Продажа квартиры в ипотеке: Можно ли перепродать?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры в ипотеке: Можно ли перепродать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Зачастую при приобретении недвижимости созаемщиками являются несовершеннолетние дети. Это возможно, например, при задействовании сертификата на материнский капитал. Стоит отметить, что препятствий для продажи доли нет. Однако, чтобы не нарушить статьи законодательства и права ребенка, во время процедуры необходимо соблюсти довольно много условий.

Можно ли продать долю ребенка в квартире в ипотеке

Так, продажа доли возможна с согласия органов опеки и попечительства. Получить их одобрение можно только при предоставлении детям жилья, равноценного тому, что планируется продать. Важно помнить, что при использовании сертификата материнского капитала, за использование средств придется отчитываться еще и перед ПФР. Малейшие нарушения условий могут стать причинами судебных разбирательств.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.

Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.

«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.

Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка. «Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.

Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.

Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.

Coзaeмщик и пopyчитeль – oтличия

Нe cлeдyeт пyтaть coзaeмщикa и пopyчитeля. У ниx paзныe пpaвa и oбязaннocти, нo ocнoвнoe oтличиe пopyчитeля в тoм, чтo eгo дoxoды, кaк пpaвилo, yчитывaютcя пoлнocтью, кoгдa бaнк oпpeдeляeт cyммy кpeдитa, a дoxoды coзaeмщикa дoлжны пoзвoлять eмy плaтить в coвoкyпнocти. Нaпpимep, ecли зaeмщик пpoxoдит пo дoxoдy нa 1 млн pyблeй, дoxoдa coзaeмщикa xвaтaeт тoлькo нa 500 тыcяч pyблeй, вмecтe oни мoгyт paccчитывaть 1,5 млн pyблeй, кoтopыe cмoжeт дaть бaнк . A ecли пo этoмy кpeдитy пoтpeбyeтcя пopyчитeль, нaпpимep, дo oфopмлeния oбъeктa в зaлoг, дoxoды этoгo пopyчитeля дoлжны пpoxoдить нa 1,5 млн pyблeй.

Cooтвeтcтвeннo, пpи oпpeдeлeнии мaкcимaльнoй cyммы, кoтopaя бyдeт выдaнa ocнoвнoмy зaeмщикy нa пpиoбpeтeниe жилья, дoxoд пopyчитeля yчитывaeтcя, тaкoй чeлoвeк тaкжe дoлжeн быть плaтeжecпocoбeн. Этo cвязaнo c тeм, чтo oн oбязaн бyдeт пoгacить ocнoвнoй плaтeж и вce пpoцeнты пo ипoтeкe, ecли ocнoвнoй дoлжник пepecтaнeт плaтить бaнкy.

Oднaкo бывaeт, чтo пopyчитeльcтвo пpимeняeтcя в иныx cитyaцияx. Нaпpимep, ecли зaeмщик мoлoдoй и нe cocтoит в бpaкe, пpивлeкaeтcя oдин из poдитeлeй. И нaoбopoт — для вoзpacтныx зaeмщикoв в кaчecтвe пopyчитeля пpивлeкaeтcя oдин из нacлeдникoв пepвoй oчepeди, чтoбы нe дoпycтить пpocpoчки нa пepиoд нacтyплeния cмepти или бoлeзни. B этиx cлyчaяx дoxoд мoжeт вoвce нe yчитывaтьcя.

Eщe ecть вapиaнты, кoгдa y зaeмщикa пpoблeмнaя кpeдитнaя иcтopия — тoгдa пpивлeкaeтcя coзaeмщик или пopyчитeль c xopoшeй кpeдитнoй иcтopии, чтoбы cлeдил зa нaдлeжaщим иcпoлнeниeм oбязaтeльcтвa. Этoт чeлoвeк бyдeт лчинo зaинтepecoвaн в cвoeвpeмeннoм иcпoлнeнии, пocкoлькy в cлyчae пpocpoчeк кpeдитнaя иcтopия иcпopтитcя y вcex yчacтникoв.

Дpyгoй вapиaнт, кoгдa мoгyт тpeбoвaть пopyчитeльcтвo бeз aнaлизa дoxoдa — кoгдa нa пepвoнaчaльный взнoc иcпoльзoвaлиcь дeньги, пoдapeнныe poдcтвeнникaми. B пoдтвepждeниe тoгo, чтo пoдapoк нe бyдeт oтoзвaн и cдeлкa нe пocтpaдaeт, бaнк мoжeт пpивлeчь дapитeлeй-poдcтвeнникoв.

Meждy бaнкoм и пopyчитeль зaключaeтcя eдиный дoгoвop пopyчитeльcтвa, пo кoтopoмy пopyчитeль oбязyeтcя cвoeвpeмeннo пoгaшaть дoлги пepeд бaнкoм, ecли ocнoвнoй зaeмщик пepecтaнeт этo дeлaть.

Пpи этoм пopyчитeль, в oтличиe oт coзaeмщикa, нe имeeт пpaвa нa пoлyчeниe дoли в кyплeннoй квapтиpe, oднaкo мoжeт дoбитьcя тaкoгo выдeлa в cyдeбнoм пopядкe. Taким oбpaзoм, coзaeмщик мoжeт нe дeлaть выплaт бaнкy, нo пpи этoм быть coбcтвeнникoм нeдвижимocти, ecли eгo изнaчaльнo нaдeлили пpaвoм coбcтвeннocти, a пopyчитeль нaпpoтив – нe бyдeт oблaдaть coбcтвeннocтью нa ипoтeчнoe жильe, нo вoзмoжнo бyдeт выплaчивaть дoлг.

Как передать свой долг новому собственнику доли

Заемщик не имеет права производить какие-либо действия с принадлежащей ему залоговой недвижимостью без согласия банка. Поэтому если вы планируете продать долю в ипотечной квартире, в первую очередь обратитесь к кредитору. При соблюдении всех формальностей банк может разрешить перевод долга с должника на другое лицо. Если заемщик нашел покупателя на свою долю, а покупатель хочет взять ипотеку, как раз произойдет смена должника.

Например, гражданин Иванов является собственником комнаты в коммуналке и выплачивает за нее кредит. Однажды Иванов потерял работу и решил продать комнату гражданину Петрову. Петров имеет небольшие накопления, но этих средств недостаточно на покупку комнаты. Поэтому Петров подает заявку на ипотеку в банк, где взял некогда кредит гражданин Иванов. Если банк признает Петрова подходящим и благонадежным заемщиком, Иванов может рассчитывать на одобрение смены должника по кредиту. Вряд ли Иванов получит выгоду от этой сделки, зато с банковскими долгами он точно рассчитается.

Какие требования предъявляются к созаемщику?

Банки, как правило, предъявляют к созаемщику те же требования, что и к заемщику. Например, это могут быть следующие требования:

• Наличие документов, удостоверяющих личность;
• Постоянная или временная регистрация на территории РФ;
• Возраст от 20 до 60 лет (устанавливается банком отдельно);
• Платежеспособность (необходимо подтвердить документами: справкой о доходах, выпиской с зарплатного счета и др.);
• Хорошая кредитная история;
• Иные требования, устанавливаемые банками.

Чем созаемщик отличается от поручителя по кредиту?

И поручитель и созаемщик могут повысить шансы на получение кредита или увеличение его суммы. Но при этом они обладают разным объемом прав и обязанностей.

Поручитель по договору дополнительно гарантирует выплату кредита и несет ответственность перед банков только в том случае, если допущена просрочка по кредиту. При этом он не имеет прав на объект недвижимости, который находится в залоге у банка. Иными словами у поручителя появляются обязательства, если они не могут быть исполнены заемщиком.

Созаемщик отвечает по кредиту наравне с основным заемщиком и в ряде случаев имеет право на долю недвижимого имущества. Вместе с поручителем он несет ответственность за своевременные платежи.

---

Что будет, если бывшая жена не платит ипотеку?

Представим ситуацию. Вы с супругой договорились о выплате ипотечного кредита поровну. Допустим, квартира двухкомнатная, в ней проживает ваша бывшая супруга с ребенком, вы на работе в другом городе. Соответственно, ваша доля в той квартире сохраняется.

Но вот вы внезапно узнаете, что бывшая супруга уже второй месяц не платит кредит по ипотеке. От банка к вам доходят первые весточки о просрочках, хотя вы свою часть платите исправно. Вы пытаетесь с ней поговорить, вразумить, но это не помогает. Она внезапно забывает об общих обязательствах и начинает вести разгульный образ жизни. Или банально теряет работу — ей нечем платить.

Что делать? Какие последствия ждут вас и ваше жилье в таком случае? Конечно, можно самому внести остаток средств, чтобы закрыть претензии банка. Но вы понимаете, что эта ситуация не может продолжаться вечно — стоит заплатить один раз, и в будущем придется самостоятельно закрывать ипотеку. Но при этом часть жены в квартире будет сохраняться. По сути, вы подарите часть квартиры своей бывшей.

Если вы не станете платить, банк, конечно, предъявит претензии в ваш адрес. Все же ответственность здесь солидарная, а значит, вы тоже отвечаете за безалаберность или неплатежеспособность вашей бывшей супруги.

Далее банк выжидает какой-то срок и обращается в суд. Он легко просуживает задолженность и получает решение об истребовании жилья. Квартиру через судебных приставов выставляют на продажу. Но банк имеет право и сам реализовать свое залоговое имущество.

Можно ли не выплачивать ипотеку, если суд принял решение жилье изъять? Да. Но можно и побороться. Найти деньги и рассчитаться с банком. В таком случае продажа не состоится.

Таким образом, если в разводе не платить ипотеку, итог будет закономерным. Квартиру заберут на продажу. Такое жилье реализуют, даже если оно будет для вас и для ваших детей единственным.

Какие банки выдают ипотеку на долю недвижимости?

Для банков ипотека на часть квартиры сопряжена с рисками, поэтому не все финансовые организации оказывают подобную услугу. Кредит дадут в Сбербанке, Альфа-банке, ВТБ, но процент будет достаточно высоким (в среднем, 9-11%). Обязательное условие — первоначальный взнос в размере 15-20% от полной суммы кредита. Он нужен, чтобы подтвердить платежеспособность клиента. Жилищную ссуду дают на срок от 10 до 30 лет.

Пошаговая инструкция, как взять долю в ипотеку:

1. Обратитесь в банк, напишите заявление, заполните анкету.
2. Дождитесь ответа в течение 5 рабочих дней.
3. При положительном решении соберите полный пакет документов и отправьте на проверку в финансовую организацию.
4. Выберите подходящий объект недвижимости, получите письменное согласие на сделку от всех собственников жилья.
5. Пригласите оценщика для определения стоимости доли.
6. Внесите первоначальный взнос, оформите страховку и получите кредит.
7. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Какие документы нужны:

• Паспорт.
• Копия трудовой книжки или свидетельство о регистрации ИП.
• СНИЛС.
• Справка о доходах.
• Документ о семейном положении.
• Свидетельство о рождении детей (при наличии).

Рекомендуем заранее позвонить в банк и уточнить полный список бумаг.

Как продать квартиру в кредите

Недвижимость, оформленная под залог кредита, является собственностью заемщика, но и кредитор (согласно договору) имеет на нее права. При необходимости продать такую квартиру, об этом нужно сообщить банку. В зависимости от причин продажи необходимо подготовить доказательную базу, как то:

• свидетельство о рождении ребенка – если квартира продается с целью улучшения жилищных условий;
• справка о доходах – если квартира продается в связи с невозможностью погашать платежи по кредиту;
• просто устное обоснование – если заемщик, по каким либо иным обстоятельствам меняет место жительства либо цель сделки в получении спекулятивной выгоды.

Обратившись в банк с аргументированной просьбой, заемщик должен придерживаться следующего порядка действий:

1. обращаться нужно адресно в отдел выдачи кредитов;
2. обращаться можно в устной форме, но лучше написать заявление в свободной форме и поставить на него входящую печать банка, это ускорит рассмотрение просьбы;
3. в случае положительно решения, банк может предложить свои услуги по продаже имущества или поиску покупателя, либо выкупит квартиру сам (в случае надлежащего качества жилья);
4. клиент банка может самостоятельно найти покупателя, в этом случае цена остается на усмотрении заемщика;
5. банк вправе удержать процент от сделки за преждевременное расторжение кредитного договора.

Созаемщик имеет ли право претендовать на долю в квартире, взятой в ипотеку?

Созаемщики — это участники целевого кредитного договора на стороне заемщика, которые несут с ним солидарные обязанности по своевременному и полному исполнению условий договора.

Согласно внутренним регламентам кредитных организаций привлечение граждан в качестве созаемщика обязательно в следующих случаях:

• когда заемщику не хватает платежеспособности для требуемой суммы кредита (формула расчета платежеспособности универсальна — общий ежемесячный ипотечный платеж не должен превышать 40% от дохода человека);
• когда заемщик состоит в браке (супруг заемщика привлекается в созаемщики в силу положений ст. 45 СК РФ).

И права, и обязанности созаемщков отражены в условиях кредитного договора. Обязанности имеют солидарный характер — то есть, условия по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом, финансовая ответственность в виде неустойки и другие обязательства устанавливаются в отношении всех созаемщиков. И в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения кредитных обязательств титульным заемщиком кредитор вправе потребовать у всех созаемщиков исполнения этих обязательств в силу положений ст. 323 ГК РФ. А созаемщики обязаны исполнить это требование в полном объёме.

Созаемщики не несут обязанности по страхованию предмета залога — объекта недвижимости, на покупку которого выдавался кредит. Это ответственность титульного заемщика. Что касается приобретаемого объекта недвижимости, то право на него имеет только супруг заемщика, потому что жилье приобретается в период брака и будет являться совместной собственностью супругов в силу положений ст. 34 СК РФ.

Остальные созаемщики имущественных прав на ипотечное жильё не имеют, хотя тоже могут стать собственниками долей в приобретаемом объекте недвижимости, если принимают финансовое участие в покупке (предоставляют деньги на первоначальный взнос по ипотеке либо погашают части кредита), но такая покупка в долевую собственность возможна лишь при наличии согласия титульного заемщика. То есть, созаемщики должны договориться между собой до вступления в правоотношения в с банком.

• созаёмщик полностью погашает оставшуюся сумму задолженности за ипотечный кредит, что позволит снять обременение с квартиры и свободно продавать ее;
• можно выставить на продажу ипотечную квартиру при смерти созаемщика при содействии банка, указав на необходимость досрочного погашения обязательства в связи с повышением размера платежа или по иной причине;
• созаемщик может самостоятельно продать квартиру, получив предварительно разрешение залогодержателя.

1. Должник обращается в кредитное учреждение с заявлением о реализации объекта недвижимости и досрочном погашении ипотеки. В нем следует указать причины такого решения (ухудшение финансового положения, переезд и т.д.).
2. Банк занимается поиском покупателя.
3. Кредитное учреждение оформляет предварительный договор купли-продажи, который должен быть подписан покупателем и продавцом, а также заверен в нотариальном порядке.
4. Для расчета по сделке используются депозитные ячейки банка, покупатель вносит на них денежные средства в двух частях – для банка и продавца.
5. Продавец и покупатель оформляют всю необходимую документацию, проходят регистрационную процедуру.

Как продать долю ипотечной квартиры

В случае, если банк не согласует варианты выше перечисленных сделок, Ваш созаемщик может уступить Вам только права по ипотеке (в части получения собственности на все имущество после выплаты кредита). При этом обязанность по оплате ипотечных платежей без согласия банка с него на Вас переведена быть не может, и до момента завершения договора и полного исполнения сторонами обязательств надлежащим плательщиком и должником будет являться он.

Сделать это возможно следующими путями. Первое – Вы обращаетесь в банк с заявлением о переводе прав и обязанностей по кредитному договору в части передачи Вам всех прав и обязанностей от Вашего созаемщика. К такому заявлению Вы можете приложить проект дополнительного соглашения, заключенного между Вами (заемщиком) и созаемщиком. Следует отметить, что данное дополнительное соглашение подлежит подписанию (согласованию) с банком и государственной регистрации, как и договор ипотеки.

Какие сложности могут возникнуть?

Сделка купли-продажи доли в ипотечной квартире относится к числу рискованных. Помощь хорошего юриста потребуется на всех этапах ее проведения. В первую очередь она нужна покупателю, т.к. он рискует больше остальных.

Важно в таких условиях продумать процедуру передачи денег и обеспечение прав на недвижимость после их уплаты. Плюс юрист самостоятельно оговорит все детали с кредитором, чтобы не получилось, что банк просто не даст согласия на проведение сделки. В такой ситуации возвращать деньги, если они уже переданы заемщику, очень сложно.

Особое внимание следует уделить текстам договоров. Если речь идет о переуступке прав, нужно проследить, чтобы новый ипотечный договор с банком не содержал каких-то дополнительных невыгодных условий.

Раздел прав и обязанностей созаемщика и заемщика

На момент подписания договора созаемщик и заемщик часто находятся в хороших дружеских или семейных отношениях. Но ипотечное кредитование часто затягивается на долгие годы, а предвидеть все возможные ситуации достаточно сложно.

Часто могут возникнуть споры не только касательно кредита, но и касательно других сфер жизни, что несомненно отразится на возможности выплачивать кредит.

Возникающие ссоры, конфликты, разводы и прочее очень часто приводят к тому, что приходится разделять права и обязанности заемщика и созаемщика.

По закону провести подобную процедуру можно следующими способами:

• В случае с супружескими парами, имущество можно разделить. Раздел может происходить мирным путем, заключив соответствующее соглашение у нотариуса, а может происходить и через судебные органы;
• По соглашению всех сторон кредитного договора. Важно понимать, что помимо заемщика и созаемщика существует кредитор (банк), который также должен фигурировать и являться участником соглашения;
• По соглашению заемщика и созаемщика. В первую очередь, следует попробовать все решить мирным путем и заключить договор, где все имущество будет поделено. Если же по-мирному разделить имущество не получается, раздел может происходить через суд.

Если речь идет о разделе обязательств, то необходимо учитывать следующие особенности:

• К какой договоренности не придут стороны, квартира все равно будет оставаться единым залоговым имуществом партнеров, а значит, перед банком они будут отвечать вместе. Поменять это можно, только если банк согласится разделить договор на две части, но вот только кредиторы в этом редко заинтересованы, а если и соглашаются, условия становятся на порядок хуже;
• Заемщик и созаемщик не могут самостоятельно решить, кто и какую долю по кредиту будет выплачивать банку. Подобное возможно только в случае, если банк даст свое согласие на соглашение. На практике, если стороны оговорили свои доли и исправно платят, банкам все равно, но вот если банк не получает денежные средства, закон на его стороне, и он имеет полное право выдвигать штрафные санкции к обоим участникам договора;
• Если речь идет о разводе, то каждый из супругов получит долю согласно долям каждого в общем имуществе. Если раздел происходит в суде, то могут быть пересмотрены условия погашения и долг каждого супруга. Важно, чтобы банковское учреждение было осведомлено о данной процедуре. В противном случае, банк может подать иск на пересмотр условий, и такие судебные заседания могут быть бесконечными.

Права созаемщика на квартиру определяются при помощи:

• статуса квартиры, полученного при оформлении;
• соглашения заемщика и созаемщика при оформлении ипотеки;
• особенностью обременений, которые наложены на имущество.

Требования к кандидату

Как правило, они следующие:

• Это человек, не моложе 21 года (с ограничением по верхнему пределу возраста);
• Официально трудоустроенный;
• Имеющий доход, позволяющий покрывать ипотечный кредит, (если основной кредитодержатель заболеет, придется платить созаемщику!).

Если ситуация не спорная и дохода основного клиента вполне хватает для погашения потенциальной ссуды, то созаемщика строго не проверяют.

Однако в других ситуациях банк может затребовать у партнера, кроме паспорта следующие документы:

1. Анкета созаемщика, совпадает с анкетой основного заемщика;
2. Копия трудовой книжки;
3. СНИЛС;
4. Справка о доходах 2-НДФЛ;
5. Диплом об образовании;
6. Характеристика с места работы (реже).

Точный перечень документов зависит от требований конкретного кредитного учреждения.

Похожие записи:

• Что положено многодетным семьям
• В 2023 году изменились размеры ряда социальных пособий
• В Башкирии утвердили единовременные выплаты для «Детей войны»