Как снизить риски при покупке квартиры по договору долевого участия
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как снизить риски при покупке квартиры по договору долевого участия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».
Застройщики также могут прописать в договоре невозможность уступки права требования на квартиры без их согласия. Пока дом строится, дольщик по закону может уступить свои права — продать квартиру в недостроенном доме. Но в некоторых договорах прописано, что нужно получить согласие застройщика на такую переуступку прав и согласовать с ним цену, отмечает Анастасия Поликыржа.
«Это хитрость, обычно застройщики начинают подключать своих риелторов, юристов и берут за эти услуги определенную сумму вознаграждения. Например, дольщик может продать квартиру, но заключив договор по поиску, продаже и регистрации квартиры. Это такой способ получить вознаграждение с дольщика за допуслуги», — пояснила адвокат.
Что такое переуступка квартиры
Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.
Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.
Основные определения переуступки:
- цессия — договор, по которому уступаются права требования;
- цедент — продавец;
- цессионарий — покупатель.
Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Плюсы:
- вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
- цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
- возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.
Минусы:
- переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
- есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
- существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.
❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.
Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку
Необходимо учесть множество нюансов приобретения жилья по ДДУ в ипотеку. Основной момент – квартира является обеспечением погашения кредита, то есть остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки. На жилье накладывается обременение, предполагающее невозможность совершения каких-либо регистрационных действий.
Обязательным является оформление страхования ответственности. Долевое строительство объекта недвижимости всегда предполагает наличие рисков. Самые разные обстоятельства могут повлиять на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, нельзя исключать вероятность банкротства застройщика.
Компания, которая выкупит пассив, может быть не заинтересована в скорой сдаче объекта. Если на этапе подготовки не была проведена точная геологическая экспертиза, дом может попросту рухнуть вследствие нестабильности грунта и неверной закладки фундамента.
Каждый из этих рисков страхуется в пользу кредитной организации. Без страховки дольщик оказывается в весьма шатком положении, рискуя потерять квартиру, но сохранить обязательства погашать ипотеку. Нелишним будет также оформить страхование жизни и дееспособности, а также документ, подтверждающий право собственности. Кроме того, банки охотно снижают процентную ставку для граждан, которые приобрели полный пакет страхования.
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с материнским капиталом
Допустимо ли использование средств материнского капитала для участия в долевом строительстве? На сегодняшний день ограничений на данный вид применения сертификата не существует.
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с привлечением маткапитала возможна при соблюдении нескольких условий:
- На момент приобретения квартиры ребенку, после рождения которого родители получили сертификат, должно исполниться три года. В противном случае маткапитал при покупке за наличные деньги не может быть учтен.
- Покупка квартиры по ДДУ с использованием средств материнского капитала допустима только при получении ипотеки.
На первой встрече представитель застройщика попробовал отговорить меня от изменений, намекая на то, что «этой квартирой уже столько людей интересовалось». Однако, я не поддалась, поскольку уже слышала от знакомых о таких манипуляциях, единственной целью которых является отговорить потенциального клиента «тратить время на бесполезные разговоры по поводу внесения правок в ДДУ». Аргументация может быть совершенно разная:
- последняя квартира, завтра ее могут забрать;
- планируется повышение цен;
- ограниченный срок получения скидки либо действия акции;
- такого выгодного предложения больше нет и не будет.
Напоследок отмечу, что услуги юриста обошлись недешево. Но зато я была абсолютно уверена в собственной безопасности (в плане финансов). А тем, кто не может себе позволить юридическое сопровождение сделки по ДДУ при покупке квартиры в новостройке, нужно проявить особую бдительность и учитывать ряд моментов, чтобы не попасть «впросак».
Что проверять и на что смотреть при заключении договора долевого участия с застройщиком:
- Репутация застройщика. Нужно изучить, насколько компания крупная, как давно на рынке, что построила, какие отзывы покупателей, есть ли претензии от контрагентов. Многое можно найти в интернете или через другие средства массовой информации (в т.ч. из открытых источников от органов исполнительной власти и судебных структур – порталы арбитражных/районных судов и прочие).
- Пакет документов, подтверждающий права застройщика: на ведение строительства и продажу недвижимости; акт местного органа власти (например, администрации) на землю; проектную декларацию; инвестиционный контракт с компанией, разделяющей обязательства по строительству дома; дополнительные соглашения и протоколы.
- В случае заключения договора не с основным застройщиком, важно проверить всю цепочку – как лицо, уступающее вам свои права на жилье, сам приобрел эти права; его полномочия; документы, подтверждающие оплату перехода прав ему; каким образом эти права будут переданы вам. Если оплата им не была произведена, существует большой риск того, что договор признают недействительным, и он будет расторгнут.
- Заключается ли действительно ДДУ (договор долевого участия), а не какой-то его аналог – например, предварительный договор, на который действие ФЗ-214 не распространяется. Он не защищает от двойных продаж, не подлежит государственной регистрации и может маскировать мошеннические схемы (а следовательно, является весьма опасным способом покупки недвижимости).
- Обязательства застройщика по передаче жилья в собственность после завершения строительства объекта. Некоторые недобросовестные компании используют вместо этой измененные формулировки, которые выводят сделку из-под действия закона ФЗ-214. К примеру: финансирование совместной деятельности в рамках строительства, участие в инвестиционной деятельности и т.д. Попробуйте отыскать и другие «лазейки» в договоре: указание «ориентировочного», а не конкретного срока сдачи новостройки, попытка продажи квартиры после начала процедуры банкротства…
- Если все в порядке и претензий нет, важно еще проверить, прописаны ли в договоре обязательные условия и пункты: определение и местоположение квартиры, ее характеристики, стоимость и условия оплаты, регистрация ДДУ, сроки завершения строительства дома и передачи квартиры, штрафные санкции за неисполнение застройщиком обязательств.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
С покупкой разобрались и с счетами вроде познакомились, но что же делать, если застройщик нарушил сроки строительства, как дольщикам взыскать неустойку?
Как мы уже ранее разобрались, если сроки задержаны значит деньги всё еще находятся на эскроу-счетах и не переходят к застройщику, получается, что неустойку будет оплачивать сам застройщик.
Однако не стоит забывать, что всего в 0,01% случаев застройщик будет выплачивать неустойку из «своего кармана», поэтому дольщик будет вынужден ждать, ведь только после завершения строительства и передачи и оформления покупателем права собственности застройщик получит деньги. Далее по исполнительному листу застройщик будет выплачивать неустойку.
Для взыскания неустойки мы всегда рекомендуем обращаться к команде профессиональных юристов. Почему?
Права дольщика защищены не только договором, но и законом
Согласно ст. 3 ФЗ № 214, застройщик имеет право заключать с дольщиками ДДУ только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и госрегистрации права собственности на земельный участок, на котором будет проводиться строительство объекта. «Договор долевого участия — это специальная форма, она унифицирована. Данный договор подлежит государственной регистрации, благодаря чему у дольщика возникает право требовать у застройщика после сдачи дома по акту определённую квартиру», — говорит Константин Барсуков.
По словам специалиста, подобного права у покупателя нет, в случае если он приобретает квартиру в новостройке не по ДДУ. «По ДДУ продаются только объекты незавершенного строительства. Если дом сдан по акту, но право собственности не оформлено, он становится объектом завершённого строительства. Продавать в нём квартиры застройщик может только после оформления собственности. Если застройщик не хочет ждать этого момента, он может предложить покупателям такую схему, как предварительный договор купли-продажи. В рамках него будущие жильцы договариваются с застройщиком о том, что он сначала оформит дом в собственность на себя, после чего обязуется передать квартиру. Но деньги он получает сейчас. Это очень незащищённая форма, довольно высок риск», — заявляет эксперт рынка недвижимости.
Как обезопасить себя от возможных проблем
Подписывая договор долевого участия, человек в любом случае рискует, невозможно предусмотреть все риски. Тем не менее, на начальном этапе подписания контракта покупатель может проявить бдительность и исключить возможные недоразумения. Изучите отзывы об объектах застройщика в интернете, узнайте его историю на рынке недвижимости.
Текст договора нужно читать очень внимательно. Проверяйте все данные, в первую очередь – срок завершения строительства и стоимость приобретаемого жилья, изучите план здания, обратите внимание, чтобы наряду с вашей подписью на всех важных страницах стояла и подпись руководителя компании, с которой вы заключаете договор. Подписывать такой документ без доверенности может только генеральный директор компании, все остальные – только с доверенностью, поэтому если вы увидели подпись, допустим, менеджера или коммерческого директора, попросите показать оригинал доверенности, а также сделать для вас его копию.
Если вы не уверены, что можете разобраться во всех положениях договора, обратитесь к специалисту.
Свой экземпляр договора ни в коем случае не отдавайте в третьи руки. Сохраните его даже после того, как получите квартиру, ведь некоторые недостатки, допущенные при строительстве, могут проявиться не сразу. Этот договор будет вашим основным документом, если возникнут какие-нибудь споры с застройщиком и вам придется обращаться в суд.
Как стать участником долевого строительства
Предположим, вы изучили рынок недвижимости в своем регионе и узнали, какие компании ведут строительство и предлагают приобрести жилье по договору долевого участия, сравнили отзывы других клиентов и ознакомились со строительной историей самых интересных на ваш взгляд фирм. Многое можно найти в интернете, только не ленитесь искать. В таком случае вам остается только сделать выбор и узнать, на каких условиях компания предлагает купить жилье.
Некоторые застройщики соглашаются на поэтапную выплату стоимости квартиры, другие требуют внести сразу всю сумму целиком. Выбор целиком за вами. Если вас устраивает последний вариант, но нет необходимой суммы денег, вы можете обратиться в банк и получить ипотечный кредит.
Если вы дошли до стадии подписания договора, то советуем поступить следующим образом. Сначала составьте с представителем застройщика договор, но не подписывайте его, а заберите домой для сверки с проектом, а еще лучше – покажите документ опытному юристу.
Соглашение будет считаться вступившим в силу после его регистрации в государственных органах.
На что обратить внимание?
Тщательно изучите застройщика перед заключением договора и само соглашение на его соответствие требованиям Закона № 214-ФЗ. Если вы не являетесь юристом, лучше доверить эту работу профессионалам.
Специалисты найдут отклонения от норм законодательства и дадут рекомендации по их устранению. Если застройщик откажется вносить изменения в свой типовой договор, юрист проанализирует возможные риски и даст рекомендации по его заключению или отказу от сделки. При нарушении ваших прав адвокат присоединится к делу и будет отстаивать ваши интересы всеми допустимыми законом способами. Первоначальную консультацию опытных юристов нашего сайта можно получить в режиме онлайн.
Если вы уже попали в трудную ситуацию, не стоит отказываться от привлечения к делу квалифицированного юриста. Он составит обоснованную претензию застройщику, укажет ваши требования, рассчитает неустойку, составит иск в суд и выступит от вашего имени в ходе разбирательства.
Какие договоры считаются «серыми схемами»?
Так называемые «серые схемы» – это договоры, которые адаптированы под недобросовестные или заведомо корыстные действия застройщика, с намерением:
- скрыть часть доходов от налогообложения;
- получить инвестиции до начала разрешения строительства;
- обмануть дольщиков.
Наиболее опасны и распространены следующие моменты:
- Для заключения договоров формируется подставная фирма, которая выступает контрагентом для дольщиков, заключая с ними договора переуступки прав.
- После получения инвестиций посредническая компания цессионарий оформляет банкротство, а учредитель, не заключавший с инвесторами никаких формальных сделок, не несёт ответственности за предоставление таковым квартир.
- Поэтому договор, заключённый с подставной фирмой, а не непосредственно с компанией застройщика может оказаться «серой схемой».
Кроме этого распространены сделки по ПДДУ, подменяющие заключение ДДУ, в внесением первого взноса, а иногда – полной стоимости жилого помещения. Не допускающие регистрации договора ПДДУ не защищены законодательством и могут привести к последствиям:
- замораживание строительства;
- банкротство;
- продажа одной квартиры нескольким дольщикам.
«Серой схемой» может оказаться заключение договора на оформление жилищного сертификата, выданного компанией, и обещающего получение квартиры в новостройке. По преимуществу такие договора взимают сразу полную стоимость недвижимости без регистрации в Росреестре, а соответственно – без каких-либо гарантий. В этом случае достаточно легко потерять вложенные в ценную бумагу средства.
ВНИМАНИЕ: В случае обнаружения мошенничества со стороны застройщика, следует обратиться в Роспотребнадзор, прокуратуру или – районный суд по месту регистрации учредителя.
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: пошаговая инструкция
При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку схема сделки довольно проста. От потенциального дольщика требуется наличие при себе паспорта и денег. Если кредит уже одобрен, для оформления договора нужно приехать в офис застройщика. Если ипотечный заем выдается одновременно с подписанием договора долевого участия, сделка становится трехсторонней и может проходить в отделении банка. Таким образом, при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку этапы сделки располагаются в следующем порядке:
- Выбор финансовой организации. О необходимости получения кредита вы наверняка осведомлены заранее, поэтому выбрать подходящий банк следует задолго до оформления ДДУ. Нередко банки, сотрудничающие с застройщиком, предлагают сниженные процентные ставки на приобретение жилья у их партнера. Во внимание нужно принять размер ставки по кредиту, страховку, сумму обязательного первичного взноса и иные условия получения займа.
-
Получение информации о застройщике. Узнайте, всегда ли в срок сдавались объекты компании, не было ли судебных разбирательств с пайщиками. Проверке подлежит также документация по строящемуся дому.
Рекомендуется ознакомиться со следующими актами:
- проектной декларацией;
- документами, на основании которых компания осуществляет свою деятельность;
- подтверждением оплаты уставного капитала;
- финансовыми отчетами за прошлый год;
- подробными сведениями о проекте (разрешение на строительство, свидетельство о собственности на землю и т. д.);
- свидетельством о государственной регистрации застройщика.
Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре
Мы объяснили, что значит долевое участие при покупке квартиры. Но подписать договор — не значит получить право требования на недвижимость. Чтобы сделка состоялась, нужно зарегистрировать ДДУ в Росреестре. Требования к регистрации прописаны в статье 47 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Чтобы зарегистрировать ДДУ, посетите МФЦ или Росреестр вместе с представителем застройщика. Оплатите государственную пошлину — ее размер составляет 350 ₽ для физических лиц и 6 000 ₽ для юридических. Напишите заявление на регистрацию договора и предоставьте следующие документы:
- удостоверение личности — паспорт гражданина РФ — от вас и сведения о компании от представителя застройщика;
- оригинал квитанции об уплате государственной пошлины — реквизиты можно взять в любом МФЦ или Росреестре;
- разрешение на строительство — застройщик может не предоставлять его, в этом случае Росреестр сам затребует нужные бумаги;
- план создаваемого многоквартирного дома с указанием числа машиномест, нежилых, жилых помещений, других сведений;
- проектную декларацию — застройщик тоже вправе не предоставлять ее, Росреестр получит сведения из других источников;
- заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ, выданное не раньше, чем за 60 дней до регистрации самого первого ДДУ — застройщик тоже не обязан предоставлять его;
- договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям №214-ФЗ.
Если вы — не первый дольщик, заключающий договор с застройщиком, он может не предоставлять ряд документов. Они хранятся в реестровом деле, и сотрудник Росреестра сможет посмотреть их.
Меры предосторожности при заключении ДДУ
- Перед заключением договора следует изучить документацию застройщика, его финансовые отчеты, разрешение на строительство, документы на земельный участок. Если отсутствует что-то из вышеперечисленного, ДДУ заключать нельзя.
- Нужно проверить право собственности на земельный участок и его целевое назначение по кадастровому номеру в Росреестре. Участок не должен быть предназначен для сельскохозяйственного использования или ИЖС.
- Не стоит заключать других договоров, кроме ДДУ.
- Обратитесь к юристам, которые помогут разобраться в вашем конкретном договоре долевого участия.
- Передавать деньги застройщику можно только после регистрации ДДУ в органах Росреестра.
- И самое главное — следует внимательно изучить федеральный закон № 214, чтобы четко понимать свои права и обязанности при долевом участии в строительстве.
Похожие записи: