Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Правила перепланировка квартиры 2020

Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.

• Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
• Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре

К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:

• Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
• Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
• Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
• Вынос элементов центрального отопления на балкон
• Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой

Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.

Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:

• Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
• Замену кухонной плиты
• Перемещение сантехники в пределах санузла
• Установки или разборки гипсокартонных перегородок
• Застекления балкона
• Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
• Переустройства/ликвидации тамбурной зоны

Я получил разрешение. Что дальше?

Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

✓

БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки

✓

Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней

✓

Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности

Штраф за перенос мокрой зоны.

За несогласованную перепланировку придется нести ответственность. В данный момент административное наказание в виде штрафа отменено (до 1 января 2023 года). Однако, если были произведены какие-либо нарушения (к примеру, санузел залез на площадь жилой комнаты или кухни), то такая перепланировка будет принята незаконной и дорогой ремонт по выданному Жилищной инспекцией предписанию придется возвращать в первоначальное состояние согласно пункту 3 ст 29 Жилищного кодекса РФ. К примеру, Вы можете устроить замечательную ванную с чудесной плиткой, но если она при этом была увеличена за счёт кухни или комнаты, то всю эту красоту придется ломать, к примеру, по жалобе соседа на шум, и возвращать границы ванной в первоначальное состояние. Иначе квартиру владельца при игнорировании предписания надзорного органа могут выставить на торги по решению суда, и лишить его права собственности. Неприятно оказаться в такой ситуации. Поэтому, если планируется затрагивание мокрых точек, всегда лучше согласовать всё законно и получить разрешительные документы. Тогда никакие жалобы жильцов или Управляющей компании не страшны.

У нас Вы можете получить бесплатную консультацию и помощь, а также задать любой вопрос. Просто позвоните нам по телефону 8 (495) 109-92-05 и мы от всей души постараемся Вам помочь. Или, если Вам так удобнее, приезжайте к нам в офис.

Влагостойкие стены и перегородки

Для создания влагостойких стен и возводимых перегородок применяют различные материалы.

Обычно это:

• Гиперпрессованный или керамический кирпич (стандартный размер блока — 250 х 120 х 65 мм);
• Влагостойкий гипсокартон (плиты 667 х 500 х 80 мм);
• Газоблок. Прямоугольные газоблоки являются стандартными и имеют следующие размеры: высота – 200 или 250 мм; длина – 600 или 625 мм.; ширина – 100-400 мм;
• Монолитный бетон. Толщина бетонных стен, должна определяться расчётом на нагрузку.

Выбирая, из чего создать влагостойкую стену, необходимо учитывать основные плюсы и минусы конкретно взятого материала.

Материал	Преимущества конструкции	Недостатки конструкции
Кирпич	долговечность; отличные характеристики, которые не теряются со временем; можно создать дизайн в стиле лофт.	высокая цена; большой вес.
Гипсокартон	низкая цена; легко устанавливать; большие размеры.	материал подвержен внешним факторам воздействия; при постоянном контакте с водой теряет свои свойства.
Газоблок	легко придать материалу нужные формы и размеры; точная геометрия, что позволяет выровнять стены; прочность и огнестойкость; биологическая устойчивость к грибкам.	нужен дополнительно гидроизоляционный слой, так как газоблок впитывает влагу и разбухает; плохая адгезия.
Монолитный бетон	ровная поверхность; прочность и долгий срок эксплуатации; практичен в уборке; не поглощает воду, тем самым не дает развиваться грибкам и микроорганизмам.	высокая цена на строительные материалы и работу; необходимость точного соблюдения технологического процесса строительства (непрерывность заливки бетонного раствора).

Каждое из изменений, оказывающее влияние на состояние перегородок, установленных на площади мокрого помещения, должно быть обосновано наличием специального разрешения, во главе которого лежит проект.

Требования о необходимости предоставления проектной документации закреплены как в законодательстве федерального уровня, так и в

Постановлении № 508

, принятом Правительством Москвы и распространяющим свое действие на территорию столицы и области.

Обязательность наличия разрешения влияет на возможность устройства или переноса санузла, осуществление его расширения за счет иных комнат нежилого типа.

Любые согласовательные процедуры необходимо начинать с предъявления проектной документации в специально созданные комиссии, действующие на базе Жилищной инспекции. Вместе с тем, рассмотрению подлежит и ряд других документов, в том числе тех, которые подтверждают наличие прав на жилье, а также согласие проживающих родственников на существенное изменение квартиры.

При наличии законодательно установленных обстоятельств, которые, как правило, связаны с невозможностью обеспечения надлежащего уровня безопасности граждан, собственнику может быть отказано.

Получение положительного решения, а вместе с ним и разрешения на перепланировку, является поводом для начала работ, их производства в соответствии с проектной документацией, а также завершения в оговоренные предоставленным разрешением сроки.

Стоит учесть, что со стороны контролирующего органа может проводиться работа по осмотру помещения, в котором проводятся ремонтно-строительные работы, с целью недопущения их отклонения от согласованного проекта. Кроме того, такой орган обязан принять участие в приемке работ, о чем составляется специальный акт.

Необходимые документы и куда их подавать

В ряде российских городов выполнение функции по согласованию перепланировок возложено на Жилинспекцию. Там, где такой орган отсутствует, ответственность возложена на исполком и жилищный фонд.

Указанные органы имеют право на составление актов технических осмотров. Основанием для подписания такого акта послужит информация, отражающая текущее состояние перепланировки, а также тех технических конструкциях и оборудовании инженерного предназначения, которые располагаются в квартире или многоквартирном доме.

Осуществление таких работ проводится при условии оплаты госпошлины. Внесение данной платы подразумевает под собой не только выполнение технической части работы, но и подготовку документации разрешительного характера.

Решение о возможности предоставления разрешения или отказе в его выдаче принимается на протяжении 7 недель. Отсчитывать срок получения ответа необходимо с того дня, как документы поданы в комиссию. Именно на этом временном отрезке комиссия осуществляет рассмотрение тех документов, которые были предоставлены со стороны владельца.

Оформление любого из принятых решений происходит на протяжении 3 рабочих дней, после чего документ передается заявителю и может быть использован им с целью выполнения намеченных работ.

Получение отказа в согласовании перепланировки является основанием для того, чтобы запланированные работы не проводились. В противном случае к собственнику жилья могут применяться меры административного наказания и, кроме того, в отношении владельца квартиры может быть вынесено процессуальное решение, с возложением на него обязанности по приведению собственности в первоначальный вид.

Какие документы нужно собрать?

Перепланировка начинается даже не со сбора документов, а с разработки проекта. Для этого следует обратиться к специалисту (а лучше в аттестованный центр, который имеет полномочия на разработку проектов – во многих случаях такие конторы помогают в узаконивании). Важно выяснить, был ли проведен первичный учет в квартире – сделать это можно в БТИ.

К обязательным документам, которые потребуются для согласования, относятся:

· Технический паспорт/план квартиры с экспликацией (если квартира находится в новом жилом комплексе, то эти документы, скорее всего, придется заказывать самостоятельно, а если при перепланировке планируется снести или изменить несущую стену или иные несущие конструкции, потребуется запрашивать согласование у архитекторов здания, у авторов проекта – когда авторы неизвестны, нужно обратиться в местную администрацию).

· Выписка из Росреестра: получить такую можно онлайн, обычно она оформляется за 2-3 дня и не требует больших финансовых затрат. Документ подтверждает, что квартира принадлежит именно вам.

· Свидетельство о праве собственности (если квартира была куплена несколько лет назад, когда права собственности на специальных бланках еще выдавались), а также правоустанавливающие документы – это может быть договор купли-продажи, ДДУ, договоры дарения или наследования.

· Если вы обращаетесь в стороннюю компанию, которая будет осуществлять перепланировку, от всех совершеннолетних собственников жилья потребуется оформить доверенность на данную организацию.

· Если квартира расположена в центре города или просто в историческом здании, для получения дополнительных разрешений потребуется обратиться в КГИОП.

· Разрешение от сотрудников газовой службы (нужно, если в планах собственника – отключение квартиры от газа или перенос плиты на другое место).

Большой сложности в получении перечисленных документов нет, однако важно озаботиться их сбором не в последний момент, а заблаговременно – иногда (особенно если речь идет не о новостройке, а о старом здании) случаются задержки в получении разрешительной документации от КГИОП.

• Приобрел квартиру, планировка у нас по документам свободная. Планирую в этом году ремонт, несущие стены оставляю на месте, как и мокрые точки. Как оформить квартиру?

Вначале нужно обратиться по месту жительства в БТИ. Там сотрудники выпишут счет, после оплаты будут произведены замеры, а квартира поставлена на учет в БТИ.

• Заказывал оценку квартиры. Оценщик отметил, что вентиляционный короб задет, но я уверен в другом, что там отсеки стояка, а короб вентиляции в другом месте. Могу узаконить перепланировку, если мной будет доказано, что вентиляционный короб находится совсем в другом месте?

Совершенно не важно, что именно там проходит – вентиляция, канализация или водоснабжение. Все это является общедомовой собственностью и демонтажу не подлежит.

• Можно ли законно увеличить площадь кухни благодаря большой гостиной, передвинув несущую стену? Считается ли подобное действие расширение мокрой точки, если коммуникационные системы во время строительных работ я трогать не буду?

Нет, сделать так вам нельзя. Но существует одно исключение. Если квартира на первом этаже, либо под ней не предусмотрено жилых помещений, то такой вариант перепланировки можно узаконить.

• Автоматический полив растений, подключаемый к водоснабжению и канализационной системе, можно подвести в одну из жилых комнат без получения разрешения? Это будет считаться мокрой зоной?

Что касается описанной вами ситуации, то, к большому сожалению, нигде нельзя найти информацию по регламентированию. Но, с высокой вероятностью сделать законно подобное вы не сможете.

• Как правильно оформить документы, если я планирую перенести кухню на территорию гостиной? Что из документов мне подготовить?

Изначально вы должны убедиться в том, можно ли это осуществить технически. Например, если под вами жилая квартира, то выполнить перепланировку на законных основаниях вы однозначно не сможете.

• Увеличили ванную за счет кухни. В итоге оказалось, что кухня уменьшилась на 1,7 квадратных метра. Могу я законно оформить такую перепланировку?

Если под вами жилая квартира, то ваши действия являются незаконными. Оформить все официально не получится.

Нормы при расширении и переносе мокрых зон

Планируя ремонт с переносом или расширением мокрых зон важно помнить, что существуют ограничения на расположение этих площадей.

Действующими нормами (СП 54.13330.2016) не допускается размещение (даже частично) санитарных помещений над жилыми комнатами и кухнями соседей.

Кухни, хоть они и не относятся к мокрым зонам, также запрещено располагать над жилыми помещениями.

Кроме того, выход из совмещенного санузла или уборной не должен осуществляться в жилую комнату или кухню. Исключение делается для квартир, где санузлов более одного – там допускается устройство входа в санузел из спальни.

В квартирах, расположенных на первом этаже и над нежилыми помещениями – мокрые зоны можно расширять и переносить куда угодно. Ограничения, конечно, есть и в этом случае – кухню, которую мокрой зоной можно считать условно, запрещено располагать под санузлом соседей сверху.

Можно добавить, что в двухуровневых квартирах есть возможность размещения санузла над собственной кухней, но это скорее уже экзотический вариант.

Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.

В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.

Перенос мокрой зоны в квартире согласование 2021

Перепланировка с согласованием состоит из 4 этапов:

1. Подготовка и согласование проекта перепланировки

2. Проведение ремонтных работ в соответствии с согласованным проектом

3. Согласование произведённой перепланировки в администрации и оформление техпаспорта на помещение с новой конфигурацией

4. Ввод в эксплуатацию с новыми характеристиками объекта.

! Невозможно согласовать перепланировку, если были демонтированы несущие стены. В них допускается устройство проема с усилением, но это зависит от технических характеристик самого дома, регламента и норм региона.

! Проект перепланировки выполняют проектные организации, имеющие лицензию СРО. Документ выполняется на основании действующего законодательства, строительных норм и правил, в зависимости от назначения объекта и проводимых работ.

Перенос «мокрых зон»

► перенос санузла и кухни, если квартира расположена на первом этаже или на этажах ниже находятся нежилые помещения

► изменение конфигурации кухни, если площадь увеличена за счет присоединения комнаты без переноса коммуникаций – мойки и плиты

► перенос, если к новому расположению сантехнических приборов возможно подвести коммуникации

► увеличение кухни за счет площади коридора или подсобных помещений

► перенос кухни при соблюдении норм инсоляции (сохранения доступа солнечного света)

► перенос «мокрых зон», если под ними расположены жилые комнаты

► объединение кухни и жилой комнаты, если кухня оснащена газовой плитой

! В настоящее время застройщики используют нестандартные решения и планировки в одном доме могут отличаться на каждом этаже, поэтому перед началом работ необходимо сверить, не нарушат ли изменения права соседей сверху и снизу.

Какие перепланировки квартиры не требуют согласования

Во-первых, согласно СНиП «Полы» полы всех мокрых помещений должны выполняться с устройством гидроизоляции. Материал и наличие гидроизоляции обязательно прописывается в проекте перепланировки. Её выполнение подтверждается на приёмке произведенной перепланировки актом на скрытые работы, заполняемый проектировщиком и подрядчиком.

Чуть чуть расширить кухню или санузел не разрешат, так как границы будут нарушены. Нельзя уменьшать площади мокрых зон, чтобы расширить жилые комнаты. Иначе получится, что санузел соседей сверху «наезжает» на территорию вашей жилой комнаты.

Наиболее часто при проведении ремонтных работ санузел или ванную увеличивают за счет смежного нежилого (вспомогательного) помещения – коридора, кладовой, гардеробной или темной комнаты.

Но если учитывать определение перепланировки в Жилищном кодексе, то согласовывать необходимо лишь перемены, способные влиять на конструктивную целостность квартиры или дома, изменение ее площадей и перекрытие вентиляционных выходов, подведения коммуникативных магистралей.

Там всегда есть раковина, часто установлена стиральная или посудомоечная машина. Кухня является мокрой зоной только при условии, что в ней есть эти объекты, связанные с поступлением воды.

Выход из санузла не должен осуществляться в жилую комнату или кухню. Из этого правила также есть исключение – допускается выход из совмещенного санузла в спальню, если он в квартире не единственный.

При проведении перепланировки квартиры совмещенный санузел, уборную, ванную или душевую часто переносят в новое место или устраивают в дополнение к существующим санитарным помещениям.

Также выдается предписание узаконить перепланировку или вернуть все в первоначальный вид. Если санитарно-строительные нормы не нарушены, то узаконить такие изменения возможно в порядке, определенным законом.

Совмещение санузла (объединение туалета с ванной)

Как заранее согласовать и оформить объединение санузла — если вы еще не объединили туалет с ванной и хотите сначала все заранее согласовать, то эта инструкция для вас.

Я также отдельно разобрала перепланировку, если объединенный санузел будет увеличен.

Ванну с туалетом объединили самовольно — как это оформить? — это инструкция для тех, кто самовольно объединил санузел и заранее это не согласовал.

Следующий алгоритм применяют, чтобы сносить стены в квартире без нарушений действующего законодательства:

1. Для внесения существенных конструктивных изменений собственник обращается в проектное учреждение, чтобы подготовить качественный пакет документации.
2. Разрушение не несущих стен и другие простые операции можно изобразить на имеющемся плане самостоятельно.
3. Собирают необходимые справки, подтверждения.
4. С полученным в БТИ техпаспортом и сопроводительными документами по списку обращаются в архитектурное подразделении муниципалитета.
5. Получают официальное разрешение на перепланировку квартиры (согласование сноса стены).
6. Выполняют рабочие операции.
7. Приглашают специалиста БТИ для профессиональной фиксации сделанных изменений в акте выполненных работ (передают в реестр без участия владельца недвижимости).
8. На основании сделанных измерений БТИ создает новый технический план.
9. Этот документ передают в «Росреестр» через МФЦ, чтобы сделать корректировку записей в базе данных.

Похожие записи:

• Сроки хранения документации по кадрам и бухучету в 2022 году
• Изменения в больничных с 2023 года
• Когда нужен договор возмездного оказания услуг и как правильно его составить