доли.
Что значит незначительная доля?
Порядок владения долевой собственностью регулируется Гражданским Кодексом РФ. В ст. 252 ГК РФ указываются условия раздела имущества между несколькими хозяевами. В законодательных актах не дано четких рекомендаций, в каких случаях можно признать долю незначительной. Поэтому в большинстве случаев юристы опираются на судебную практику.
Незначительной доля в доме или в квартире может быть признана, если соответствует следующим условиям:
- часть невозможно выделить в натуре и определить порядок ее использования;
- владелец не заинтересован в недвижимости, никогда не проживал и не планирует заселяться;
- собственник доли не оплачивает коммунальные услуги;
- возникают проблемы с использованием жилых помещений.
Если присутствуют все эти факторы, то владельцы большей части собственности могут подать иск на признание доли в квартире незначительной в судебном порядке.
Минимальная часть не устанавливается в квадратных метрах, так как зависит от общей площади помещения и рассчитывается отдельно в каждом индивидуальном случае.
Так, в однокомнатной квартире площадью 32 кв. м. ¼ часть может считаться незначительной, так как 8 кв. м. ниже установочного минимума на человека. Но то же самое нельзя сказать об ¼ доли в двухкомнатной квартире.
Обжалование отказа в признании доли незначительной
Если суд отказал в удовлетворении иска о признании доли незначительной, то решение суда может быть обжаловано в общем порядке, который предусмотрен процессуальным законодательством.
Согласно ст. 321 ГПК РФ, после того, как суд вынес мотивированное решение, на него может быть в течение месяца подана апелляционная жалоба.
Таким образом, порядок действий при обжаловании отказа суда признавать долю незначительной будет такой:
- изучение мотивов решения суда
- подготовка апелляционной жалобы на решение суда до истечения месяца на вступление в силу
- направление экземпляра жалобы второй стороне по делу
- подача жалобы в суд первой инстанции. Жалобу необходимо подать также до истечения месяца на вступление решения в силу
- суд первой инстанции перенаправит жалобу вместе с делом в суд апелляционной инстанции
- лицо, подавшее жалобу, должно принять участие в заседании суда апелляционной инстанции, озвучив доводы своей жалобы
- дождаться решения суда апелляционной инстанции
Если обжалование в апелляции не привели к нужному результату, жалобу можно подать далее в кассацию, а после в Верховный Суд РФ.
При обжаловании важно подготовить мотивированную жалобу, т.е., почему решение суда той или иной инстанции является незаконным и подлежит отмене, а требования истца удовлетворению.
Какова последовательность процесса по признанию доли в квартире незначительной?
Признание доли в квартире незначительной можно провести только через суд.
-
Но до суда доходят не все подобные споры. В досудебном порядке люди могут договориться между собой и совершить сделку купли-продажи доли через нотариуса. В споре по признанию доли незначительной досудебный порядок обязателен.
У вас должны быть доказательства того, что вы пытались урегулировать спор до суда. При направлении обращения в адрес владельца малой доли в квартире обязательно сохраняйте у себя почтовые квитанции и опись вложения в ценное письмо. Либо, можете сделать все процедуры с помощью нотариуса. В этом случае у вас будут документальные доказательства о попытке урегулировать ваш спор.
- Если переговоры не пришли к удовлетворительному результату для всех сторон – необходимо собрать доказательства для искового заявления, составить его и подать в суд. При подаче иска необходимо оплатить государственную пошлину. О ней читайте ниже в статье.
- Как только исковое заявление будет принято в суде к производству – необходимо узнать точную дату первого слушания по делу и явиться в суд. Либо вам нужно позаботиться о том, чтобы ваши интересы представлял опытный юрист по недвижимости. Он самостоятельно будет составлять исковое заявление и выходить в суд на все слушания по вашему делу в первой инстанции.
- По окончании судебного процесса выносится решение суда, который изготавливается в письменном виде. Как правило это решение после написания ещё один месяц (если дело рассматривается в районном суде) не вступает законную силу. За этот месяц любая из сторон может подать апелляционную жалобу на решение суда и продолжить спор в суде второй инстанции. Если этого не происходит, то решение суда первой инстанции вступает законную силу и вы можете получить его в суде.
Незначительная доля в квартире
А вот, продать возможно любую долю в квартире, тут возникает вопрос цены и желания поскорее избавиться от своей проблемы. И этот выход из ситуации по любому будет лучше, чем просто забыть про свою проблему или подарить свою «долю малую» родственникам и соседям. Если оценивать свою долю у лицензированных оценщиков, то стоимость Вашей доли всегда будет практически в два раз меньше от той суммы, чем при совместной продажи с другими сособственниками всей квартиры. И суд, к сожалению, вынужден соглашаться с данной оценкой. Стоимость доли в квартире зависит от многих факторов: размером доли в квартире, общим количеством собственников в квартире, зарегистрированных и фактически проживающих в ней лиц, в том числе несовершеннолетних, возможность доступа в квартиру, наличием определённого порядка пользования долей, срочностью продажи доли и многими другими параметрами квартиры. Цена доли в квартире определяется при осмотре жилища и изучении документов и проблемы в целом, и каждый раз строго индивидуально и конфиденциально.
Если невозможно определить порядок пользования жилым помещением из-за незначительной доли в квартире новых собственников, и эти собственники никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они посторонние люди — тогда суд принимает оценку незначительной доли специализированными экспертами и устанавливает размер принудительной компенсации. Незначительную долю в квартире можно выкупить сособственнику в принудительном порядке по судебному решению, если только эта доля не является единственным жильём для владельца доли малой. А значительную долю невозможно выкупить у остальных совладельцев даже через суд, иначе нарушается наш конституционный принцип частной собственности и неприкосновенности жилища.
Рекомендуем прочесть: Умер муж как делится наследство
Спорные моменты в подобных ситуациях решаются в соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (раздел, имущества, находящегося в долевом владении). Так собственники могут выделить доли двумя способами: по соглашению сторон, в судебном порядке.
В случае, когда доля является малозначительной, невозможно выделить часть объекта в натуре без несоразмерного нанесения ущерба другим собственникам, в таком случае, такая часть квартиры может быть выкуплена другими дольщиками.
Проведение такой процедуры допускается только при согласии владельца, кроме случаев, указанным в п.4 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации. Например, когда доля незначительна, не может быть реально выделена, и владелец не имеет интересов по использованию такого имущества, суд может пренебречь мнением собственника, обязав остальных дольщиков заплатить компенсацию за отчуждение имущественного права.
Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке
Прекращение права собственности возможно только в определенных законом случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, гибели или уничтожении имущества, отказе от права собственности и в других случаях утраты права собственности.
Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.
Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.
Данная норма закона предусматривает, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается лишь с его согласия. Однако, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию, но только при наличии совокупности трех исключительных обстоятельств:
- Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе)
- Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня)
- Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)
При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.
К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья.
Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ в ряде определений (в том числе от 13.10.2009 № 1359-О-О), суд, при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, должен также установить, насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.
Принудительный выкуп доли и досудебный порядок
Данная категория споров не требует соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в обязательном порядке.
Однако, попытаться мирно договориться с другой стороной все-таки рекомендуется, причем лучше сделать это путем направления письменного предложения о выкупе у сособственника его микродоли, и подождать получения ответа, либо убедиться в том, что ответа не будет. После этого можно смело идти с исковым заявлением в суд.
Зачем это нужно. На практике суды очень часто выясняют этот вопрос, и принимают во внимание, если истец до суда пытался найти компромисс с ответчиком, и это может стать одним из аргументов положительного для истца решения.
Кроме того, в законе говорится, что спор между участниками долевой собственности подлежит разрешению в судебном порядке именно при недостижении собственниками соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них.
Таким образом, факт направления письменного предложения будет достоверно свидетельствовать о недостижении сторонами соглашения по данному вопросу.
Как сорвать сделку купли-продажи у Содольщика
Знавали мы некоторых доморощеных спецов-Содольщиков, которые умудрялись так вымотать своих собратьев постоянными срывами сделок купли-продажи, что полностью отчаявшись последние продавали им свои доли совсем не за те деньги, которые им обещали риэлторы при продаже доли с рынка.
Вот как это делается.
Содольщик добросовестно получает в отделении связи направленное ему нотариусом извещение о первочередном праве покупки.
Согласно п.2 статьи 250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Так вот, в последний день этого самого месяца, который предусмотрен законом, отправьте нотариусу заказное письмо с согласием приобрести продаваемую долю за цену и на условиях, указанных в предложении.
На практике бывали случаи, когда нотариус уже выдал разрешение на сделку, документы уже сданы Регистратору, деньги уже лежат в банковской ячейке, сделка проходит регистрацию . и вдруг БАЦ! Регистратору приходит телеграмма нотариуса с просьбой остановить регистрацию сделки в связи с нарушением ст. 250 ГК РФ, что документ о надлежащем извещении Содольщика выдан ошибочно.
Соответственно между Содольщиком-продавцом и покупателем разворачивается сканал, ведь деньги за госпошлину, аренду банковской ячейки, комиссию агентства недвижимости уже оплачены.
Несмотря на наличие разъяснений о признании доли незначительной и выкупе согласно ст. 252 ГК РФ, суды не сформировали однозначную позицию по вопросу принудительного выкупа. Помимо отсутствия возможности выдела доли в натуре, суд будет рассматривать совокупность представленных обоснований с учетом мельчайших деталей – возраста, здоровья, профессии, количества несовершеннолетних и т.д.
Ниже представлены случаи из судебной практики, описывающие позицию судов в отношении признания долей незначительными:
Если в удовлетворении иска отказано или есть несогласная с решением первичной инстанции сторона, подают апелляции в вышестоящие суды, вплоть до Верховного суда. Разъяснения ВС РФ максимально взвешенно и объективно описывают позицию, которой должны руководствоваться нижестоящие судебные органы.
Судебная практика по оценке доли в квартире
Положения о выделении в квартире содержатся в ст. 244 ГК РФ. Важно при этом отличать совместную собственность от долевой. Совместно владеть жилой недвижимостью могут супруги в законном браке, товарищи крестьянско-фермерского хозяйства, а также члены потребительских или садово-дачных кооперативов. Все остальные могут владеть долевой собственностью. Квартирой супруги могут владеть совместно до тех пор, пока не решат в отношении каждого члена семьи произвести выдел.
Проблема принудительного выкупа малозначительной доли жилого помещения интересует очень многих. Ко всему прочему совсем недавно, весной 2012 года, произошел, пожалуй, первый в России судебный выкуп незначительной без согласия ее собственника. Почему же суды не часто выносят подобные решения? И даже позиции Конституционного и Верховного судов различны?