О продавцах и рисках при покупке квартиры в новостройке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О продавцах и рисках при покупке квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».
Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия реальной площади квартиры от проектной (оплаченной), говорит адвокат, кандидат юридических наук Анастасия Поликыржа. При сдаче квартиры часто обнаруживаются отклонения проектных площадей от фактических. Если фактическая площадь больше, то дольщик обязан будет доплатить за дополнительные квадратные метры.
В этом случае для проверки предоставленных данных следует провести замеры самостоятельно или пригласить на приемку профильную компанию, что позволит исключить переплату за недостоверные данные, рекомендует ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. Следует помнить, что по закону в площадь квартиры не включаются балкон, лоджия и терраса.
«Для вашей защиты нужно, чтобы застройщик указал конкретные цифры, в пределах которых может колебаться площадь квартиры и при этом не будет изменяться конечная стоимость. Необходимость данного условия в договоре долевого участия в июле 2021 года еще раз подтвердил Верховный Суд РФ», — добавила Анастасия Поликыржа.
Если вы покупаете квартиру, в которой ваша семья будет жить ещё много лет после сделки, нельзя спешить. Никакой суеты и непродуманных решений.
Когда речь идёт о дорогостоящих покупках нельзя принимать эмоциональные решения.
Даже если вы уверены, что хотите жить именно в этой новостройке и именно в этом районе, всё же стоит рассмотреть и другие варианты — сравнить цены, планировки, инфраструктуру и условия банков на ипотеку в новостройке. Узнайте подробности о жилом комплексе — материал и толщина стен, сроки сдачи объекта и стоимость коммунальных услуг.
Не поддавайтесь панике! Если менеджер застройщика утверждает, что уже завтра эта квартира подорожает и нужно срочно соглашаться — помните, что ему выгодно заключить сделку с вами как можно быстрее.
Проверка застройщика при покупке квартиры в новостройке: пошаговая инструкция
Итак, определимся, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика, то есть непосредственно лица, ответственного за строительство новостройки.
Проверить застройщика можно самостоятельно, с использованием открытых сведений. Данная проверка позволит сложить общее впечатление о добропорядочности застройщика, его устойчивости и исполнительности. Однако привлечение юриста для так называемого правового аудита застройщика значительно сэкономит ваше время и позволит получить более полную информацию о застройщике.
Классическая проверка застройщика включает в себя следующие шаги:
На что ещё обратить внимание
Убедитесь, что объект договора относится к категории жилой недвижимости. Если проигнорировать эту рекомендацию, можно столкнуться с невозможностью прописаться на приобретённой жилплощади.
Если квартира покупается в ипотеку, необходимо проверить, аккредитован ли объект в банке и какое количество финансовых учреждений предлагает такую же услугу. Если ни один банк не кредитует новостройку, это свидетельствует о ненадёжности девелопера, и от сделки с ним лучше отказаться.
Прежде чем купить квартиру в новом доме, определитесь с его характеристиками, месторасположением и бюджетом, который вы готовы потратить. Наведите справки о девелопере, проверьте его документацию, проанализируйте, с какими банками он сотрудничает. Составьте перечень вопросов и задайте их при личном посещении офиса застройщика. Соблюдая вышеуказанные рекомендации, можно купить жильё, которое будет соответствовать вашим целям и запросам.
Общий перечень документов, необходимых для проверки новостройки и застройщика:
1. инвестиционный контракт;
2. проектная декларация;
3. разрешение на строительство;
4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
7. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);
9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;
10. форма договора, по которой будет продаваться квартира;
11. аудиторское заключение;
12. заключение экспертизы проектной документации;
13. Строительные лицензии, допуск СРО.
(Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН), Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), доверенность на подписание договора.
Сверяете ИНН, ОГРН, адрес ЮЛ, чтоб все совпадало, т.е. вы заключаете с ООО «Ромашка» и на ООО «Ромашка» выдано разрешение на строительство, оформлена земля. Зачастую квартиры продает не только застройщик, квартиры продают и перепродают кто угодно. В такой ситуации можно наткнуться и на откровенных мошенников, которые продадут вам квартиру, которая им не принадлежит. Злоумышленники узнают, какой застройщик осуществляет продажу квартиры, и создают ООО с точно таким же названием. Законодательство не запрещает регистрировать ООО с одним и тем же названием. У данных организаций будут отличаться ИНН и ОГРН. Документы могут быть и вовсе подделаны, но эта тема для отдельной статьи. В принципе вся информация необходимая для проверки содержится в других документах, и если вы сделку проводите с юристом, указанные документы могут быть и не запрошены вовсе. Все данные можно сравнить, используя выписку из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство, и выписку из ЕГРН. Используя выписки, полученные непосредственно из госоргана, вы исключите подделку документов. Важно, чтобы оплата по договору была произведена после регистрации договора ДДУ и на реквизиты застройщика, ИНН которого вы проверяли. Подобная предосторожность от возможных мошеннических схем возможно будет излишней, если из обстоятельств покупки квартиры очевидно, что вы имеете дело непосредственно с застройщиком. Т. е. застройщик уже давно не первый год находится по адресу, который фигурирует в выписке из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство выдано на ЮЛ с идентичным ИНН, следовательно вы имеете дело с надлежащим застройщиком.
Проверьте ФИО генерального директора в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ.
Устав нужно прочитать на предмет определения полномочий на заключение договоров. Кто имеет право от имени общества заключать договора, требуется ли предварительное одобрения участников Общества или совета директоров, правления общества (если в Обществе имеется такие органы). Имеет ли лицо, подписывающее договор, на это право. Действует ли доверенность на момент подписания договора, не истекли ли полномочия генерального директора?
Покупая недвижимость даже на финальных этапах строительства, стоит уделить время изучению застройщика и его предыдущих объектов. «Во-первых, надо обратить внимание на то, сколько проектов застройщик реализовал за последнее время. На рынке постоянно появляются новые игроки, и при покупке квартиры у одного из них риски возрастают. А во-вторых, нужно изучить историю компании, посмотреть, насколько успешно она прошла кризис. Это дает некоторое представление о надежности застройщика и качестве бизнес-процессов внутри компании», — говорит Андрей Блажко, член Правления Группы компаний «Домостроитель», генеральный директор ООО «Домостроитель-Юго-запад». Кроме того, как отмечает Артем Горлюб, заместитель гендиректора ЗАО «ГВСУ-Риэлти», хорошую репутацию застройщика подтверждает аккредитация его проектов в банках. И чем солиднее эти кредитные учреждения, тем выше надежность застройщика. Это же правило работает и когда на строительство направляются кредитные средства. В связи с чем Татьяна Тикова, директор Департамента по управлению активами Группы ПСН, советует выбирать застройщиков лишь с положительной кредитной историей в ведущих банках либо с достаточно большим собственным капиталом.
Рейтинг застройщиков, естественно, повышает своевременная сдача жилых комплексов и их высокое качество, поэтому надо разузнать и такую информацию. Помочь в этом могут официальные данные на сайтах, публикации в прессе и интернет-форумы. Но при изучении застройщиков и их деятельности надежнее все-таки обратиться за консультацией к специализированным юристам, ведь помимо сведений, доступных всем, они, как сообщает адвокат Олег Сухов, могут выяснить специфическую информацию: о долгах и незакрытых судебных процессах строительных компании, о судебных решениях по проектам и т.п.
Ну а изучив застройщика и его прежний опыт, нужно перейти к анализу текущего проекта, в котором хочется купить недвижимость. «Прежде всего, вне зависимости от того, как реализуются квартиры, должны быть в порядке все разрешительные и правоустанавливающие документы, а именно: документы, подтверждающие право застройщика на земельный участок, на котором ведется строительств (свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды), разрешение на строительство; проектная документация и заключение по ней госэкспертизы, если федеральным законом установлено проведение экспертизы, проектная декларация со всеми изменениями, если они были», — говорит адвокат Олег Сухов. «Плюс должны быть получены технические условия в соответствии с нормативами», — добавляет Родион Алексеенко, заместитель генерального директора по продажам «СКМ Групп».
«Как правило, серьезные застройщики размещают все вышеперечисленное на своих сайтах, а если это не сделано, надо поинтересоваться причиной отсутствия документов в свободном доступе», — советует Артем Горлюб (ЗАО «ГВСУ-Риэлти»), и все-таки изучить их в офисе застройщика. Также надо оценить темпы строительства: «К примеру, в течение определенного периода проследить (естественно, съездив на площадку), насколько быстро продвигается работа, сколько людей занято на стройке, идет ли она в выходные дни и т.п.», — предлагает Сергей Яковлев (ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»). Кроме того, у каждого проекта есть план по строительству, поэтому можно проверить, насколько реальное положение дел соответствует тому, что задекларировано в проектной документации. Если отклонения серьезные, причем без уважительных на то причин, то от покупки лучше воздержаться.
«Рекомендуется также обратить внимание на охрану объекта днем и ночью, на порядок хранения стройматериалов, ведь их сохранность влияет на бюджет строительства и на физические характеристики материалов при будущей эксплуатации, а также свидетельствует о дисциплине в компании застройщика, — говорит Сергей Яковлев (ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»). – На финальных стадиях строительства, не лишне проверить, и как застройщик выполняет свои обязательства по благоустройству территории и строительству инфраструктурных объектов: посадил ли запланированные деревья, обеспечил ли дворы детскими площадками и т.п.» Если нет, то это может указывать на недобросовестность застройщика или на его финансовые проблемы.
Полезно изучить и темпы продаж: «Обычно на финальной стадии проекта продается 80-85% квартир, такие показатели свидетельствуют, что застройщик имеет финансовую возможность завершить строительство», — утверждает Алексей Харитонов (ЮИТ СитиСтрой). Если же продажи идут вяло, и к окончанию проекта, тем более в классах «эконом» и «комфорт», продано лишь 50-60% квартир, а то и меньше, это может указывать на низкое качество объекта или слишком завышенные цены, т.е. неправильное ценообразование, что в свою очередь повышает вероятность финансовых проблем застройщика, затягивания строительства или недостроя.
«Когда же дом по официальным данным уже построен, но не сдан в эксплуатацию, нужно обратить внимание, как долго он находится в таком состоянии. Если более квартала, то, возможно, приемочная комиссия обнаружила какие-то существенные недостатки в строительстве, либо возникли проблемы с подключением к коммуникациям. В таком случае, есть риск, что заселение начнется гораздо позже, чем планировалось», — сообщает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест». Поэтому от покупки квартиры лучше отказаться. Точно так же должны настораживать и проволочки при оформлении в собственность квартир в уже сданном доме, особенно если их реализация осуществлялась в соответствие с ФЗ-214.
Также надо понимать, что высокая стадия строительства и даже ввод дома в эксплуатацию не гарантируют отсутствие ошибок и спорных моментов в договорах, которыми оформляются сделки. «Поэтому нужно внимательно читать подписываемые документы, проверять их на соответствие проектной документации, следить за правильностью указания личных данных покупателя, чтобы потом не терять временя на исправления», — говорит Сергей Жариков, заместитель генерального директора Группы компаний «СК Славянский». Еще лучше пригласить на ознакомление с документами и саму сделку по приобретению квартиры в новостройке юриста, который специализируется на недвижимости, он проверит правильность договоров и прочих документов, а также их соответствие действующему законодательству.
Неполучение жилья в силу объективных причин
Предсказание будущего является занятием сложным и неблагодарным, достаточно непросто прогнозировать, как сложатся обстоятельства после того, как договор на покупку квартиры в новостройке подписан, а деньги уплачены. В результате осложнения экономической ситуации застройщик может обанкротиться и прекратить строительные работы, застройка может быть признана незаконной в результате сомнительного способа оформления документов на земельный участок, или прочие причины могут помешать окончанию строительства.
В подобных случаях государство (органы местного самоуправления), как правило, берет ситуацию в свои руки – ищет инвесторов, на средства которых можно закончить начатое строительство, однако не исключена вероятность того, что здание в течение продолжительного времени будет находиться в стадии «долгостроя».
Как получить именно ту жилплощадь, на которую рассчитывали?
Из рисков покупки квартиры в незаконченном объекте следует выделить и такую вероятность. Многие покупатели сталкивались с тем, что застройщик пытается предложить не ту квартиру, о которой изначально шла речь, либо несвоевременно сдать жилье. В сравнении с потерей квартиры и денег, это не такая трагедия, но все же достаточно серьёзная неприятность, также влекущая материальные потери.
Долгострой – одна из серьёзных проблем, которая сопровождает приобретение квартиры в строящемся доме. Затягивание сроков сдачи объектов свойственно многим застройщикам, но некоторые из них переходят все рамки, сдача квартиры в строящемся новом доме откладывается на три года и более. В данном случае работы не останавливаются, но и никак не подходят к завершению.
Такие особенности покупки квартиры в строящемся доме приводят к тому, что покупатель вынужден арендовать жилье намного дольше запланированного срока. Вместо того, чтобы уже давно жить в собственной квартире, он несёт дополнительные расходы, которые являются весьма существенными. Никто дольщикам потерянные средства не возвращает. Получается, что вся выгода от приобретения квартиры в строящемся доме полностью нивелируется.
Покупателю квартиры в строящемся доме в данной ситуации защитить собственные интересы довольно сложно. Только грамотно составленный договор позволит это сделать. Поэтому консультация опытного юриста – это оправданная статья расходов.
Особенности рынка квартир в новостройках Москвы и Подмосковья
Первичный рынок характеризуется большей прозрачностью информации и сделками от первого правообладателя. На нем действуют четыре основных вида договоров:
-
ЖСК (кооператив) — форма участия в строительстве, предполагающая инвестиции от группы будущих собственников, которые сами нанимают подрядчиков и организуют весь процесс, фактически выступая застройщиками;
-
ДДУ по 214-ФЗ (Договор долевого участия) — распространенная схема, по которой дольщики передают свои средства застройщику заранее, на любом из этапов строительства, в обмен на гарантии получения квартиры в построенном доме;
-
прямой договор купли-продажи — квартиру продает либо застройщик, либо подрядчик при условии, что дом введен в эксплуатацию, застройщик оформил квартиры, и покупатель сразу начинает оформлять жилье в собственность;
-
переуступка, она же цессия — это вариант, который юридически не является прямой покупкой, так как вы приобретаете право потребовать у застройщика квартиру по переоформленному на вас ДДУ.
«Кот в мешке», или Минусы первички
Казалось бы, выбор в пользу первички очевиден. Но прежде чем вкладывать крупные суммы в покупку новостройки, следует четко взвесить все «за» и «против». «Для удобства тезисно систематизируем риски покупки квартиры в новостройке», – говорит Людмила Шадрина. Вот они:
Риск долгостроя. К сожалению, подавляющее большинство застройщиков не передают квартиры в срок, обусловленный договором. Просрочки передачи объектов могут составлять как несколько месяцев, так и несколько лет. При этом дольщик вынужден продолжать платить ипотеку, а иногда одновременно и арендовать съемное жилье. Законодательно предусмотрены меры защиты дольщиков от долгостроя, например, неустойка за просрочку передачи объекта или право на односторонний отказ от договора при просрочке свыше двух месяцев. Однако в условиях нестабильного финансового положения застройщика эти меры защиты могут оказаться неэффективными.
Риск изменения площади и конфигурации помещения в ходе строительства. Нередко бывает так, что в договоре долевого участия согласованы одни условия по площади и конфигурации помещения, а в итоге получается то, что получается. В таких случаях можно судиться с застройщиком, требовать компенсаций и т.п., но основная цель сделки – получение новой квартиры мечты – может так и не осуществиться.
Риск некачественной отделки. Часто на первичном рынке недвижимости приобретаются квартиры с ремонтом. Но качество отделки нередко далеко от того, что обещал менеджер по продажам. В судах рассматривается достаточно много дел по искам об уменьшении цены договора вследствие некачественного ремонта полученной по ДДУ квартиры.
Риск плохо построенного дома. Наверняка многие видели в социальных сетях устрашающие видеоролики о том, как от нового дома кусками отваливаются фасадные материалы прямо на проходящих мимо жильцов или припаркованные автомобили. Часто на форумах дольщиков можно увидеть истории, как не выдерживают системы отопления и водоотведения, и весь дом буквально затапливает. Таковы риски покупки еще несуществующей недвижимости.
Риск неполучения обещанных объектов инфраструктуры. Часто реализуя новое ЖК и запуская активные продажи, застройщики рисуют волшебные картины ЖК – и свой пруд, и дорожки для бега, и оборудованные площадки для питомцев, и никаких проблем с парковкой. Не стоит верить на слово. Всегда изучайте проектную документацию. Действительно ли застройщик обязался все это реализовать?
Риски приобретения квартиры по договору уступки прав. Все перечисленные риски скорее актуальны тогда, когда стадия строительства еще начальная и невозможно с точностью оценить, что получится в итоге. Однако квартиру на первичном рынке можно приобрести и на завершающих стадиях строительства. Например, все уже фактически построено и идет оформление разрешения на ввод в эксплуатацию. В таких случаях чаще всего квартиры продаются не напрямую от застройщика, а от аффилированных лиц по договорам уступки прав требования. Приобретая квартиру по уступке, обязательно проверьте все документы, а также запросите первичные документы, подтверждающие произведенную оплату продавцом всей стоимости по первоначальному ДДУ.
Бесконечный ремонт. «К минусам первички можно отнести также продолжающийся несколько лет после ввода дома в эксплуатацию ремонт и шум от него, возможные аварии с заливами из-за замены труб и батарей, выявление строительных огрехов (например, промерзание монолитных домов из-за нарушений в укладке утеплителя)», – говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.
Риск стать обманутым дольщиком. «Нередки случаи, когда застройщик не справляется с реализацией проекта и уходит в банкротство. Это длительный и нервный процесс для дольщиков. Необходимо включаться в реестр по передаче жилых помещений в рамках банкротного дела, доказывать свое право на получение компенсаций или квартиры, ждать назначений нового застройщика и т.п.», – говорит Людмила Шадрина.
По словам директора по продажам ГК «Инград» Константина Тюленева, после перехода отрасли на эскроу-финансирование этот риск снижается. Однако пока на рынке есть игроки, работающие по старой схеме. «При этом дольщикам важно учитывать, что эскроу все же не является стопроцентной гарантией защиты средств, – предупреждает эксперт. – В случае банкротства банка эскроу-агента застройщика, максимальная сумма, которую клиенты получат от Агентства по страхованию вкладов (АСВ), составляет 10 миллионов рублей. Если для регионов эта сумма достаточна, то для Москвы и Санкт-Петербурга – нет. Здесь значительная часть жилья продается дороже. Соответственно, клиенты потеряют средства, которые выходят за рамки максимальной выплаты АСВ».
«При банкротстве застройщика банк вернет вам только те средства, которые вы внесли на счет. Проценты на средства, размещенные на счетах эскроу, банком не начисляются. Это означает, что вы потеряете как минимум на инфляции. Еще одна особенность эскроу заключается в том, что при банкротстве застройщика вам возвращают только тело кредита. Заплаченные за все время проценты по ипотеке никто не компенсирует», – говорит эксперт.
Минусы старого жилого фонда
Минусов у вторички, конечно, тоже хватает. Вот что говорит юрист Елена Ларина:
Старый дом, такие же коммуникации и устаревшие планировки. Если вы приобретаете квартиру в доме старше 10-15 лет, то поломки в нем случаются все чаще и чаще. То лифт не работает, то краны текут. Скорее всего, ремонт в квартире придется делать в первые 1-3 года после покупки. При этом планировки сильно отличаются от современных: в них намного меньше пространства и зачастую отсутствует возможность для перепланировки (особенно в панельных домах).
Необходимость тщательной юридической проверки объекта (залоги, оспаривание права собственности в суде) и собственника (особенно на предмет банкротства).
Выше ставка по ипотеке. Особенно после введения льготной ипотеки на первичку ощущается разница в проценте. На первичку в среднем 4-6%, на вторичку – от 7-7,5%.
«Чужой дух» и наличие истории у квартиры, с которой готовы мириться не все потенциальные покупатели.
Состояние мест общего пользования. «Часто проблемой является также состояние общих помещений и неоднородный контингент жильцов», – говорит Александр Цыганов.
Самое важное – это ликвидность
По словам главы архитектурного бюро «MAD Architects» Марии Николаевой, при выборе квартиры куда важнее ее будущая ликвидность, чем принадлежность к первичному либо вторичному рынку. «Появление на рынке инструмента льготной ипотеки привело к возврату тренда скупки бюджетного жилья в ЖК стандарт-класса в Москве и Санкт-Петербурге, – говорит эксперт. – Ранее продажи были столь сильно разогреты лишь во время первичного стихийного роста рынка. Сегодня, покупая жилье, люди стремятся сохранить свои сбережения в период экономической нестабильности». Впрочем, по словам Марии Николаевой, такие активы не настолько привлекательны, как может показаться на первый взгляд».
Дело в том, что новые жилые массивы порой представляют собой лишенную комфорта среду. Гонка за возведением большого объема квадратных метров без необходимого внимания к квартирографии, благоустройству, инфраструктуре, зонированию территории может приводить к созданию кварталов с низким уровнем комфорта. В перспективе многие из таких объектов будут терять ликвидность.
Говоря о выборе квартир для покупки, в том числе и в период кризиса, прежде всего нужно помнить об их потенциальной востребованности на рынке в будущем. «В этом контексте самым привлекательным для инвестирования является качественное жилье, – говорит эксперт. – Это лоты в домах с хорошей локацией и транспортный доступностью, продуманной архитектурой и квартирографией, качественными местами общего пользования и благоустройством».
Сегодня сложилась ситуация, когда с рынка вымывается не только наиболее качественное предложение, но и большинство доступных активов любого формата. Но в долгосрочной перспективе, по словам Марии Николаевой, бюджетное жилье может повиснуть «мертвым грузом». Поэтому при наличии средств всегда лучше купить качественный актив, ликвидность которого будет расти.
Оформление прав собственности на квартиру в новостройке
Документальное оформление права собственности на квартиру завершает покупку ее в новостройке. За 2 000-5 000 долларов продавец или другая посредническая фирма могут взять на себя сбор и подготовку необходимых документов и получение свидетельства на право собственности. Покупателю нужно будет в этом случае выдать доверенность на имя конкретного сотрудника компании.
Документы можно оформить и самостоятельно. Для получения свидетельства на право собственности на квартиру вам понадобятся следующие документы:
- оригинал договора купли-продажи со всеми дополнительными соглашениями;
- акт об отсутствии финансовых претензий между покупателем и продавцом»;
- акт приемки-передачи квартиры;
- договор об уступке прав (если имел место);
- экспликация и поэтажный план БТИ;
- копия решения собрания инвесторов о распределении квартир;
- разрешение на ввод в эксплуатацию дома (копия);
- паспорт (оригинал) и ксерокопия;
- квитанция об оплате госпошлины.
При наличии оснований для сомнений в подлинности документов регистратор имеет право обратиться в соответствующие органы для проверки.
Отказ в регистрации может основываться только на основаниях, изложенных ст. 20 закона о регистрации прав на недвижимость, однако, в этом случае, у обладателя жилья есть право судебного обжалования отказа.
Право собственности подтверждается свидетельством. С момента получения этого свидетельства гражданин является собственником квартиры и имеет право владеть и распоряжаться ей по собственному усмотрению.
Покупка квартиры в новостройке — рискнем?
Предложение купить квартиру, которой по сути еще нет, а есть только строящееся здание – предложение очень заманчивое. Причем дело не только в цене (хотя она является основным моментом), такая квартира является гарантией того, что ваши новые соседи будут людьми приличными, а ваш подъезд – чистым. Но – нередко бывает так, что потраченные на покупку недостроенной квартиры деньги оказываются выброшенными на ветер и ладно бы, если эти деньги были вашими, куда хуже ситуация, если деньги вы заняли у банка. Основной причиной рисков является тот факт, что деньги за квартиру вы платите, когда заключаете договор паевого участия, а вашим это жилье станет только когда дом будет введен в эксплуатацию и появится возможность зарегистрировать право собственности. Однако между двумя этими событиями обычно проходит немало времени (от нескольких месяцев до нескольких лет), а за такой срок может случиться всякое. Можно ли как-то застраховаться от возможных неприятностей?Меры предосторожности – все прописываем в договоре
К сожалению, если соглашение с застройщиком уже подписано, вы мало что сможете изменить. Поэтому читаем внимательно и вносим коррективы. Первое – в соглашении должно быть четко указано, что стоимость жилья является окончательной и может быть изменена, только если результаты обмера БТИ не совпадают с планируемым количеством «метров». Забыли акцентировать? Готовьтесь к тому, что в процессе возведения дома застройщик будет иметь законное право требовать с вас дополнительные средства – в связи с незапланированным удорожанием процесса строительства. Второе – в обязательном порядке настаивайте на наличии в соглашении пункта о том, что любой строительный брак застройщик будет вынужден устранить своими силами и за свои средства. Третье – во избежание того, что ваша квартира будет одновременно продана еще паре покупателей (такое, к сожалению, тоже случается), требуйте у застройщика госрегистрацию заключаемого соглашения. Немаловажным является и вопрос сроков – сдачи объекта в эксплуатацию и оформления квартир в собственность. В первом случае застройщик имеет право изменять сроки, однако наличие в договорах пункта о материальной ответственности за такие деяния, менять сроки он будет только в действительно крайних случаях. Что ж касается оформления права собственности, о эта процедура входит в обязанности застройщика, однако закон не регламентирует четких сроков на этот процесс, поэтому вам придется обозначить их в соглашении.Стоит ли покупать квартиру в новостройке: советы юриста как сэкономить и выгоднее купить
На пути к приобретению жилья, не лишним будет учесть советы юристов при покупке квартиры в новостройке. В частности, как выгодно сэкономить на покупке квартиры в новостройке. Поскольку застройщик заинтересован в быстрой реализации квадратных метров, возврату вложенных средств, он предоставляет уступки и скидки, которыми нужно грамотно воспользоваться.
Стоит учесть такие тонкости, как:
- цена на квадратный метр падает с наступлением летнего периода отпусков и отдыха, когда люди меньше интересуются покупкой жилья;
- продавец снижает цену на плохо идущий товар, например, объекты первых и последних этажей, у лифта, с окнами во двор и т.д.;
- приобретая жилплощадь в рассрочку, можно договориться с продавцом о досрочной выплате всей стоимости, если тот пойдет на уступку;
- покупка любой квартиры в новостройке, находящейся в стадии котлована, стоит намного дешевле;
- обязательно скажите менеджеру застройщика, что для окончательного решения вам нужна скидка, и вы будете ждать акций для покупки, это иногда помогает, особенно в конце месяца или квартала, когда у застройщика «горит» план продаж.
Еще один вариант рассчитан на людей не суеверных – приобретение недвижимости на 13-м этаже. Возможно, это покажется смешным, но по статистике, жилплощадь этого этажа продается намного хуже, продавец может сделать скидку.
Преимуществами покупки квартиры в новостройке можно назвать приобретение жилья без сомнительного прошлого, улучшенную внутреннюю планировку, наличие новейших коммуникаций, комфорт и надежность. Но существует и риск столкнуться с недобросовестным застройщиком. Чтобы сделка прошла максимально безопасно, выгодно, следует быть осведомленным во всех тонкостях покупки, а также, по возможности, воспользоваться юридической консультацией.