Инструкция: готовим уведомление о расторжении договора аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: готовим уведомление о расторжении договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В приложенном образце письма приведена конкретная ситуация: арендатор не платил за аренду помещения в течение двух месяцев. По этой причине арендодатель решил воспользоваться своим правом прервать соглашение в одностороннем порядке. Для того чтобы придать своему сообщению юридически грамотную структуру, он ссылается как на заключенный договор, так и на статьи Гражданского кодекса, регулирующие подобного рода отношения.

Как оформить уведомление

Установленной формы для письма о прекращении договора аренды нет, применяем общие правила для деловых документов:

• используем фирменный бланк или указываем собственные данные;
• обозначаем реквизиты контракта, контрагента;
• четко прописываем намерение отказаться от дальнейшего сотрудничества и основания для отказа со ссылками на соответствующие пункты соглашения и нормы закона;
• ставим число и подпись уполномоченного лица, печать — при наличии.

Если определенной формы для отправки уведомления сторонами не предусмотрено, выбираем способ, при котором возможно подтвердить дату получения документа другой стороной, например:

• нарочно;
• заказным письмом с уведомлением;
• доставкой курьером.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В суд поступило исковое заявление от муниципалитета к Дьякову Р.Г. о расторжении договора аренды земельного участка. Истец пояснил, что ответчик получил землю в долгосрочную аренду под строительство торгового центра. С момента заключения соглашения прошло 5 лет, но Дьяков до сих пор не возвел здание. Участок пустует, зарос сорняком. Кроме этого, арендатор прекратил внесение арендных платежей, из-за чего накопилась задолженность за год в размере 150 тыс. рублей.

Истец потребовал:

• расторгнуть договора аренды земельного участка;
• внести изменения в ЕГРН;
• взыскать с ответчика в доход местного бюджета сумму задолженности за аренду.

Аренда прекращает правовое действие по истечении срока, в результате мирного, досрочного расторжения или по инициативе арендатора (арендодателя).

Так как аренда выступает сделкой, в которой принимают участие две стороны, инициатива одной из них по прекращению сотрудничества может привести к убыткам второй. Исходя из этого, законодатель выделяет случаи, когда договор может быть расторжен, а также юридические последствия этого процесса.

Если срок не истек, сотрудничество прекращается на следующих основаниях:

• взаимная договоренность;
• судебный порядок, связанный с инициативой одной из сторон;
• желание участников и по пункты, прописанным в арендном контракте.

Прекращение действия договора по инициативе арендатора

ВАЖНО! Прекращение договора аренды земельного участка, согласно ст. 620 и 450 ГК РФ, возможно по инициативе арендатора как на основании судебного решения, так и без такового.

Арендатор имеет право обращения в суд с требованием о расторжении контракта, если:

• вторая сторона фактически не передала участок в пользование арендатора либо уклоняется от передачи, чем препятствует исполнению условий сделки;
• арендатору создаются препятствия в использовании участка (например, отсутствует доступ к нему и т. п.);
• землю нельзя использовать по прямому назначению в силу независящих от арендатора обстоятельств (например, вследствие явлений природного или техногенного характера);
• передаваемый в пользование и владение участок земли не может быть использован в соответствии с целевым назначением по причинам, не оговоренным арендодателем до совершения сделки.

Основания расторжения по инициативе арендодателя

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 45 ЗК РФ по инициативе арендодателя расторгнуть соглашение можно в случаях, если:

1. Арендатор использует участок, нарушая при этом требования законодательства РФ, а именно:

• использует не по назначению либо таким образом, что это приводит к ухудшению характеристик земли или загрязнению окружающей среды;
• портит землю;
• не соблюдает требование по рекультивации;
• не исполняет обязанность по приведению участка в состояние, соответствующее целевому назначению;
• не пользуется землей, выделенной для сельскохозяйственной деятельности или жилищного строительства в течение 3 лет;
• возводит на участке самовольные постройки либо не исполняет требование о их сносе или приведение в соответствие с законом.

1. Возникла необходимость изъятия участка для государственных или муниципальных нужд.

В свою очередь ст. 619 ГК РФ допускает следующие основания для досрочного расторжения арендных отношений по инициативе владельца земли:

• арендатор использует имущество, нарушая при этом условия договора, в том числе неоднократно;
• в результате использования характеристики имущества существенно ухудшаются;
• землепользователь более чем 2 раза подряд не перечисляет арендодателю плату.

Одностороннее расторжение договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ:

1. Ст. 619 – если расторжения желает арендодатель.
2. Ст. 620 – если на то воля арендатора.

При этом обе статьи дополнительно ссылаются на п. 2 ст. 450 ГК, содержащий общие принципы одностороннего расторжения для любого вида договора.

Как и везде, аренда, срок действия которой указан в договоре, может быть односторонне расторгнута:

• Если есть соответствующее судебное решение (без него стороны вынуждены будут договариваться мирно и расторгать договор по взаимному согласию).
• Только в случае, когда существенно нарушены условия договора, и в результате одна из сторон не может получить ту выгоду, на которую вправе была рассчитывать, заключая сделку.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд

По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.

1. Внесудебное прекращение арендных отношений.

В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.

Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.

Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.

2. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.

Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:

• нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
• использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
• не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
• арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.

Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.

Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.

Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство

Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.

Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо. Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы. Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.

Законодатель предписывает, что несогласие от исполнения договора аренды может быть реализован собственником если:

• Нарушены договорные условия;
• Обстоятельства несоблюдения прямо не связаны с нарушением договора. Например, у арендатора нет лицензии, позволяющей заниматься определенным родом деятельности и, соответственно, использовать предмет аренды по назначению;
• Имеет место немотивированный отказ от аренды со стороны арендатора.

Отказ нужно делать добросовестным и разумным. Если арендодатель не использовал возможность на отказ, и течение договорных отношений продолжилось – последующая реализация предоставленного права станет невозможным.

Порядок расторжения договора аренды

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок – последний абзац статьи 619 ГК РФ

Другими словами, для досрочного расторжения договора аренды предусмотрен обязательный претензионный порядок.

Арбитражный процессуальный кодекс в части5 статьи 4 гласит, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка

В соответствии со статьей 125 АПК РФ, исковое заявление должно содержать сведения о соблюдении Истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором. А в соответствии со статьей 126 АПК РФ, к исковому заявлению прикладываются документы подтверждающие соблюдение претензионного или иного досудебного порядка.

Более того, если Истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с Ответчиком, Арбитражный суд оставляет такое исковое заявление без рассмотрения.

Все вышесказанное призвано обратить внимание читателя на обязательность соблюдения претензионного порядка при подаче искового заявления о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

Почему могут возникнуть основания для прекращения аренды земельного участка

Основания для прекращения аренды земельного участка могут быть общими (Устанавливаются Гражданским кодексом) либо предусмотренными договором (например, по инициативе арендодателя/арендатора).

К общим основаниям относятся:

• окончание срока, на который заключается договор аренды, при условии отсутствия пункта о возобновлении или автоматической пролонгации.
• расторжение до истечения срока действия договора в судебном порядке. Для этого одна из сторон должна заявить о своих требованиях, указав на нарушение другой стороной своих обязанностей.
• отказ от исполнения договора одной из сторон при бессрочной аренде земельного участка (при условии уведомления другой стороны минимум за 3 месяца).

Договором могут быть установлены не входящие в данный список основания расторжения. Как правило, они не связаны с какими-либо противоправными действиями сторон.

По желанию арендодателя договор может быть расторгнут в предусмотренных Земельным кодексом случаях:

• реквизиция участка для нужд РФ или муниципального образования, которому принадлежит этот участок земли,
• отказ устранить последствия совершенного ранее правонарушения (загрязнение, порча, внесение отравляющих веществ, уничтожение плодородного слоя, произошедших в результате нарушения/игнорирования порядка применения химических и/или биологических веществ при обращении с ними),
• несоответствие порядка использования земельного участка его целевому предназначению, или категории земель, к которой этот участок относится,
• приводящая к ухудшению плодородия и/или экологической обстановки эксплуатация земельного участка (не может являться основанием для расторжения договора в случаях, предусмотренных федеральным законодательством, в том числе во время проведения с/х работ),
• неиспользование участка земли, назначением которого является производство сельскохозяйственной продукции, строительство жилья и иных объектов, на протяжении 3 лет (при отсутствии условия об установлении иного срока). В данный период не входит время на освоение участка и время на устранение обстоятельств, препятствующих использованию по назначению, указанному в договоре (устранение последствий стихийных бедствий).

Бланк дополнительного соглашения о расторжении договора аренды жилого помещения

По соглашению сторон можно прекратить договор найма досрочно. Однако, если вы не договорились и инициатором является кто-то один, сперва нужно направить уведомление о расторжении от нанимателя или от наймодателя, указав на нарушение условий или на гражданский кодекс Российской Федерации.

Мы же будем считать, что вы пришли к согласию и способны мирным путем вернуть квартиру её владельцу по акту возврата, а жильцы добровольно готовы покинуть занимаемую жилплощадь.

Данный акт о досрочном прекращении договора найма служит гарантией, что физические лица добросовестно исполнили свои обязанности по договору и договорились о конкретной дате выселения с выполнением всех условий, перечисленных в соглашении.

Стоит отметить, что общеутвержденного образца не предусмотрено и он составляется в свободной форме. Главное отразить в нем ключевые моменты. Настоящий шаблон соответствует всем требованиям ГК РФ и его можно смело использовать в повседневной практике.

Законность отказа от аренды земельного участка

Правила, регламентирующие расторжение договоров аренды, прописаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации, но нюансы, касающиеся сделок с земельными участками следует искать в Земельном Кодексе. Нужная информация содержится в 46-й статье документа, в которой говорится:

1. решение о досрочном расторжении договора между частным лицом, арендующим землю, и муниципалитетом, являющимся владельцем участка, принимает только суд;
2. если инициатором прекращения действия договора является только одна из сторон, вторая же выступает за сохранение прежних условий, дело передается в суд;
3. если заключается соглашение о прекращении отношений, сторонам получится обойтись без суда.

Порядок отправки и результаты

Уведомляющее письмо – первый шаг к расторжению сделки арендования земельного участка. Прядок уведомляющей процедуры может уточняться на бумаге.

Классический способ отправки – почтой России в виде заказного письма с уведомлением о вручении. При этом указывается адрес, указанный в договорном пункте по досудебному порядку урегулирования споров. Это может быть реальный адрес нахождения ответчика (почтовый), адрес по прописке или юридический.

Помимо основной бумаги в конверт вкладывается перечень (опись), где сотрудник почтового отделения ставить свою подпись и печать. Необходимо сохранить у себя подтверждающие отправку документы (второй экземпляр описи и полученное уведомление о вручении) – их нужно оставить до момента положительного исхода дела.

Почтовым отправлением лучше всего воспользоваться, если существует вероятность возникновения спора и обращения в суд. В том случае, если между сторонами существуют доверительные отношения и, например, соглашение уже достигнуто устно, можно воспользоваться электронной почтой.

После получения бумаги адресант обязан ответить на нее в течение одного месяца. итоговый результат может быть разным:

• Адресант принимает требование расторгнуть договор – достигается обоюдное согласие, составляется соответствующий документ о прекращении сделки, подписанный сторонами.
• Ответчик выдвигает предложение об устранении им причины расторжения, указанной в уведомлении. Составляется обязательство (или гарантийное письмо) о том, что условия пользования землей будут исправлены.
• Контрагент не соглашается с указанными в извещении требованиями, отказывается их выполнять или выдвигает встречные – возникает конфликт сторон.
• Игнорирование предупреждения.

Похожие записи:

• Таблица соответствия КВР и КОСГУ для бюджетных учреждений на 2023 год
• Отдельные платёжные поручения по налогам в 2023 году: ответ ФНС
• Хранение документов: сроки, порядок и штрафы