Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, купленную на материнский капитал». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.


Допускается покупка дома, который построен на участке с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». С марта 2020 года закон позволяет распоряжаться сертификатом с целью покупки дачного дома. Важное условие: дом должен быть приспособлен для проживания на протяжении всего года. Если здание самовольно построили, ПФР не согласует перевод средств второй стороне сделки.

Условия продажи квартиры с маткапиталом

Продать жильё с маткапиталом можно, если:

  • получено одобрение банка, ПФР, органов опеки на сделку с имущественными долями несовершеннолетних
  • квартира переоформлена в общую собственность по долям
  • условия жизни детей после продажи не станут хуже, доли в новом жилье не будут меньше
  • есть регистрация жилья в Росреестре

Распоряжение семейным капиталом контролирует ПФР, прокуратура и органы опеки и защиты прав детей.

С какими ограничениями можно столкнуться, покупая квартиру

Большинство семей тратят материнский капитал на квартиру. Допускается его использование только на конкретные цели:

  • первоначальный взнос по ипотеке;
  • полное/частичное погашение долга по ипотеке;
  • оплата части стоимости квартиры;
  • строительство и реконструкция частного дома.

Запрещается:

  • покупать земельный участок;
  • покупать жилье в аварийном состоянии или под снос;
  • покупать долю жилплощади, если это неизолированное помещение с отдельными выходами, коммуникациями;
  • совершать сделки ранее истечения трех лет с получения сертификата (исключение — случаи распоряжения на ипотечное кредитование).

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Как узнать, был ли использован маткапитал?

  1. Убедитесь, что квартира была приобретена владельцами, а не приватизирована и не получена в наследство.
  2. Выясните, была ли у продавца возможность использования маткапитала. Для этого нужно узнать/спросить, есть ли у собственника квартиры второй (третий и последующий) ребенок, который родился позже 1 января 2007 г., или первый ребенок, который родился позже 1 января 2020 г.
  3. Если гипотетически собственник мог использовать маткапитал, необходимо узнать, получил ли он его и потратил ли он его именно на «улучшение жилищных условий» — покупку недвижимости. Если продавец покупал первичное или вторичное жилье либо участвовал в долевом строительстве, об использовании маткапитала будет сказано в договоре.

Важно помнить, что если продавец покупал квартиру в ипотеку, он также мог оплачивать кредит с помощью материнского капитала. Но выделить доли в квартире можно только после того, как кредит погашен, так как банк выдает ипотеку под залог квартиры. И в данном случае в договоре купли-продажи будет указано, что для покупки жилья была использована ипотека. А что кредит погашался с помощью маткапитала, указано не будет.

Покупателю остается надеяться на добросовестность продавца и исполнение обязательств с его стороны перед государством. Вместе с тем можно запросить у продавца выписку из банка, где будут указаны движения по счету, спросить о наличии детей и запросить справку из Пенсионного фонда.

Шаг первый: выбрав квартиру, составляем договор

Существенное условие договора — предмет, то есть описание объекта сделки. В тексте соглашения укажите кадастровый номер, адрес, площадь. Если в договоре не будет необходимых для идентификации квартиры сведений, договор будет считаться незаключенным (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).

Обязательно должны быть прописаны:

· цена продаваемого имущества, согласованная сторонами (отдельно сумма, погашаемая материнским капиталом);

· сведения о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением в силу разных оснований;

· порядок и сроки расчетов по сделке.

Договор заключается в простой письменной или в нотариальной форме, удостоверение сделки нотариусом может быть предусмотрено участниками сделки, а в ряде случаев является обязательным: при покупке долей квартиры, в случае, если продавец — несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин. В договоре можно сразу распределить доли будущих собственников квартиры либо впоследствии обратиться к нотариусу, чтобы оформить соглашение о выделе долей детям и каждому из родителей.

Какие бумаги нужны, чтобы использовать материнский капитал на покупку квартиры

Какой бы способ приобретения недвижимости вы не выбрали, необходимо собирать документы. Сделка требует наличия:

  • паспорта матери или отца (если он единственный родитель);
  • сертификата о праве на господдержку;
  • выписки о введении жилплощади в собственность;
  • нотариального обязательства;
  • удостоверения личности второго супруга (при оформлении только на одного человека);
  • справки о смерти матери (если отец – заявитель);
  • свидетельства о браке;
  • сведений об оставшейся (неуплаченной продавцу) сумме при ее наличии;
  • заявления о применении денег из Пенсионного фонда.

Выделение долей детям

Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.

Читайте также:  Содержание и ремонт многоквартирного дома

Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.

Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке с маткапиталом

Договор купли-продажи квартиры, дома или комнаты, приобретенной с использованием материнского капитала, составляется в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки соглашение может быть подписано только продавцом и покупателем или с привлечением кредитора. Трехсторонний договор обязателен, если денежные средства перечисляются не напрямую продавцу, а банковской организации через аккредитив.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеке включает в себя следующую информацию:

  • количество сторон;

  • паспортные данные продавца и покупателя;

  • сведения о недвижимости, указанные в технических и кадастровых документах;

  • выписка из ЕГРН;

  • разрешение органов опеки на продажу;

  • стоимость жилья;

  • подтверждение того, что объект не находится под обременением;

  • порядок вступления договора в силу;

  • условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом) и т. д.

Основные положения о семейном капитале

Риэлторам часто приходится отвечать на вопросы клиентов по поводу того, как правильно использовать т.н. семейный капитал для того, чтобы купить квартиру. Дело в том, что получение столь крупной суммы для многих людей является первым шагом к решению квартирного вопроса, что и обуславливает интерес к этой теме.

Перечислим изменения, которые в 2021 году произошли с государственной программой поддержки семей с детьми:

  • был проиндексирован размер маткапитала;
  • в два раза уменьшился период оформления и рассмотрения заявлений на получение и распоряжение средствами семейного капитала;
  • процедура подачи такой бумаги проводится теперь лишь в электронном виде.

Какие документы потребуются для продажи квартиры?

Для получения разрешения в органах опеки соберите следующие документы.

  • Паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, или свидетельство о рождении.

  • Заявление и паспорта обоих родителей в органы опеки.

  • Техпаспорт на квартиру.

  • Документ купли-продажи.

  • Если ваш покупатель будет использовать деньги из материнского капитала, от него потребуется копия сертификата.

  • Выписка из ЕГРН.

  • Если недвижимость в ипотеке, к заявлению приложите разрешение банка.

  • Ваш сертификат, которым вы пользовались при покупке квартиры.

  • Разрешение на проведение сделки от пенсионного фонда.

  • Согласие на сделку супруга, супруги и ребенка, если он достиг совершеннолетия.

Этапы выкупа доли в квартире на материнский капитал

Поскольку оплата по договору купли-продажи доли выполняется Пенсионным фондом напрямую продавцу, важно соблюсти все обязательные этапы подготовки и проведения сделки. В документах на продажу указывается, что средства на оплату идут из господдержки, поэтому вопросы, касающиеся одобрения, могут решаться специалистами в течение нескольких месяцев, но не более трех.

Первым этапом выкупа доли является сбор всех необходимых документов. Для проведения сделки понадобятся:

  • данные сторон договора;
  • сведения о недвижимости;
  • стоимость доли;
  • схема перевода денежных средств;
  • порядок передачи права владения на часть жилища новому хозяину.
Читайте также:  Государственная программа для молодых семей Ленинградской области в 2021 году

Все документы нужно подать в ПФР, который будет заниматься проверкой, а в случае положительного решения, и переводом денег. Для рассмотрения заявки на выкуп доли заявителю нужно будет предоставить:

  • паспорт и СНИЛС;
  • сертификат на маткапитал;
  • документы о семейном положении и наличии детей;
  • заявление на распоряжение матсредствами;
  • выписку из ЕГРН на часть в квартире;
  • нотариальное обязательство на выделение доли;
  • договор купли-продажи.

По истечению установленного срока, фонд вынесет решение об отказе либо выплате финансовой помощи для улучшения жилищных условий. Регистрация права владения долей проводится в Росреестре. Для этого необходимо присутствие двух сторон договора.

Основные отличия использования пособия в разных ситуациях

  1. В случае использования средств банка перевод материнского капитала осуществляется на расчетный счет финансовой организации, если же были задействованы только собственные средства – на расчетный счет продавца.
  2. При использовании только собственных средств и средств материнского капитала, сделка может быть оформлена по достижении ребенком трех лет. В случае участия банка, материнский капитала может быть использован до исполнения трехлетия ребенка.
  3. В случае оформления ипотеки все документы и договор купли-продажи составляются в финансовой организации в соответствии с требованиями конкретного банка. При самостоятельной оплате покупки и со средствами МСК – договор оформляется между продавцом и покупателем, но в присутствии нотариуса.

Порядок действий покупки квартиры за материнский капитал:

Различие

При оформлении ипотеки

Без оформления ипотеки

Расчет

Средства поступают на счет банка для погашения долга или используются в качестве первоначального взноса

Средства перечисляются продавцу на расчетный счет

Составление договора

Договор оформляется в банке согласно его требованиям

Договор купли-продажи оформляется с продавцом в присутствии нотариуса

Использование государственных средств для расчета

Средства используются и до достижения ребенком трехлетнего возраста

Средства можно использовать только после достижения ребенком трехлетнего возраста

Ответы на вопросы:

  1. Участвовать в долевом строительстве?
    Можно.
    При этом сначала необходимо:
    • забронировать объект;
    • составить договор долевого участия;
    • зарегистрировать договор;
    • обратиться в Пенсионный фонд с пакетом документов;
    • выполинть обязательства по договору.
  2. Покупать жилье у родственников?

    Можно ли покупать квартиру за материнский капитал у родни? Как такового запрещающего законодательства по этому поводу нет. Поэтому покупка квартиры у родственников возможна. Основным важным аспектом может быть подозрение государственных служб в мошеннических действиях по обналичиванию средств. При этом соглашение не может быть возможным между супругами.

  3. Купить долю или комнату?

    Возможно. При этом помещение должно отвечать санитарным нормам и быть изолированным. Так же возможно приобретение доли в квартире, если в итоге получается в собственности вся квартира.

    Невозможно купить за счет мат капитала долю в однокомнатной квартире или общежитии.

  4. Купить квартиру в рассрочку?

    Возможно. При этом в договоре с продавцом четко прописываются все условия рассрочки. Пенсионный фонд в данном случае отнесется благосклонно к сделке, если средства материнского капитала будут в качестве последнего платежа по рассрочке.

В использовании средств материнского капитала имеются свои сложности и нюансы. Однако это является отличной помощью государства для улучшения своих жилищных условия. Многие семьи уже воспользовались предоставленной возможностью.

Главное, чтобы сделка была законна и носила характер именно улучшения жилищных условий семьи.


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *